Vodič za prodajalca: Kako najhitreje prodati svojo nepremičnino

Celovit vodič za prodajalce: kako prodati svojo nepremičnino

Prodaja nepremičnine ni preprost proces. In če govorimo o nepremičnini, kjer ste si ustvarili življenje in puščate veliko spominov, je postopek toliko bolj zahteven, ker je vpletena čustvena komponenta, ki ni zanemarljiva. Prav zaradi tega vidika smo včasih nerealni glede cenitve naše nepremičnine in ne vemo, kako ali kje začeti. Regent je tukaj, da vam pomaga oblikovati najboljši načrt in olajšati navigacijo po nepremičninskem trgu. V nadaljevanju podajamo smernice za najpreprostejšo in najuspešnejšo prodajo nepremičnin.

Pripravite svojo nepremičnino za prodajo

Preden jo daste na trg, mora biti vaša nepremičnina v najboljšem možnem stanju. Kaj to pomeni? Zavedajte se, da kar je lepo vam ali je odraz vašega specifičnega stila, ni nujno tisto, kar trg išče in želi. In da, seveda, "vsak izdelek ima kupca", vendar kolikor je mogoče, prilagodite stanovanje tržnim potrebam in trendom. Naredite potrebna popravila, očistite stanovanje, prepleskajte stene, če je potrebno, in poskrbite, da bo prostor svetel in dostopen ter primeren za morebitne preureditve po željah bodočega lastnika.

Najemite profesionalnega fotografa

Dobra fotografija bo na ogled pripeljala več potencialnih kupcev, kot če bi fotoaparat vzeli v roke s telefonom. Namreč, dober fotograf ne zna samo kakovostno fotografirati, je strokovnjak za iskanje najboljšega kota, "ujemanje" najugodnejše sončne svetlobe in celo izvedbo "mini staginga", da je vaša nepremičnina predstavljena v najboljši luči.

Pripravite izpisek iz zemljiške knjige

Pripravite izpisek iz zemljiškoknjižnega oddelka (gruntovnice) pristojnega občinskega sodišča na območju, kjer se nepremičnina nahaja, dokumente, ki dokazujejo, da je bil objekt zakonito zgrajen, in energetsko izkaznico.

Izpisek je sestavljen iz treh delov:

• nepremičninski list ali inventarni seznam (list A), v katerem je vpisana nepremičnina, tj. njene glavne značilnosti – številka zemljiškoknjižne parcele, površina, naslov, način uporabe, pozidana površina itd.
• lastniški list ali zemljiškoknjižni izpisek (list B), v katerem je vpisano lastništvo, tj. podatki o lastniku nepremičnine, vse spremembe v zvezi z lastništvom in osebne omejitve, ki jih je lastnik osebno podvržen v zvezi z upravljanjem ali razpolaganjem z zemljiškoknjižnim telesom, na primer: mladoletnost, skrbništvo, podaljšanje starševske pravice, odprtje stečaja
• seznam bremen (list C), ki prikazuje, ali je nepremičnina obremenjena s pravicami tretjih oseb, na primer: hipoteka, predkupna pravica, odkupna pravica, najem ali zakup, odkup, doživljenjsko vzdrževanje določenih oseb in služnosti itd.

Več o tem, kako lahko sami preverite zemljiškoknjižni izpisek za določeno nepremičnino, najdete v videu Kako pridobiti zemljiškoknjižni izpisek.

Kot lastnik nepremičnine ste dolžni pridobiti energetsko izkaznico in jo dati na voljo potencialnim kupcem. Naši strokovnjaki vas bodo z veseljem vodili skozi vse te korake in odgovorili na morebitna vprašanja, ki se vam lahko pojavijo na poti.

Določite realno ceno za svojo nepremičnino

Pravilna cena nepremičnine je ključna za uspešno prodajo. Težko je biti objektiven, ko gre za prostor, ki ga imamo radi, zato je pomembno raziskati lokalni trg in primerjati svojo nepremičnino s podobnimi nepremičninami, ki so bile nedavno prodane na tem območju. To vam bo dalo dober pregled, koliko je vaša nepremičnina vredna, in vam pomagalo določiti konkurenčno ceno. Najem profesionalnega cenilca, pri čemer vam lahko pomaga tudi Regent, vam bo prav tako dal najboljši vpogled v ceno.

Učinkovito postavite nepremičnino na trg

Postavitev nepremičnine na trg je prvi resen korak, ki bo pritegnil potencialne kupce na vaša vrata. Obstaja vrsta načinov oglaševanja nepremičnine, vključno z oglaševanjem na različnih spletnih mestih, družbenih omrežjih in spletnih oglasnikih, pa tudi oglaševanje v tisku. Pomembno je uporabiti različne metode, da dosežete čim več potencialnih kupcev. Izbira platforme za oglaševanje nepremičnine to poenostavi in naredi bolj produktivno, zato vam svetujemo, da se obrnete na naše strokovnjake, ki bodo vedeli, kje, kako in kdaj predstaviti vašo nepremičnino.

Bodite prilagodljivi pri ponudbah ogledov

Obdobje prodaje nepremičnine ni preprosto in enostavno in morate biti pripravljeni, da bodo potencialni kupci želeli priti in si ogledati nepremičnino ob različnih urah dneva, in celo ob vikendih. Če želite nepremičnino prodati čim hitreje, jim boste morali dati to priložnost. Imejte to v mislih in svoj prosti čas prilagodite situaciji, pri čemer vam lahko nepremičninski agent zelo pomaga.

Pripravljenost na morebitne pravne težave

Pomembno je razumeti celoten postopek, papirologijo, birokracijo in vse morebitne težave in probleme, ki se lahko pojavijo na poti. Da bi se jim izognili in jih, če se pojavijo, rešili gladko in hitro, priporočamo sodelovanje z enim od naših odvetnikov ali nepremičninskih agentov. Ta angažma vam bo prihranil nepotreben stres, zaplete in na koncu – skrajšal celoten postopek.

Predpogodba in prodajna pogodba

V postopku nakupa in prodaje je običajno podpisati predpogodbo, v kateri je nepremičnina opredeljena z navedbo zemljiškoknjižnih podatkov nepremičnine (katastrska občina, številka parcele in številka zemljiškoknjižnega vpisa, v katerem je nepremičnina vpisana) in opisom nepremičnine (za stanovanje ali hišo sta to naslov, nadstropje, številka stanovanja ali hiše, opis prostorov, ki jih sestavlja, in skupna površina), dogovorjene cene, datuma sklenitve končne pogodbe in plačila are.

Aro se dogovori kot odškodnino za odstop. Kaj to pomeni? Če kupec odstopi od nakupa sredi postopka, vi kot prodajalec zadržite aro. V primeru vašega odstopa morate kupcu plačati dvojni znesek are. Običajni znesek je deset odstotkov vrednosti nepremičnine.

Po predpogodbi sledi kupoprodajna pogodba. Ta dokument poleg vsega, kar je vsebovano v predpogodbi, običajno vsebuje tudi datum primopredaje nepremičnine kupcu in prodajalčevo jamstvo, da na nepremičnini ni pravic tretjih oseb. Določbe o kupoprodajni pogodbi so vsebovane v členih 376 do 473 Obligacijskega zakonika.

Tabularna izjava in vpis lastništva

Ko vam kupec plača celoten znesek, dogovorjen v pogodbi, boste pri notarju overili tabularno izjavo, ki kupcu omogoča vpis lastninske pravice na nepremičnini.

Nato ste dolžni kupcu nepremičnine izročiti energetsko izkaznico ali fotokopijo le-te.

Regentovi strokovnjaki vam lahko s svojimi nasveti, priporočili in znanjem pomagajo dokončati ta postopek čim hitreje in preprosteje, obsežnejše besedilo, v katerem smo obravnavali postopek nakupa in prodaje, pa najdete TUKAJ.

Davčne obveznosti

Čeprav davek na promet nepremičnin prijavi in plača kupec, ste vi kot prodajalec lahko zavezani za davek na dohodek iz premoženja na podlagi odtujitve nepremičnin, če ste prodali, podarili, zamenjali ali kako drugače prenesli pridobljeno ali podarjeno nepremičnino na drugo osebo v dveh letih od njene pridobitve.

Oproščeni ste plačila tega davka, če:

• je bila nepremičnina uporabljena za bivanje vas in vzdrževanih članov vaše ožje družine
• je bila odtujitev opravljena med zakoncema in sorodniki v prvi vrsti ter drugimi člani ožje družine
• je bila odtujitev opravljena med ločenima zakoncema,
• če je odtujitev neposredno povezana z ločitvijo
• je odtujitev neposredno povezana z dedovanjem nepremičnin, odtujenih po treh letih od datuma pridobitve.

Če niste oproščeni plačila davka, ste dolžni v osmih dneh od odtujitve nepremičnine pristojni izpostavi Davčne uprave po kraju vašega prebivališča predložiti poročilo o dohodku iz premoženja na podlagi odtujitve nepremičnin.

Davčna stopnja je 25 odstotkov, obračunava pa se na podlagi razlike med prihodkom od prodaje nepremičnin (ugotovljenim po tržni vrednosti) in nabavno vrednostjo nepremičnin, povečano za rast cen proizvajalcev industrijskih izdelkov.

Več o davkih preberite TUKAJ, obrnite pa se lahko tudi na Regentove strokovnjake, ki vam bodo odgovorili na vsa vprašanja in dvome.