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So überprüfen Sie Verkäufer und Unternehmen im Handelsregister: Leitfaden für 2026

15-07-2026 / Regent Split

Zusammenfassung

Vor dem Kauf einer Immobilie von einer juristischen Person überprüfen Sie unbedingt den Status des Verkäufers im Handelsregister über das Portal sudreg.pravosudje.hr. Prüfen Sie, ob das Unternehmen aktiv ist, wer die vertretungsberechtigten Personen sind, ob ein Liquidations-, Vorinsolvenz- oder Insolvenzverfahren vorliegt, und gleichen Sie die Daten aus dem Auszug mit den Daten im Grundbuch ab. Diese Überprüfung dauert nur wenige Minuten, ist online verfügbar und kann Sie davor schützen, einen Vertrag mit einem Unternehmen zu unterzeichnen, das nicht die rechtliche oder finanzielle Fähigkeit zur Abwicklung des Geschäfts besitzt.

Wichtige Fakten

Der Gerichtsregister ist öffentlich über das Portal sudreg.pravosudje.hr zugänglich, und eine grundlegende Überprüfung des Verkäufers dauert nur wenige Minuten.
Überprüfen Sie die MBS- und OIB-Nummer des Unternehmens, nicht nur den Namen, da Firmennamen geändert werden können oder ähnlich sein können.
Die Person, die den Vertrag unterzeichnet, muss als vertretungsberechtigt aufgeführt sein oder eine gültige Vollmacht für das jeweilige Rechtsgeschäft besitzen.
Der Status „im Löschungsverfahren“, „in Liquidation“, „im Vorinsolvenzverfahren“ oder „im Insolvenzverfahren“ erfordert eine zusätzliche rechtliche Prüfung.
Die Daten aus dem Handelsregister sollten mit den Daten im Grundbuch abgeglichen werden, insbesondere die OIB-Nummer und der Name des Eigentümers.
Die Überprüfung eines Unternehmens im Handelsregister ersetzt nicht die Überprüfung der Immobilie, sondern ergänzt diese.

Der Kauf einer Immobilie von einer juristischen Person – sei es ein Investor, ein Bauunternehmen oder eine Handelsgesellschaft, die Gewerbe- oder Wohnimmobilien verkauft – birgt Risiken, die sich vom Kauf von einer natürlichen Person unterscheiden. Die Person, die den Vertrag im Namen des Unternehmens unterzeichnet, muss eine gültige Vertretungsberechtigung besitzen, das Unternehmen muss registriert und aktiv sein, und sein rechtlicher und finanzieller Status darf nicht fraglich sein. Das Gerichtsregister der Republik Kroatien ist ein öffentliches Register, das von den Handelsgerichten geführt wird, und der Online-Zugang wird über das einheitliche Portal des Justiz- und Verwaltungsministeriums unter sudreg.pravosudje.hr ermöglicht.

Diese Art der Überprüfung ist besonders wichtig, wenn Sie eine Immobilie von einem Investor oder einem Unternehmen kaufen, das Sie nicht persönlich kennen, wenn der Transaktionswert hoch ist oder wenn der Verkäufer eine ausländische Handelsgesellschaft ist, die in Kroatien über eine Zweigniederlassung tätig ist. In der Praxis kommt es häufig vor, dass ein Unternehmen seinen Sitz in Zagreb hat, aber Projekte an der Küste – zum Beispiel Wohnungen in Split, Zadar oder Šibenik – verkauft, sodass der Käufer besonders darauf achten muss, dass die Informationen über das Unternehmen, die Vertreter und das Eigentum an der Immobilie übereinstimmen. Dieser Leitfaden baut auf einer umfassenderen Übersicht der Dokumentation auf, die beim Immobilienkauf überprüft werden sollte, und konzentriert sich speziell auf die Überprüfung des Verkäufers als juristische Person.

Inhalt

Was ist das Gerichtsregister und warum ist es wichtig
Gerichtsregister oder Gewerberegister: Was ist der Unterschied
Wie man das Gerichtsregister Schritt für Schritt durchsucht
Worauf im Auszug zu achten ist
OIB und steuerlicher Status des Unternehmens
Überprüfung von Liquidation, Vorinsolvenz und Insolvenz
Zusätzliche Prüfungen: Grundbücher und Gerichtsstreitigkeiten
Risiken beim Kauf von einem Unternehmen und wie man sie minimiert
Wie Ihnen die Regent Immobilienagentur helfen kann
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
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Was ist das Gerichtsregister und warum ist es wichtig

Das Gerichtsregister ist ein öffentliches Buch, das glaubwürdige und aktuelle Daten und Dokumente über Rechtssubjekte enthält, für die eine Eintragung gesetzlich vorgeschrieben ist. Das Register wird von den Handelsgerichten geführt, und die Einsicht ist über das einheitliche Portal des Justiz- und Verwaltungsministeriums möglich. Das Gerichtsregister wird durch das Gesetz über das Gerichtsregister, das Gesetz über Handelsgesellschaften und die dazugehörigen untergesetzlichen Vorschriften über die Art der Eintragung geregelt.

Wenn Sie eine Immobilie von einer juristischen Person kaufen, gibt Ihnen das Gerichtsregister die erste Antwort auf mehrere Schlüsselfragen: Gibt es das Unternehmen, ist es aktiv, wer darf es vertreten und gibt es Statusänderungen, die die Sicherheit der Transaktion beeinträchtigen könnten. Der Auszug aus dem Gerichtsregister sagt nicht nur „wer der Verkäufer ist“, sondern zeigt auch, ob das Unternehmen ordnungsgemäß arbeitet oder ob Anzeichen für ein erhöhtes Risiko bestehen.

Professioneller Tipp: Verlassen Sie sich niemals nur auf die mündliche Aussage, dass eine bestimmte Person der „Direktor“ des Unternehmens ist. Öffnen Sie vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags oder Vertrags immer selbst das Gerichtsregister oder fordern Sie einen aktuellen Auszug an.

Wie man das Gerichtsregister Schritt für Schritt durchsucht

Die Suche im Gerichtsregister ist online verfügbar und erfordert für grundlegende Daten keine Anmeldung. Das Verfahren umfasst typischerweise den Zugriff auf das Portal sudreg.pravosudje.hr, die Suche nach Firmennamen, OIB oder MBS, das Öffnen der Registerkarte des Rechtssubjekts und die Überprüfung der grundlegenden Daten sowie das Herunterladen eines öffentlichen Auszugs. Für ein detaillierteres Bild ist es auch nützlich, das Datum der letzten Änderung im Register zu überprüfen, da jüngste Änderungen des Direktors, des Sitzes oder der Eigentümerstruktur eine zusätzliche Überprüfung erfordern können.

Neben dem öffentlichen Auszug ist es beim Kauf einer Immobilie von einer juristischen Person auch nützlich, das von der FINA geführte Register der jährlichen Finanzberichte (RGFI) zu überprüfen. Die Einsicht in Einnahmen, Verluste und die Geschäftskontinuität liefert kein vollständiges rechtliches Bild, kann aber bei der Einschätzung helfen, ob der Verkäufer stabil arbeitet oder ob es sich um ein neu gegründetes oder finanziell geschwächtes Unternehmen handelt.

Professioneller Tipp: Bei größeren Transaktionen speichern Sie den PDF-Auszug aus dem Gerichtsregister und, falls möglich, den Auszug aus dem RGFI in Ihren Unterlagen. Dadurch haben Sie einen Nachweis, welche Daten Sie vor der Unterzeichnung überprüft haben.

Worauf im Auszug zu achten ist

Der Auszug selbst enthält mehrere Informationen, die der Immobilienkäufer lesen können sollte. Dies sind vor allem der Status des Rechtssubjekts, der Sitz, die OIB (Persönliche Identifikationsnummer), die MBS (Matični broj subjekta), die zur Vertretung befugten Personen, die Art der Vertretung sowie Informationen über das Stammkapital und die grundlegenden Änderungen des Unternehmens. Wenn die Person, die mit Ihnen verhandelt, nicht als Geschäftsführer, Vorstandsmitglied oder eine andere zur Vertretung befugte Person aufgeführt ist, verlangen Sie eine zusätzliche Überprüfung und eine gültige Vollmacht.

Achten Sie besonders darauf, ob die Person das Unternehmen selbstständig oder zusammen mit einer anderen Person vertritt. Bei gemeinschaftlicher Vertretung kann ein Vertrag, der nur von einem Vertreter unterzeichnet wird, rechtlich problematisch sein. Es ist auch nützlich zu prüfen, ob das Unternehmen kürzlich seinen Sitz, seinen Namen oder seine Geschäftsführung geändert hat, insbesondere wenn solche Änderungen unmittelbar vor dem Immobilienverkauf erfolgen.

Professioneller Tipp: Wenn angegeben ist, dass das Unternehmen von zwei Personen gemeinsam vertreten wird, unterzeichnen Sie keinen Vorvertrag oder Vertrag, bevor Sie nicht überprüft haben, dass alle erforderlichen Vertreter oder eine Person mit einer gültigen speziellen Vollmacht diesen unterzeichnen werden.

OIB und steuerlicher Status des Unternehmens

Die OIB des Unternehmens ist ein Schlüsseldatum, das das Gerichtsregister, Steueraufzeichnungen, jährliche Finanzberichte und Grundbücher miteinander verbindet. Bei der Überprüfung des Verkäufers wird empfohlen, die OIB aus dem Gerichtsregister mit der im Vorvertrag und im Grundbuchauszug angegebenen OIB zu vergleichen. Der Firmenname kann sich ändern, aber die OIB bleibt der zuverlässigste Identifikator zur Überprüfung der Datenübereinstimmung.

Es ist auch nützlich zu prüfen, ob das Unternehmen im Mehrwertsteuersystem registriert ist, da dies die steuerliche Behandlung des konkreten Immobilienkaufs beeinflussen kann. Die Frage der Mehrwertsteuer und der Grunderwerbsteuer sollte jedoch im Rahmen des konkreten Geschäfts, der Art der Immobilie und des Status des Verkäufers betrachtet werden, weshalb es bei komplexeren Transaktionen gerechtfertigt ist, eine Bestätigung oder Stellungnahme der Steuerverwaltung oder eines Steuerberaters einzuholen. Wenn der Verkäufer eine Zahlung auf das Konto einer dritten Person verlangt, die nicht Vertragspartei ist, ist dies ein ernstes Signal für zusätzliche Vorsicht.

Professioneller Tipp: Vergleichen Sie die OIB immer in allen Dokumenten – Gerichtsregister, Vertragsentwurf, Rechnung, Grundbuchauszug und eventueller Vollmacht. Eine Nichtübereinstimmung der OIB erfordert eine Erklärung, bevor eine Zahlung erfolgt.

Überprüfung von Liquidation, Vorinsolvenz und Insolvenz

Der Status des Unternehmens wirkt sich direkt auf die Sicherheit der Transaktion aus. Befindet sich das Unternehmen in Liquidation, durchläuft es ein spezielles Verfahren zur Beendigung des Geschäftsbetriebs; befindet es sich in einem Vorinsolvenzverfahren, deutet dies auf finanzielle Schwierigkeiten und mögliche besondere Bedingungen für die Vermögensverfügung hin; und befindet es sich in der Insolvenz, entscheidet der Insolvenzverwalter über die Vermögensverfügung, und nicht der Geschäftsführer wie im regulären Geschäftsbetrieb. Aus diesem Grund darf der Kauf und Verkauf einer Immobilie von einem Unternehmen in einem dieser Status nicht als Standardtransaktion behandelt werden.

Das Gerichtsregister gibt ein wichtiges Signal über den Status, ist aber nicht die einzige Prüfstelle. Bei Verdacht auf Liquidation, Vorinsolvenz oder Insolvenz ist es nützlich, zusätzlich die elektronische Gerichtstafel und andere öffentliche Bekanntmachungen des Justiz- und Verwaltungsministeriums zu überprüfen. Eine solche Überprüfung ist besonders wichtig, wenn die Immobilie zu einem ungewöhnlich niedrigen Preis oder unter Zeitdruck verkauft wird.

Professioneller Tipp: Befindet sich das Unternehmen in Liquidation, Vorinsolvenz oder Insolvenz, setzen Sie die Transaktion nicht ohne vorherige rechtliche Prüfung fort. In solchen Fällen ist ein Standard-Vorvertragsformular oft kein ausreichender Schutz.

Zusätzliche Prüfungen: Grundbücher und Gerichtsstreitigkeiten

Das Gerichtsregister bestätigt den rechtlichen Status des Verkäufers, aber nicht das Eigentum an einer bestimmten Immobilie. Dies überprüfen Sie in den Grundbüchern, wo der Name und die OIB des eingetragenen Eigentümers mit den Daten aus dem Gerichtsregister abgeglichen werden müssen. Neben dem Eigentum ist es wichtig zu prüfen, ob es Siegel, Hypotheken, Vermerke über Streitigkeiten oder andere Beschränkungen gibt, die die Sicherheit des Kaufs und die zukünftige Eintragung beeinträchtigen könnten.

Beim Kauf einer Immobilie von einer juristischen Person ist es besonders wichtig, einen aktuellen Grundbuchauszug anzufordern, idealerweise nicht älter als ein paar Tage. Der Status einer Immobilie kann sich schnell ändern, sodass ein älterer Auszug zum Zeitpunkt der Unterzeichnung kein zuverlässiges Bild liefert. Besteht der Verdacht auf Streitigkeiten oder Unstimmigkeiten, sollte der Kauf- und Verkaufsprozess verlangsamt werden, bis die Fakten geklärt sind.

Professioneller Tipp: Die Überprüfung des Unternehmens und die Überprüfung der Immobilie müssen Hand in Hand gehen. In der Praxis reicht es nicht aus, dass das Unternehmen ordnungsgemäß registriert ist, wenn das Grundbuch Belastungen, Siegel oder andere Beschränkungen aufweist.

Risiken beim Kauf von einem Unternehmen und wie man sie minimiert

Die häufigsten Risiken beim Kauf einer Immobilie von einer juristischen Person umfassen die Unterzeichnung eines Vertrags mit einer Person ohne tatsächliche Vertretungsberechtigung, den Kauf von einem Unternehmen in finanziellen Schwierigkeiten, die Nichtübereinstimmung von Daten zwischen Registern und Grundbüchern sowie die Möglichkeit der Anfechtung bestimmter Rechtshandlungen, wenn das Unternehmen in die Insolvenz gerät. Die bloße Tatsache, dass ein Unternehmen existiert, ist nicht ausreichend – wichtig ist auch, in welchem Status es sich befindet, wer es vertritt und ob die konkrete Immobilie tatsächlich auf dieses Unternehmen eingetragen ist.

Das Risiko wird durch eine Kombination mehrerer Schritte verringert: Überprüfung des Gerichtsregisters vor dem Vorvertrag, Überprüfung des Grundbuchs unmittelbar vor der Unterzeichnung, Vergleich der OIB in allen Dokumenten, Überprüfung des RGFI bei finanziell unklaren Rechtssubjekten und Beauftragung eines Anwalts, wenn der Transaktionswert hoch oder der Status des Unternehmens fraglich ist. Bei komplexeren Geschäften kann ein zusätzlicher Schutz die Nutzung eines Treuhand- oder Escrow-Kontos sein, damit die Zahlung an die Erfüllung der vertraglich vereinbarten Bedingungen gebunden ist.

Professioneller Tipp: Wenn der Immobilienpreis deutlich niedriger ist als vergleichbare Marktpreise und der Verkäufer Anzeichen finanzieller Schwierigkeiten zeigt, ist dies kein automatischer Beweis für Probleme – aber ein klarer Grund für eine verstärkte Überprüfung.

Wie Ihnen die Regent Immobilienagentur helfen kann

Der Kauf einer Immobilie von einer juristischen Person erfordert ein zusätzliches Maß an rechtlicher und administrativer Sorgfalt. Bei Regent überprüfen wir vor jeder solchen Transaktion standardmäßig die grundlegenden Daten des Verkäufers, die Übereinstimmung der Daten aus dem Gerichtsregister und den Grundbüchern und weisen auf Risiken hin, die die Sicherheit des Kaufs und die zukünftige Eintragung beeinträchtigen könnten. Je nach Komplexität des Falls verbinden wir Sie auch mit Rechtsexperten, wenn eine zusätzliche Überprüfung erforderlich ist.

Wenn Sie eine Immobilie von einem Investor, Bauunternehmen oder einer anderen Handelsgesellschaft kaufen und vor der Unterzeichnung den rechtlichen Status des Verkäufers überprüfen möchten, kontaktieren Sie uns über https://regent.hr/kontakt. Weitere Informationen zu unseren verbundenen Dienstleistungen finden Sie auch auf den Seiten der Rechtsdienstleistungen und Verwaltungsdienstleistungen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Ist die Suche im Gerichtsregister kostenlos?
Ja. Die grundlegende Suche und Einsicht in öffentliche Daten über juristische Personen über das Portal sudreg.pravosudje.hr sind online und ohne physischen Besuch des Gerichts verfügbar.

Was, wenn die Person, die die Immobilie verkauft, im Gerichtsregister nicht als vertretungsberechtigt aufgeführt ist?
Ist die Person nicht als vertretungsberechtigt eingetragen, ist zu prüfen, ob eine gültige Vollmacht für das konkrete Rechtsgeschäft vorliegt. Im Immobilienverkehr wird die Vollmacht in der Praxis schriftlich erteilt und notariell beglaubigt.

Kann man eine Immobilie von einem Unternehmen kaufen, das sich in Liquidation befindet?
Ja, aber ein solcher Kauf erfordert zusätzliche Vorsicht und eine vorherige rechtliche Prüfung. Der Liquidationsstatus bedeutet, dass das Unternehmen ein spezielles Verfahren zur Beendigung des Geschäftsbetriebs durchläuft, sodass der Kauf und Verkauf nicht als Standardtransaktion behandelt werden darf.

Wie weiß ich, dass das Unternehmen aus dem Gerichtsregister dasselbe Unternehmen ist, das als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist?
Der sicherste Weg ist der Vergleich der OIB des Unternehmens aus dem Gerichtsregister mit der im Grundbuchauszug angegebenen OIB. Der Firmenname kann sich ändern oder einem anderen ähneln, aber die OIB ist ein zuverlässiger Identifikator.

Benötige ich einen Anwalt für die Überprüfung des Unternehmens vor dem Immobilienkauf?
Für eine grundlegende Online-Überprüfung des Gerichtsregisters ist ein Anwalt nicht unbedingt erforderlich, aber bei Transaktionen mit höherem Wert, Käufen von Investoren oder Käufen von Unternehmen mit finanziellen Schwierigkeiten reduziert eine professionelle rechtliche Prüfung das Risiko erheblich.