Co-living i suživotni prostori: nova investicijska niša 2026

Tržište najma u Hrvatskoj posljednjih se godina diversificira izvan tradicionalnih modela dugoročnog i kratkoročnog turističkog najma. Jedna od niša koja privlači sve više pažnje investitora jest co-living – suživotni prostori namijenjeni prvenstveno mlađoj populaciji koja traži fleksibilnost, zajednicu i lokaciju blizu poslovnih ili akademskih centara. Co-living i suživotni prostori već su razvijeni koncepti na međunarodnoj sceni, a u hrvatskom kontekstu se tek počinju jasnije profilirati kao posebna investicijska niša.

U ovom vodiču objašnjavamo što co-living model podrazumijeva, tko su tipični stanari, koje prednosti i rizike nosi za investitora, te na što obratiti pažnju prije ulaska u ovu vrstu ulaganja. Poseban naglasak stavljamo na realnost hrvatskog pravnog i poreznog okvira, razlike između dugoročnog najma, kratkoročnog turističkog smještaja i kombiniranih modela, kao i na ulogu lokacije u gradovima poput Zagreba, Splita i Rijeke.

Sadržaj

• Što je co-living i zašto privlači investitore
• Modeli poslovanja u co-living investicijama
• Ciljna skupina: digitalni nomadi, mladi profesionalci i studenti
• Prednosti co-living modela u odnosu na klasični najam
• Pravni i regulatorni aspekti u Hrvatskoj
• Rizici i izazovi ulaganja u co-living
• Kako odabrati lokaciju i nekretninu za co-living
• Kako Vam Regent može pomoći
• Često postavljana pitanja
• Preporučeno

Što je co-living i zašto privlači investitore

Co-living je model stanovanja u kojem više osoba dijeli jednu nekretninu, pri čemu svaki stanar ima vlastitu privatnu sobu (u naprednijim konceptima i privatnu kupaonicu), dok se kuhinja, dnevni boravak, a često i radni prostor ili prostor za druženje dijele sa svim stanarima. Za razliku od klasičnog stanovanja u zajedničkom najmu („shared flat“), co-living operateri obično nude i dodatne usluge – internet, redovito čišćenje zajedničkih prostora, opremljen namještaj, a ponekad i organizirane zajedničke aktivnosti.

U praksi, tipičan co-living stan ili kuća ima nekoliko zasebno zaključanih soba, svaka opremljena krevetom, radnim stolom i ormarom, dok su kuhinja i dnevni boravak potpuno opremljeni i dostupni svim stanarima. Neki koncepti idu korak dalje i uključuju zajednički coworking prostor unutar same nekretnine, teretanu manjeg formata ili čak organizirane večeri druženja za stanare – sve s ciljem stvaranja osjećaja zajednice, a ne samo dijeljenja troška najma.

Vrijedi razlikovati co-living od dva srodna, ali različita pojma: co-housing je model u kojem stanari zajednički odlučuju o upravljanju zgradom i često su suvlasnici prostora, dok je co-living prvenstveno komercijalni najam kojim upravlja jedan vlasnik ili operater. Također, co-living se razlikuje od klasičnog studentskog doma po tome što ne cilja isključivo na studente i obično nudi viši standard privatnosti i opremljenosti.

Za investitore je ova niša zanimljiva jer omogućuje ostvarivanje prihoda od najma po sobi, a ne po cijeloj nekretnini, što u pravilu rezultira većim ukupnim prihodom po kvadratnom metru u odnosu na iznajmljivanje cijelog stana jednom kućanstvu. Istovremeno, potražnja za fleksibilnim, kraćim i srednjoročnim oblicima najma raste zbog promjena u načinu rada (rad na daljinu) i mobilnosti mlađe radne snage.

Profesionalni savjet: Prije ulaganja u co-living koncept, izračunajte očekivani prihod po sobi, a ne samo po nekretnini u cjelini – to je ključna razlika u odnosu na tradicionalni model procjene isplativosti najma.

Modeli poslovanja u co-living investicijama

Investitori mogu pristupiti co-living ulaganju na nekoliko različitih načina, ovisno o željenoj razini uključenosti i raspoloživom vremenu. U praksi se najčešće susreću tri osnovna modela: samostalno upravljanje, angažman upravitelja nekretnine i dugoročni zakup operateru (tzv. master-lease).

Samostalno upravljanje znači da vlasnik nekretnine sam pronalazi stanare, sklapa ugovore i održava zajedničke prostore. Ovaj model nudi najveću kontrolu i potencijalno najviši neto prihod, ali zahtijeva najviše vremena i operativnog angažmana – od oglašavanja i selekcije stanara, preko vođenja primopredaje, do rješavanja svakodnevnih sitnih problema.

Angažman upravitelja nekretnine podrazumijeva da vlasnik zadržava vlasništvo, ali svakodnevno upravljanje (oglašavanje, komunikacija sa stanarima, održavanje) prepušta specijaliziranoj tvrtki uz naknadu, obično izraženu kao postotak ostvarenog prihoda od najma. Ovaj model smanjuje operativno opterećenje vlasnika, uz nešto niži neto prinos.

Zakup operateru (master-lease) znači da vlasnik nekretninu dugoročno iznajmljuje specijaliziranom co-living operateru koji potom upravlja podnajmom pojedinačnih soba. Ovaj model donosi stabilan, ali u pravilu niži prihod za vlasnika, uz gotovo potpuno izostajanje operativnog opterećenja. Slični modeli već postoje kod apart-hotela i drugih kombinacija hotel-condo koncepata, a co-living ih preuzima u segmentu urbanih stanova.

Profesionalni savjet: Ako nemate vremena ili iskustva za svakodnevno upravljanje najmom, model zakupa operateru ili angažmana profesionalnog upravitelja može biti sigurniji izbor od samostalnog upravljanja, unatoč nešto nižem neto prinosu.

Ciljna skupina: digitalni nomadi, mladi profesionalci i studenti

Co-living prostori prvenstveno privlače tri skupine stanara: digitalne nomade i strane profesionalce koji u Hrvatskoj borave srednjoročno (nekoliko mjeseci do godinu dana) i traže useljivo, opremljeno stanovanje bez obveze dugoročnog ugovora; mlade profesionalce koji se sele u veće gradove radi posla i žele niži ulazni trošak stanovanja uz mogućnost upoznavanja drugih ljudi u sličnoj životnoj fazi; te studente, posebno one koji ne pronađu mjesto u studentskim domovima ili traže kvalitetniju alternativu privatnom smještaju.

Ova tri segmenta djelomično se preklapaju s tržištem studentskog smještaja, ali co-living ciljanoj publici nudi širi raspon – uključujući osobe koje više nisu studenti, ali i dalje traže fleksibilan, zajednički oblik stanovanja. Digitalni nomadi i strani profesionalci dodatno cijene mogućnost brze komunikacije na engleskom jeziku, transparentnost cijene najma bez skrivenih troškova te opremljen prostor prilagođen radu na daljinu.

Zajedničko svim trima skupinama jest da cijene fleksibilnost ugovora, useljivost bez dodatnih troškova opremanja (namještaj, kuhinjski aparati, internet već su uključeni) i blizinu sadržaja koje svakodnevno koriste – bilo to sveučilište, ured ili coworking prostor. Co-living koncept blizu sveučilišta prirodno će privući drugačiji profil stanara od onog blizu poslovne zone ili tehnološkog parka, što investitor mora uzeti u obzir već u fazi odabira lokacije.

Profesionalni savjet: Analizirajte profil potencijalnih stanara u odabranoj lokaciji prije kupnje – co-living u blizini sveučilišta neće imati istu strukturu potražnje kao co-living u poslovnoj zoni ili blizu coworking prostora za digitalne nomade.

Prednosti co-living modela u odnosu na klasični najam

Glavne prednosti koje co-living model nudi investitoru proizlaze iz strukture prihoda i načina korištenja prostora. Mogućnost naplate najma po sobi, umjesto po cijeloj nekretnini, u pravilu rezultira višim ukupnim prihodom po kvadratu u odnosu na najam cijelog stana jednom kućanstvu. Prihod je dodatno diversificiran – ako jedan stanar prekine ugovor, prihod od ostalih soba nastavlja pristizati, za razliku od situacije kada cijeli stan ostane bez najmoprimca.

Fleksibilniji ugovori o najmu (npr. mjesečni ili tromjesečni) omogućuju brže prilagođavanje tržišnim cijenama najma, što može biti prednost u uvjetima rasta najamnina. Istovremeno, raste potražnja povezana s trendom rada na daljinu i mobilnošću mlađe radne snage, posebno u gradovima poput Zagreba i Splita, gdje digitalni nomadi i mladi profesionalci traže opremljene stanove prilagođene kombinaciji rada i stanovanja.

Profesionalni savjet: Iako veći broj stanara znači diversifikaciju prihoda, on istovremeno znači i veći administrativni teret – više ugovora, više komunikacije sa stanarima i veću potrebu za redovitim upravljanjem prostora. U kalkulaciji isplativosti uvijek usporedite bruto i neto prinos.

Pravni i regulatorni aspekti u Hrvatskoj

Co-living kao poslovni model još nema posebnu zakonsku kategoriju u hrvatskom zakonodavstvu, što znači da se na njega primjenjuju postojeći propisi, ovisno o tome kako je model strukturiran. Ako se sobe iznajmljuju putem standardnih ugovora o najmu na dulje razdoblje i služe stanovanju, primjenjuju se opći propisi o najmu stambenog prostora. Ako se model strukturira kao kratkoročni smještaj (npr. boravci kraći od mjesec dana, uz usluge slične turističkom smještaju), primjenjuje se Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti i pravilnici o ugostiteljskim uslugama u domaćinstvu, uz obvezu registracije.

Prenamjena stambenog prostora u prostor s više zasebno iznajmljivih soba može zahtijevati provjeru sukladnosti s prostorno-planskom dokumentacijom i, ovisno o opsegu radova, građevinskom dozvolom te suglasnošću suvlasnika i upravitelja zgrade. Manji zahvati (poput pregradnih nenosivih zidova, prilagodbe namještaja i opreme) često se svrstavaju u jednostavne zahvate, ali ozbiljnije promjene rasporeda ili instalacija treba planirati u suradnji sa stručnjakom za gradnju.

Porezni tretman prihoda od co-living najma ovisi o tome posluje li investitor kao fizička osoba koja iznajmljuje nekretninu (najam stanova ili ugostiteljske usluge u domaćinstvu), obrt ili trgovačko društvo. Prihod od najma stambenog prostora za stanovanje oporezuje se kao dohodak od imovine prema pravilima Porezne uprave, dok se prihodi od turističkog najma (ugostiteljske usluge u domaćinstvu) mogu oporezivati paušalno po krevetu, ovisno o odluci jedinice lokalne samouprave. Zbog čestih izmjena poreznih propisa, preporučuje se provjeriti aktualna pravila na portalu Porezne uprave ili s poreznim savjetnikom.

Profesionalni savjet: Prije kupnje nekretnine namijenjene co-living konceptu, provjerite dopušta li prostorni plan i postojeća namjena prostora podjelu na više zasebno iznajmljivih jedinica – naknadna prenamjena može biti sporija i skuplja nego što investitori očekuju.

Rizici i izazovi ulaganja u co-living

Uz prednosti, co-living nosi i specifične rizike koje investitor treba uzeti u obzir. Regulatorna neizvjesnost znači da se promjene u tumačenju postojećih propisa o najmu stanova ili ugostiteljskih usluga mogu odraziti na način poslovanja. Veća operativna složenost – upravljanje s više individualnih ugovora, češća komunikacija sa stanarima i redovito održavanje zajedničkih prostora – zahtijeva više vremena ili angažman profesionalnog upravitelja.

Kraći ugovori znače češću izmjenu stanara, što povećava trošak i vrijeme potrebno za pronalazak novih zakupaca te povećava rizik praznog hoda (vacancy rate). Početno ulaganje u zajedničke prostore – oprema kuhinje, dnevnog boravka i eventualnog radnog prostora – predstavlja dodatni kapitalni trošak u odnosu na standardni najam praznog ili minimalno opremljenog stana. Ciljana skupina (digitalni nomadi, mladi profesionalci) može biti osjetljivija na ekonomske cikluse i promjene u politici rada na daljinu nego tradicionalni dugoročni najmoprimci.

Profesionalni savjet: Prije ulaganja izradite realnu procjenu troškova upravljanja i praznog hoda između stanara, a ne samo bruto prihoda od najma po sobi – neto isplativost co-living modela značajno ovisi o operativnim troškovima.

Kako odabrati lokaciju i nekretninu za co-living

Uspješnost co-living ulaganja u velikoj mjeri ovisi o lokaciji i fizičkim karakteristikama nekretnine. Blizina poslovnih zona i coworking prostora privlači mlade profesionalce i digitalne nomade koji rade na daljinu, dok blizina sveučilišta i studentskih kampusa povećava privlačnost za studentsku populaciju. Dobra prometna povezanost – javni prijevoz i blizina centra grada – važni su stanarima koji često nemaju automobil.

Raspored prostora je ključan: nekretnine s više manjih soba i prostranim zajedničkim površinama prirodnije se prilagođavaju co-living konceptu od stanova s malim brojem velikih soba ili snažno segmentiranim prostorom. Mogućnost naknadne prilagodbe (npr. formiranje dodatne sobe iz velikog dnevnog boravka bez zadiranja u nosive zidove) može značajno smanjiti početne troškove. Pri odabiru objekta treba provjeriti i postoje li ograničenja iz kućnog reda ili posebnih odluka suvlasnika vezanih uz intenzivnije korištenje stana.

Zagreb, kao najveće tržište rada i najveći broj visokoškolskih ustanova u Hrvatskoj, prirodno je najrazvijenije tržište za co-living koncept – posebno četvrti u blizini poslovnih zona (npr. oko Radničke ceste i šireg centra) te oko sveučilišnih kampusa. Split i Rijeka, uz rastuću poslovnu i akademsku zajednicu te sve veći broj stranih profesionalaca koji dolaze zbog rada na daljinu ili sezonskih poslova, predstavljaju sekundarne, ali rastuće lokacije za ovu vrstu ulaganja. Kod primorskih gradova dodatno je važno razmotriti sezonalnost potražnje – co-living usmjeren na digitalne nomade može imati stabilniju cjelogodišnju popunjenost od modela koji se oslanja isključivo na turističku sezonu.

Profesionalni savjet: Prije kupnje, istražite postoji li već ponuda co-living ili sličnih suživotnih prostora u okolici – prevelika koncentracija sličnih koncepata na malom području može otežati popunjenost i pritisnuti cijene najma po sobi.

Često postavljana pitanja (FAQ)

Je li co-living isto što i studentski smještaj?
Ne. Studentski smještaj cilja isključivo na studentsku populaciju, dok co-living obuhvaća širi raspon stanara – uključujući mlade profesionalce i digitalne nomade – uz obično viši standard opremljenosti i dodatne usluge.

Treba li posebna dozvola za co-living poslovanje u Hrvatskoj?
Co-living trenutno nema posebnu zakonsku kategoriju, pa se primjenjuju postojeći propisi ovisno o strukturi poslovanja (dugoročni najam, kratkoročni smještaj ili kombinacija). Za modele s kratkoročnim boravcima i uslugama smještaja potrebno je ishoditi rješenje nadležnog tijela za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu ili odgovarajućem ugostiteljskom objektu. Preporučujemo pravnu konzultaciju prije pokretanja poslovanja.

Je li co-living isplativiji od klasičnog dugoročnog najma?
Potencijalno da, jer omogućuje naplatu po sobi umjesto po cijeloj nekretnini, ali isplativost ovisi o operativnim troškovima, stopi popunjenosti i troškovima upravljanja. U praksi, neto prinos može biti viši ili niži od klasičnog najma ovisno o tome koliko učinkovito je organizirano upravljanje i koliki je prosječni vacancy rate.

Koje su najveće prepreke pri pokretanju co-living projekta?
Najčešće prepreke su regulatorna neizvjesnost, potreba za prenamjenom prostora u skladu s prostorno-planskom dokumentacijom, veći operativni zahtjevi upravljanja u odnosu na tradicionalni najam te potreba za dodatnim ulaganjima u zajedničke prostore i opremu.

Koja je idealna veličina nekretnine za co-living koncept?
Ne postoji univerzalna veličina. Ključno je da nekretnina omogućuje dovoljan broj zasebnih privatnih soba uz funkcionalan zajednički prostor (kuhinja, dnevni boravak), što u praksi obično znači veće stanove ili kuće s mogućnošću preraspodjele prostora bez opsežnih građevinskih zahvata.

Moram li sam upravljati co-living nekretninom?
Ne. Osim samostalnog upravljanja, na raspolaganju su modeli angažmana profesionalnog upravitelja nekretnine ili dugoročnog zakupa specijaliziranom co-living operateru, koji preuzima svakodnevno upravljanje uz nešto niži neto prihod za vlasnika.

Preporučeno

• Kako funkcionira kupoprodajni proces nekretnine u Hrvatskoj korak po korak
• Procjena vrijednosti nekretnine: tržišna, hipotekarna, porezna
• Najam stana u Hrvatskoj: što trebate znati prije potpisivanja ugovora
• Kako pravilno sastaviti ugovor o najmu stana