Varen nakup nepremičnine na Hrvaškem za tuje državljane

Da, tuji državljani lahko kupujejo in imajo v lasti nepremičnine na Hrvaškem, vendar se pogoji razlikujejo glede na državo izvora. Državljani Evropske unije, pa tudi državljani držav članic Evropskega gospodarskega prostora – vključno z Islandijo, Norveško in Lihtenštajnom – lahko prosto kupujejo nepremičnine, pod pogojem, da se nahajajo znotraj gradbenega območja, kar pomeni, da so namenjene stanovanjski ali poslovni gradnji v skladu z veljavno prostorsko plansko dokumentacijo.

Kar zadeva državljane tretjih držav (države izven EU in EGP), lahko kupujejo nepremičnine le, če pridobijo predhodno soglasje Ministrstva za pravosodje in upravo Republike Hrvaške, ki se izda le, če obstaja načelo vzajemnosti – tj. če država kupca hrvaškim državljanom prav tako omogoča pridobitev lastništva nepremičnin pod podobnimi pogoji.

Pomembno je tudi poudariti, da je kmetijsko zemljišče še vedno omejeno za večino tujih državljanov, razen za državljane EU od 1. julija 2023, ko je prenehala veljati zaščitna klavzula o prepovedi nakupa.

Če ste tuji vlagatelj ali fizična oseba izven EU in želite vlagati v hrvaške nepremičnine, je najhitrejši in pravno najvarnejši način ustanovitev gospodarske družbe (npr. d.o.o.) na Hrvaškem. Naša pravna ekipa vas lahko v celoti vodi skozi ta proces – od preverjanja vzajemnosti, priprave zahteve za Ministrstvo za pravosodje do vpisa lastništva.

Regentove storitve vključujejo tudi pravno podporo v angleščini, nemščini, italijanščini in slovenščini, tako da lahko razumete vsak korak in sprejemate informirane odločitve brez jezikovnih ali birokratskih ovir.

Da, OIB je obvezen. Ne glede na to, ali ste fizična oseba ali ustanavljate podjetje na Hrvaškem, je OIB potreben za vsa uradna in pravna dejanja: nakup in prodajo nepremičnin, vpis v zemljiško knjigo, odprtje bančnega računa in plačilo davkov. OIB izda Davčna uprava, pri čemer vam ni treba biti osebno prisoten – naš odvetnik lahko pridobi OIB na podlagi pooblastila, s čimer vam prihrani čas in se izogne nepotrebnim potovanjem.

Pravna varnost nepremičnine je ključna za zaščito vaše naložbe. Naša ekipa pred nakupom opravi temeljito pravno analizo vsake nepremičnine. To vključuje vpogled v trenutne in zgodovinske zemljiškoknjižne izpiske, preverjanje lastništva, morebitnih bremen (hipotek, služnosti, pravnih sporov), pa tudi preverjanje skladnosti s katastrskimi in prostorskimi planskimi dokumenti. Ne zanašamo se le na tisto, kar piše v zemljiški knjigi – iščemo in preverjamo vsa dodatna tveganja, še posebej, če je bila nepremičnina predmet denacionalizacije, dedovanja ali preoblikovanja iz družbene lastnine.

Da, in to močno priporočamo. Nakup nepremičnine je pomembna pravna in finančna odločitev. Odvetnik, specializiran za nepremičninsko pravo, zagotavlja, da so vaše pravice zaščitene in da je transakcija popolnoma zakonita. Naša agencija sodeluje z izkušenimi odvetniki, ki govorijo angleško in nemško, in ti vam bodo pripravili ali pregledali pogodbe, opravili pravni pregled in vas zastopali pri vseh korakih nakupa.

Da, tujec lahko sklene kupoprodajno pogodbo izven Hrvaške, ne da bi bil fizično prisoten. Dovolj je, da overite svoj podpis v svoji državi (pri notarju) in dodate tako imenovani apostille (mednarodna overitev verodostojnosti dokumenta). Dokument se nato pošlje po pošti na Hrvaško, kjer ga prevzame odvetnik in zaključi vse ostale korake. Prav tako lahko odvetnik podpiše kupoprodajno pogodbo v vašem imenu na podlagi pooblastila.

Standardni davek, ki ga plača kupec, je davek na promet nepremičnin v višini 3 % od tržne vrednosti nepremičnine. Davek se ne plača v primeru nakupa novogradnje od pravne osebe v sistemu DDV, ker je DDV vključen v ceno.

V primeru, da kupec ni prisoten pri hrvaškem notarju, mora davek prijaviti sam. Če je podpisan pri hrvaškem notarju – notar pošlje prijavo samodejno.

Ne. Če kupujete novogradnjo od investitorja, ki je v sistemu DDV, potem je DDV že vključen v ceno, davka na promet nepremičnin pa se ne plača. To se najpogosteje zgodi pri stanovanjih in hišah, ki jih pravne osebe prodajajo prvič.

Da, vendar le v določenih primerih. Davek na dohodek se plača, ko se nepremičnina proda v dveh letih od nakupa, razen če je bila nepremičnina uporabljena za stalno prebivanje. Davek se izračuna na podlagi razlike med nabavno in prodajno ceno in znaša 20 %. Prav tako, če nekdo proda tri ali več nepremičnin v 5 letih, se lahko šteje, da opravlja dejavnost in postane davčni zavezanec.

Postopek je naslednji:

• Pravni pregled dokumentacije in lastništva
• Podpis predpogodbe (z aro, običajno 10 %)
• Če ste iz tretje države – pridobitev soglasja ministrstva
• Podpis glavne pogodbe pri notarju
• Plačilo davka na promet nepremičnin
• Vpis lastništva v zemljiško knjigo
• Prenos komunalnih računov in zavarovanje

Naša ekipa vas vodi skozi vse te korake, ne glede na to, ali ste na Hrvaškem ali v tujini.

Da, vendar z omejitvami. Hrvaška ima trenutno zelo omejene možnosti za hipotekarne kredite nerezidentom. Ena banka ponuja možnost z visokimi obrestnimi merami. Zato večina tujih državljanov uporablja kredit iz svoje matične države, naši odvetniki pa nato vpišejo hipoteko tuje banke v hrvaško zemljiško knjigo.

Da, možno je uporabljati tako imenovane fiduciarne račune – posebne skrbniške račune odvetnikov ali bank, ki zagotavljajo, da kupec in prodajalec izpolnita svoje obveznosti. Plačilo se ne prenese na prodajalca, dokler kupec ne pridobi vpisa lastništva, in obratno. Čeprav ta storitev prinaša dodatne stroške, zagotavlja maksimalno varnost. Naši odvetniki bodo presodili, ali je fiduciarni račun v vašem primeru potreben.

Odprtje računa v hrvaški banki ni obvezno, vendar je močno priporočljivo. Prav tako lahko plačilo kupnine izvedete iz tujine, vendar lokalni račun bistveno olajša plačevanje komunalnih računov, davkov, zavarovanj in komunikacijo z bankami ali zavarovalnicami. Za odprtje računa boste potrebovali OIB, potni list in dokazilo o izvoru sredstev, naši pravni partnerji pa vas lahko vodijo skozi celoten postopek in vam pomagajo pri dokumentaciji.

Ne. Nakup nepremičnine na Hrvaškem ne zagotavlja samodejno dovoljenja za prebivanje. Tuji državljani, ki želijo ostati dlje kot 90 dni, morajo zaprositi za dovoljenje za začasno prebivanje na Ministrstvu za notranje zadeve (MUP). Nakup nepremičnine je lahko podlaga za pridobitev dovoljenja za prebivanje, vendar ni garancija – vsak primer se obravnava individualno.

Da, postopek je razmeroma preprost in naša ekipa nudi pomoč pri prepisu vseh komunalnih računov – elektrike, vode, plina, komunalnih dajatev, vzdrževanja stavbe, interneta itd. Potrebno je priložiti kupoprodajno pogodbo in nov lastniški list ali potrdilo o oddaji dokumentacije za vpis lastništva. Pomagamo tudi pri urejanju zavarovanja nepremičnine.

Vsekakor da. V zadnjih letih je Hrvaška postala ena najbolj zaželenih destinacij za življenje in naložbe v EU, še posebej na obali. Stabilen trg, rastoče cene in vstop v schengensko območje in evroobmočje so še dodatno povečali zanimanje domačih in tujih investitorjev. Novogradnje, turistična stanovanja, vile za najem in luksuzne nepremičnine dosegajo rekordne cene. Če nameravate kupiti nepremičnino na Hrvaškem, je zdaj idealen čas.

Da, lahko – vendar pod določenimi pogoji. Če želite zakonito oddajati turistom, morate pridobiti tako imenovano odločbo o kategorizaciji. Državljani EU lahko to storijo na svoje ime, medtem ko morajo državljani tretjih držav običajno ustanoviti podjetje (d.o.o.) in najem registrirati preko njega. Druga možnost je sodelovanje s potovalno agencijo, ki bo oddajala nepremičnino v vašem imenu.

Če kupujete nepremičnino preko podjetja ali jo želite oddajati, boste morali ustanoviti d.o.o. (d.o.o.). Minimalni osnovni kapital je 2.500 €, notarski stroški so okoli 600–800 €, osnovni računovodski stroški pa se začnejo pri 100 € na mesec. Obstajajo tudi dodatne obveznosti: bančne provizije, davek na dobiček (12 % ali 18 %) in davek na izplačilo dobička (12 %). Naša ekipa pravnih in davčnih svetovalcev nudi popolno podporo pri ustanavljanju in vodenju podjetja.