Pojištění nemovitosti: co pokrývá pojistka a co ne

Pojištění nemovitosti je smlouva, jejíž obsah se často kontroluje až ve chvíli, kdy škoda již nastala, a tehdy už je na opravy pozdě. Je lepší si ji přečíst předem a vědět, co od ní můžete požadovat.

Text se opírá o ustanovení o pojistné smlouvě v zákoně o závazkových vztazích (NN 35/05, s pozdějšími změnami). Zákon stanoví pravidla platná pro každou pojistku, přičemž podrobnosti krytí a výluk závisí na Vaší smlouvě. Zákon se občas mění, proto si v den podpisu ověřte aktuální znění.

Pojištění nemovitosti: kdo ho sjednává a co jím chrání

Smlouvu o pojištění majetku může sjednat každá osoba, která má oprávněný zájem na předmětu pojištění, a může být sjednána i ve prospěch takové osoby (čl. 948 zákona o závazkových vztazích). Pojištěným je ten, kdo by bez pojistné události utrpěl materiální ztrátu, zpravidla vlastník. Zákon požaduje, aby tento zájem byl právně přípustný a existoval v okamžiku vzniku pojistné události, nikoli pouze v den podpisu pojistky.

Je třeba rozlišovat tři role. Pojistník platí pojistné, pojištěný trpí škodu a pojistitel vyplácí pojistné plnění, tedy náhradu škody. Pojištění slouží k náhradě škody, kterou by pojištěný utrpěl na svém majetku (čl. 949). Co je přesně kryto, je uvedeno v pojistce. Ta musí uvádět předmět pojištění, pojistné riziko, dobu a čas krytí, pojistnou částku a pojistné (čl. 926). Všeobecné a zvláštní pojistné podmínky jsou nedílnou součástí smlouvy a pojistitel Vás na to musí upozornit a předat Vám jejich znění, pokud nejsou vytištěny na pojistce. Pokud se ustanovení podmínek a ustanovení pojistky neshodují, použije se ustanovení pojistky.

Profesionální rada: Vyžádejte si všeobecné a zvláštní podmínky před podpisem a přečtěte si je jako součást smlouvy. Zákon je zrovnoprávňuje s pojistkou a v případě nesouladu má přednost text pojistky.

Co pojistka kryje a co vylučuje

Zákon neuvádí seznam nebezpečí, jako je požár, povodeň nebo zemětřesení. Pojistné riziko je určeno smlouvou a zákon stanoví rámec (čl. 922): riziko musí být budoucí, nejisté a nezávislé na výhradní vůli pojistníka nebo pojištěného. Smlouva je neplatná, pokud v okamžiku jejího uzavření již pojistná událost nastala nebo bylo jisté, že nastane.

V rámci tohoto rámce pojistitel nahrazuje škody vzniklé náhodou nebo vinou pojistníka, pojištěného nebo uživatele, pokud je smlouva výslovně nevyloučila (čl. 953). Škoda způsobená těmito osobami úmyslně není kryta a opačné smluvní ustanovení nemá právní účinek (čl. 944 a 953). Pojistitel přesto nahrazuje škodu způsobenou osobou, za jejíž jednání pojištěný odpovídá, bez ohledu na to, zda jednala úmyslně nebo z nedbalosti. Ve třech případech zákon vychází z výluky a smlouva to může změnit: škoda způsobená vadami samotné věci (čl. 954), škody z válečných operací a povstání (čl. 955) a ušlý zisk, například ztracené nájemné, které se započítává pouze tehdy, je-li to smluvně dohodnuto (čl. 949 odst. 5).

Profesionální rada: Pro každé nebezpečí, které Vás znepokojuje, například povodeň nebo zemětřesení, zkontrolujte, zda je uvedeno v pojistce a zda v podmínkách není zvláštní vyloučení. Nepředpokládejte, že je kryto.

Kolik pojistitel vyplácí: skutečná škoda a podpojištění

Pojistné plnění nemůže být vyšší než škoda, kterou jste utrpěli (čl. 949 odst. 2). Pojistná částka stanoví horní hranici, ale nezaručuje vyplacení v této výši. Smlouva může omezit náhradu na nižší částku než škodu (čl. 949 odst. 4). Pokud je ve smlouvě smluvně stanovena hodnota věci, pojistné plnění se určuje podle ní (čl. 949 odst. 7). Více po sobě jdoucích škod v jednom pojistném období se vyplácí každá v plné výši, bez snížení o dřívější platby (čl. 949 odst. 6).

Podpojištění se snadno přehlédne. Pokud je hodnota věci v okamžiku škody vyšší než pojistná částka, pojistné plnění se úměrně snižuje (čl. 960 odst. 1). Příklad výpočtu, bez souvislosti s tržními cenami: byt v hodnotě 200 000 eur je pojištěn na 100 000 eur a škoda činí 40 000 eur. Pojistná částka pokrývá polovinu hodnoty, takže se vyplacení úměrně snižuje na 20 000 eur. Výjimka existuje, pokud je smluvně dohodnuto, že vztah hodnoty a pojistné částky není pro výpočet důležitý (čl. 960 odst. 2).

Pro příliš vysokou částku platí opačné pravidlo. Pokud je sjednaná částka vyšší než hodnota věci a nikdo nejednal nečestně, částka i pojistné se snižují na skutečnou hodnotu (čl. 956 odst. 3). Pokud se hodnota věci během pojištění sníží, může každá strana požadovat snížení částky a pojistného (čl. 957).

Profesionální rada: Zeptejte se pojistitele, jak určuje hodnotu věci a zda je v pojistce sjednaná hodnota. Pojistnou částku s touto hodnotou porovnejte před každým obnovením.

Oznámení, pojistné a trvání: co se od Vás požaduje

Při uzavírání smlouvy musíte oznámit všechny okolnosti důležité pro posouzení rizika, které Vám jsou známy nebo Vám nemohly zůstat neznámé (čl. 931). Úmyslně nesprávné oznámení nebo zamlčení umožňuje pojistiteli požadovat zrušení smlouvy (čl. 932). Neúmyslná nepřesnost mu dává právo ve lhůtě jednoho měsíce odstoupit od smlouvy nebo navrhnout vyšší pojistné, a pokud škoda nastane předtím, náhrada se úměrně snižuje (čl. 933).

Během pojištění musíte pojistitele informovat o každé změně okolností, která může být významná pro posouzení rizika: bez odkladu, pokud jste riziko zvýšili sami, a do 14 dnů od zjištění, pokud se zvýšilo bez Vaší účasti (čl. 938). Pokud se riziko sníží, můžete požadovat nižší pojistné (čl. 940).

Pojistné se platí v dohodnutých lhůtách. Pokud nezaplatíte splatné pojistné, smlouva zaniká ze zákona teprve po uplynutí 30 dnů od doručení doporučeného dopisu pojistitele, přičemž tato lhůta nesmí uplynout dříve než 30 dnů od splatnosti (čl. 937). Smlouva zaniká také, pokud pojistné nebylo zaplaceno do jednoho roku od splatnosti.

Profesionální rada: Každou větší změnu na nemovitosti nebo ve způsobu jejího užívání zaznamenejte a písemně se zeptejte pojistitele, zda je třeba ji oznámit. Odpověď si uschovejte spolu s pojistkou.

Když škoda nastane: lhůty a povinnosti po pojistné události

Pojistitele musíte o pojistné události informovat nejpozději do tří dnů od zjištění (čl. 941). Pokud lhůtu zmeškáte, odpovídáte za škodu, kterou tím pojistitel utrpí, avšak smluvní ustanovení o ztrátě práva na pojistné plnění z důvodu nesplnění povinností po pojistné události jsou neplatná (čl. 942).

Jste povinni přijmout rozumná opatření k předcházení škodám a omezení jejich následků (čl. 950). Náklady na takové pokusy pojistitel hradí i tehdy, byly-li neúspěšné, a to i tehdy, pokud spolu se škodou přesahují pojistnou částku, pokud jste jednali rozumně nebo na jeho pokyn. Pokud bez oprávnění zanedbáte záchranné práce, závazek pojistitele se snižuje o tolik, o kolik je škoda z tohoto důvodu větší.

Lhůtu pro výplatu určuje smlouva a nesmí být delší než 14 dnů od oznámení pojistné události. Je-li pro stanovení závazku nebo částky potřeba více času, musí pojistitel vyplatit pojistné plnění nebo odpovědět, že požadavek není oprávněný, do 30 dnů od podání žádosti o náhradu škody. Nesporná část se vyplácí jako záloha a prodlení s sebou nese úroky z prodlení (čl. 943). Po výplatě přecházejí práva vůči osobě odpovědné za škodu na pojistitele až do výše vyplacené částky (čl. 963). Poškozenou věc nemůžete přenechat pojistiteli a požadovat plnou pojistnou částku, pokud to není smluvně dohodnuto (čl. 951).

Profesionální rada: Škodu nahlaste písemně a uschovejte si doklad o datu odeslání, fotografie poškození a účtenky za veškeré náklady na záchranu.

Prodej, hypotéka a více pojistek: komu náleží pojištění

Když prodáte nemovitost, práva a povinnosti z pojištění ze zákona přecházejí na kupujícího, pokud není smluvně dohodnuto jinak (čl. 961). Pokud pojistitele neinformujete o prodeji, stále dlužíte pojistné, které je splatné po prodeji. Pojistitel a kupující mohou od pojištění odstoupit s výpovědní lhůtou 15 dnů, přičemž výpověď musí být podána nejpozději do 30 dnů od zjištění prodeje.

Hypotéka mění, kdo obdrží peníze. Po pojistné události přecházejí zástavní práva k věci na dlužnou náhradu a pojistitel nemůže vyplatit pojištěnému bez souhlasu držitele těchto práv, například banky. Ti mohou požadovat výplatu přímo od pojistitele v mezích pojistné částky (čl. 962). Více o zástavním právu naleznete v článku Zástavní právo a hypotéka: co znamenají pro kupujícího nemovitosti.

Pokud stejnou nemovitost pojistíte u více pojistitelů a součet pojistných částek přesahuje její hodnotu (dvojité pojištění), všechny pojistky jsou platné, pokud jste nejednali nečestně, ale celkem nemůžete získat více než škodu. Po škodě musíte informovat každého pojistitele o ostatních pojistkách (čl. 958).

Profesionální rada: Před prodejem písemně informujte pojistitele a s kupujícím se dohodněte, od kterého dne přebírá pojistku. Pokud je nemovitost zatížena hypotékou, zkontrolujte, co úvěrová smlouva požaduje ohledně pojistky.

Jak Vám může Regent pomoci

Regent zprostředkovává nákup, prodej a pronájem rezidenčních a komerčních nemovitostí a novostaveb po celém Chorvatsku, pomáhá kupujícím najít nemovitost, která odpovídá jejich potřebám, a pracuje se zahraničními kupci. Před jakoukoli platbou pomáhá ověřit právní status nemovitosti, včetně stavu v katastru nemovitostí a břemen. V částech, které neprovádí, jako je právní výklad smluv nebo daňové otázky, odkazuje na právníka, notáře nebo daňového poradce.

Pokud kupujete nebo prodáváte, obraťte se na nás prostřednictvím stránky Kontakt nebo se podívejte na stránku Prodej.

Často kladené otázky (FAQ)

Může pojistitel odmítnout výplatu, pokud jsem škodu způsobil sám?
Může, pokud jste škodu způsobil úmyslně nebo podvodem (čl. 944 a 953). Za škodu vzniklou náhodně nebo Vaší vinou pojistitel odpovídá, pokud ji smlouva výslovně nevyloučila.

Kolik dní má pojistitel na výplatu pojistného plnění?
Lhůtu určuje smlouva a nesmí být delší než 14 dnů od oznámení pojistné události. Je-li pro stanovení závazku nebo částky potřeba více času, pojistitel musí vyplatit nebo odpovědět, že požadavek není oprávněný, do 30 dnů od podání žádosti o náhradu škody (čl. 943). Nesporná část se vyplácí jako záloha.

Co když jsem nemovitost pojistil na nižší částku, než je její hodnota?
Výplata se úměrně snižuje, protože se jedná o podpojištění (čl. 960). Nesnižuje se pouze tehdy, je-li smluvně dohodnuto, že vztah hodnoty a pojistné částky není pro výpočet důležitý.

Přechází pojistka na kupujícího, když prodám byt?
Ano, pokud není smluvně dohodnuto jinak, práva a povinnosti z pojištění ze zákona přecházejí na kupujícího. Pokud pojistitele neinformujete o prodeji, stále dlužíte pojistné, které je splatné po prodeji, a pojistitel a kupující mohou odstoupit s výpovědní lhůtou 15 dnů (čl. 961).

Mohu mít dvě pojistky na stejnou nemovitost?
Můžete, pokud nejednáte nečestně, ale celková náhrada nemůže být vyšší než škoda. Po škodě musíte informovat každého pojistitele o ostatních pojistkách (čl. 958).

Kdo obdrží výplatu, pokud je nemovitost pod hypotékou?
Pojistitel nesmí vyplatit pojištěnému bez souhlasu držitele zástavního práva, například banky, a držitel může výplatu požadovat i přímo od pojistitele v mezích pojistné částky (čl. 962).

Doporučeno

• Zástavní právo a hypotéka: co znamenají pro kupujícího nemovitosti
• Prohlídka nemovitosti před koupí: právní prověrka, technické posouzení a předání
• Převod energií po koupi bytu: průvodce pro nové majitele
• Jak funguje proces koupě a prodeje nemovitosti v Chorvatsku – krok za krokem