Co-living et espaces de vie partagés : nouvelle niche d'investissement 2026

Le marché locatif en Croatie s'est diversifié ces dernières années, au-delà des modèles traditionnels de location à long terme et de location touristique à court terme. L'une des niches qui attire de plus en plus l'attention des investisseurs est le co-living – des espaces de vie partagés destinés principalement à une population plus jeune recherchant flexibilité, communauté et un emplacement proche des centres d'affaires ou universitaires. Le co-living et les espaces de vie partagés sont déjà des concepts développés sur la scène internationale, et dans le contexte croate, ils commencent tout juste à se profiler plus clairement comme une niche d'investissement spécifique.

Dans ce guide, nous expliquons ce qu'implique le modèle de co-living, qui sont les locataires typiques, quels sont les avantages et les risques pour l'investisseur, et à quoi il faut faire attention avant de se lancer dans ce type d'investissement. Nous mettons un accent particulier sur la réalité du cadre juridique et fiscal croate, les différences entre la location à long terme, l'hébergement touristique à court terme et les modèles combinés, ainsi que sur le rôle de l'emplacement dans des villes comme Zagreb, Split et Rijeka.

Sommaire

• Qu'est-ce que le co-living et pourquoi attire-t-il les investisseurs
• Modèles commerciaux dans les investissements en co-living
• Public cible : nomades numériques, jeunes professionnels et étudiants
• Avantages du modèle de co-living par rapport à la location classique
• Aspects juridiques et réglementaires en Croatie
• Risques et défis de l'investissement en co-living
• Comment choisir l'emplacement et le bien immobilier pour le co-living
• Comment Regent peut vous aider
• Foire aux questions
• Recommandé

Qu'est-ce que le co-living et pourquoi attire-t-il les investisseurs

Le co-living est un modèle de logement où plusieurs personnes partagent une propriété, chaque locataire ayant sa propre chambre privée (et dans les concepts plus avancés, une salle de bain privée), tandis que la cuisine, le salon, et souvent un espace de travail ou de socialisation sont partagés avec tous les locataires. Contrairement à la colocation classique ("shared flat"), les opérateurs de co-living offrent généralement des services supplémentaires – internet, nettoyage régulier des espaces communs, mobilier équipé, et parfois des activités communautaires organisées.

En pratique, un appartement ou une maison de co-living typique dispose de plusieurs chambres verrouillées séparément, chacune équipée d'un lit, d'un bureau et d'une armoire, tandis que la cuisine et le salon sont entièrement équipés et accessibles à tous les locataires. Certains concepts vont plus loin et incluent un espace de coworking commun au sein même de la propriété, une petite salle de sport ou même des soirées sociales organisées pour les locataires – tout cela dans le but de créer un sentiment de communauté, et pas seulement de partager les frais de loyer.

Il est important de distinguer le co-living de deux concepts connexes mais différents : le co-housing est un modèle où les résidents décident collectivement de la gestion du bâtiment et sont souvent copropriétaires des espaces, tandis que le co-living est avant tout une location commerciale gérée par un propriétaire ou un opérateur. De plus, le co-living diffère du dortoir étudiant classique en ce qu'il ne cible pas exclusivement les étudiants et offre généralement un standard de confidentialité et d'équipement plus élevé.

Pour les investisseurs, cette niche est intéressante car elle permet de générer des revenus locatifs par chambre, et non pour l'ensemble du bien immobilier, ce qui se traduit généralement par un revenu total par mètre carré plus élevé par rapport à la location d'un appartement entier à un seul ménage. Parallèlement, la demande pour des formes de location flexibles, à court et moyen terme, augmente en raison des changements dans les méthodes de travail (télétravail) et de la mobilité de la main-d'œuvre plus jeune.

Conseil professionnel : Avant d'investir dans un concept de co-living, calculez le revenu attendu par chambre, et pas seulement pour l'ensemble du bien – c'est une différence clé par rapport au modèle traditionnel d'évaluation de la rentabilité locative.

Modèles commerciaux dans les investissements en co-living

Les investisseurs peuvent aborder l'investissement en co-living de plusieurs manières différentes, en fonction du niveau d'implication souhaité et du temps disponible. En pratique, on rencontre le plus souvent trois modèles de base : la gestion autonome, l'engagement d'un gestionnaire immobilier et la location à long terme à un opérateur (appelée master-lease).

La gestion autonome signifie que le propriétaire du bien immobilier trouve lui-même les locataires, conclut les contrats et entretient les espaces communs. Ce modèle offre le plus grand contrôle et potentiellement le revenu net le plus élevé, mais il exige le plus de temps et d'engagement opérationnel – de la publicité et la sélection des locataires, à la gestion des états des lieux, en passant par la résolution des petits problèmes quotidiens.

L'engagement d'un gestionnaire immobilier implique que le propriétaire conserve la propriété, mais délègue la gestion quotidienne (publicité, communication avec les locataires, entretien) à une entreprise spécialisée moyennant des honoraires, généralement exprimés en pourcentage du revenu locatif réalisé. Ce modèle réduit la charge opérationnelle du propriétaire, avec un rendement net légèrement inférieur.

La location à un opérateur (master-lease) signifie que le propriétaire loue la propriété à long terme à un opérateur de co-living spécialisé qui gère ensuite la sous-location des chambres individuelles. Ce modèle génère un revenu stable, mais généralement plus faible pour le propriétaire, avec une absence presque totale de charge opérationnelle. Des modèles similaires existent déjà pour les appart-hôtels et d'autres combinaisons de concepts hôtel-condo, et le co-living les adopte dans le segment des appartements urbains.

Conseil professionnel : Si vous n'avez ni le temps ni l'expérience pour la gestion quotidienne de la location, le modèle de location à un opérateur ou l'engagement d'un gestionnaire professionnel peut être un choix plus sûr que la gestion autonome, malgré un rendement net légèrement inférieur.

Public cible : nomades numériques, jeunes professionnels et étudiants

Les espaces de co-living attirent principalement trois groupes de locataires : les nomades numériques et les professionnels étrangers qui séjournent en Croatie à moyen terme (de quelques mois à un an) et recherchent un logement prêt à l'emploi et équipé sans l'obligation d'un contrat à long terme ; les jeunes professionnels qui déménagent dans les grandes villes pour le travail et souhaitent un coût de logement initial plus faible avec la possibilité de rencontrer d'autres personnes dans une phase de vie similaire ; et les étudiants, en particulier ceux qui ne trouvent pas de place dans les résidences universitaires ou recherchent une alternative de meilleure qualité à l'hébergement privé.

Ces trois segments se chevauchent partiellement avec le marché du logement étudiant, mais le co-living offre un éventail plus large à son public cible – y compris des personnes qui ne sont plus étudiantes mais recherchent toujours une forme de logement flexible et communautaire. Les nomades numériques et les professionnels étrangers apprécient également la possibilité de communiquer rapidement en anglais, la transparence des prix de location sans frais cachés, et un espace équipé adapté au télétravail.

Le point commun à ces trois groupes est qu'ils apprécient la flexibilité des contrats, la possibilité d'emménager sans frais d'équipement supplémentaires (mobilier, appareils de cuisine, internet sont déjà inclus) et la proximité des commodités qu'ils utilisent quotidiennement – que ce soit l'université, le bureau ou un espace de coworking. Un concept de co-living proche d'une université attirera naturellement un profil de locataires différent de celui d'une zone d'affaires ou d'un parc technologique, ce que l'investisseur doit prendre en compte dès la phase de sélection de l'emplacement.

Conseil professionnel : Analysez le profil des locataires potentiels dans l'emplacement choisi avant l'achat – un co-living à proximité d'une université n'aura pas la même structure de demande qu'un co-living dans une zone d'affaires ou à proximité d'un espace de coworking pour les nomades numériques.

Avantages du modèle de co-living par rapport à la location classique

Les principaux avantages offerts par le modèle de co-living à l'investisseur découlent de la structure des revenus et de la manière dont l'espace est utilisé. La possibilité de facturer le loyer par chambre, au lieu de l'ensemble de la propriété, se traduit généralement par un revenu total par mètre carré plus élevé par rapport à la location d'un appartement entier à un ménage. Le revenu est en outre diversifié – si un locataire résilie le contrat, le revenu des autres chambres continue d'arriver, contrairement à une situation où l'ensemble de l'appartement reste sans locataire.

Des contrats de location plus flexibles (par exemple, mensuels ou trimestriels) permettent une adaptation plus rapide aux prix du marché locatif, ce qui peut être un avantage en période de croissance des loyers. En même temps, la demande augmente en raison de la tendance au télétravail et à la mobilité de la main-d'œuvre plus jeune, en particulier dans des villes comme Zagreb et Split, où les nomades numériques et les jeunes professionnels recherchent des appartements équipés adaptés à la combinaison du travail et du logement.

Conseil professionnel : Bien qu'un plus grand nombre de locataires signifie une diversification des revenus, cela implique également une charge administrative plus importante – plus de contrats, plus de communication avec les locataires et un besoin accru de gestion régulière des espaces. Dans le calcul de la rentabilité, comparez toujours le rendement brut et net.

Aspects juridiques et réglementaires en Croatie

Le co-living en tant que modèle d'affaires n'a pas encore de catégorie juridique spécifique dans la législation croate, ce qui signifie que les réglementations existantes s'appliquent, selon la structure du modèle. Si les chambres sont louées via des contrats de location standard pour une longue période et servent de logement, les dispositions générales sur la location de logements s'appliquent. Si le modèle est structuré comme un hébergement à court terme (par exemple, séjours de moins d'un mois, avec des services similaires à l'hébergement touristique), la loi sur les activités hôtelières et les réglementations sur les services hôteliers à domicile s'appliquent, avec l'obligation d'enregistrement.

La conversion d'un espace résidentiel en un espace avec plusieurs chambres louables séparément peut nécessiter une vérification de la conformité avec la documentation d'urbanisme et, selon l'étendue des travaux, un permis de construire ainsi que l'accord des copropriétaires et du gestionnaire de l'immeuble. Les interventions mineures (comme les cloisons non porteuses, l'adaptation du mobilier et de l'équipement) sont souvent classées comme des interventions simples, mais des changements plus importants de l'agencement ou des installations doivent être planifiés en collaboration avec un expert en construction.

Le traitement fiscal des revenus de la location en co-living dépend du fait que l'investisseur opère en tant que personne physique louant une propriété (location d'appartements ou services hôteliers à domicile), artisan ou société commerciale. Le revenu de la location de logements pour habitation est imposé comme un revenu de biens immobiliers selon les règles de l'administration fiscale, tandis que les revenus de la location touristique (services hôteliers à domicile) peuvent être imposés de manière forfaitaire par lit, selon la décision de l'unité d'administration locale. En raison des fréquents changements dans la réglementation fiscale, il est recommandé de vérifier les règles actuelles sur le portail de l'administration fiscale ou auprès d'un conseiller fiscal.

Conseil professionnel : Avant d'acheter une propriété destinée à un concept de co-living, vérifiez si le plan d'aménagement et la destination existante de l'espace permettent la division en plusieurs unités louables séparément – une conversion ultérieure peut être plus lente et plus coûteuse que ce que les investisseurs attendent.

Risques et défis de l'investissement en co-living

Outre les avantages, le co-living comporte des risques spécifiques que l'investisseur doit prendre en compte. L'incertitude réglementaire signifie que les changements dans l'interprétation des réglementations existantes sur la location d'appartements ou les services hôteliers peuvent affecter la manière de faire des affaires. Une plus grande complexité opérationnelle – gestion de plusieurs contrats individuels, communication plus fréquente avec les locataires et entretien régulier des espaces communs – exige plus de temps ou l'engagement d'un gestionnaire professionnel.

Des contrats plus courts signifient un renouvellement plus fréquent des locataires, ce qui augmente le coût et le temps nécessaires pour trouver de nouveaux locataires et accroît le risque de vacance. L'investissement initial dans les espaces communs – équipement de la cuisine, du salon et d'un éventuel espace de travail – représente un coût en capital supplémentaire par rapport à la location standard d'un appartement vide ou minimalement équipé. Le groupe cible (nomades numériques, jeunes professionnels) peut être plus sensible aux cycles économiques et aux changements dans la politique de télétravail que les locataires traditionnels à long terme.

Conseil professionnel : Avant d'investir, réalisez une estimation réaliste des coûts de gestion et du taux de vacance entre les locataires, et pas seulement des revenus locatifs bruts par chambre – la rentabilité nette du modèle de co-living dépend fortement des coûts opérationnels.

Comment choisir l'emplacement et le bien immobilier pour le co-living

Le succès d'un investissement en co-living dépend en grande partie de l'emplacement et des caractéristiques physiques de la propriété. La proximité des zones d'affaires et des espaces de coworking attire les jeunes professionnels et les nomades numériques qui travaillent à distance, tandis que la proximité des universités et des campus étudiants augmente l'attractivité pour la population étudiante. Une bonne desserte des transports – transports en commun et proximité du centre-ville – est importante pour les locataires qui n'ont souvent pas de voiture.

L'aménagement de l'espace est crucial : les propriétés avec plusieurs petites chambres et des espaces communs spacieux s'adaptent plus naturellement au concept de co-living que les appartements avec un petit nombre de grandes chambres ou un espace fortement segmenté. La possibilité d'une adaptation ultérieure (par exemple, la création d'une chambre supplémentaire à partir d'un grand salon sans toucher aux murs porteurs) peut réduire considérablement les coûts initiaux. Lors du choix de l'objet, il convient également de vérifier s'il existe des restrictions liées au règlement de copropriété ou des décisions spécifiques des copropriétaires concernant une utilisation plus intensive de l'appartement.

Zagreb, en tant que plus grand marché du travail et plus grand nombre d'établissements d'enseignement supérieur en Croatie, est naturellement le marché le plus développé pour le concept de co-living – en particulier les quartiers à proximité des zones d'affaires (par exemple, autour de Radnička cesta et du centre élargi) et autour des campus universitaires. Split et Rijeka, avec une communauté d'affaires et académique croissante et un nombre croissant de professionnels étrangers venant pour le télétravail ou des emplois saisonniers, représentent des emplacements secondaires mais en croissance pour ce type d'investissement. Dans le cas des villes côtières, il est également important de considérer la saisonnalité de la demande – un co-living axé sur les nomades numériques peut avoir une occupation annuelle plus stable qu'un modèle qui repose exclusivement sur la saison touristique.

Conseil professionnel : Avant d'acheter, recherchez s'il existe déjà une offre de co-living ou d'espaces de vie partagés similaires dans les environs – une trop forte concentration de concepts similaires dans une petite zone peut rendre difficile l'occupation et exercer une pression sur les prix de location par chambre.

Foire aux questions (FAQ)

Le co-living est-il la même chose que le logement étudiant ?
Non. Le logement étudiant cible exclusivement la population étudiante, tandis que le co-living englobe un éventail plus large de locataires – y compris les jeunes professionnels et les nomades numériques – avec un standard d'équipement généralement plus élevé et des services supplémentaires.

Faut-il un permis spécial pour l'activité de co-living en Croatie ?
Le co-living n'a actuellement pas de catégorie juridique spécifique, les réglementations existantes s'appliquent donc en fonction de la structure de l'activité (location à long terme, hébergement à court terme ou combinaison). Pour les modèles avec des séjours de courte durée et des services d'hébergement, il est nécessaire d'obtenir une décision de l'autorité compétente pour la prestation de services d'hébergement à domicile ou dans un établissement d'hébergement approprié. Nous recommandons une consultation juridique avant de démarrer l'activité.

Le co-living est-il plus rentable que la location classique à long terme ?
Potentiellement oui, car il permet une facturation par chambre plutôt que pour l'ensemble de la propriété, mais la rentabilité dépend des coûts d'exploitation, du taux d'occupation et des coûts de gestion. En pratique, le rendement net peut être supérieur ou inférieur à la location classique selon l'efficacité de l'organisation de la gestion et le taux de vacance moyen.

Quels sont les plus grands obstacles au lancement d'un projet de co-living ?
Les obstacles les plus courants sont l'incertitude réglementaire, la nécessité de convertir l'espace conformément à la documentation d'urbanisme, les exigences opérationnelles plus importantes en matière de gestion par rapport à la location traditionnelle, et la nécessité d'investissements supplémentaires dans les espaces communs et l'équipement.

Quelle est la taille idéale d'un bien immobilier pour un concept de co-living ?
Il n'y a pas de taille universelle. Il est essentiel que la propriété permette un nombre suffisant de chambres privées séparées avec un espace commun fonctionnel (cuisine, salon), ce qui en pratique signifie généralement de grands appartements ou des maisons avec la possibilité de redistribuer l'espace sans travaux de construction importants.

Dois-je gérer moi-même la propriété de co-living ?
Non. En plus de la gestion autonome, il existe des modèles d'engagement d'un gestionnaire immobilier professionnel ou de location à long terme à un opérateur de co-living spécialisé, qui prend en charge la gestion quotidienne avec un revenu net légèrement inférieur pour le propriétaire.

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