Was, wenn der Verkäufer vom Immobilienverkauf zurücktritt: Anzahlung, Schadenersatz und Käuferrechte

Der Kauf einer Immobilie erfolgt in mehreren Schritten – von der mündlichen Vereinbarung und dem Vorvertrag bis zum Hauptvertrag, der Kaufpreiszahlung und der Eintragung des Eigentums. In dieser Zeitspanne, die Wochen oder Monate dauern kann, ist es nicht ungewöhnlich, dass eine Partei ihre Meinung ändert. Für den Käufer ist die Situation, wenn der Verkäufer zurücktritt, besonders problematisch: Vielleicht hat er bereits eine Anzahlung (Kapara) geleistet, einen Anwalt oder Notar bezahlt, ein Kreditverfahren eingeleitet und seine Pläne an eine bestimmte Immobilie gebunden.

Der Grund für den Rücktritt des Verkäufers ist oft finanzieller Natur – in Zeiten steigender Preise kommt der Verkäufer manchmal zu dem Schluss, dass er für dieselbe Immobilie jetzt mehr bekommen kann, und sucht daher einen Ausweg aus dem bereits vereinbarten Geschäft. Unabhängig vom Grund hängt die Antwort auf die Frage, was der Käufer dann verlangen kann, fast immer von dem von den Parteien unterzeichneten Dokument und davon ab, wie die Anzahlung, Fristen und Rücktrittsfolgen geregelt sind. Der Schwerpunkt dieses Leitfadens liegt genau auf der Situation, in der der Verkäufer nach Unterzeichnung eines Vorvertrags und geleisteter Anzahlung vom Verkauf zurücktritt oder anfängt, zu zögern.

Inhalt

• Was ist eine Anzahlung (Kapara) und welchem Zweck dient sie?
• Anzahlung (Kapara) ist nicht dasselbe wie Vorschuss
• Was passiert, wenn der Verkäufer zurücktritt?
• Doppelter Betrag der Anzahlung (Kapara) und wann er reduziert wird
• Recht des Käufers auf Vertragserfüllung
• Fristen und „wesentlicher Bestandteil“ des Vertrags
• Schadenersatz über die Anzahlung (Kapara) hinaus
• Die Rolle des Vorvertrags und die Vormerkung im Grundbuch
• Wenn der Verkäufer zögert, anstatt offen zurückzutreten
• Die steuerliche Seite eines gescheiterten Geschäfts
• Wie sich der Käufer schützen kann
• Wie Ihnen die Immobilienagentur Regent helfen kann
• Häufig gestellte Fragen (FAQ)
• Empfohlen

Was ist eine Anzahlung (Kapara) und welchem Zweck dient sie?

Eine Anzahlung (Kapara) ist ein Geldbetrag, den eine Partei der anderen bei Vertragsabschluss übergibt, als Zeichen dafür, dass der Vertrag geschlossen wurde, und als Mittel zur Sicherstellung seiner Erfüllung. Im kroatischen Recht handelt es sich um ein gesetzlich geregeltes Institut aus dem Gesetz über Schuldverhältnisse. Beim Immobilienkauf gibt der Käufer dem Verkäufer die Anzahlung typischerweise bei Unterzeichnung des Vorvertrags.

Die Anzahlung hat zwei Hauptfunktionen: Sie bestätigt die Ernsthaftigkeit der Absicht und dient als Hebel gegen einen leichten Rücktritt, da beide Parteien wissen, dass ein Rücktritt finanzielle Konsequenzen hat. Wenn das Geschäft ordnungsgemäß abgeschlossen wird, wird die Anzahlung in der Regel auf den Kaufpreis angerechnet, ist also keine zusätzliche Ausgabe, sondern ein im Voraus gezahlter Teil des Preises.

Professioneller Tipp: Halten Sie im Vertrag ausdrücklich fest, dass der gegebene Betrag eine Anzahlung (Kapara) darstellt und wie sie behandelt wird, wenn eine der Parteien zurücktritt. Eine unklare Formulierung führt später zu einem Streit darüber, ob es sich überhaupt um eine Anzahlung oder einen gewöhnlichen Vorschuss handelte.

Anzahlung (Kapara) ist nicht dasselbe wie Vorschuss

Im Alltag werden Anzahlung (Kapara) und Vorschuss oft gleichgesetzt, rechtlich sind es jedoch unterschiedliche Institute mit wesentlich unterschiedlichen Folgen. Ein Vorschuss ist ein im Voraus gezahlter Teil des Preises, jedoch ohne die Funktion der Vertragssicherung. Scheitert das Geschäft, wird der Vorschuss in der Regel demjenigen zurückerstattet, der ihn gezahlt hat, ohne Aufschlag und ohne Verlust.

Für den Käufer ist es daher entscheidend zu wissen, ob der von ihm gezahlte Betrag als Anzahlung (Kapara) oder als Vorschuss vereinbart wurde, da davon direkt abhängt, ob er im Falle des Rücktritts des Verkäufers mehr als eine bloße Rückzahlung verlangen kann. Derselbe Geldbetrag kann je nachdem, wie er im Vertrag benannt und geregelt ist, völlig unterschiedliche rechtliche Wirkungen haben.

Professioneller Tipp: Wenn Sie einen stärkeren Schutz für den Fall wünschen, dass der Verkäufer zurücktritt, bestehen Sie darauf, dass der gezahlte Betrag ausdrücklich als Anzahlung (Kapara) und nicht als Vorschuss vereinbart wird.

Was passiert, wenn der Verkäufer zurücktritt?

Tritt der Verkäufer, der eine Anzahlung (Kapara) erhalten hat, vom Verkauf zurück, hat der Käufer in der Regel zwei grundlegende Optionen. Die erste ist, die an die Anzahlung gebundenen Konsequenzen zu fordern, d.h. die Rückzahlung, meist in einem erhöhten Betrag. Die zweite ist, darauf zu bestehen, dass der Vertrag dennoch erfüllt und der Verkauf zu den bereits vereinbarten Bedingungen durchgeführt wird.

Welche Option der Käufer wählt, hängt von seinem Ziel ab. Wenn ihm diese spezifische Immobilie aufgrund ihrer Lage, des Preises oder persönlicher Gründe wichtig ist, ist es logisch, die Vertragserfüllung in Betracht zu ziehen. Wenn er inzwischen das Interesse verloren oder eine andere Immobilie gefunden hat, können die finanziellen Folgen des Rücktritts der realistischere Weg sein.

Doppelter Betrag der Anzahlung (Kapara) und wann er reduziert wird

Die Regel, die den Käufer am meisten interessiert, ist die des doppelten Betrags: Tritt die Partei, die die Anzahlung (Kapara) erhalten hat, vom Vertrag zurück, ist sie in der Regel verpflichtet, den doppelten Betrag der erhaltenen Anzahlung zurückzuzahlen. Spiegelbildlich, wenn der Käufer, der die Anzahlung geleistet hat, zurücktritt, verliert er in der Regel den gezahlten Betrag. Wenn Sie beispielsweise eine Anzahlung von 10.000 Euro geleistet haben und der Verkäufer ohne triftigen Grund zurücktritt, bedeutet die Ausgangsregel, dass er Ihnen 20.000 Euro zurückzahlen müsste.

Es ist wichtig zu wissen, dass die Anzahlung in der Praxis auch als Reugeld vereinbart werden kann. Dann ist vereinbart, dass der Verlust der Anzahlung oder die Rückzahlung des doppelten Betrags eine im Voraus festgelegte Folge des Rücktritts darstellt und darüber hinaus kein zusätzlicher Schadenersatz gefordert wird. Dennoch sollte die Regel der doppelten Anzahlung als Ausgangspunkt verstanden werden und nicht als mathematische Gewissheit in jeder Situation, da ein Gericht in Ausnahmefällen die Folgen moderieren kann, insbesondere wenn die Anzahlung offensichtlich unverhältnismäßig ist oder der Vertrag teilweise erfüllt wurde.

Professioneller Tipp: Prüfen Sie vor der Unterschrift, ob im Vertrag klar die Regel zur Rückzahlung des doppelten Betrags für den Fall des Rücktritts des Verkäufers genannt ist und ob die Anzahlung als gewöhnliche Anzahlung oder als Reugeld vereinbart wurde.

Recht des Käufers auf Vertragserfüllung

Die Rückzahlung oder der Verlust der Anzahlung ist nicht die einzige Option. Tritt der Verkäufer zurück, kann der Käufer in bestimmten Fällen verlangen, dass der Vertrag dennoch erfüllt wird, anstatt sich nur mit den Folgen der Anzahlung zufriedenzugeben. Dies ist bei Immobilien besonders wichtig, da jede Immobilie einzigartig ist – eine bestimmte Lage, Etage, Ausrichtung oder Aussicht kann nicht einfach durch eine andere Immobilie ersetzt werden.

Die Forderung nach Erfüllung bedeutet, dass der Käufer die Durchführung des Kaufvertrags zu den bereits vereinbarten Bedingungen verlangt und nicht hinnimmt, dass das Geschäft scheitert. Die Möglichkeit und Art der Realisierung dieses Rechts hängen vom Inhalt des Vorvertrags oder Vertrags ab, davon, ob die Immobilie inzwischen an eine dritte Person verkauft wurde, und von den konkreten Umständen.

Professioneller Tipp: Wenn Ihnen diese spezifische Immobilie wichtig ist, stimmen Sie nicht automatisch nur der Rückzahlung der Anzahlung zu. Prüfen Sie zuerst, ob eine realistische Grundlage besteht, die Erfüllung des Vertrags zu verlangen.

Fristen und „wesentlicher Bestandteil“ des Vertrags

Fristen im Vorvertrag sind nicht bloße Formalität. Der Vorvertrag legt üblicherweise eine Frist fest, innerhalb derer die Parteien den Hauptvertrag abschließen müssen. Die rechtliche Wirkung des Fristablaufs hängt davon ab, ob die Frist als entscheidend für den Fortbestand des Vertrages oder nur als Richtwert vereinbart wurde, was nach den allgemeinen Regeln des Gesetzes über Schuldverhältnisse bezüglich Verzug und wesentlichen Vertragsbestandteilen interpretiert wird.

Ein wesentlicher Bestandteil des Vertrags ist ein Element, ohne das der Vertrag für die Vertragspartei keinen Sinn ergibt – beispielsweise die Frist, bis zu der der Käufer den Hauptvertrag aufgrund der Genehmigung eines Bankkredits abschließen muss, oder der Preis der Immobilie selbst. War die Frist entscheidend, kann ihr Ablauf bedeuten, dass der Vertrag von selbst erlischt. War sie nicht entscheidend, muss der Fristablauf den Vertrag nicht unbedingt aufheben, sondern wirft die Frage der Haftung für die Verzögerung auf.

Professioneller Tipp: Bestehen Sie bei der Vereinbarung einer Frist für den Abschluss des Hauptvertrags darauf, dass ausdrücklich festgelegt wird, was geschieht, wenn die Frist abläuft – damit vermeiden Sie Streitigkeiten darüber, ob der Vertrag noch gültig ist.

Schadenersatz über die Anzahlung (Kapara) hinaus

Die Anzahlung deckt die grundlegende Folge des Rücktritts ab, doch dem Käufer kann manchmal ein konkreter, nachweisbarer Schaden entstehen, der ihren Betrag übersteigt. Dazu können Notarkosten, Wertgutachten, Bearbeitung und Genehmigung von Krediten, Rechtsberatung und andere tatsächlich entstandene Ausgaben im Zusammenhang mit der Kaufvorbereitung gehören. Dies können beispielsweise Kosten für die Wertermittlung der Wohnung für einen Kredit, die notarielle Beurkundung des Vorvertrags oder die bankinterne Bearbeitung des Kredits sein.

Die Geltendmachung dieses Rechts erfordert, dass der Käufer den Schaden mit Rechnungen, Verträgen und anderen Unterlagen über tatsächlich entstandene Kosten nachweist. Die bloße Behauptung, dass Kosten entstanden sind, genügt nicht; es müssen konkrete, dokumentierte Ausgaben nachgewiesen werden, die direkt mit dem gescheiterten Geschäft in Verbindung stehen.

Professioneller Tipp: Bewahren Sie alle Rechnungen und Belege über die bei der Kaufvorbereitung entstandenen Kosten auf. Ohne ordnungsgemäße Dokumentation des tatsächlichen Schadens ist es schwierig, etwas über den Betrag der Anzahlung hinaus zu fordern.

Die Rolle des Vorvertrags und die Vormerkung im Grundbuch

Ein Vorvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument, mit dem sich die Parteien verpflichten, in Zukunft einen Hauptkaufvertrag abzuschließen. Er muss die wesentlichen Bestandteile des zukünftigen Vertrags enthalten, insbesondere die Daten der Parteien, eine genaue Beschreibung der Immobilie, den Kaufpreis, die Frist für den Abschluss des Hauptvertrags sowie Bestimmungen über Anzahlung oder Vorschuss. Gerade deshalb ist der Vorvertrag das zentrale Dokument, wenn sich die Frage stellt, was passiert, wenn der Verkäufer zurücktritt.

Ein besonders wichtiges Instrument zum Schutz des Käufers kann die Vormerkung des Vorvertrags im Grundbuch sein. Dadurch wird im öffentlichen Register sichtbar gemacht, dass ein schuldrechtliches Verhältnis bezüglich der konkreten Immobilie besteht, was die Position des Käufers gegenüber Dritten stärkt und es dem Verkäufer erschwert, dieselbe Immobilie ungehindert an jemand anderen zu verkaufen. Ohne Vormerkung verlässt sich der Käufer nur auf die Beziehung zum Verkäufer; mit der Vormerkung ist sein Schutz umfassender.

Professioneller Tipp: Bei Käufen von größerem Wert sollten Sie die Vormerkung des Vorvertrags im Grundbuch in Betracht ziehen. Dies ist einer der effektivsten Schutzmechanismen, wenn das Risiko besteht, dass der Verkäufer seine Entscheidung nachträglich ändert.

Wenn der Verkäufer zögert, anstatt offen zurückzutreten

Ein Rücktritt wird nicht immer offen ausgesprochen. In der Praxis sagt der Verkäufer manchmal nicht, dass er zurücktritt, sondern zögert – er meldet sich nicht, verschiebt Notartermine, fordert neue Bedingungen oder erfindet Hindernisse, in der Hoffnung, dass der Käufer selbst zurücktritt oder ungünstigeren Bedingungen zustimmt. Wenn der Verkäufer den Abschluss des Hauptvertrags dauerhaft vermeidet und die vereinbarten Verpflichtungen nicht innerhalb einer angemessenen Frist erfüllt, kann ein solches Verhalten in der Praxis als Nichterfüllung des Vertrags und nicht als neutrale Verzögerung angesehen werden.

Unter solchen Umständen ist es für den Käufer vorteilhaft, seine Bereitschaft zur Erfüllung zu dokumentieren – durch schriftliche Aufforderungen zum Abschluss des Hauptvertrags innerhalb der vereinbarten Frist, Aufbewahrung der Kommunikation und, falls erforderlich, eine förmliche Aufforderung durch einen Anwalt oder Notar. So kann im Falle eines Rechtsstreits klar gezeigt werden, dass der Käufer bereit war, seinen Teil zu erfüllen, und dass der Verkäufer derjenige war, der das Geschäft vereitelt hat.

Professioneller Tipp: Wenn der Verkäufer anfängt zu zögern, warten Sie nicht passiv – fordern Sie ihn schriftlich zum Abschluss des Hauptvertrags auf und bewahren Sie die gesamte Kommunikation als Nachweis Ihrer Erfüllungsbereitschaft auf.

Die steuerliche Seite eines gescheiterten Geschäfts

Es stellt sich oft die Frage, welche steuerlichen Folgen eine Situation hat, in der ein Geschäft scheitert. Die Grunderwerbsteuer in Kroatien beträgt 3 % des Marktwertes der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs. Kommt es nicht zu einem tatsächlichen Eigentumsübergang, weil das Geschäft gescheitert ist, fällt auch keine Grunderwerbsteuer auf dieser Grundlage an.

Eine separate Frage ist die steuerliche Behandlung des Betrags, den der Käufer eventuell über das Geleistete hinaus erhält, beispielsweise bei der Rückzahlung einer erhöhten Anzahlung. Gerade deshalb sollte man sich hier nicht auf Annahmen verlassen. Bei einem Standardkauf wird die Grunderwerbsteuer innerhalb von 30 Tagen nach dem Erwerb der Steuerverwaltung gemeldet und innerhalb von 15 Tagen nach Erhalt des Bescheids bezahlt; kommt es zu keinem Erwerb, weil der Vertrag gescheitert ist, beginnen diese Fristen nicht zu laufen.

Professioneller Tipp: Die steuerliche Seite eines gescheiterten oder geänderten Geschäfts sollten Sie direkt bei der Steuerverwaltung oder einem Steuerberater prüfen. Eine falsche Annahme bezüglich der Steuer kann erst dann zum Problem werden, wenn das Geschäft bereits gescheitert ist.

Wie sich der Käufer schützen kann

Der beste Schutz ist präventiv und liegt in dem zu unterzeichnenden Dokument sowie in den Schritten, die vor der Leistung der Anzahlung unternommen werden. Der Käufer sollte darauf bestehen, dass der Betrag ausdrücklich als Anzahlung (Kapara) vereinbart wird, dass die Folgen eines Rücktritts für beide Seiten klar genannt sind, dass die Fristen für den Abschluss des Hauptvertrags präzise sind und dass klar ist, was geschieht, wenn die Frist abläuft. Vor der Leistung der Anzahlung sollte geprüft werden, wer der tatsächliche Eigentümer der Immobilie ist und ob Lasten im Grundbuch eingetragen sind.

Beim Kauf von Wohnungen in Zagreb, Split oder Rijeka, wo Anzahlungen und Gesamtpreise oft hohe Beträge erreichen, ist eine solche Vorbereitung noch wichtiger. Bei größeren Beträgen lohnt es sich auch, die Vormerkung des Vorvertrags in Betracht zu ziehen. Die Kombination dieser Maßnahmen ändert die Position des Käufers erheblich, da sie anstatt auf knappe Bestimmungen auf konkrete Hebel zum Schutz der Rechte setzt.

Professioneller Tipp: Vor der Leistung der Anzahlung prüfen Sie den Eigentums- und Grundbuchstatus der Immobilie. Eine für eine Immobilie mit ungeklärtem Eigentum oder Belastungen geleistete Anzahlung wird später oft schwer und langsam zurückgezahlt.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

1. Was passiert mit der Anzahlung (Kapara), wenn der Verkäufer vom Verkauf zurücktritt?
Tritt der Verkäufer, der die Anzahlung erhalten hat, vom Verkauf zurück, ist er in der Regel verpflichtet, dem Käufer den doppelten Betrag der erhaltenen Anzahlung zurückzuzahlen. In bestimmten Fällen kann der Käufer auch verlangen, dass der Vertrag dennoch erfüllt wird. Wird der Kaufvertrag ordnungsgemäß durchgeführt, wird die Anzahlung in der Regel auf den Kaufpreis angerechnet.

2. Was ist der Unterschied zwischen Anzahlung (Kapara) und Vorschuss?
Die Anzahlung sichert die Vertragserfüllung und hat Folgen bei Rücktritt – Verlust für denjenigen, der für die Nichterfüllung verantwortlich ist, oder Rückzahlung des doppelten Betrags, wenn die Partei zurücktritt, die sie erhalten hat. Ein Vorschuss ist lediglich ein im Voraus gezahlter Teil des Preises und wird bei Scheitern des Geschäfts in der Regel einfach zurückerstattet, ohne Aufschlag.

3. Kann ich als Käufer verlangen, dass der Verkauf dennoch durchgeführt wird?
In bestimmten Fällen ja. Anstatt sich nur mit den Folgen der Anzahlung zufriedenzugeben, kann der Käufer die Erfüllung des Vertrags verlangen, insbesondere wenn ihm diese spezifische Immobilie wichtig ist. Die Möglichkeit hängt vom Inhalt des Vorvertrags, den Umständen und davon ab, ob die Immobilie inzwischen an einen anderen verkauft wurde.

4. Kann ich Schadenersatz fordern, der höher ist als die Anzahlung?
Unter bestimmten Umständen kann der Käufer Ersatz für tatsächlich entstandenen, nachweisbaren Schaden fordern, der den Betrag der Anzahlung übersteigt, beispielsweise Kosten für Gutachten, Notar, Anwalt oder Kreditbearbeitung. Dazu muss der Schaden mit Rechnungen und anderen Unterlagen nachgewiesen werden.

5. Was, wenn der Verkäufer nicht sagt, dass er zurücktritt, sondern nur zögert?
Dann ist es im Interesse des Käufers, seine Bereitschaft zur Erfüllung durch schriftliche Aufforderung zum Abschluss des Hauptvertrags, Aufbewahrung der Kommunikation und, falls erforderlich, eine förmliche Aufforderung über einen Anwalt oder Notar zu dokumentieren. Damit kann später gezeigt werden, dass der Verkäufer das Geschäft vereitelt hat.

6. Warum ist der Vorvertrag in dieser Situation so wichtig?
Weil der Vorvertrag ein rechtlich bindendes Dokument ist, in dem meist Anzahlung, Fristen und Rücktrittsfolgen vereinbart werden. Seine Bestimmungen legen die Rechte und Pflichten jeder Partei fest, und die Vormerkung des Vorvertrags im Grundbuch kann den Schutz des Käufers zusätzlich stärken.

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