Co-living in prostori za sostanovanje: nova investicijska niša 2026

Trg najema na Hrvaškem se je v zadnjih letih diverzificiral izven tradicionalnih modelov dolgoročnega in kratkoročnega turističnega najema. Ena izmed niš, ki privablja vse več pozornosti vlagateljev, je co-living – skupni bivalni prostori, namenjeni predvsem mlajši populaciji, ki išče fleksibilnost, skupnost in lokacijo blizu poslovnih ali akademskih centrov. Co-living in skupni bivalni prostori so na mednarodni sceni že razviti koncepti, v hrvaškem kontekstu pa se šele začenjajo jasneje profilirati kot posebna investicijska niša.

V tem vodniku pojasnjujemo, kaj model co-livinga pomeni, kdo so tipični najemniki, katere prednosti in tveganja prinaša za vlagatelja ter na kaj je treba biti pozoren pred vstopom v tovrstno naložbo. Poseben poudarek dajemo realnosti hrvaškega pravnega in davčnega okvira, razlikam med dolgoročnim najemom, kratkoročno turistično nastanitvijo in kombiniranimi modeli ter vlogi lokacije v mestih, kot so Zagreb, Split in Reka.

Vsebina

• Kaj je co-living in zakaj privlači vlagatelje
• Poslovni modeli v co-living investicijah
• Ciljna skupina: digitalni nomadi, mladi profesionalci in študenti
• Prednosti co-living modela v primerjavi s klasičnim najemom
• Pravni in regulativni vidiki na Hrvaškem
• Tveganja in izzivi vlaganja v co-living
• Kako izbrati lokacijo in nepremičnino za co-living
• Kako vam Regent lahko pomaga
• Pogosto zastavljena vprašanja
• Priporočeno

Kaj je co-living in zakaj privlači vlagatelje

Co-living je model bivanja, pri katerem si več oseb deli eno nepremičnino, pri čemer ima vsak stanovalec svojo zasebno sobo (v naprednejših konceptih tudi zasebno kopalnico), kuhinjo, dnevno sobo, pogosto pa tudi delovni prostor ali prostor za druženje si deli z vsemi stanovalci. Za razliko od klasičnega bivanja v skupnem najemu (»shared flat«) operaterji co-livinga običajno ponujajo tudi dodatne storitve – internet, redno čiščenje skupnih prostorov, opremljeno pohištvo, včasih pa tudi organizirane skupne dejavnosti.

V praksi ima tipično co-living stanovanje ali hiša več ločeno zaklenjenih sob, vsaka opremljena s posteljo, delovno mizo in omaro, medtem ko so kuhinja in dnevna soba popolnoma opremljeni in dostopni vsem stanovalcem. Nekateri koncepti gredo še korak dlje in vključujejo skupni coworking prostor znotraj same nepremičnine, manjšo telovadnico ali celo organizirane večere druženja za stanovalce – vse z namenom ustvarjanja občutka skupnosti, ne le deljenja stroškov najema.

Co-living je treba razlikovati od dveh sorodnih, vendar različnih pojmov: co-housing je model, pri katerem se stanovalci skupaj odločajo o upravljanju stavbe in so pogosto solastniki prostora, medtem ko je co-living predvsem komercialni najem, ki ga upravlja en lastnik ali operater. Prav tako se co-living razlikuje od klasičnega študentskega doma po tem, da ni namenjen izključno študentom in običajno ponuja višji standard zasebnosti in opremljenosti.

Za vlagatelje je ta niša zanimiva, ker omogoča ustvarjanje prihodka od najema na sobo, ne pa na celotno nepremičnino, kar praviloma povzroči višji skupni prihodek na kvadratni meter v primerjavi z oddajanjem celotnega stanovanja enemu gospodinjstvu. Hkrati narašča povpraševanje po fleksibilnih, krajših in srednjeročnih oblikah najema zaradi sprememb v načinu dela (delo na daljavo) in mobilnosti mlajše delovne sile.

Profesionalni nasvet: Pred vlaganjem v koncept co-livinga izračunajte pričakovani prihodek na sobo, ne le na nepremičnino kot celoto – to je ključna razlika v primerjavi s tradicionalnim modelom ocene donosnosti najema.

Poslovni modeli v co-living investicijah

Vlagatelji lahko k naložbi v co-living pristopijo na več različnih načinov, odvisno od želene ravni vključenosti in razpoložljivega časa. V praksi se najpogosteje srečujejo trije osnovni modeli: samostojno upravljanje, angažiranje upravitelja nepremičnine in dolgoročni zakup operaterju (tako imenovani master-lease).

Samostojno upravljanje pomeni, da lastnik nepremičnine sam najde najemnike, sklepa pogodbe in vzdržuje skupne prostore. Ta model ponuja največji nadzor in potencialno najvišji neto prihodek, vendar zahteva največ časa in operativnega angažiranja – od oglaševanja in selekcije najemnikov, preko vodenja primopredaje, do reševanja vsakodnevnih manjših težav.

Angažiranje upravitelja nepremičnine pomeni, da lastnik ohrani lastništvo, vendar vsakodnevno upravljanje (oglaševanje, komunikacija z najemniki, vzdrževanje) prepusti specializiranemu podjetju za nadomestilo, običajno izraženo kot odstotek doseženega prihodka od najema. Ta model zmanjša operativno obremenitev lastnika, z nekoliko nižjim neto donosom.

Zakup operaterju (master-lease) pomeni, da lastnik nepremičnino dolgoročno odda v najem specializiranemu co-living operaterju, ki nato upravlja podnajem posameznih sob. Ta model prinaša stabilen, a praviloma nižji prihodek za lastnika, ob skoraj popolni odsotnosti operativne obremenitve. Podobni modeli že obstajajo pri apart-hotelih in drugih kombinacijah hotel-condo konceptov, co-living pa jih prevzema v segmentu urbanih stanovanj.

Profesionalni nasvet: Če nimate časa ali izkušenj za vsakodnevno upravljanje najema, je model zakupa operaterju ali angažiranja profesionalnega upravitelja morda varnejša izbira kot samostojno upravljanje, kljub nekoliko nižjemu neto donosu.

Ciljna skupina: digitalni nomadi, mladi profesionalci in študenti

Co-living prostori prvenstveno privabljajo tri skupine najemnikov: digitalne nomade in tuje profesionalce, ki na Hrvaškem bivajo srednjeročno (nekaj mesecev do enega leta) in iščejo vseljivo, opremljeno stanovanje brez obveze dolgoročne pogodbe; mlade profesionalce, ki se selijo v večja mesta zaradi dela in želijo nižje vstopne stroške bivanja z možnostjo spoznavanja drugih ljudi v podobni življenjski fazi; ter študente, še posebej tiste, ki ne najdejo mesta v študentskih domovih ali iščejo kakovostnejšo alternativo zasebni nastanitvi.

Ti trije segmenti se deloma prekrivajo s trgom študentskih nastanitev, vendar co-living ciljni publiki ponuja širši razpon – vključno z osebami, ki niso več študenti, a še vedno iščejo fleksibilno, skupno obliko bivanja. Digitalni nomadi in tuji profesionalci dodatno cenijo možnost hitre komunikacije v angleščini, transparentnost cene najema brez skritih stroškov ter opremljen prostor, prilagojen delu na daljavo.

Skupno vsem trem skupinam je, da cenijo fleksibilnost pogodb, vseljivost brez dodatnih stroškov opremljanja (pohištvo, kuhinjski aparati, internet so že vključeni) in bližino vsebin, ki jih vsakodnevno uporabljajo – pa naj bo to univerza, pisarna ali coworking prostor. Co-living koncept v bližini univerze bo naravno privabil drugačen profil najemnikov kot tisti v bližini poslovne cone ali tehnološkega parka, kar mora vlagatelj upoštevati že v fazi izbire lokacije.

Profesionalni nasvet: Pred nakupom analizirajte profil potencialnih najemnikov na izbrani lokaciji – co-living v bližini univerze ne bo imel enake strukture povpraševanja kot co-living v poslovni coni ali blizu coworking prostora za digitalne nomade.

Prednosti co-living modela v primerjavi s klasičnim najemom

Glavne prednosti, ki jih co-living model ponuja vlagatelju, izhajajo iz strukture prihodka in načina uporabe prostora. Možnost zaračunavanja najema po sobi, namesto po celotni nepremičnini, praviloma povzroči višji skupni prihodek na kvadratni meter v primerjavi z najemom celotnega stanovanja enemu gospodinjstvu. Prihodek je dodatno diverzificiran – če en najemnik prekine pogodbo, prihodek od ostalih sob še naprej priteka, za razliko od situacije, ko celotno stanovanje ostane brez najemnika.

Fleksibilnejše najemne pogodbe (npr. mesečne ali trimesečne) omogočajo hitrejše prilagajanje tržnim cenam najema, kar je lahko prednost v pogojih rasti najemnin. Hkrati narašča povpraševanje, povezano s trendom dela na daljavo in mobilnostjo mlajše delovne sile, še posebej v mestih, kot sta Zagreb in Split, kjer digitalni nomadi in mladi profesionalci iščejo opremljena stanovanja, prilagojena kombinaciji dela in bivanja.

Profesionalni nasvet: Čeprav večje število najemnikov pomeni diverzifikacijo prihodkov, hkrati pomeni tudi večje administrativno breme – več pogodb, več komunikacije z najemniki in večjo potrebo po rednem upravljanju prostora. Pri kalkulaciji donosnosti vedno primerjajte bruto in neto donos.

Pravni in regulativni vidiki na Hrvaškem

Co-living kot poslovni model še nima posebne zakonske kategorije v hrvaški zakonodaji, kar pomeni, da se nanj uporabljajo obstoječi predpisi, odvisno od tega, kako je model strukturiran. Če se sobe oddajajo prek standardnih najemnih pogodb za daljše obdobje in služijo bivanju, se uporabljajo splošni predpisi o najemu stanovanjskih prostorov. Če je model strukturiran kot kratkoročna nastanitev (npr. bivanja krajša od enega meseca, z storitvami, podobnimi turistični nastanitvi), se uporablja Zakon o gostinski dejavnosti in pravilniki o gostinskih storitvah v gospodinjstvu, z obvezno registracijo.

Preureditev stanovanjskega prostora v prostor z več ločeno najemnimi sobami lahko zahteva preverbo skladnosti s prostorsko-plansko dokumentacijo in, odvisno od obsega del, gradbenim dovoljenjem ter soglasjem solastnikov in upravitelja stavbe. Manjši posegi (kot so pregradne nenosilne stene, prilagoditev pohištva in opreme) se pogosto uvrščajo med enostavne posege, vendar je resnejše spremembe razporeditve ali inštalacij treba načrtovati v sodelovanju s strokovnjakom za gradnjo.

Davčna obravnava prihodka od co-living najema je odvisna od tega, ali vlagatelj posluje kot fizična oseba, ki oddaja nepremičnino (najem stanovanj ali gostinske storitve v gospodinjstvu), obrtnik ali gospodarska družba. Prihodek od najema stanovanjskih prostorov za bivanje se obdavči kot dohodek od premoženja po pravilih Davčne uprave, medtem ko se prihodki od turističnega najema (gostinske storitve v gospodinjstvu) lahko obdavčijo pavšalno po ležišču, odvisno od odločitve enote lokalne samouprave. Zaradi pogostih sprememb davčnih predpisov je priporočljivo preveriti aktualna pravila na portalu Davčne uprave ali pri davčnem svetovalcu.

Profesionalni nasvet: Pred nakupom nepremičnine, namenjene konceptu co-livinga, preverite, ali prostorski načrt in obstoječa namembnost prostora dopuščata delitev na več ločeno najemnih enot – naknadna preureditev je lahko počasnejša in dražja, kot pričakujejo vlagatelji.

Tveganja in izzivi vlaganja v co-living

Poleg prednosti co-living prinaša tudi specifična tveganja, ki jih mora vlagatelj upoštevati. Regulativna negotovost pomeni, da se spremembe v razlagi obstoječih predpisov o najemu stanovanj ali gostinskih storitev lahko odrazijo na način poslovanja. Večja operativna kompleksnost – upravljanje z več individualnimi pogodbami, pogostejša komunikacija z najemniki in redno vzdrževanje skupnih prostorov – zahteva več časa ali angažiranje profesionalnega upravitelja.

Krajše pogodbe pomenijo pogostejšo menjavo najemnikov, kar poveča stroške in čas, potreben za iskanje novih najemnikov, ter poveča tveganje praznega teka (stopnja prostih kapacitet). Začetna naložba v skupne prostore – oprema kuhinje, dnevne sobe in morebitnega delovnega prostora – predstavlja dodaten kapitalski strošek v primerjavi s standardnim najemom praznega ali minimalno opremljenega stanovanja. Ciljna skupina (digitalni nomadi, mladi profesionalci) je lahko bolj občutljiva na ekonomske cikle in spremembe v politiki dela na daljavo kot tradicionalni dolgoročni najemniki.

Profesionalni nasvet: Pred naložbo izdelajte realno oceno stroškov upravljanja in praznega teka med najemniki, ne le bruto prihodkov od najema na sobo – neto donosnost co-living modela je pomembno odvisna od operativnih stroškov.
Kako izbrati lokacijo in nepremičnino za co-livingUspešnost naložbe v co-living je v veliki meri odvisna od lokacije in fizičnih značilnosti nepremičnine. Bližina poslovnih con in coworking prostorov privablja mlade profesionalce in digitalne nomade, ki delajo na daljavo, medtem ko bližina univerz in študentskih kampusov povečuje privlačnost za študentsko populacijo. Dobra prometna povezanost – javni prevoz in bližina centra mesta – sta pomembni za najemnike, ki pogosto nimajo avtomobila.

Razporeditev prostora je ključna: nepremičnine z več manjšimi sobami in prostornimi skupnimi površinami se naravneje prilagajajo konceptu co-livinga kot stanovanja z majhnim številom velikih sob ali močno segmentiranim prostorom. Možnost naknadne prilagoditve (npr. oblikovanje dodatne sobe iz velike dnevne sobe brez poseganja v nosilne stene) lahko bistveno zmanjša začetne stroške. Pri izbiri objekta je treba preveriti tudi, ali obstajajo omejitve iz hišnega reda ali posebnih odločitev solastnikov, vezane na intenzivnejšo uporabo stanovanja.

Zagreb, kot največji trg dela in z največjim številom visokošolskih ustanov na Hrvaškem, je naravno najbolj razvit trg za co-living koncept – še posebej četrti v bližini poslovnih con (npr. okoli Radničke ceste in širšega centra) ter okoli univerzitetnih kampusov. Split in Reka, z naraščajočo poslovno in akademsko skupnostjo ter vse večjim številom tujih profesionalcev, ki prihajajo zaradi dela na daljavo ali sezonskih del, predstavljata sekundarne, a naraščajoče lokacije za to vrsto naložbe. Pri obmorskih mestih je dodatno pomembno upoštevati sezonskost povpraševanja – co-living, usmerjen v digitalne nomade, ima lahko stabilnejšo celoletno zasedenost kot model, ki se opira izključno na turistično sezono.
Profesionalni nasvet: Pred nakupom raziščite, ali v okolici že obstaja ponudba co-living ali podobnih skupnostnih prostorov – prevelika koncentracija podobnih konceptov na majhnem območju lahko oteži zasedenost in pritisne na cene najema na sobo.
Pogosto zastavljena vprašanja (FAQ)Je co-living isto kot študentska nastanitev?
Ne. Študentska nastanitev je namenjena izključno študentski populaciji, medtem ko co-living zajema širši spekter najemnikov – vključno z mladimi profesionalci in digitalnimi nomadi – običajno z višjim standardom opremljenosti in dodatnimi storitvami.

Ali je za poslovanje s co-livingom na Hrvaškem potrebno posebno dovoljenje?
Co-living trenutno nima posebne zakonske kategorije, zato se uporabljajo obstoječi predpisi, odvisno od strukture poslovanja (dolgoročni najem, kratkoročna nastanitev ali kombinacija). Za modele s kratkoročnimi bivanjem in nastanitvenimi storitvami je treba pridobiti odločbo pristojnega organa za opravljanje gostinskih storitev v gospodinjstvu ali v ustreznem gostinskem objektu. Priporočamo pravno svetovanje pred začetkom poslovanja.

Je co-living bolj donosen od klasičnega dolgoročnega najema?
Potencialno da, saj omogoča zaračunavanje na sobo namesto na celotno nepremičnino, vendar je donosnost odvisna od operativnih stroškov, stopnje zasedenosti in stroškov upravljanja. V praksi je neto donos lahko višji ali nižji od klasičnega najema, odvisno od tega, kako učinkovito je organizirano upravljanje in kolikšna je povprečna stopnja praznih kapacitet.

Katere so največje ovire pri zagonu co-living projekta?
Najpogostejše ovire so regulativna negotovost, potreba po preureditvi prostora v skladu s prostorsko-plansko dokumentacijo, večje operativne zahteve upravljanja v primerjavi s tradicionalnim najemom ter potreba po dodatnih naložbah v skupne prostore in opremo.

Kakšna je idealna velikost nepremičnine za koncept co-livinga?
Ne obstaja univerzalna velikost. Ključno je, da nepremičnina omogoča zadostno število ločenih zasebnih sob s funkcionalnim skupnim prostorom (kuhinja, dnevna soba), kar v praksi običajno pomeni večja stanovanja ali hiše z možnostjo prerazporeditve prostora brez obsežnih gradbenih posegov.

Ali moram sam upravljati co-living nepremičnino?
Ne. Poleg samostojnega upravljanja so na voljo tudi modeli angažiranja profesionalnega upravitelja nepremičnine ali dolgoročnega zakupa specializiranemu co-living operaterju, ki prevzame vsakodnevno upravljanje ob nekoliko nižjem neto prihodku za lastnika.
PriporočenoKako poteka postopek nakupa in prodaje nepremičnine na Hrvaškem korak za korakomOcena vrednosti nepremičnine: tržna, hipotekarna, davčnaNajem stanovanja na Hrvaškem: kaj morate vedeti pred podpisom pogodbeKako pravilno sestaviti najemno pogodbo za stanovanje