Lebenslanger Versorgungsvertrag und Versorgungsvertrag auf den Todesfall: Unterschiede und Immobilienübertragung

Viele ältere Immobilienbesitzer in Kroatien möchten ihre Pflege im Voraus sichern und die Übertragung ihres Vermögens auf eine rechtlich tragfähige und klar definierte Weise regeln. In der Praxis werden hierfür am häufigsten der Leibrentenvertrag (Ugovor o doživotnom uzdržavanju) und der Verpflegungsvertrag bis zum Tod (Ugovor o dosmrtnom uzdržavanju) verwendet, doch diese beiden Institute werden oft fälschlicherweise gleichgesetzt, obwohl sie sehr unterschiedliche rechtliche Folgen haben.

Für Eigentümer von Wohnungen, Häusern und anderem Vermögen ist der Unterschied nicht nur terminologisch. Er bestimmt, wer zu Lebzeiten des Empfängers der Versorgung Eigentümer der Immobilie ist, wie die Rechte in die Grundbücher eingetragen werden, wie die steuerliche Behandlung aussieht und was passiert, wenn sich die Beziehung zwischen den Parteien verschlechtert. In diesem Leitfaden liegt der Fokus auf der Übertragung von Immobilien, obwohl der Versorgungsvertrag auch anderes Vermögen umfassen kann.

Inhalt

• Was ist ein Leibrentenvertrag
• Was ist ein Verpflegungsvertrag bis zum Tod
• Schlüsselunterschied: Zeitpunkt der Eigentumsübertragung
• Verbindliche Vertragsform und Register
• Eintragung ins Grundbuch
• Rechte und Pflichten der Parteien
• Vertragsauflösung
• Steuerliche Behandlung der Übertragung
• Risiken für beide Seiten
• Wie man zwischen den beiden Verträgen wählt
• Wie Ihnen die Immobilienagentur Regent helfen kann
• FAQ
• Empfohlen

Was ist ein Leibrentenvertrag

Der Leibrentenvertrag ist im Gesetz über Schuldverhältnisse als ein Vertrag geregelt, durch den sich der Versorger verpflichtet, die andere Partei oder eine dritte Person bis zu ihrem Tod zu versorgen, und der Empfänger der Versorgung erklärt, ihm im Gegenzug sein gesamtes oder einen Teil seines Vermögens zu überlassen, wobei die Übertragung dieses Vermögens erst nach dem Tod des Empfängers erfolgt. Es ist wichtig zu betonen, dass es sich hierbei nicht um einen erbrechtlichen Vertrag, sondern um einen schuldrechtlichen Vertrag über die Veräußerung von Vermögen gegen Entgelt handelt, wobei die Übertragung bis zum Tod des Empfängers aufgeschoben wird.

Im Kontext von Immobilien bedeutet dies, dass der Empfänger zu Lebzeiten Eigentümer der Wohnung, des Hauses oder einer anderen vertraglich vereinbarten Immobilie bleibt. Der Versorger verfügt zu Lebzeiten des Empfängers nicht als Eigentümer über die Immobilie, sondern erwirbt ein Anwartschaftsrecht, nach dem Tod des Empfängers Eigentümer zu werden, wenn er die vertraglich vereinbarten Pflichten ordnungsgemäß erfüllt.

Professioneller Tipp: Wenn der Vertragsgegenstand eine Immobilie ist, ist es ratsam, sofort die Art des grundbuchlichen Schutzes des zukünftigen Rechts des Versorgers zu prüfen, damit der Vertrag gegenüber Dritten nicht „unsichtbar“ bleibt.

Was ist ein Verpflegungsvertrag bis zum Tod

Der Verpflegungsvertrag bis zum Tod ist rechtlich in seinem Zweck ähnlich, aber seine Struktur ist wesentlich anders. Auch hier verpflichtet sich der Versorger, den Empfänger bis zu seinem Tod zu versorgen, aber der Empfänger überträgt das Vermögen sofort zu Lebzeiten und nicht erst nach dem Tod.

Bei Immobilien bedeutet dies, dass der Versorger bereits mit Abschluss des Vertrages Eigentümer der Immobilie wird, während der Empfänger meist das Wohnrecht oder Nießbrauchrecht behält, um die Immobilie bis zum Lebensende weiter nutzen zu können. Gerade deshalb ist der Verpflegungsvertrag bis zum Tod riskanter für den Empfänger, wenn die Beziehung zwischen den Parteien später problematisch wird.

Professioneller Tipp: Bei einem Verpflegungsvertrag bis zum Tod sollten die Rechte des Empfängers sowohl vertraglich als auch durch Grundbucheintrag präzise gesichert werden, insbesondere wenn der Empfänger weiterhin in der Immobilie wohnt, die nicht mehr in seinem Eigentum steht.

Schlüsselunterschied: Zeitpunkt der Eigentumsübertragung

Der grundlegende Unterschied zwischen einem Leibrentenvertrag und einem Verpflegungsvertrag bis zum Tod bezieht sich auf den Zeitpunkt der Vermögensübertragung auf den Versorger. Bei der Leibrente erfolgt die Übertragung der Immobilie erst mit dem Tod des Empfängers, während sie bei einem Verpflegungsvertrag bis zum Tod sofort nach Vertragsabschluss eintritt.

Dieser Unterschied verändert fast alles andere: wer ist der formelle Eigentümer zu Lebzeiten des Empfängers, wer ist dem Risiko von Zwangsvollstreckung und Gläubigern ausgesetzt, wie sieht die steuerliche Behandlung aus, wie komplex ist die Auflösung und wie hoch ist der Schutz des Empfängers im Falle eines Rechtsstreits. Deshalb ist die Wahl zwischen diesen beiden Verträgen nicht nur eine Frage des Namens, sondern eine Entscheidung darüber, wann und unter welchen Bedingungen Sie die Immobilie übertragen möchten.

Verbindliche Vertragsform und Register

Beide Verträge sind streng formgebunden. Sie müssen schriftlich verfasst und von einem Richter des zuständigen Gerichts beglaubigt oder von einem Notar bestätigt, bzw. als notarielle Urkunde verfasst werden. Die bevollmächtigte Person muss den Vertrag den Parteien vorlesen, überprüfen, ob sie die daraus resultierenden Rechte und Pflichten verstanden haben, und sie auf die Folgen hinweisen.

Neuere Regelungen stärken zusätzlich den Schutz des Empfängers der Versorgung. Es wurde ein Register für Leibrenten- und Verpflegungsverträge bis zum Tod eingeführt, und die Anzahl der Verträge, die ein Versorger gleichzeitig haben kann, wurde ebenfalls begrenzt. Der Zweck dieser Regeln ist es, das Missbrauchsrisiko zu verringern und den Abschluss einer zu großen Anzahl von Verträgen zu verhindern, die der Versorger realistisch nicht ordnungsgemäß erfüllen kann.

Professioneller Tipp: Neben der formalen Gültigkeit des Vertrages ist es ebenso wichtig, dass der Inhalt der Versorgung detailliert beschrieben wird – wer die Wohnung, Nahrung, Pflege, Medikamente, Nebenkosten, Kosten für Haushaltshilfe und eventuelle Bestattungskosten übernimmt.

Eintragung ins Grundbuch

Bei einem Verpflegungsvertrag bis zum Tod wird im Grundbuch in der Regel die Übertragung des Eigentums auf den Versorger eingetragen. Wurde ein Wohnrecht oder Nießbrauch zugunsten des Empfängers vereinbart, muss auch dieses Recht ordnungsgemäß eingetragen werden, damit es gegenüber Dritten sichtbar und geschützt ist.

Bei einem Leibrentenvertrag wird die Eigentumsübertragung nicht sofort vorgenommen, da der Empfänger bis zu seinem Tod Eigentümer bleibt. In der Praxis wird daher eine Vormerkung des Vertrages in das Grundbuch eingetragen, um das zukünftige Recht des Versorgers sichtbar und geschützt zu machen.

Professioneller Tipp: Fordern Sie vor der Unterschrift und nach Durchführung der Eintragung einen neuen Grundbuchauszug an und überprüfen Sie, ob alle Eintragungen genau so vorgenommen wurden, wie sie vereinbart waren.

Rechte und Pflichten der Parteien

Die Hauptpflicht des Versorgers ist die Versorgung, doch Gesetz und Praxis zeigen, dass gerade ein unbestimmt vereinbarter Inhalt der Versorgung am häufigsten Raum für Streitigkeiten eröffnet. Deshalb sollte der Vertrag präzise beschreiben, was die Versorgung umfasst: Unterkunft, Verpflegung, Haushaltshilfe, Pflege, Begleitung zum Arzt, Zahlung von Nebenkosten, Medikamenten und anderen Ausgaben, je nach der konkreten Beziehung der Parteien.

Die primäre Gegenleistung des Empfängers ist die Übertragung des vereinbarten Vermögens – aufgeschoben bei der Leibrente, bzw. sofort bei der Verpflegung bis zum Tod. Die neue Regelung unterstreicht zusätzlich die Bedeutung einer möglichst präzisen Bestimmung des Inhalts der Versorgung, um spätere Streitigkeiten darüber zu vermeiden, was der Versorger tatsächlich zu leisten hatte.

Professioneller Tipp: Neben dem Vertrag ist es nützlich, eine ordentliche Aufzeichnung über die tatsächlich geleistete Versorgung zu führen – mit Rechnungen, Quittungen, medizinischen Unterlagen, Zahlungen und anderen Nachweisen, die später entscheidend sein können.

Vertragsauflösung

Beide Verträge können einvernehmlich, aber auch gerichtlich beendet werden, wenn eine Partei ihre Pflichten schwerwiegend verletzt oder wenn die Beziehungen zwischen den Parteien so gestört sind, dass die weitere Vertragserfüllung nicht mehr möglich oder offensichtlich ungerecht ist. In der Praxis wird die Auflösung am häufigsten wegen Nichterfüllung der Versorgungsleistungen, schwerwiegender Konflikte zwischen den Parteien, Vernachlässigung des Empfängers oder anderer Umstände, die das Vertragsverhältnis unhaltbar machen, beantragt.

Die Auflösung ist bei beiden Verträgen nicht gleich sensibel. Bei einem Leibrentenvertrag ist die Eigentumsübertragung noch nicht erfolgt, sodass die rechtliche Situation einfacher ist. Bei einem Verpflegungsvertrag bis zum Tod ist das Eigentum bereits übertragen, daher wirft die Auflösung auch die Frage der Rückabwicklung der Immobilie in den vorherigen Zustand auf, was das Verfahren komplexer macht. Wichtig ist auch, dass Streitigkeiten bezüglich der Änderung, Auflösung, Feststellung der Nichtigkeit und Anfechtung dieser Verträge gesetzlich als Eilverfahren eingestuft sind.

Professioneller Tipp: Wenn Sie sich für einen Verpflegungsvertrag bis zum Tod entscheiden, regeln Sie im Vertrag im Voraus, was im Falle einer schwerwiegenden Pflichtverletzung geschieht, damit eine eventuelle Rückgabe der Immobilie rechtlich klarer ist.
Steuerliche Behandlung der ÜbertragungDie steuerliche Behandlung der Immobilienübertragung aufgrund eines Leibrentenvertrags oder eines Verpflegungsvertrags bis zum Tod sollte nicht im Voraus angenommen werden. In der Regel werden solche Erwerbungen mit der Grunderwerbsteuer in Verbindung gebracht, aber die Art des Vertrags beeinflusst den Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld und die mögliche Anwendung einer besonderen Behandlung gemäß dem geltenden Gesetz.

Bei einem Leibrentenvertrag ist der Zeitpunkt der Übertragung an den Tod des Empfängers gebunden, während bei einem Verpflegungsvertrag bis zum Tod die Übertragung sofort erfolgt, was wichtige praktische Konsequenzen für den steuerlichen Zeitpunkt und die finanzielle Planung der Transaktion haben kann. Da die Steuervorschriften und ihre Anwendung von der Art des Vertrags, der Beziehung zwischen den Parteien und anderen Umständen abhängen können, ist es unerlässlich, vor der Unterzeichnung den aktuellen Stand direkt bei der Steuerverwaltung oder einer fachkundigen Person, die den Fall betreut, zu überprüfen.
Professioneller Tipp: Lassen Sie den steuerlichen Teil nicht bis zum Schluss. Ein Vergleich von Leibrenten- und Verpflegungsverträgen bis zum Tod ist ohne vorherige Prüfung, wie jede Option die Gesamtkosten der Immobilienübertragung beeinflusst, sinnlos.
Risiken für beide SeitenBei einem Verpflegungsvertrag bis zum Tod besteht das größte Risiko für den Empfänger darin, dass er das Eigentum sofort überträgt und später davon abhängt, ob der Versorger seine Pflichten ordnungsgemäß und langfristig erfüllt. Wenn der Versorger die vertraglich vereinbarte Versorgung einstellt, ist der Empfänger nicht mehr Eigentümer und muss seine Rechte durch ein anspruchsvolleres rechtliches Verfahren schützen.

Bei einem Leibrentenvertrag ist das Risiko für den Versorger höher, da die Verpflichtung zur Versorgung lange und ungewiss dauern kann und die Übertragung der Immobilie erst am Ende erfolgt. Bei beiden Verträgen besteht auch das Risiko einer späteren Anfechtung, insbesondere wenn die Erben behaupten, dass die Versorgung nicht tatsächlich geleistet wurde, dass der Empfänger nicht geschäftsfähig war oder dass der Vertrag nur formell eine Schenkung verschleierte. Darüber hinaus sollte der Empfänger beachten, dass das Gesetz die Anzahl der Verträge begrenzt, die ein Versorger gleichzeitig haben darf, gerade um das Missbrauchsrisiko zu verringern.
Professioneller Tipp: Überprüfen Sie vor der Unterschrift sowohl die persönliche Vertrauensbeziehung als auch die rechtliche Schutzstruktur. Ein guter Vertrag ist kein Ersatz für Vertrauen, aber seine notwendige Ergänzung.
Wie man zwischen den beiden Verträgen wähltEs gibt keine universell bessere Wahl. Ein Eigentümer, der das Eigentum an der Immobilie bis zum Lebensende behalten möchte, mit einem höheren Maß an Kontrolle, wird eher zu einem Leibrentenvertrag neigen. Andererseits wird ein Versorger, der eine größere Sicherheit wünscht, die Immobilie tatsächlich zu erwerben und dessen Recht sofort im Grundbuch sichtbar sein soll, eher einen Verpflegungsvertrag bis zum Tod bevorzugen.

In der Praxis hängt die Entscheidung von der Beziehung zwischen den Parteien, der Qualität der vertraglichen Regelung, der Familiensituation, der erwarteten steuerlichen Behandlung und dem Risikoniveau ab, das die Parteien bereit sind zu akzeptieren. Praxisbeispiele können helfen, die Unterschiede zu verstehen, aber konkreter Rechtsrat sollte immer der tatsächlichen Situation und der betreffenden Immobilie angepasst werden.
Professioneller Tipp: Vergleichen Sie vor der endgültigen Entscheidung beide Modelle für dieselbe Immobilie und in derselben familiären Situation – erst dann werden Sie wirklich sehen, welche Option Ihre Interessen besser schützt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)1. Was ist der Hauptunterschied zwischen Leibrente und Verpflegung bis zum Tod?
Der Hauptunterschied liegt im Zeitpunkt der Vermögensübertragung. Bei einem Leibrentenvertrag geht die Immobilie erst nach dem Tod des Empfängers auf den Versorger über, der bis dahin Eigentümer bleibt. Bei einem Verpflegungsvertrag bis zum Tod erfolgt die Übertragung sofort nach Vertragsabschluss, meist unter Beibehaltung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs zugunsten des Empfängers.

2. Muss der Vertrag notariell beurkundet werden?
Der Vertrag muss schriftlich abgefasst und von einem Richter des zuständigen Gerichts beglaubigt oder von einem Notar bestätigt bzw. als notarielle Urkunde verfasst werden. In der Praxis wird er meistens beim Notar abgeschlossen, der den Vertrag den Parteien vorlesen und sie auf seine Folgen hinweisen muss.

3. Können Erben den Vertrag anfechten?
Ja. Erben können versuchen, den Vertrag anzufechten, wenn sie der Meinung sind, dass der Empfänger nicht geschäftsfähig war, dass die Versorgung nicht tatsächlich und ordnungsgemäß geleistet wurde oder dass der Vertrag nur formell ein anderes Rechtsgeschäft verschleierte. Eine ordentliche Dokumentation der erbrachten Versorgung und ein korrekt aufgesetzter Vertrag reduzieren dieses Risiko erheblich.

4. Wie wird der Vertrag ins Grundbuch eingetragen?
Bei einem Verpflegungsvertrag bis zum Tod wird in der Regel sofort die Eigentumsübertragung auf den Versorger eingetragen, und bei Bedarf auch ein Wohnrecht oder Nießbrauch zugunsten des Empfängers. Bei einem Leibrentenvertrag erfolgt die Eigentumsübertragung nach dem Tod des Empfängers, während zu Lebzeiten in der Praxis eine Vormerkung des Vertrages zur Sicherung des zukünftigen Rechts des Versorgers eingetragen wird.

5. Fällt bei der Übertragung von Immobilien durch diese Verträge eine Steuer an?
Solche Erwerbungen fallen in der Regel unter die Grunderwerbsteuer, aber die Art des Vertrages beeinflusst den Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld und eine mögliche besondere Behandlung gemäß dem geltenden Gesetz. Daher sollte die steuerliche Behandlung immer vor der Unterzeichnung und nicht erst nach Vertragsabschluss überprüft werden.

6. Kann der Vertrag aufgelöst werden?
Ja. Beide Verträge können einvernehmlich oder gerichtlich aufgelöst werden, beispielsweise aufgrund von Nichterfüllung der Pflichten oder schwerwiegend gestörten Beziehungen. Bei einem Verpflegungsvertrag bis zum Tod ist die Auflösung sensibler, da das Eigentum bereits übertragen wurde und somit auch die Rückabwicklung der Immobilie geregelt werden muss.

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