Недвижимость

Коливинг и пространства для совместного проживания: новая инвестиционная ниша 2026

16-07-2026 / Regent Split

Краткое содержание

Коливинг – это модель проживания, при которой жильцы имеют отдельную комнату (часто с собственной ванной), в то время как общие помещения, такие как кухня, гостиная и рабочее пространство, они делят с другими жильцами. Для инвесторов в Хорватии это представляет собой инвестиционную нишу, ориентированную на цифровых кочевников, молодых специалистов и студентов, с потенциалом более эффективного использования площади на квадратный метр по сравнению с классической арендой. Данная модель требует более активного управления недвижимостью и тщательной проверки нормативно-правовой и налоговой базы перед инвестированием, особенно если она сочетает долгосрочную и краткосрочную аренду.

Ключевые факты

Коливинг сочетает в себе частное жилое пространство с общими, разделяемыми удобствами.
Целевая группа включает цифровых кочевников, молодых специалистов и студентов.
Модель обеспечивает более эффективное использование пространства на квадратный метр по сравнению с классической долгосрочной арендой.
В Хорватии коливинг пока не имеет особой законодательной категории – применяются существующие положения об аренде жилья, а также, в зависимости от модели, Закон о гостиничной деятельности и правила об оказании гостиничных услуг в частном секторе.
Успешное управление коливинг-пространством требует более активного участия инвестора или привлечения управляющего недвижимостью.
Расположение вблизи деловых зон, университетов и коворкинг-пространств является ключевым для заполняемости коливинг-пространств в таких городах, как Загреб, Сплит и Риека.

Рынок аренды в Хорватии в последние годы диверсифицируется, выходя за рамки традиционных моделей долгосрочной и краткосрочной туристической аренды. Одной из ниш, которая привлекает все больше внимания инвесторов, является ко-ливинг – совместное проживание, предназначенное в первую очередь для молодого населения, которое ищет гибкость, сообщество и местоположение близко к деловым или академическим центрам. Ко-ливинг и совместные пространства уже являются развитыми концепциями на международной арене, а в хорватском контексте они только начинают четче профилироваться как отдельная инвестиционная ниша.

В этом руководстве мы объясняем, что подразумевает модель ко-ливинга, кто являются типичными арендаторами, какие преимущества и риски она несет для инвестора, а также на что обратить внимание перед входом в этот вид инвестиций. Особое внимание уделяется реальности хорватской правовой и налоговой системы, различиям между долгосрочной арендой, краткосрочным туристическим размещением и комбинированными моделями, а также роли местоположения в таких городах, как Загреб, Сплит и Риека.

Содержание

Что такое ко-ливинг и почему он привлекает инвесторов
Модели ведения бизнеса в инвестициях в ко-ливинг
Целевая группа: цифровые кочевники, молодые специалисты и студенты
Преимущества модели ко-ливинга по сравнению с классической арендой
Правовые и регуляторные аспекты в Хорватии
Риски и вызовы инвестирования в ко-ливинг
Как выбрать местоположение и недвижимость для ко-ливинга
Как Regent может Вам помочь
Часто задаваемые вопросы
Рекомендуется

Что такое ко-ливинг и почему он привлекает инвесторов

Ко-ливинг — это модель проживания, при которой несколько человек делят одну недвижимость, при этом у каждого арендатора есть собственная отдельная комната (в более продвинутых концепциях и собственная ванная комната), в то время как кухня, гостиная, а часто и рабочее пространство или место для общения делятся со всеми арендаторами. В отличие от классического совместного проживания («shared flat»), операторы ко-ливинга обычно предлагают дополнительные услуги – интернет, регулярную уборку общих зон, меблировку, а иногда и организованные совместные мероприятия.

На практике типичная квартира или дом в формате ко-ливинга имеет несколько отдельно запирающихся комнат, каждая оборудована кроватью, рабочим столом и шкафом, в то время как кухня и гостиная полностью оборудованы и доступны всем арендаторам. Некоторые концепции идут дальше и включают общее коворкинг-пространство внутри самой недвижимости, небольшой тренажерный зал или даже организованные вечера для общения арендаторов – все с целью создания чувства общности, а не просто деления стоимости аренды.

Стоит различать ко-ливинг от двух связанных, но различных понятий: ко-хаусинг — это модель, при которой жильцы совместно принимают решения по управлению зданием и часто являются совладельцами помещения, в то время как ко-ливинг — это в первую очередь коммерческая аренда, управляемая одним владельцем или оператором. Также ко-ливинг отличается от классического студенческого общежития тем, что он не нацелен исключительно на студентов и обычно предлагает более высокий стандарт конфиденциальности и оснащенности.

Для инвесторов эта ниша интересна тем, что позволяет получать доход от аренды за комнату, а не за всю недвижимость, что, как правило, приводит к более высокому общему доходу на квадратный метр по сравнению со сдачей всей квартиры одному домохозяйству. В то же время растет спрос на гибкие, краткосрочные и среднесрочные формы аренды из-за изменений в образе работы (удаленная работа) и мобильности молодой рабочей силы.

Профессиональный совет: Перед инвестированием в концепцию ко-ливинга рассчитайте ожидаемый доход за комнату, а не только за недвижимость в целом – это ключевое отличие от традиционной модели оценки рентабельности аренды.

Модели ведения бизнеса в инвестициях в ко-ливинг

Инвесторы могут подходить к инвестированию в ко-ливинг несколькими различными способами, в зависимости от желаемого уровня вовлеченности и располагаемого времени. На практике чаще всего встречаются три основные модели: самостоятельное управление, привлечение управляющего недвижимостью и долгосрочная аренда оператору (так называемый master-lease).

Самостоятельное управление означает, что владелец недвижимости сам находит арендаторов, заключает договоры и поддерживает общие помещения. Эта модель предлагает наибольший контроль и потенциально самый высокий чистый доход, но требует наибольшего времени и оперативного участия – от рекламы и отбора арендаторов, через проведение передачи, до решения повседневных мелких проблем.

Привлечение управляющего недвижимостью подразумевает, что владелец сохраняет право собственности, но повседневное управление (реклама, общение с арендаторами, обслуживание) передает специализированной компании за вознаграждение, обычно выраженное в процентах от полученного дохода от аренды. Эта модель снижает операционную нагрузку на владельца, при несколько более низкой чистой доходности.

Аренда оператору (master-lease) означает, что владелец недвижимости сдает ее в долгосрочную аренду специализированному оператору ко-ливинга, который затем управляет субарендой отдельных комнат. Эта модель приносит стабильный, но, как правило, более низкий доход для владельца, при почти полном отсутствии операционной нагрузки. Подобные модели уже существуют в апарт-отелях и других комбинациях концепций отель-кондо, а ко-ливинг перенимает их в сегменте городских квартир.

Профессиональный совет: Если у вас нет времени или опыта для ежедневного управления арендой, модель аренды оператору или привлечения профессионального управляющего может быть более безопасным выбором, чем самостоятельное управление, несмотря на несколько более низкую чистую доходность.

Целевая группа: цифровые кочевники, молодые специалисты и студенты

Ко-ливинг пространства в первую очередь привлекают три группы арендаторов: цифровых кочевников и иностранных специалистов, которые проживают в Хорватии средне-срочно (от нескольких месяцев до года) и ищут готовое, оборудованное жилье без обязательств долгосрочного договора; молодых специалистов, которые переезжают в крупные города по работе и хотят снизить начальные расходы на жилье с возможностью познакомиться с другими людьми на аналогичной стадии жизни; а также студентов, особенно тех, кто не находит место в студенческих общежитиях или ищет более качественную альтернативу частному жилью.

Эти три сегмента частично пересекаются с рынком студенческого жилья, но ко-ливинг предлагает целевой аудитории более широкий спектр – включая людей, которые уже не являются студентами, но все еще ищут гибкую, общую форму жилья. Цифровые кочевники и иностранные специалисты дополнительно ценят возможность быстрой коммуникации на английском языке, прозрачность цены аренды без скрытых расходов и оборудованное пространство, адаптированное для удаленной работы.

Общим для всех трех групп является то, что они ценят гибкость договоров, возможность въезда без дополнительных расходов на обустройство (мебель, кухонная техника, интернет уже включены) и близость к объектам, которыми они ежедневно пользуются – будь то университет, офис или коворкинг. Концепция ко-ливинга рядом с университетом естественным образом привлечет иной профиль арендаторов, чем та, что находится рядом с деловой зоной или технологическим парком, что инвестор должен учитывать уже на этапе выбора местоположения.

Профессиональный совет: Проанализируйте профиль потенциальных арендаторов в выбранном месте перед покупкой – ко-ливинг рядом с университетом не будет иметь ту же структуру спроса, что и ко-ливинг в деловой зоне или рядом с коворкинг-пространством для цифровых кочевников.

Преимущества модели ко-ливинга по сравнению с классической арендой

Основные преимущества, которые модель ко-ливинга предлагает инвестору, вытекают из структуры доходов и способа использования пространства. Возможность взимания арендной платы за комнату, а не за всю недвижимость, как правило, приводит к более высокому общему доходу на квадратный метр по сравнению со сдачей всей квартиры одному домохозяйству. Доход дополнительно диверсифицирован – если один арендатор расторгает договор, доход от остальных комнат продолжает поступать, в отличие от ситуации, когда вся квартира остается без арендатора.

Более гибкие договоры аренды (например, ежемесячные или ежеквартальные) позволяют быстрее адаптироваться к рыночным ценам аренды, что может быть преимуществом в условиях роста арендной платы. В то же время растет спрос, связанный с тенденцией удаленной работы и мобильностью молодой рабочей силы, особенно в таких городах, как Загреб и Сплит, где цифровые кочевники и молодые специалисты ищут оборудованные квартиры, адаптированные для сочетания работы и проживания.

Профессиональный совет: Хотя большее количество арендаторов означает диверсификацию доходов, оно одновременно означает и большую административную нагрузку – больше договоров, больше общения с арендаторами и большую потребность в регулярном управлении пространством. При расчете рентабельности всегда сравнивайте валовую и чистую доходность.

Правовые и регуляторные аспекты в Хорватии

Ко-ливинг как бизнес-модель еще не имеет особой законодательной категории в хорватском законодательстве, что означает, что к нему применяются существующие положения, в зависимости от того, как структурирована модель. Если комнаты сдаются по стандартным договорам аренды на длительный срок и служат для проживания, применяются общие положения о найме жилых помещений. Если модель структурируется как краткосрочное размещение (например, пребывание менее месяца, с услугами, аналогичными туристическому размещению), применяется Закон о гостиничной деятельности и правила о гостиничных услугах в домашнем хозяйстве, с обязательством регистрации.

Переоборудование жилого помещения в помещение с несколькими отдельно сдаваемыми в аренду комнатами может потребовать проверки на соответствие градостроительной документации и, в зависимости от объема работ, разрешения на строительство, а также согласия совладельцев и управляющего зданием. Меньшие вмешательства (такие как ненесущие перегородки, адаптация мебели и оборудования) часто относятся к простым вмешательствам, но более серьезные изменения планировки или коммуникаций следует планировать в сотрудничестве со специалистом по строительству.

Налоговый режим доходов от аренды ко-ливинга зависит от того, работает ли инвестор как физическое лицо, сдающее недвижимость (аренда квартир или гостиничные услуги в домашнем хозяйстве), ремесленник или коммерческое общество. Доход от аренды жилого помещения для проживания облагается налогом как доход от имущества в соответствии с правилами Налоговой администрации, в то время как доходы от туристической аренды (гостиничные услуги в домашнем хозяйстве) могут облагаться налогом по фиксированной ставке за кровать, в зависимости от решения органа местного самоуправления. Из-за частых изменений налоговых правил рекомендуется проверять актуальные правила на портале Налоговой администрации или у налогового консультанта.

Профессиональный совет: Перед покупкой недвижимости, предназначенной для концепции ко-ливинга, проверьте, допускает ли пространственный план и существующее назначение помещения разделение на несколько отдельно сдаваемых в аренду единиц – последующая перепланировка может быть медленнее и дороже, чем ожидают инвесторы.

Риски и вызовы инвестирования в ко-ливинг

Наряду с преимуществами, ко-ливинг несет и специфические риски, которые инвестор должен учитывать. Регуляторная неопределенность означает, что изменения в толковании существующих правил о найме жилья или гостиничных услугах могут повлиять на способ ведения бизнеса. Большая операционная сложность – управление несколькими индивидуальными договорами, более частое общение с арендаторами и регулярное обслуживание общих пространств – требует больше времени или привлечения профессионального управляющего.

Более короткие договоры означают более частую смену арендаторов, что увеличивает затраты и время, необходимые для поиска новых арендаторов, а также повышает риск простоя (коэффициент незанятости). Первоначальные инвестиции в общие помещения – оборудование кухни, гостиной и возможного рабочего пространства – представляют собой дополнительные капитальные затраты по сравнению со стандартной арендой пустой или минимально оборудованной квартиры. Целевая группа (цифровые кочевники, молодые специалисты) может быть более чувствительна к экономическим циклам и изменениям в политике удаленной работы, чем традиционные долгосрочные арендаторы.

Профессиональный совет: Перед инвестированием составьте реалистичную оценку затрат на управление и простои между арендаторами, а не только валового дохода от аренды за комнату – чистая рентабельность модели ко-ливинга значительно зависит от операционных затрат.

Как выбрать местоположение и недвижимость для ко-ливинга

Успешность инвестиций в ко-ливинг во многом зависит от местоположения и физических характеристик недвижимости. Близость к деловым зонам и коворкингам привлекает молодых специалистов и цифровых кочевников, работающих удаленно, в то время как близость к университетам и студенческим кампусам повышает привлекательность для студенческого населения. Хорошая транспортная доступность – общественный транспорт и близость к центру города – важны для арендаторов, у которых часто нет автомобиля.

Планировка пространства является ключевой: недвижимость с несколькими небольшими комнатами и просторными общими зонами естественнее приспосабливается к концепции ко-ливинга, чем квартиры с небольшим количеством больших комнат или сильно сегментированным пространством. Возможность последующей адаптации (например, создание дополнительной комнаты из большой гостиной без вмешательства в несущие стены) может значительно снизить первоначальные затраты. При выборе объекта следует также проверить, существуют ли ограничения в правилах внутреннего распорядка или специальных решениях совладельцев, связанных с более интенсивным использованием квартиры.

Загреб, как крупнейший рынок труда и наибольшее количество высших учебных заведений в Хорватии, естественно является наиболее развитым рынком для концепции ко-ливинга – особенно районы вблизи деловых зон (например, вокруг улицы Радничка и широкого центра), а также вокруг университетских кампусов. Сплит и Риека, с растущим деловым и академическим сообществом и все большим числом иностранных специалистов, приезжающих для удаленной работы или сезонных работ, представляют собой вторичные, но растущие места для такого рода инвестиций. В приморских городах дополнительно важно рассмотреть сезонность спроса – ко-ливинг, ориентированный на цифровых кочевников, может иметь более стабильную круглогодичную заполняемость, чем модель, опирающаяся исключительно на туристический сезон.

Профессиональный совет: Перед покупкой исследуйте, существует ли уже предложение ко-ливинга или аналогичных совместных пространств в окрестностях – слишком большая концентрация подобных концепций на небольшой территории может затруднить заполняемость и оказать давление на цены аренды за комнату.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Ко-ливинг это то же самое, что и студенческое жилье?
Нет. Студенческое жилье ориентировано исключительно на студенческое население, в то время как ко-ливинг охватывает более широкий круг жильцов – включая молодых специалистов и цифровых кочевников – с обычно более высоким стандартом оснащения и дополнительными услугами.

Требуется ли специальное разрешение для ведения ко-ливинг бизнеса в Хорватии?
Ко-ливинг в настоящее время не имеет особой законодательной категории, поэтому применяются существующие правила в зависимости от структуры бизнеса (долгосрочная аренда, краткосрочное размещение или комбинация). Для моделей с краткосрочным пребыванием и услугами размещения необходимо получить решение компетентного органа на оказание гостиничных услуг в домашнем хозяйстве или соответствующем гостиничном объекте. Рекомендуем проконсультироваться с юристом перед началом бизнеса.

Выгоднее ли ко-ливинг, чем классическая долгосрочная аренда?
Потенциально да, поскольку он позволяет взимать плату за комнату вместо всей недвижимости, но рентабельность зависит от операционных затрат, уровня заполняемости и затрат на управление. На практике чистая доходность может быть выше или ниже, чем при классической аренде, в зависимости от того, насколько эффективно организовано управление и какова средняя ставка незанятости.

Каковы основные препятствия при запуске проекта ко-ливинга?
Наиболее распространенные препятствия – это регуляторная неопределенность, необходимость перепланировки помещения в соответствии с градостроительной документацией, более высокие операционные требования к управлению по сравнению с традиционной арендой, а также необходимость дополнительных инвестиций в общие помещения и оборудование.

Какой идеальный размер недвижимости для концепции ко-ливинга?
Универсального размера не существует. Ключевым является то, что недвижимость позволяет создать достаточное количество отдельных частных комнат с функциональным общим пространством (кухня, гостиная), что на практике обычно означает большие квартиры или дома с возможностью перераспределения пространства без масштабных строительных работ.

Должен ли я сам управлять ко-ливинг недвижимостью?
Нет. Помимо самостоятельного управления, доступны модели привлечения профессионального управляющего недвижимостью или долгосрочной аренды специализированному оператору ко-ливинга, который берет на себя ежедневное управление при несколько более низком чистом доходе для владельца.