Nemovitosti

Co-living a prostory pro komunitní bydlení: nová investiční nika 2026

16-07-2026 / Regent Split

Shrnutí

Co-living je model bydlení, ve kterém nájemníci mají soukromý pokoj (často s vlastní koupelnou), zatímco společné prostory, jako je kuchyň, obývací pokoj a pracovní prostor, sdílejí s ostatními nájemníky. Pro investory v Chorvatsku to představuje investiční niku, která cílí na digitální nomády, mladé profesionály a studenty, s potenciálem vyššího využití prostoru na metr čtvereční oproti klasickému pronájmu. Model vyžaduje aktivnější správu nemovitosti a pečlivou kontrolu regulačního a daňového rámce před investicí, zejména pokud kombinuje dlouhodobý a krátkodobý pronájem.

Klíčová fakta

Co-living kombinuje soukromé bydlení se společnými, sdílenými vybavením.
Cílová skupina zahrnuje digitální nomády, mladé profesionály a studenty.
Model umožňuje větší využitelnost prostoru na metr čtvereční oproti klasickému dlouhodobému pronájmu.
V Chorvatsku co-living ještě nemá speciální zákonnou kategorii – platí stávající předpisy o pronájmu bytů a, v závislosti na modelu, Zákon o pohostinské činnosti a vyhlášky o pohostinských službách v soukromí.
Úspěšná správa co-living prostoru vyžaduje aktivnější zapojení investora nebo angažování správce nemovitosti.
Poloha blízko obchodních zón, univerzit a coworkingových prostor je klíčová pro obsazenost co-living prostorů ve městech jako jsou Záhřeb, Split a Rijeka.

Trh pronájmů v Chorvatsku se v posledních letech diverzifikuje mimo tradiční modely dlouhodobého a krátkodobého turistického pronájmu. Jednou z nik, která přitahuje stále více pozornosti investorů, je co-living – prostory pro společné bydlení určené primárně mladší populaci, která hledá flexibilitu, komunitu a lokalitu v blízkosti obchodních nebo akademických center. Co-living a prostory pro společné bydlení jsou již rozvinutými koncepty na mezinárodní scéně a v chorvatském kontextu se teprve začínají jasněji profilovat jako specifická investiční nika.

V tomto průvodci vysvětlujeme, co co-living model obnáší, kdo jsou typičtí nájemníci, jaké výhody a rizika přináší pro investora a na co si dát pozor před vstupem do tohoto typu investice. Zvláštní důraz klademe na realitu chorvatského právního a daňového rámce, rozdíly mezi dlouhodobým pronájmem, krátkodobým turistickým ubytováním a kombinovanými modely, stejně jako na roli lokality ve městech jako Záhřeb, Split a Rijeka.

Obsah

Co je co-living a proč láká investory
Obchodní modely v co-living investicích
Cílová skupina: digitální nomádi, mladí profesionálové a studenti
Výhody co-living modelu oproti klasickému pronájmu
Právní a regulační aspekty v Chorvatsku
Rizika a výzvy investování do co-livingu
Jak vybrat lokalitu a nemovitost pro co-living
Jak vám Regent může pomoci
Často kladené otázky
Doporučeno

Co je co-living a proč láká investory

Co-living je model bydlení, ve kterém více osob sdílí jednu nemovitost, přičemž každý nájemník má svůj vlastní soukromý pokoj (v pokročilejších konceptech i soukromou koupelnu), zatímco kuchyně, obývací pokoj a často i pracovní prostor nebo prostor pro společenské aktivity jsou sdíleny se všemi nájemníky. Na rozdíl od klasického společného pronájmu („shared flat“) nabízejí co-living operátoři obvykle i doplňkové služby – internet, pravidelné úklidy společných prostor, vybavený nábytek a někdy i organizované společné aktivity.

V praxi má typický co-living byt nebo dům několik samostatně uzamykatelných pokojů, každý vybavený postelí, pracovním stolem a skříní, zatímco kuchyně a obývací pokoj jsou plně vybavené a dostupné všem nájemníkům. Některé koncepty jdou o krok dál a zahrnují společný coworkingový prostor uvnitř samotné nemovitosti, menší posilovnu nebo dokonce organizované večery pro nájemníky – vše s cílem vytvořit pocit komunity, a nejen sdílení nákladů na nájem.

Je důležité rozlišovat co-living od dvou souvisejících, ale odlišných pojmů: co-housing je model, ve kterém nájemníci společně rozhodují o správě budovy a často jsou spoluvlastníky prostor, zatímco co-living je primárně komerční pronájem spravovaný jedním vlastníkem nebo provozovatelem. Rovněž se co-living liší od klasické studentské koleje tím, že se nezaměřuje výhradně na studenty a obvykle nabízí vyšší standard soukromí a vybavení.

Pro investory je tato nika zajímavá, protože umožňuje generovat příjem z pronájmu za pokoj, nikoli za celou nemovitost, což obvykle vede k vyššímu celkovému příjmu na metr čtvereční ve srovnání s pronájmem celého bytu jedné domácnosti. Současně roste poptávka po flexibilních, kratších a střednědobých formách pronájmu díky změnám ve způsobu práce (práce na dálku) a mobilitě mladší pracovní síly.

Profesionální rada: Před investicí do co-living konceptu si spočítejte očekávaný příjem za pokoj, a nikoli pouze za nemovitost jako celek – to je klíčový rozdíl oproti tradičnímu modelu hodnocení výnosnosti pronájmu.

Obchodní modely v co-living investicích

Investoři mohou k co-living investicím přistupovat několika různými způsoby, v závislosti na požadované úrovni zapojení a dostupném čase. V praxi se nejčastěji setkáváme se třemi základními modely: samostatná správa, angažování správce nemovitosti a dlouhodobý pronájem operátorovi (tzv. master-lease).

Samostatná správa znamená, že vlastník nemovitosti sám vyhledává nájemníky, uzavírá smlouvy a udržuje společné prostory. Tento model nabízí největší kontrolu a potenciálně nejvyšší čistý příjem, ale vyžaduje nejvíce času a operativního zapojení – od inzerce a výběru nájemníků, přes vedení předávání, až po řešení každodenních drobných problémů.

Angažování správce nemovitosti znamená, že vlastník si ponechává vlastnictví, ale každodenní správu (inzerce, komunikace s nájemníky, údržba) přenechává specializované firmě za poplatek, obvykle vyjádřený jako procento z dosaženého příjmu z pronájmu. Tento model snižuje operativní zátěž vlastníka, s poněkud nižším čistým výnosem.

Pronájem operátorovi (master-lease) znamená, že vlastník nemovitost dlouhodobě pronajímá specializovanému co-living operátorovi, který následně spravuje podnájem jednotlivých pokojů. Tento model přináší stabilní, ale zpravidla nižší příjem pro vlastníka, s téměř úplnou absencí operativní zátěže. Podobné modely již existují u aparthotelů a dalších kombinací hotel-condo konceptů, a co-living je přebírá v segmentu městských bytů.

Profesionální rada: Pokud nemáte čas nebo zkušenosti s každodenním řízením pronájmu, model pronájmu operátorovi nebo angažování profesionálního správce může být bezpečnější volbou než samostatná správa, navzdory poněkud nižšímu čistému výnosu.

Cílová skupina: digitální nomádi, mladí profesionálové a studenti

Co-living prostory primárně přitahují tři skupiny nájemníků: digitální nomády a zahraniční profesionály, kteří v Chorvatsku pobývají střednědobě (několik měsíců až rok) a hledají obyvatelné, vybavené bydlení bez závazku dlouhodobé smlouvy; mladé profesionály, kteří se stěhují do větších měst za prací a chtějí nižší vstupní náklady na bydlení s možností poznat jiné lidi v podobné životní fázi; a studenty, zejména ty, kteří nenajdou místo na studentských kolejích nebo hledají kvalitnější alternativu soukromého ubytování.

Tyto tři segmenty se částečně překrývají s trhem studentského ubytování, ale co-living cílové skupině nabízí širší rozsah – včetně osob, které již nejsou studenty, ale stále hledají flexibilní, společnou formu bydlení. Digitální nomádi a zahraniční profesionálové navíc oceňují možnost rychlé komunikace v angličtině, transparentnost ceny pronájmu bez skrytých nákladů a vybavený prostor přizpůsobený práci na dálku.

Společné všem třem skupinám je, že oceňují flexibilitu smluv, okamžitou obyvatelnost bez dalších nákladů na vybavení (nábytek, kuchyňské spotřebiče, internet jsou již zahrnuty) a blízkost vybavení, které denně používají – ať už je to univerzita, kancelář nebo coworkingový prostor. Co-living koncept v blízkosti univerzity přirozeně přiláká jiný profil nájemníků než ten v blízkosti obchodní zóny nebo technologického parku, což investor musí vzít v úvahu již ve fázi výběru lokality.

Profesionální rada: Před nákupem analyzujte profil potenciálních nájemníků ve vybrané lokalitě – co-living v blízkosti univerzity nebude mít stejnou strukturu poptávky jako co-living v obchodní zóně nebo v blízkosti coworkingového prostoru pro digitální nomády.

Výhody co-living modelu oproti klasickému pronájmu

Hlavní výhody, které co-living model nabízí investorovi, vyplývají ze struktury příjmů a způsobu využití prostoru. Možnost účtování nájmu za pokoj, namísto za celou nemovitost, zpravidla vede k vyššímu celkovému příjmu na metr čtvereční ve srovnání s pronájmem celého bytu jedné domácnosti. Příjem je navíc diverzifikován – pokud jeden nájemník ukončí smlouvu, příjem z ostatních pokojů nadále plyne, na rozdíl od situace, kdy celý byt zůstane bez nájemce.

Flexibilnější nájemní smlouvy (např. měsíční nebo čtvrtletní) umožňují rychlejší přizpůsobení tržním cenám nájmu, což může být výhoda v podmínkách růstu nájmů. Současně roste poptávka spojená s trendem práce na dálku a mobilitou mladší pracovní síly, zejména ve městech jako Záhřeb a Split, kde digitální nomádi a mladí profesionálové hledají vybavené byty přizpůsobené kombinaci práce a bydlení.

Profesionální rada: I když větší počet nájemníků znamená diverzifikaci příjmů, současně znamená i větší administrativní zátěž – více smluv, více komunikace s nájemníky a větší potřebu pravidelné správy prostor. Při kalkulaci rentability vždy porovnávejte hrubý a čistý výnos.

Právní a regulační aspekty v Chorvatsku

Co-living jako obchodní model ještě nemá speciální zákonnou kategorii v chorvatské legislativě, což znamená, že se na něj vztahují stávající předpisy, v závislosti na tom, jak je model strukturován. Pokud jsou pokoje pronajímány prostřednictvím standardních nájemních smluv na delší období a slouží k bydlení, platí obecné předpisy o pronájmu bytových prostor. Pokud je model strukturován jako krátkodobé ubytování (např. pobyty kratší než měsíc, služby podobné turistickému ubytování), platí Zákon o pohostinské činnosti a prováděcí předpisy o pohostinských službách v domácnosti, s povinností registrace.

Změna účelu bytového prostoru na prostor s více samostatně pronajímatelnými pokoji může vyžadovat kontrolu souladu s územně plánovací dokumentací a v závislosti na rozsahu prací stavební povolení a souhlas spoluvlastníků a správce budovy. Menší zásahy (jako jsou dělicí nenosné stěny, úprava nábytku a vybavení) se často řadí k jednoduchým zásahům, ale vážnější změny dispozice nebo instalací je třeba plánovat ve spolupráci s odborníkem na stavebnictví.

Daňové zacházení s příjmy z co-living pronájmu závisí na tom, zda investor podniká jako fyzická osoba, která pronajímá nemovitost (pronájem bytů nebo pohostinské služby v domácnosti), živnostník nebo obchodní společnost. Příjem z pronájmu bytových prostor k bydlení se zdaňuje jako příjem z majetku podle pravidel Finanční správy, zatímco příjmy z turistického pronájmu (pohostinské služby v domácnosti) mohou být zdaňovány paušálně za lůžko, v závislosti na rozhodnutí jednotky místní samosprávy. Kvůli častým změnám daňových předpisů se doporučuje zkontrolovat aktuální pravidla na portálu Finanční správy nebo u daňového poradce.

Profesionální rada: Před koupí nemovitosti určené pro co-living koncept zkontrolujte, zda územní plán a stávající účel prostoru povoluje rozdělení na více samostatně pronajímatelných jednotek – následná změna účelu může být pomalejší a dražší, než investoři očekávají.

Rizika a výzvy investování do co-livingu

Kromě výhod nese co-living i specifická rizika, která musí investor zvážit. Regulační nejistota znamená, že změny ve výkladu stávajících předpisů o pronájmu bytů nebo pohostinských služeb se mohou odrazit na způsobu podnikání. Větší provozní složitost – správa více individuálních smluv, častější komunikace s nájemníky a pravidelná údržba společných prostor – vyžaduje více času nebo angažování profesionálního správce.

Kratší smlouvy znamenají častější výměnu nájemníků, což zvyšuje náklady a čas potřebný k nalezení nových nájemců a zvyšuje riziko prázdných období (vacancy rate). Počáteční investice do společných prostor – vybavení kuchyně, obývacího pokoje a případného pracovního prostoru – představuje dodatečné kapitálové náklady ve srovnání se standardním pronájmem prázdného nebo minimálně vybaveného bytu. Cílová skupina (digitální nomádi, mladí profesionálové) může být citlivější na ekonomické cykly a změny v politice práce na dálku než tradiční dlouhodobí nájemníci.

Profesionální rada: Před investicí vypracujte reálný odhad nákladů na správu a volná období mezi nájemníky, a nikoli pouze hrubého příjmu z pronájmu za pokoj – čistá ziskovost co-living modelu významně závisí na provozních nákladech.

Jak vybrat lokalitu a nemovitost pro co-living

Úspěšnost co-living investice do značné míry závisí na lokalitě a fyzických vlastnostech nemovitosti. Blízkost obchodních zón a coworkingových prostor přitahuje mladé profesionály a digitální nomády, kteří pracují na dálku, zatímco blízkost univerzit a studentských kampusů zvyšuje přitažlivost pro studentskou populaci. Dobré dopravní spojení – veřejná doprava a blízkost centra města – jsou důležité pro nájemníky, kteří často nemají automobil.

Dispozice prostoru je klíčová: nemovitosti s více menšími pokoji a prostornými společnými plochami se přirozeněji přizpůsobují co-living konceptu než byty s malým počtem velkých pokojů nebo silně segmentovaným prostorem. Možnost následné adaptace (např. vytvoření dalšího pokoje z velkého obývacího pokoje bez zásahu do nosných zdí) může významně snížit počáteční náklady. Při výběru objektu je třeba také zkontrolovat, zda neexistují omezení z domovního řádu nebo zvláštních rozhodnutí spoluvlastníků týkajících se intenzivnějšího využívání bytu.

Záhřeb, jako největší trh práce a největší počet vysokoškolských zařízení v Chorvatsku, je přirozeně nejrozvinutějším trhem pro co-living koncept – zejména čtvrti v blízkosti obchodních zón (např. kolem Radničke cesty a širšího centra) a kolem univerzitních kampusů. Split a Rijeka, s rostoucí obchodní a akademickou komunitou a stále větším počtem zahraničních profesionálů, kteří přicházejí kvůli práci na dálku nebo sezónním pracím, představují sekundární, ale rostoucí lokality pro tento typ investice. U přímořských měst je navíc důležité zvážit sezónnost poptávky – co-living zaměřený na digitální nomády může mít stabilnější celoroční obsazenost než model, který se spoléhá výhradně na turistickou sezónu.

Profesionální rada: Před koupí prozkoumejte, zda již v okolí existuje nabídka co-living nebo podobných prostor pro společné bydlení – příliš vysoká koncentrace podobných konceptů na malé ploše může ztížit obsazenost a tlačit ceny pronájmu za pokoj.

Často kladené otázky (FAQ)

Je co-living to samé jako studentské ubytování?
Ne. Studentské ubytování cílí výhradně na studentskou populaci, zatímco co-living zahrnuje širší spektrum nájemníků – včetně mladých profesionálů a digitálních nomádů – obvykle s vyšším standardem vybavení a doplňkovými službami.

Je v Chorvatsku potřeba speciální povolení pro co-living podnikání?
Co-living v současné době nemá speciální zákonnou kategorii, takže se na něj vztahují stávající předpisy v závislosti na struktuře podnikání (dlouhodobý pronájem, krátkodobé ubytování nebo kombinace). Pro modely s krátkodobými pobyty a ubytovacími službami je nutné získat rozhodnutí příslušného orgánu pro poskytování pohostinských služeb v domácnosti nebo v odpovídajícím pohostinském zařízení. Před zahájením podnikání doporučujeme právní konzultaci.

Je co-living výnosnější než klasický dlouhodobý pronájem?
Potenciálně ano, protože umožňuje účtování za pokoj namísto za celou nemovitost, ale ziskovost závisí na provozních nákladech, míře obsazenosti a nákladech na správu. V praxi může být čistý výnos vyšší nebo nižší než u klasického pronájmu v závislosti na tom, jak efektivně je organizována správa a jaká je průměrná míra volných míst.

Jaké jsou největší překážky při zahajování co-living projektu?
Nejčastějšími překážkami jsou regulační nejistota, potřeba změny účelu prostoru v souladu s územně plánovací dokumentací, větší provozní nároky správy oproti tradičnímu pronájmu a potřeba dodatečných investic do společných prostor a vybavení.

Jaká je ideální velikost nemovitosti pro co-living koncept?
Neexistuje univerzální velikost. Klíčové je, aby nemovitost umožňovala dostatečný počet samostatných soukromých pokojů s funkčním společným prostorem (kuchyně, obývací pokoj), což v praxi obvykle znamená větší byty nebo domy s možností přerozdělení prostoru bez rozsáhlých stavebních úprav.

Musím si co-living nemovitost spravovat sám?
Ne. Kromě samostatné správy jsou k dispozici modely angažování profesionálního správce nemovitosti nebo dlouhodobého pronájmu specializovanému co-living operátorovi, který přebírá každodenní správu s poněkud nižším čistým příjmem pro vlastníka.