Как правильно составить договор аренды квартиры?

Сентябрь и октябрь традиционно являются месяцами, когда на рынке ощущается наибольший спрос на квартиры в аренду, особенно в Загребе и других университетских городах. Возвращение студентов в университеты означает и усиление конкуренции за качественные и недорогие квартиры. В таких обстоятельствах договор аренды - это не просто формальность, а основа защиты как для арендаторов, так и для арендодателей.

Об обязательствах обеих сторон мы уже подробно писали в нашем блоге Руководство по долгосрочной аренде недвижимости, а сейчас мы представляем вам конкретный пример договора и объяснение его ключевых частей.

Что предписывает Закон об аренде квартир?

Согласно Закону об аренде квартир (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18), договор аренды должен быть в письменной форме. Если его нет, обе стороны теряют юридическую безопасность, потому что спорные вопросы невозможно четко доказать.


Некоторые из ключевых положений:


Статья 4.: Арендодатель обязан передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, и обеспечить мирное использование арендатором.
Статья 6.: Арендатор обязан использовать квартиру с заботой хорошего хозяина и оплачивать согласованную арендную плату.
Статья 12.: Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если не указано, считается, что он заключен на неопределенный срок.
Статья 19.: Арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не платит арендную плату или коммунальные услуги, или если он использует квартиру вопреки договору.
Статья 22.: Арендатор имеет право требовать снижения арендной платы, если квартира имеет недостатки, существенно снижающие ее эксплуатационную стоимость.

Что должен содержать договор аренды?

Хорошо составленный договор обеспечивает обеим сторонам юридическую безопасность и четко определяет права и обязанности. Он обычно состоит из следующих элементов:


Данные о сторонах договора – имя, фамилия, идентификационный номер (OIB) и адрес арендодателя и арендатора.
Описание недвижимости – адрес, этаж, площадь и возможный прилагаемый список мебели и оборудования.
Срок аренды – определенное или неопределенное время с четко определенным сроком.
Размер арендной платы и коммунальных услуг – сумма ежемесячной арендной платы, способ и сроки оплаты, а также кто несет расходы на коммунальные услуги.
Депозит – размер залога и условия возврата.
Права и обязанности сторон договора – содержание квартиры, сообщение о поломках, соблюдение правил проживания.
Расторжение договора – условия и срок уведомления.


Пример договора аренды квартиры

ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ


Составлен _______ в ________ между:
Арендодателем: [имя, фамилия, OIB, адрес]
Арендатором: [имя, фамилия, OIB, адрес]


Статья 1. – Предмет договора
Арендодатель предоставляет арендатору в аренду квартиру, расположенную по адресу [адрес, этаж, площадь], в состоянии, пригодном для проживания (в соответствии со ст. 4 Закона об аренде квартир).


Статья 2. – Срок аренды
Настоящий договор заключен на срок [продолжительность] начиная с [дата]. Если не указано иное, договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 12).


Статья 3. – Арендная плата и коммунальные услуги
Арендная плата составляет [сумма] евро в месяц, оплачивается до [дата месяца] на счет арендодателя. Арендатор несет расходы на коммунальные услуги: [указать коммунальные услуги].


Статья 4. – Депозит
Арендатор обязуется внести депозит в размере [сумма], который возвращается по истечении срока аренды, если выполнены все договорные обязательства и квартира возвращена в хорошем состоянии.


Статья 5. – Права и обязанности
Арендатор обязан использовать квартиру с заботой хорошего хозяина (ст. 6) и сообщать о поломках. Арендодатель обязан содержать квартиру и производить капитальный ремонт.


Статья 6. – Расторжение договора
Арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не платит арендную плату или коммунальные услуги (ст. 19), а арендатор имеет право требовать снижения арендной платы в случае серьезных недостатков (ст. 22).

Расторжение договора

Договор расторгается в письменной форме с обоснованием и сроком выселения из квартиры, который не может быть меньше 15 дней. Арендатор может расторгнуть договор аренды квартиры, заключенный на неопределенный срок, но он обязан уведомить об этом арендодателя не менее чем за 3 месяца до даты, когда он намерен выехать из квартиры. Подробнее читайте здесь.


Если вы арендодатель, примите во внимание, что вы можете быть плательщиком:

налога на доход от имущества
налога на доход от имущества как налога на доход от самостоятельной деятельности
доплаты к подоходному налогу
налога на прибыль

Как облагается налогом аренда и какая ставка налога применяется, проверьте на страницах Налоговой администрации.

Арендодатель жилого помещения.