Co-Living und gemeinschaftliche Wohnräume: Neue Investitionsnische 2026

Der Mietmarkt in Kroatien hat sich in den letzten Jahren über die traditionellen Modelle der langfristigen und kurzfristigen touristischen Vermietung hinaus diversifiziert. Eine Nische, die zunehmend die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich zieht, ist das Co-Living – gemeinsame Wohnräume, die sich hauptsächlich an eine jüngere Bevölkerung richten, die Flexibilität, Gemeinschaft und eine Lage in der Nähe von Geschäfts- oder akademischen Zentren sucht. Co-Living und Gemeinschaftswohnräume sind auf der internationalen Bühne bereits entwickelte Konzepte und beginnen sich im kroatischen Kontext erst als spezielle Investitionsnische klarer zu profilieren.

In diesem Leitfaden erläutern wir, was das Co-Living-Modell beinhaltet, wer die typischen Mieter sind, welche Vorteile und Risiken es für Investoren birgt und worauf vor dieser Art der Investition geachtet werden sollte. Besonderes Augenmerk legen wir auf die Realität des kroatischen Rechts- und Steuerrahmens, die Unterschiede zwischen Langzeitmiete, kurzfristiger Touristenunterkunft und kombinierten Modellen sowie auf die Rolle des Standorts in Städten wie Zagreb, Split und Rijeka.

Inhalt

• Was ist Co-Living und warum zieht es Investoren an?
• Geschäftsmodelle bei Co-Living-Investitionen
• Zielgruppe: Digitale Nomaden, junge Berufstätige und Studenten
• Vorteile des Co-Living-Modells gegenüber der klassischen Miete
• Rechtliche und regulatorische Aspekte in Kroatien
• Risiken und Herausforderungen von Co-Living-Investitionen
• Wie man Standort und Immobilie für Co-Living auswählt
• Wie Regent Ihnen helfen kann
• Häufig gestellte Fragen
• Empfohlen

Was ist Co-Living und warum zieht es Investoren an?

Co-Living ist ein Wohnmodell, bei dem mehrere Personen eine Immobilie teilen, wobei jeder Bewohner ein eigenes privates Zimmer (in fortgeschritteneren Konzepten auch ein eigenes Bad) hat, während Küche, Wohnzimmer und oft auch Arbeitsbereich oder Gemeinschaftsraum von allen Bewohnern geteilt werden. Im Gegensatz zum klassischen WG-Wohnen („Shared Flat“) bieten Co-Living-Betreiber in der Regel auch zusätzliche Dienstleistungen an – Internet, regelmäßige Reinigung der Gemeinschaftsräume, möblierte Ausstattung und manchmal sogar organisierte Gemeinschaftsaktivitäten.

In der Praxis verfügt eine typische Co-Living-Wohnung oder ein Haus über mehrere separat abschließbare Zimmer, die jeweils mit einem Bett, einem Schreibtisch und einem Kleiderschrank ausgestattet sind, während Küche und Wohnzimmer vollständig eingerichtet und allen Bewohnern zugänglich sind. Einige Konzepte gehen noch einen Schritt weiter und umfassen einen gemeinsamen Coworking Space innerhalb der Immobilie, ein kleines Fitnessstudio oder sogar organisierte Gemeinschaftsabende für die Bewohner – alles mit dem Ziel, ein Gemeinschaftsgefühl zu schaffen und nicht nur die Mietkosten zu teilen.

Es ist wichtig, Co-Living von zwei verwandten, aber unterschiedlichen Begriffen zu unterscheiden: Co-Housing ist ein Modell, bei dem die Bewohner gemeinsam über die Verwaltung des Gebäudes entscheiden und oft Miteigentümer der Räumlichkeiten sind, während Co-Living in erster Linie eine kommerzielle Vermietung ist, die von einem Eigentümer oder Betreiber verwaltet wird. Darüber hinaus unterscheidet sich Co-Living von einem klassischen Studentenwohnheim dadurch, dass es nicht ausschließlich auf Studenten abzielt und in der Regel einen höheren Standard an Privatsphäre und Ausstattung bietet.

Für Investoren ist diese Nische interessant, da sie Einnahmen aus der Vermietung pro Zimmer und nicht für die gesamte Immobilie ermöglicht, was in der Regel zu einem höheren Gesamteinkommen pro Quadratmeter im Vergleich zur Vermietung einer ganzen Wohnung an einen Haushalt führt. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach flexiblen, kürzeren und mittelfristigen Mietformen aufgrund von Änderungen der Arbeitsweise (Fernarbeit) und der Mobilität jüngerer Arbeitskräfte.

Professioneller Tipp: Berechnen Sie vor einer Investition in ein Co-Living-Konzept die erwarteten Einnahmen pro Zimmer und nicht nur pro Immobilie als Ganzes – dies ist ein entscheidender Unterschied zum traditionellen Modell der Mietrentabilitätsschätzung.

Geschäftsmodelle bei Co-Living-Investitionen

Investoren können Co-Living-Investitionen auf verschiedene Weisen angehen, abhängig vom gewünschten Grad der Beteiligung und der verfügbaren Zeit. In der Praxis trifft man am häufigsten auf drei grundlegende Modelle: Eigenverwaltung, Beauftragung eines Immobilienverwalters und langfristige Vermietung an einen Betreiber (sogenanntes Master-Lease-Modell).

Eigenverwaltung bedeutet, dass der Immobilieneigentümer selbst Mieter findet, Verträge abschließt und die Gemeinschaftsräume instand hält. Dieses Modell bietet die größte Kontrolle und potenziell den höchsten Nettoertrag, erfordert aber den größten Zeit- und Betriebsaufwand – von der Werbung und Auswahl der Mieter über die Durchführung der Übergabe bis hin zur Lösung alltäglicher kleiner Probleme.

Die Beauftragung eines Immobilienverwalters bedeutet, dass der Eigentümer das Eigentum behält, aber die tägliche Verwaltung (Werbung, Kommunikation mit den Mietern, Instandhaltung) an ein spezialisiertes Unternehmen gegen eine Gebühr abgibt, die üblicherweise als Prozentsatz der erzielten Mieteinnahmen ausgedrückt wird. Dieses Modell reduziert die operative Belastung des Eigentümers bei einem etwas geringeren Nettoertrag.

Die Vermietung an einen Betreiber (Master-Lease) bedeutet, dass der Eigentümer die Immobilie langfristig an einen spezialisierten Co-Living-Betreiber vermietet, der dann die Untervermietung einzelner Zimmer verwaltet. Dieses Modell bringt dem Eigentümer ein stabiles, aber in der Regel geringeres Einkommen bei nahezu vollständigem Wegfall der operativen Belastung. Ähnliche Modelle gibt es bereits bei Aparthotels und anderen Hotel-Condo-Konzepten, und Co-Living übernimmt sie im Segment der urbanen Wohnungen.

Professioneller Tipp: Wenn Sie keine Zeit oder Erfahrung für die tägliche Mietverwaltung haben, kann das Modell der Vermietung an einen Betreiber oder die Beauftragung eines professionellen Verwalters trotz eines etwas geringeren Nettoertrags eine sicherere Wahl sein als die Eigenverwaltung.

Zielgruppe: Digitale Nomaden, junge Berufstätige und Studenten

Co-Living-Räume ziehen hauptsächlich drei Mietergruppen an: digitale Nomaden und ausländische Fachkräfte, die sich mittelfristig (mehrere Monate bis zu einem Jahr) in Kroatien aufhalten und eine bezugsfertige, möblierte Wohnung ohne die Verpflichtung eines langfristigen Vertrags suchen; junge Berufstätige, die wegen der Arbeit in größere Städte ziehen und geringere Anfangskosten für die Wohnung sowie die Möglichkeit wünschen, andere Menschen in einer ähnlichen Lebensphase kennenzulernen; und Studenten, insbesondere diejenigen, die keinen Platz in Studentenwohnheimen finden oder eine qualitativ bessere Alternative zu privaten Unterkünften suchen.

Diese drei Segmente überschneiden sich teilweise mit dem Markt für Studentenunterkünfte, aber Co-Living bietet der Zielgruppe eine breitere Palette – einschließlich Personen, die keine Studenten mehr sind, aber immer noch eine flexible, gemeinschaftliche Wohnform suchen. Digitale Nomaden und ausländische Fachkräfte schätzen zusätzlich die Möglichkeit einer schnellen Kommunikation auf Englisch, transparente Mietpreise ohne versteckte Kosten und einen ausgestatteten Raum, der für die Fernarbeit geeignet ist.

Gemeinsam ist allen drei Gruppen, dass sie die Vertragsflexibilität, die Bezugsfertigkeit ohne zusätzliche Ausstattungskosten (Möbel, Küchengeräte, Internet sind bereits enthalten) und die Nähe zu den täglich genutzten Einrichtungen – sei es Universität, Büro oder Coworking Space – schätzen. Ein Co-Living-Konzept in der Nähe einer Universität wird naturgemäß ein anderes Mieterprofil anziehen als eines in der Nähe eines Geschäftsviertels oder Technologieparks, was der Investor bereits bei der Standortwahl berücksichtigen muss.

Professioneller Tipp: Analysieren Sie vor dem Kauf das Profil potenzieller Mieter am ausgewählten Standort – Co-Living in Universitätsnähe wird nicht die gleiche Nachfragestruktur aufweisen wie Co-Living in einem Geschäftsviertel oder in der Nähe eines Coworking Spaces für digitale Nomaden.

Vorteile des Co-Living-Modells gegenüber der klassischen Miete

Die Hauptvorteile, die das Co-Living-Modell einem Investor bietet, ergeben sich aus der Einnahmenstruktur und der Art der Raumnutzung. Die Möglichkeit, die Miete pro Zimmer statt für die gesamte Immobilie zu berechnen, führt in der Regel zu einem höheren Gesamteinkommen pro Quadratmeter im Vergleich zur Vermietung einer ganzen Wohnung an einen Haushalt. Die Einnahmen sind zusätzlich diversifiziert – wenn ein Mieter den Vertrag kündigt, fließen die Einnahmen aus den anderen Zimmern weiter, im Gegensatz zu einer Situation, in der die gesamte Wohnung ohne Mieter bleibt.

Flexiblere Mietverträge (z. B. monatlich oder vierteljährlich) ermöglichen eine schnellere Anpassung an die Marktmietpreise, was bei steigenden Mieten von Vorteil sein kann. Gleichzeitig steigt die Nachfrage, die mit dem Trend zur Fernarbeit und der Mobilität jüngerer Arbeitskräfte verbunden ist, insbesondere in Städten wie Zagreb und Split, wo digitale Nomaden und junge Berufstätige ausgestattete Wohnungen suchen, die für die Kombination von Arbeit und Wohnen geeignet sind.

Professioneller Tipp: Obwohl eine größere Anzahl von Mietern eine Diversifizierung der Einnahmen bedeutet, bedeutet dies gleichzeitig auch einen größeren administrativen Aufwand – mehr Verträge, mehr Kommunikation mit den Mietern und einen höheren Bedarf an regelmäßiger Raumverwaltung. Vergleichen Sie bei der Rentabilitätsberechnung immer den Brutto- und Nettoertrag.

Rechtliche und regulatorische Aspekte in Kroatien

Co-Living als Geschäftsmodell hat im kroatischen Recht noch keine eigene gesetzliche Kategorie, was bedeutet, dass die bestehenden Vorschriften je nach Struktur des Modells angewendet werden. Werden Zimmer im Rahmen von Standardmietverträgen für längere Zeiträume vermietet und dienen dem Wohnen, gelten die allgemeinen Vorschriften für die Vermietung von Wohnraum. Wird das Modell als Kurzzeitunterkunft strukturiert (z. B. Aufenthalte von weniger als einem Monat, mit Dienstleistungen ähnlich einer touristischen Unterkunft), so gelten das Gesetz über das Gastgewerbe und die Verordnungen über Gastgewerbedienstleistungen in Haushalten, verbunden mit der Registrierungspflicht.

Die Umnutzung von Wohnraum in einen Raum mit mehreren separat vermietbaren Zimmern kann eine Überprüfung der Übereinstimmung mit der Raumplanungsdokumentation und, je nach Umfang der Arbeiten, eine Baugenehmigung sowie die Zustimmung der Miteigentümer und der Gebäudeverwaltung erfordern. Kleinere Eingriffe (wie nichttragende Trennwände, Anpassung von Möbeln und Ausstattung) werden oft als einfache Maßnahmen eingestuft, aber ernstere Änderungen der Raumaufteilung oder Installationen sollten in Zusammenarbeit mit einem Baufachmann geplant werden.

Die steuerliche Behandlung der Einnahmen aus Co-Living-Mieten hängt davon ab, ob der Investor als natürliche Person, die eine Immobilie vermietet (Wohnungsvermietung oder Gastgewerbedienstleistungen im Haushalt), als Kleingewerbe oder als Handelsgesellschaft tätig ist. Einnahmen aus der Vermietung von Wohnraum werden als Einkommen aus Vermögen gemäß den Regeln der Steuerverwaltung versteuert, während Einnahmen aus touristischer Vermietung (Gastgewerbedienstleistungen im Haushalt) pauschal pro Bett besteuert werden können, abhängig von der Entscheidung der lokalen Selbstverwaltungseinheit. Aufgrund häufiger Änderungen der Steuervorschriften wird empfohlen, die aktuellen Regeln auf dem Portal der Steuerverwaltung oder bei einem Steuerberater zu überprüfen.

Professioneller Tipp: Überprüfen Sie vor dem Kauf einer für ein Co-Living-Konzept vorgesehenen Immobilie, ob der Raumplan und die bestehende Raumnutzung die Aufteilung in mehrere separat vermietbare Einheiten zulassen – eine nachträgliche Umnutzung kann langsamer und teurer sein, als Investoren erwarten.

Risiken und Herausforderungen von Co-Living-Investitionen

Neben den Vorteilen birgt Co-Living auch spezifische Risiken, die der Investor berücksichtigen sollte. Die regulatorische Unsicherheit bedeutet, dass Änderungen in der Auslegung bestehender Vorschriften für Mietwohnungen oder Gastgewerbedienstleistungen die Geschäftsabläufe beeinflussen können. Eine höhere operative Komplexität – die Verwaltung mehrerer individueller Verträge, häufigere Kommunikation mit den Mietern und die regelmäßige Wartung der Gemeinschaftsräume – erfordert mehr Zeit oder die Beauftragung eines professionellen Verwalters.

Kürzere Verträge bedeuten einen häufigeren Mieterwechsel, was die Kosten und den Zeitaufwand für die Suche nach neuen Mietern erhöht und das Risiko von Leerständen (Vacancy Rate) steigert. Die anfängliche Investition in Gemeinschaftsräume – die Ausstattung der Küche, des Wohnzimmers und eines möglichen Arbeitsbereichs – stellt im Vergleich zur Standardmiete einer leeren oder minimal ausgestatteten Wohnung zusätzliche Kapitalkosten dar. Die Zielgruppe (digitale Nomaden, junge Berufstätige) kann anfälliger für Wirtschaftszwischenfälle und Änderungen in der Fernarbeitspolitik sein als traditionelle Langzeitmieter.

Professioneller Tipp: Erstellen Sie vor der Investition eine realistische Schätzung der Verwaltungskosten und des Leerstands zwischen den Mietern, und nicht nur der Bruttoeinnahmen aus der Zimmervermietung – die Netto-Rentabilität des Co-Living-Modells hängt maßgeblich von den Betriebskosten ab.

Wie man Standort und Immobilie für Co-Living auswählt

Der Erfolg einer Co-Living-Investition hängt maßgeblich vom Standort und den physischen Merkmalen der Immobilie ab. Die Nähe zu Geschäftsvierteln und Coworking Spaces zieht junge Berufstätige und digitale Nomaden an, die remote arbeiten, während die Nähe zu Universitäten und Studentenwohnheimen die Attraktivität für die Studentenbevölkerung erhöht. Eine gute Verkehrsanbindung – öffentliche Verkehrsmittel und die Nähe zum Stadtzentrum – sind wichtig für Mieter, die oft kein Auto besitzen.

Die Raumaufteilung ist entscheidend: Immobilien mit mehreren kleineren Zimmern und großzügigen Gemeinschaftsflächen passen natürlicher zum Co-Living-Konzept als Wohnungen mit wenigen großen Zimmern oder stark segmentiertem Raum. Die Möglichkeit nachträglicher Anpassungen (z. B. die Umwandlung eines großen Wohnzimmers in ein zusätzliches Zimmer ohne Eingriff in tragende Wände) kann die Anfangskosten erheblich senken. Bei der Auswahl einer Immobilie sollte auch geprüft werden, ob es Einschränkungen durch die Hausordnung oder besondere Beschlüsse der Miteigentümer bezüglich einer intensiveren Nutzung der Wohnung gibt.

Zagreb ist als größter Arbeitsmarkt und mit der größten Anzahl von Hochschuleinrichtungen in Kroatien naturgemäß der am weitesten entwickelte Markt für das Co-Living-Konzept – insbesondere Viertel in der Nähe von Geschäftszonen (z. B. um die Radnička cesta und das weitere Zentrum) sowie um Universitätscampusse. Split und Rijeka stellen mit einer wachsenden Geschäfts- und akademischen Gemeinschaft sowie einer zunehmenden Anzahl ausländischer Fachkräfte, die aufgrund von Fernarbeit oder saisonalen Jobs kommen, sekundäre, aber wachsende Standorte für diese Art von Investitionen dar. In Küstenstädten ist es zusätzlich wichtig, die Saisonalität der Nachfrage zu berücksichtigen – ein Co-Living, das auf digitale Nomaden ausgerichtet ist, kann eine stabilere ganzjährige Auslastung aufweisen als ein Modell, das ausschließlich auf die Tourismussaison setzt.

Professioneller Tipp: Prüfen Sie vor dem Kauf, ob es bereits Angebote für Co-Living oder ähnliche Gemeinschaftswohnräume in der Umgebung gibt – eine zu hohe Konzentration ähnlicher Konzepte auf kleinem Raum kann die Auslastung erschweren und die Mietpreise pro Zimmer unter Druck setzen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Ist Co-Living dasselbe wie Studentenunterkünfte?
Nein. Studentenunterkünfte richten sich ausschließlich an Studenten, während Co-Living eine breitere Palette von Mietern – einschließlich junger Berufstätiger und digitaler Nomaden – anspricht, üblicherweise mit einem höheren Ausstattungsstandard und zusätzlichen Dienstleistungen.

Benötigt man eine spezielle Genehmigung für den Co-Living-Betrieb in Kroatien?
Co-Living hat derzeit keine eigene gesetzliche Kategorie, daher gelten die bestehenden Vorschriften je nach Geschäftsstruktur (Langzeitmiete, Kurzzeitunterkunft oder Kombination). Für Modelle mit Kurzzeitaufenthalten und Beherbergungsdienstleistungen ist eine Genehmigung der zuständigen Behörde zur Erbringung von Gastgewerbedienstleistungen im Haushalt oder in einer entsprechenden Beherbergungseinrichtung erforderlich. Wir empfehlen eine Rechtsberatung vor der Aufnahme des Geschäftsbetriebs.

Ist Co-Living rentabler als eine klassische Langzeitmiete?
Potenziell ja, da es die Abrechnung pro Zimmer statt für die gesamte Immobilie ermöglicht, aber die Rentabilität hängt von den Betriebskosten, der Auslastung und den Verwaltungskosten ab. In der Praxis kann der Nettoertrag je nachdem, wie effizient die Verwaltung organisiert ist und wie hoch die durchschnittliche Leerstandsquote ist, höher oder niedriger sein als bei der klassischen Miete.

Was sind die größten Hindernisse bei der Initiierung eines Co-Living-Projekts?
Die häufigsten Hindernisse sind regulatorische Unsicherheit, die Notwendigkeit der Umnutzung von Räumen gemäß der Raumplanungsdokumentation, höhere operative Anforderungen an die Verwaltung im Vergleich zur traditionellen Miete und der Bedarf an zusätzlichen Investitionen in Gemeinschaftsräume und Ausstattung.

Welche ist die ideale Größe einer Immobilie für ein Co-Living-Konzept?
Es gibt keine universelle Größe. Entscheidend ist, dass die Immobilie eine ausreichende Anzahl separater Privaträume sowie einen funktionalen Gemeinschaftsbereich (Küche, Wohnzimmer) ermöglicht, was in der Praxis oft größere Wohnungen oder Häuser mit der Möglichkeit der Raumaufteilung ohne umfangreiche Bauarbeiten bedeutet.

Muss ich eine Co-Living-Immobilie selbst verwalten?
Nein. Neben der Eigenverwaltung stehen Modelle der Beauftragung eines professionellen Immobilienverwalters oder der langfristigen Vermietung an einen spezialisierten Co-Living-Betreiber zur Verfügung, der die tägliche Verwaltung gegen einen etwas geringeren Nettoertrag für den Eigentümer übernimmt.

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