Vodič za kupca: Kako najti idealno nepremičnino

Celovit vodič za kupce: kako postati lastnik nepremičnine

Nakup stanovanja ali hiše je eden največjih, a tudi najbolj stresnih dogodkov v življenju. To je proces, ki ga dolgo načrtujemo, se ga veselimo, a nas hkrati tudi plaši. Verjetno imamo več let le vizije o tem, kaj si želimo, in zdaj, ko je napočil čas za nakup in odločitev, občutek sreče in navdušenja skoraj vedno spremlja občutek stresa zaradi vsega, kar nas čaka. Trenutek, ko ima oseba končno v rokah ključ do svojega novega doma, je pogosto vreden vseh odgovorov in še veliko več, in to pogosto vodi v občutek zmede. Ne dovolite, da vas prevzame stres, in dovolite, da vam naša ekipa pomaga in vas vodi. Z vami smo od prvega koraka do dneva, ko odprete vrata svojega novega doma.

Če ne iščete novega doma, temveč donosno naložbo – tudi v tem primeru imamo odgovore in vam bomo pomagali najti najboljšo in najdonosnejšo rešitev za vaše načrte.

Toda, ne glede na vaše namere glede nakupa nove nepremičnine – pot do lastništva je enaka in nikakor ni preprosta, da bi jo prehodili sami, še posebej, če se za to potezo odločate prvič.

V nadaljevanju vam predstavljamo vse osnovne in pomembne informacije, na katere boste naleteli v procesu nakupa nepremičnine. Naj bo to besedilo vaš vodnik za vse, na kar morate biti pozorni, in nas kontaktirajte, da bo postopek potekal čim lažje, preprosteje, donosneje in hitreje.

Skrbno raziščite svoje finance

Najprej je pomembno, da se odločite, kakšen proračun imate na voljo. Ne glede na to, ali ste prihranili ali podedovali denar, imate visoke ali nizke, redne, neredne ali deljene dohodke, ali se odločite za eno od možnosti, ki jih ponujajo banke, je obisk banke nujen. Pogovor z vašim bančnikom vam bo dal realen vpogled v vašo finančno situacijo in možnosti ter boljšo oceno višine donosa in kreditne sposobnosti.

Ta prvi korak vam bo omogočil, da boste iskanje potencialnih nepremičnin ohranili v realnih okvirih. Z pridobljenimi informacijami se obrnite na enega od naših finančnih strokovnjakov za nadaljnje svetovanje. Namreč, v Regentu, med drugim, nudimo tudi individualno finančno svetovanje.

Opredelite svoje potrebe in želje

Čeprav vam lahko na začetnem srečanju predstavimo več idej iz naše raznolike ponudbe, je vsekakor bolj smiselno, da ob začetnem pogovoru imate vsaj nekoliko jasno vizijo o tem, kakšno nepremičnino želite kupiti. Naredite seznam lastnosti, ki so vam pomembne. Lokacija, število sob, notranja in zunanja ureditev – vse to so podatki, ki nam bodo skupaj olajšali iskanje idealne nepremičnine in hkrati izločili tiste ponudbe, ki ne ustrezajo vašim željam. V tej fazi vam lahko naš nepremičninski agent zelo pomaga. Naši strokovnjaki so seznanjeni z lokacijami, razumejo lokalni trg in lahko tudi organizirajo ogled nepremičnin, ki vas zanimajo.

Ko govorimo o lokaciji, ne pozabite raziskati vseh morebitnih prednosti in slabosti, pri čemer vam tudi mi pomagamo. Infrastruktura naselja, okolje, količina zelenja, pogled, dostopnost, javni prevoz, bližina izobraževalnih, zdravstvenih in socialnih ustanov ter trgovin so pomembni dejavniki za vsakdanje življenje, ki ga želite živeti v svojem novem okolju.

Spoznajte nepremičnino in njeno dokumentacijo

Pred oddajo ponudbe je pomembno preveriti dokumentacijo nepremičnine – zemljiškoknjižni izpisek, gradbeno dovoljenje ali drugo ustrezno gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje in energetsko izkaznico. Vsekakor je potrebno pregledati lastništvo, vpisano v zemljiško knjigo, in stanje depozita na posebnem računu, kjer se nepremičnina nahaja. Prav tako je treba lastnika vprašati za vse dokumente o stavbi in zemljišču, ki jih ima v lasti, ter za energetsko izkaznico. Zemljiškoknjižni izpisek je edini dokaz lastništva ali kakšne druge pravice, ki je lahko predmet vpisa v zemljiško knjigo, medtem ko je energetska izkaznica dokument, ki potrjuje energetske lastnosti stavbe, in jo pripravijo osebe, pooblaščene za energetsko certificiranje – energetski certifikatorji.

Če kupujete novogradnjo v gradnji, vam je investitor dolžan priskrbeti izvršilno/končno gradbeno dovoljenje ali drugo ustrezno gradbeno dovoljenje. Poleg gradbenega dovoljenja je enako pomembno tudi uporabno dovoljenje, ki ga stavba ne more pridobiti, če je prišlo do odstopanja od gradbenih pogojev, določenih z gradbenim dovoljenjem ali drugim ustreznim gradbenim dovoljenjem. Zahteva se tudi vpogled v glavni projekt, ki je del gradbenega dovoljenja.

Treba je opozoriti, da je investitor, tj. lastnik stavbe, dolžan pridobiti energetsko izkaznico pred izdajo uporabnega dovoljenja. Pomembno je vedeti, da čeprav kupujete nepremičnino, je po podpisu kupoprodajne pogodbe prodajalec dolžan kupcu izročiti energetsko izkaznico nepremičnine.

Naši agenti in strokovnjaki iz naše ekipe vam lahko zagotovijo vse potrebne dokumente in vpogled vanje. V naši ekipi imamo znanje in izkušnje gradbenikov, odvetnikov in nepremičninskih agentov, katerih sodelovanje deluje tako, da vam v razumnem času pridobimo vso potrebno in pravilno dokumentacijo in vam tako olajšamo ta, za mnoge, naporna proces.

Sklenitev predpogodbe

Ko ste našli idealno nepremičnino in preverili vso dokumentacijo v zvezi z njo, je čas za prvi resen korak – sklenitev predpogodbe. Podpis predpogodbe je običajen del procesa nakupa nepremičnine. Opredeljuje nepremičnino, z navedbo zemljiškoknjižnih podatkov, katastrske občine, številke parcele itd., opis nepremičnine (naslov, opis stanovanja/hiše, površina ...), dogovorjeno ceno, datum sklenitve končne pogodbe in plačilo dogovorjene are.

Kar zadeva aro, je običajno skleniti dogovor, da v primeru odstopa kupca prodajalec zadrži aro, v primeru odstopa prodajalca pa mora kupcu plačati dvojni znesek are (najpogosteje dogovorjen znesek je deset odstotkov vrednosti nepremičnine). Predpogodbo mora overiti notar, vendar se za zbiranje vseh potrebnih podatkov in sestavo pogodbe lahko obrnete na našo strokovno ekipo Regent, ki vam bo ta proces poenostavila.

Prodajna pogodba

Ko je predpogodba podpisana, je treba sestaviti prodajno pogodbo, ki poleg vsega, navedenega v predpogodbi, vsebuje tudi datum primopredaje nepremičnine kupcu in prodajalčevo jamstvo, da na nepremičnini ni pravice tretje osebe. Sestavljanje prodajne pogodbe je resen in podroben proces, pri katerem je treba posvetiti pozornost številnim točkam. Zato poiščite našega pravnega strokovnjaka, kar je v tej fazi zelo priporočljivo. Bodite prepričani, da ste z našim vodenjem v tem procesu kot kupec popolnoma zaščiteni.

Končno različico prodajne pogodbe overi notar v več izvodih, tako da lahko prodajalec, kupec in notar hranijo eno različico, vendar jo je treba oddati tudi zemljiškoknjižnemu oddelku pristojnega občinskega sodišča, davčni upravi pri oddaji davčne napovedi za promet z nepremičninami in banki, če se nepremičnina kupuje s kreditom.

V primeru nakupa s kreditom je treba pogodbo najprej overiti pri notarju, nato pa banka vpiše hipoteko na nepremičnini. Več o postopku overitve preberite TUKAJ.

Vpis lastništva

V Regentu smo z vami tudi v tem zadnjem koraku. Namreč, lastninska pravica na nepremičnini na podlagi prodajne pogodbe se ne pridobi avtomatično, ampak z vpisom v zemljiško knjigo, pri čemer vam tudi mi nudimo pomoč. Podrobnejše informacije o vpisu v zemljiško knjigo najdete TUKAJ.

Davek na promet nepremičnin

Ko si oddahnete in končno odklenete vrata svojega novega doma, vedite, da postopek še ni povsem končan. Namreč, v 30 dneh od nastanka davčne obveznosti (podpisa kupoprodajne pogodbe) morate prijaviti nakup hiše ali stanovanja izpostavi davčne uprave na območju, kjer se nepremičnina nahaja. Stopnja davka na promet nepremičnin je 3 % od tržne vrednosti nepremičnine v trenutku njene pridobitve. V določenih primerih je kupec oproščen plačila davka na nepremičnine, več o tem in davku na promet nepremičnin na splošno pa lahko izveste TUKAJ.

Nakup nepremičnine je lahko zapleten postopek, vendar ga z pravočasnimi informacijami in dobro pripravo lahko precej poenostavite in naredite varnejšega. Ključ do uspeha je v realnem načrtovanju korakov, izbiri prave lokacije, sodelovanju z zanesljivimi strokovnjaki in podrobnem preverjanju pravnega statusa nepremičnine. Kot nepremičninska agencija smo vedno tukaj, da vam pomagamo in nudimo podporo na vsakem koraku, da boste brez stresa in s popolnim zaupanjem našli svoj novi dom.