Годовая стоимость владения недвижимостью в Хорватии

Стоимость недвижимости — это только начало расходов. После покупки возникают обязательства, которые повторяются ежегодно и которые необходимо учитывать наряду с погашением кредита и единовременными расходами на покупку. Ежегодные расходы на владение недвижимостью состоят из четырех групп затрат, каждая из которых имеет различное правовое основание и различного получателя средств.

Ниже представлен обзор того, что определяется законом и местными решениями: налог на недвижимость, коммунальный сбор и общий резервный фонд. К ним также относятся коммунальные услуги и обслуживание, которые определяются самой недвижимостью и рынком. Универсальной суммы нет, так как каждое местоположение и каждое здание имеют свои особенности. Цель состоит в том, чтобы перед покупкой вы знали, что спросить и что запросить для ознакомления.

Ежегодные расходы на владение недвижимостью: какие статьи входят в расчет

Расчет начинается с перечня статей. Две взимает местное самоуправление: налог на недвижимость и коммунальный сбор. Третий, общий резервный фонд, вносится на счет здания и используется для обслуживания общих частей. Четвертая группа — коммунальные услуги и обслуживание самой недвижимости — зависит от потребления, возраста здания и качества строительства.

Не все владельцы в равной степени обременены всеми статьями. Владелец квартиры в многоквартирном доме с несколькими совладельцами платит в резервный фонд, в то время как владелец отдельно стоящего дома не имеет общих частей с соседями, поэтому он должен сам определять свой резерв для крыши, фасада и коммуникаций. Налог на недвижимость связан со способом использования недвижимости, что является темой следующего раздела. Коммунальный сбор зависит от зоны и решения местного самоуправления, а коммунальные услуги — от того, как отапливается недвижимость и насколько хорошо она изолирована.

Профессиональный совет: Перед подписанием предварительного договора составьте собственную таблицу с четырьмя группами расходов и для каждой укажите источник суммы: решение, постановление или счет.

Налог на недвижимость: кто его платит и кто освобожден

Налог на недвижимость введен 1 января 2025 года в качестве замены налога на дома для отдыха. Он регулируется Законом о местных налогах (NN 115/16, 101/17, 114/22, 114/23, 152/24). Он уплачивается ежегодно, от 0,60 до 8,00 евро за м² полезной площади, а размер определяется городом или муниципалитетом, на территории которого находится недвижимость. По данным Налогового управления, в 2026 году 125 городов и муниципалитетов применяют минимальную сумму в 0,60 евро за м², а 84 из них — от 5,00 до 8,00 евро за м².

Налогоплательщиком является владелец недвижимости, отечественное или иностранное физическое или юридическое лицо; если владельца невозможно установить, налог платит пользователь. Налог не уплачивается за недвижимость, используемую для постоянного проживания, при этом налогоплательщик должен это доказать, если налоговый орган запросит. По данным Налогового управления, он также не уплачивается за недвижимость, сданную в аренду на основании договора аренды для постоянного проживания на срок не менее 10 месяцев.

Налог определяется решением в соответствии с состоянием, назначением и правом собственности на недвижимость по состоянию на 31 марта и уплачивается в течение 15 дней с момента получения решения. Изменения данных, имеющих существенное значение для налогообложения, а также доказательства для освобождения, владелец сообщает до 31 марта года, за который определяется налог. Налоговое управление заявляет, что подавать заявление не обязаны владельцы, которые платят коммунальный сбор за эту недвижимость, а также те, чья долгосрочная аренда для постоянного проживания зарегистрирована в Налоговом управлении. О том, как налог на недвижимость вписывается в более широкую европейскую картину, рассказывается в статье о налогах на недвижимость в Хорватии и Европе.

Профессиональный совет: Если вы сдаете квартиру в долгосрочную аренду, в договоре аренды должно быть четко указано, что это аренда для постоянного проживания, и срок ее действия должен составлять не менее 10 месяцев.

Коммунальный сбор: постоянное обязательство собственника или пользователя

Коммунальный сбор является доходом бюджета города или муниципалитета и используется для содержания коммунальной инфраструктуры. Он регулируется Законом о коммунальном хозяйстве (NN 68/18, 110/18 (Решение Конституционного суда), 32/20, 145/24). Его оплачивает собственник или пользователь недвижимости (ст. 93). Пользователь оплачивает его, когда обязательство переведено на него письменным договором, когда он использует недвижимость без правового основания или когда собственник не может быть установлен.

Сбор рассчитывается за квадратный метр полезной площади жилых, коммерческих и гаражных помещений. Сумма за м² получается умножением зонального коэффициента, коэффициента назначения и стоимости балла, определяемой городом или муниципалитетом (ст. 99). Первая зона, наилучшим образом оснащенная коммунальной инфраструктурой, имеет самый высокий коэффициент. Поэтому две квартиры одинакового размера в разных городах или зонах имеют различный сбор.

Налогоплательщик обязан сообщить о возникновении обязательства в административный орган города или муниципалитета в течение 15 дней, то же самое относится и к изменению налогоплательщика (ст. 94). Тот, кто это пропустит, оплачивает сбор со дня возникновения обязательства. Когда обязательство по договору перенесено на пользователя, владелец солидарно гарантирует его оплату.

Профессиональный совет: После покупки в течение 15 дней сообщите об изменении плательщика коммунального сбора и проверьте, на какую площадь выдано решение, а предыдущего владельца попросите предоставить копию последнего решения.

Общий резервный фонд: минимальный размер, предусмотренный законом

Резервный фонд — это деньги, которые владельцы отдельных частей здания вносят на счет общего резервного фонда для обслуживания общих частей здания. Правила содержатся в Законе об управлении и содержании зданий (NN 152/24, 47/26 исправление), который применяется с 1 января 2025 года.

Минимальная сумма общего резервного фонда за квадратный метр стоимостной площади квартиры ежегодно составляет 0,54 % от эталонной стоимости строительства, публикуемой Министерством (ст. 29). Отчисления в резервный фонд производятся ежемесячно, и ежемесячная сумма не должна быть меньше одной двенадцатой годового минимума. Сумма в евро не фиксирована: она меняется вместе с опубликованной эталонной ценой, поэтому сумма, которую продавец называет вам сегодня, является лишь отправной точкой.

Здание может принять решение о более высоком резервном фонде, чем установленный законом минимум, например, когда планируется крупная реконструкция. Для отдельных частей, используемых для краткосрочной аренды или аренды нескольким лицам, межсобственнический договор может предусматривать резервный фонд в двойном размере (ст. 28). Поэтому различайте два показателя: минимальную сумму, требуемую законом, и сумму, которую здание фактически решило вносить. Для вашего бюджета решающим является второй.

Профессиональный совет: Перед покупкой запросите у управляющего зданием информацию о действующем размере резервного фонда, о том, установлен ли для вашей квартиры двойной размер, и о планируемых крупных работах.

Коммунальные услуги и обслуживание: часть расходов, зависящая от недвижимости

Коммунальные услуги зависят от потребления и договоров с поставщиками. Отопление, электричество, вода и вывоз мусора могут значительно отличаться между двумя квартирами одинакового размера. Решающими факторами являются способ отопления, качество столярных изделий и изоляции, а также привычки домочадцев.

Особое место занимает энергетический класс. Некачественно изолированная недвижимость, как правило, потребляет больше энергии, поэтому разница видна как в счетах, так и в необходимости ремонта. Подробнее об этом читайте в статье об энергетических классах недвижимости. Обслуживание собственной части, от покраски до замены коммуникаций, входит в ежегодные расходы как резерв, который вы определяете сами. Передача договоров с поставщиками после покупки описана в статье о передаче коммунальных услуг.

Профессиональный совет: Запросите у продавца счета за коммунальные услуги за последние 12 месяцев, чтобы увидеть фактическое годовое потребление, включая зимние месяцы.

Как заранее рассчитать годовые расходы до покупки

Самый надежный расчет следует порядку источников. Сначала решения города или муниципалитета о налоге на недвижимость и коммунальном сборе, так как они определяют, что вы будете платить в этом месте. Затем информацию о резервном фонде от управляющего зданием. И, наконец, счета за коммунальные услуги за предыдущий год.Когда у вас есть все три группы данных, суммируйте их на годовом уровне и добавьте резерв на обслуживание. Таким образом, вы получите ориентир, который сможете сравнить с погашением кредита или ожидаемым доходом от аренды. Если вы покупаете с целью инвестирования, каждая из этих затрат уменьшает чистый доход от аренды. По вопросам налоговых последствий аренды обратитесь к налоговому консультанту.

Профессиональный совет: Сделайте расчет как минимум для двух объектов недвижимости в разных местах, так как разница в местных решениях может изменить порядок ваших предпочтений.

Чем Regent может вам помочь

Regent выступает посредником при покупке, продаже и аренде жилой и коммерческой недвижимости, а также новостроек по всей Хорватии и помогает покупателям найти недвижимость, соответствующую их потребностям. Перед совершением любого платежа помогает проверить юридический статус недвижимости, включая состояние в земельной книге и обременения. По вопросам, которые Regent не выполняет, он направляет вас к соответствующему специалисту, например, к нотариусу, адвокату, лицензированному инженеру или архитектору, а также к налоговому консультанту. Если вы планируете покупку, свяжитесь с нами или ознакомьтесь с предложениями недвижимости на продажу.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Какова годовая стоимость владения квартирой?
Единой суммы нет: общая сумма зависит от города, здания и потребления. Она включает налог на недвижимость от 0,60 до 8,00 евро за м² в год (если вы не освобождены), коммунальный сбор, резервный фонд, а также коммунальные услуги и обслуживание. Точную сумму вы получите из решений и счетов для конкретной недвижимости.

Плачу ли я налог на недвижимость, если постоянно проживаю в квартире?
Нет, налог на недвижимость не уплачивается за недвижимость, используемую для постоянного проживания. Налогоплательщик должен это доказать, если налоговый орган запросит. Коммунальный сбор и резервный фонд являются отдельными обязательствами и оплачиваются даже при проживании в квартире.

Уплачивается ли налог на недвижимость за долгосрочно сданную в аренду квартиру?
Не уплачивается, если недвижимость сдана в аренду на основании договора аренды для постоянного проживания на срок не менее 10 месяцев. Краткосрочная или туристическая аренда не подпадает под это исключение. Подпадает ли какой-либо договор под это, уточните в Налоговом управлении.

Кто платит коммунальный сбор, собственник или арендатор?
Его платит собственник или пользователь недвижимости. Пользователь оплачивает его, когда обязательство переведено на него письменным договором, а собственник тогда солидарно гарантирует оплату. Поэтому в договоре аренды должно быть четко указано, кто несет этот сбор.

Может ли резервный фонд быть ниже установленной законом суммы?
Нет, закон устанавливает минимальную сумму общего резервного фонда: 0,54 % от эталонной стоимости строительства за квадратный метр стоимостной площади квартиры ежегодно. Здание может принять решение о более высокой сумме. Информацию о действующей сумме запросите у управляющего зданием.

Где я могу узнать ставку налога на недвижимость для своего муниципалитета?
Ставка определяется решением города или муниципалитета, на территории которого находится недвижимость, а обзор городов и муниципалитетов публикует Налоговое управление на своих страницах. Решения также публикуются в официальном вестнике местного самоуправления. Сумму всегда проверяйте на день покупки.

Рекомендуется

• Резервный фонд здания: что вы платите и кто принимает решения
• Коммунальный взнос и коммунальный сбор
• Передача коммунальных услуг после покупки квартиры: руководство для новых владельцев
• Энергетический класс недвижимости: что означают обозначения A-G