Co-living e spazi di convivenza: nuova nicchia di investimento 2026

Il mercato degli affitti in Croazia negli ultimi anni si sta diversificando oltre i tradizionali modelli di affitto a lungo termine e a breve termine per il turismo. Una delle nicchie che sta attirando sempre più l'attenzione degli investitori è il co-living – spazi di convivenza destinati principalmente alla popolazione più giovane che cerca flessibilità, comunità e una posizione vicina ai centri d'affari o accademici. Co-living e spazi di convivenza sono concetti già sviluppati sulla scena internazionale, mentre nel contesto croato stanno appena iniziando a profilarsi più chiaramente come una nicchia d'investimento specifica.

In questa guida spieghiamo cosa implica il modello co-living, chi sono gli inquilini tipici, quali vantaggi e rischi comporta per l'investitore e a cosa prestare attenzione prima di entrare in questo tipo di investimento. Poniamo un'enfasi particolare sulla realtà del quadro giuridico e fiscale croato, sulle differenze tra affitto a lungo termine, alloggi turistici a breve termine e modelli combinati, nonché sul ruolo della posizione in città come Zagabria, Spalato e Fiume.

Contenuto

• Cos'è il co-living e perché attira gli investitori
• Modelli di business negli investimenti co-living
• Gruppo target: nomadi digitali, giovani professionisti e studenti
• Vantaggi del modello co-living rispetto all'affitto classico
• Aspetti legali e normativi in Croazia
• Rischi e sfide dell'investimento nel co-living
• Come scegliere la posizione e l'immobile per il co-living
• Come Regent può aiutarvi
• Domande frequenti
• Consigliato

Cos'è il co-living e perché attira gli investitori

Il co-living è un modello abitativo in cui più persone condividono un unico immobile, con ogni inquilino che ha la propria camera privata (nei concetti più avanzati anche un bagno privato), mentre la cucina, il soggiorno e spesso anche uno spazio di lavoro o uno spazio sociale sono condivisi con tutti gli inquilini. A differenza dell'abitazione classica in affitto condiviso ("shared flat"), gli operatori di co-living di solito offrono anche servizi aggiuntivi – internet, pulizia regolare delle aree comuni, mobili arredati e talvolta attività sociali organizzate.

In pratica, un tipico appartamento o casa co-living ha diverse camere chiuse a chiave separatamente, ognuna arredata con un letto, una scrivania e un armadio, mentre la cucina e il soggiorno sono completamente arredati e accessibili a tutti gli inquilini. Alcuni concetti vanno oltre e includono uno spazio di coworking comune all'interno dell'immobile stesso, una palestra di piccole dimensioni o persino serate sociali organizzate per gli inquilini – tutto con l'obiettivo di creare un senso di comunità, e non solo di condividere i costi dell'affitto.

Vale la pena distinguere il co-living da due concetti correlati ma diversi: il co-housing è un modello in cui gli inquilini decidono congiuntamente sulla gestione dell'edificio e sono spesso comproprietari dello spazio, mentre il co-living è principalmente un affitto commerciale gestito da un proprietario o operatore. Inoltre, il co-living si differenzia da un classico dormitorio studentesco in quanto non si rivolge esclusivamente agli studenti e di solito offre uno standard più elevato di privacy e arredamento.

Per gli investitori, questa nicchia è interessante perché consente di generare reddito da affitto per camera, e non per l'intero immobile, il che di solito si traduce in un reddito totale più elevato per metro quadrato rispetto all'affitto di un intero appartamento a un unico nucleo familiare. Allo stesso tempo, la domanda di forme di affitto flessibili, più brevi e a medio termine sta crescendo a causa dei cambiamenti nelle modalità di lavoro (lavoro a distanza) e della mobilità della forza lavoro più giovane.

Consiglio professionale: Prima di investire in un concetto di co-living, calcolate il reddito atteso per camera, e non solo per l'immobile nel suo complesso – questa è la differenza chiave rispetto al modello tradizionale di valutazione della redditività dell'affitto.

Modelli di business negli investimenti co-living

Gli investitori possono approcciare l'investimento in co-living in diversi modi, a seconda del livello di coinvolgimento desiderato e del tempo disponibile. In pratica, si incontrano più spesso tre modelli di base: gestione autonoma, coinvolgimento di un gestore immobiliare e locazione a lungo termine a un operatore (il cosiddetto master-lease).

La gestione autonoma significa che il proprietario dell'immobile trova autonomamente gli inquilini, stipula i contratti e mantiene gli spazi comuni. Questo modello offre il massimo controllo e un potenziale reddito netto più elevato, ma richiede il maggior tempo e impegno operativo – dalla pubblicità e selezione degli inquilini, alla gestione della consegna delle chiavi, alla risoluzione dei piccoli problemi quotidiani.

Il coinvolgimento di un gestore immobiliare implica che il proprietario mantiene la proprietà, ma affida la gestione quotidiana (pubblicità, comunicazione con gli inquilini, manutenzione) a una società specializzata dietro compenso, solitamente espresso come percentuale del reddito da affitto realizzato. Questo modello riduce l'onere operativo per il proprietario, con un rendimento netto leggermente inferiore.

La locazione a un operatore (master-lease) significa che il proprietario affitta l'immobile a lungo termine a un operatore specializzato in co-living che poi gestisce il subaffitto delle singole camere. Questo modello porta un reddito stabile, ma di solito inferiore per il proprietario, con una quasi totale assenza di onere operativo. Modelli simili esistono già per gli appartamenti-hotel e altre combinazioni di concetti hotel-condo, e il co-living li adotta nel segmento degli appartamenti urbani.

Consiglio professionale: Se non avete tempo o esperienza per la gestione quotidiana dell'affitto, il modello di locazione a un operatore o l'ingaggio di un gestore professionale può essere una scelta più sicura rispetto alla gestione autonoma, nonostante un rendimento netto leggermente inferiore.

Gruppo target: nomadi digitali, giovani professionisti e studenti

Gli spazi di co-living attraggono principalmente tre gruppi di inquilini: nomadi digitali e professionisti stranieri che soggiornano in Croazia a medio termine (da pochi mesi a un anno) e cercano un alloggio abitabile e arredato senza l'obbligo di un contratto a lungo termine; giovani professionisti che si trasferiscono in città più grandi per lavoro e desiderano un costo iniziale di alloggio inferiore con la possibilità di incontrare altre persone in una fase di vita simile; e studenti, in particolare quelli che non trovano posto nei dormitori studenteschi o cercano un'alternativa di qualità superiore all'alloggio privato.

Questi tre segmenti si sovrappongono parzialmente al mercato degli alloggi studenteschi, ma il co-living offre al pubblico target una gamma più ampia – includendo persone che non sono più studenti ma cercano comunque una forma di alloggio flessibile e condivisa. I nomadi digitali e i professionisti stranieri apprezzano inoltre la possibilità di una comunicazione rapida in inglese, la trasparenza del prezzo di affitto senza costi nascosti e uno spazio attrezzato adatto al lavoro a distanza.

Comune a tutti e tre i gruppi è l'apprezzamento per la flessibilità dei contratti, l'abitabilità senza costi aggiuntivi di arredamento (mobili, elettrodomestici da cucina, internet sono già inclusi) e la vicinanza ai servizi che usano quotidianamente – che sia un'università, un ufficio o uno spazio di coworking. Un concetto di co-living vicino a un'università attirerà naturalmente un profilo di inquilini diverso da uno vicino a una zona commerciale o a un parco tecnologico, cosa che l'investitore deve considerare già nella fase di scelta della posizione.

Consiglio professionale: Analizzate il profilo dei potenziali inquilini nella posizione selezionata prima dell'acquisto – un co-living vicino a un'università non avrà la stessa struttura della domanda di un co-living in una zona commerciale o vicino a uno spazio di coworking per nomadi digitali.

Vantaggi del modello co-living rispetto all'affitto classico

I principali vantaggi che il modello co-living offre all'investitore derivano dalla struttura dei ricavi e dal modo di utilizzare lo spazio. La possibilità di addebitare l'affitto per camera, anziché per l'intero immobile, si traduce in genere in un reddito complessivo più elevato per metro quadrato rispetto all'affitto di un intero appartamento a un'unica famiglia. Il reddito è ulteriormente diversificato – se un inquilino rescinde il contratto, il reddito dalle altre camere continua ad arrivare, a differenza della situazione in cui l'intero appartamento rimane senza inquilino.

I contratti di affitto più flessibili (ad esempio, mensili o trimestrali) consentono un più rapido adattamento ai prezzi di mercato degli affitti, il che può essere un vantaggio in condizioni di aumento degli affitti. Allo stesso tempo, la domanda è in crescita a causa della tendenza al lavoro a distanza e alla mobilità della forza lavoro più giovane, soprattutto in città come Zagabria e Spalato, dove nomadi digitali e giovani professionisti cercano appartamenti arredati adatti alla combinazione di lavoro e vita.

Consiglio professionale: Sebbene un maggior numero di inquilini significhi una diversificazione del reddito, allo stesso tempo comporta un maggiore onere amministrativo – più contratti, più comunicazione con gli inquilini e una maggiore necessità di gestione regolare dello spazio. Nel calcolo della redditività, confrontate sempre il rendimento lordo e netto.

Aspetti legali e normativi in Croazia

Il co-living come modello di business non ha ancora una categoria legale specifica nella legislazione croata, il che significa che si applicano le normative esistenti, a seconda di come il modello è strutturato. Se le camere vengono affittate tramite contratti di locazione standard per periodi più lunghi e servono come residenza, si applicano le disposizioni generali sulla locazione di spazi residenziali. Se il modello è strutturato come alloggio a breve termine (ad esempio, soggiorni inferiori a un mese, con servizi simili all'alloggio turistico), si applica la Legge sull'attività alberghiera e i regolamenti sui servizi alberghieri in ambito domestico, con l'obbligo di registrazione.

La trasformazione di uno spazio residenziale in uno spazio con più camere affittabili separatamente può richiedere la verifica della conformità con la documentazione urbanistica e, a seconda dell'entità dei lavori, un permesso di costruzione e il consenso dei comproprietari e dell'amministratore dell'edificio. Interventi minori (come pareti divisorie non portanti, adattamento di mobili e attrezzature) sono spesso classificati come interventi semplici, ma cambiamenti più seri nella disposizione o nelle installazioni devono essere pianificati in collaborazione con un esperto edile.

Il trattamento fiscale dei redditi da affitto di co-living dipende dal fatto che l'investitore operi come persona fisica che affitta l'immobile (locazione di appartamenti o servizi alberghieri in ambito domestico), artigiano o società commerciale. I redditi da locazione di spazi residenziali per l'abitazione sono tassati come redditi da proprietà secondo le regole dell'Amministrazione fiscale, mentre i redditi da affitto turistico (servizi alberghieri in ambito domestico) possono essere tassati forfettariamente per letto, a seconda della decisione dell'unità di autogoverno locale. A causa delle frequenti modifiche alle normative fiscali, si raccomanda di verificare le regole attuali sul portale dell'Amministrazione fiscale o con un consulente fiscale.

Consiglio professionale: Prima di acquistare un immobile destinato a un concetto di co-living, verificate se il piano urbanistico e la destinazione d'uso esistente dello spazio consentono la suddivisione in più unità affittabili separatamente – una successiva riqualificazione può essere più lenta e costosa di quanto gli investitori si aspettino.

Rischi e sfide dell'investimento nel co-living

Oltre ai vantaggi, il co-living comporta anche rischi specifici che l'investitore deve considerare. L'incertezza normativa significa che i cambiamenti nell'interpretazione delle normative esistenti sulla locazione di appartamenti o sui servizi di ospitalità possono riflettersi sul modo di operare. La maggiore complessità operativa – la gestione di più contratti individuali, una comunicazione più frequente con gli inquilini e la manutenzione regolare degli spazi comuni – richiede più tempo o il coinvolgimento di un gestore professionale.

I contratti più brevi significano un turnover più frequente degli inquilini, il che aumenta il costo e il tempo necessari per trovare nuovi affittuari e aumenta il rischio di periodi di inattività (tasso di sfitto). L'investimento iniziale negli spazi comuni – attrezzatura della cucina, del soggiorno e di un eventuale spazio di lavoro – rappresenta un costo capitale aggiuntivo rispetto all'affitto standard di un appartamento vuoto o minimamente arredato. Il gruppo target (nomadi digitali, giovani professionisti) può essere più sensibile ai cicli economici e ai cambiamenti nella politica del lavoro a distanza rispetto agli inquilini tradizionali a lungo termine.

Consiglio professionale: Prima di investire, fate una stima realistica dei costi di gestione e dei periodi di inattività tra gli inquilini, e non solo del reddito lordo da affitto per camera – la redditività netta del modello co-living dipende significativamente dai costi operativi.

Come scegliere la posizione e l'immobile per il co-living

Il successo di un investimento in co-living dipende in gran parte dalla posizione e dalle caratteristiche fisiche dell'immobile. La vicinanza a zone d'affari e spazi di coworking attrae giovani professionisti e nomadi digitali che lavorano a distanza, mentre la vicinanza a università e campus universitari aumenta l'attrattiva per la popolazione studentesca. Una buona connessione di trasporto – trasporti pubblici e vicinanza al centro città – è importante per gli inquilini che spesso non hanno un'automobile.

La disposizione degli spazi è fondamentale: gli immobili con più camere piccole e ampi spazi comuni si adattano più naturalmente al concetto di co-living rispetto agli appartamenti con un piccolo numero di camere grandi o con spazi fortemente segmentati. La possibilità di adattamenti successivi (ad esempio, la creazione di una camera aggiuntiva da un grande soggiorno senza intaccare i muri portanti) può ridurre significativamente i costi iniziali. Nella scelta dell'immobile, è necessario verificare anche se esistono restrizioni dal regolamento condominiale o da decisioni speciali dei comproprietari relative a un uso più intenso dell'appartamento.

Zagabria, come il più grande mercato del lavoro e il maggior numero di istituti di istruzione superiore in Croazia, è naturalmente il mercato più sviluppato per il concetto di co-living – in particolare i quartieri vicino alle zone d'affari (ad esempio, intorno a Radnička cesta e al centro più ampio) e intorno ai campus universitari. Spalato e Fiume, con una crescente comunità d'affari e accademica e un numero sempre maggiore di professionisti stranieri che arrivano per lavoro a distanza o lavori stagionali, rappresentano località secondarie ma in crescita per questo tipo di investimento. Nelle città costiere è inoltre importante considerare la stagionalità della domanda – un co-living orientato ai nomadi digitali può avere un'occupazione più stabile tutto l'anno rispetto a un modello che si basa esclusivamente sulla stagione turistica.

Consiglio professionale: Prima dell'acquisto, investigate se esiste già un'offerta di co-living o spazi di convivenza simili nelle vicinanze – una concentrazione eccessiva di concetti simili in una piccola area può ostacolare l'occupazione e abbassare i prezzi di affitto per camera.

Domande frequenti (FAQ)

Il co-living è la stessa cosa degli alloggi per studenti?
No. Gli alloggi per studenti si rivolgono esclusivamente alla popolazione studentesca, mentre il co-living comprende una gamma più ampia di inquilini – inclusi giovani professionisti e nomadi digitali – con uno standard di arredamento e servizi aggiuntivi solitamente più elevato.

È necessaria una licenza speciale per l'attività di co-living in Croazia?
Il co-living attualmente non ha una categoria legale specifica, quindi si applicano le normative esistenti a seconda della struttura dell'attività (affitto a lungo termine, alloggio a breve termine o una combinazione). Per i modelli con soggiorni brevi e servizi di alloggio è necessario ottenere una soluzione dall'autorità competente per la fornitura di servizi di ospitalità in ambito domestico o in una struttura ricettiva adeguata. Si raccomanda una consulenza legale prima di avviare l'attività.

Il co-living è più redditizio dell'affitto classico a lungo termine?
Potenzialmente sì, perché consente di addebitare per camera anziché per l'intero immobile, ma la redditività dipende dai costi operativi, dal tasso di occupazione e dai costi di gestione. In pratica, il rendimento netto può essere superiore o inferiore all'affitto classico a seconda di quanto efficacemente è organizzata la gestione e di quanto è il tasso medio di sfitto.

Quali sono i maggiori ostacoli all'avvio di un progetto di co-living?
Gli ostacoli più comuni sono l'incertezza normativa, la necessità di convertire lo spazio in conformità con la documentazione urbanistica, le maggiori esigenze operative di gestione rispetto all'affitto tradizionale e la necessità di investimenti aggiuntivi in spazi e attrezzature comuni.

Qual è la dimensione ideale di un immobile per un concetto di co-living?
Non esiste una dimensione universale. È fondamentale che l'immobile consenta un numero sufficiente di camere private separate con uno spazio comune funzionale (cucina, soggiorno), il che in pratica significa solitamente appartamenti o case più grandi con la possibilità di ridistribuire lo spazio senza interventi edilizi estesi.

Devo gestire personalmente l'immobile co-living?
No. Oltre alla gestione autonoma, sono disponibili modelli di coinvolgimento di un gestore immobiliare professionale o di locazione a lungo termine a un operatore specializzato in co-living, che si assume la gestione quotidiana con un reddito netto leggermente inferiore per il proprietario.

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