Září a říjen jsou tradičně měsíce, kdy je na trhu největší poptávka po bytech k pronájmu, zejména v Záhřebu a dalších univerzitních městech. Návrat studentů na fakulty znamená i zvýšenou konkurenci o kvalitní a dostupné byty. Za těchto okolností není nájemní smlouva pouze formalitou, ale základem ochrany jak pro nájemce, tak pro pronajímatele.
O povinnostech obou stran jsme již podrobně psali v našem blogu Průvodce dlouhodobým pronájmem nemovitosti, a nyní vám přinášíme konkrétní příklad smlouvy a vysvětlení jejích klíčových částí.
Co předepisuje Zákon o pronájmu bytů?
Podle Zákona o pronájmu bytů (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18), musí být nájemní smlouva písemná. Pokud chybí, obě strany ztrácejí právní jistotu, protože sporné otázky nelze jasně prokázat.
Některá z klíčových ustanovení:
Článek 4.: Pronajímatel je povinen předat byt ve stavu vhodném k bydlení a zajistit nájemci klidné užívání.
Článek 6.: Nájemce je povinen užívat byt s péčí řádného hospodáře a platit sjednané nájemné.
Článek 12.: Nájemní smlouvu lze uzavřít na dobu určitou nebo neurčitou. Není-li uvedeno, má se za to, že byla uzavřena na dobu neurčitou.
Článek 19.: Pronajímatel může smlouvu vypovědět, pokud nájemce neplatí nájemné nebo náklady, nebo pokud užívá byt v rozporu se smlouvou.
Článek 22.: Nájemce má právo požadovat snížení nájemného, pokud má byt vady, které podstatně snižují jeho užitnou hodnotu.
Co by měla nájemní smlouva obsahovat?
Správně sestavená smlouva dává oběma stranám právní jistotu a jasně definuje práva a povinnosti. Skládá se obvykle z následujících prvků:
Údaje o smluvních stranách – jméno, příjmení, rodné číslo a adresa pronajímatele a nájemce.
Popis nemovitosti – adresa, patro, plocha a případný přiložený seznam nábytku a vybavení.
Doba trvání pronájmu – na dobu určitou nebo neurčitou, s jasně definovaným termínem.
Výše nájemného a nákladů – výše měsíčního nájemného, způsob a lhůty splatnosti a kdo nese náklady.
Depozit – výše zálohy a podmínky pro vrácení.
Práva a povinnosti smluvních stran – údržba bytu, hlášení poruch, dodržování domovního řádu.
Vypovězení smlouvy – podmínky a výpovědní lhůta.
Příklad nájemní smlouvy na byt
SMLOUVA O NÁJMU BYTU
Sestaveno dne _______ v ________ mezi:
Pronajímatelem: [jméno, příjmení, rodné číslo, adresa]
Nájemcem: [jméno, příjmení, rodné číslo, adresa]
Článek 1. – Předmět smlouvy
Pronajímatel dává nájemci do nájmu byt, který se nachází na adrese [adresa, patro, plocha], ve stavu vhodném k bydlení (v souladu s čl. 4 zákona o nájmu bytů).
Článek 2. – Doba trvání nájmu
Tato smlouva se uzavírá na dobu [trvání] počínaje dnem [datum]. Není-li stanoveno jinak, má se za to, že smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou (čl. 12).
Článek 3. – Nájemné a náklady
Nájemné činí [částka] eur měsíčně, platí se do [datum v měsíci] na účet pronajímatele. Nájemce nese náklady: [uvést náklady].
Článek 4. – Depozit
Nájemce se zavazuje zaplatit zálohu ve výši [částka], která se vrací po skončení nájmu, pokud jsou splněny všechny smluvní povinnosti a byt je vrácen v dobrém stavu.
Článek 5. – Práva a povinnosti
Nájemce je povinen užívat byt s péčí řádného hospodáře (čl. 6) a hlásit poruchy. Pronajímatel je povinen udržovat byt a provádět větší opravy.
Článek 6. – Vypovězení smlouvy
Pronajímatel může smlouvu vypovědět, pokud nájemce neplatí nájemné nebo náklady (čl. 19), a nájemce má právo požadovat snížení nájemného v případě větších vad (čl. 22).
Vypovězení smlouvy
Smlouva se vypovídá písemně, s odůvodněním a lhůtou k vystěhování z bytu, která nesmí být kratší než 15 dní. Nájemce může vypovědět nájemní smlouvu na dobu neurčitou, ale je povinen o tom informovat pronajímatele nejméně 3 měsíce před dnem, kdy se hodlá z bytu vystěhovat. Přečtěte si více zde.
Jste-li pronajímatelem, vezměte v úvahu, že můžete být poplatníkem:
daně z příjmu z majetku
daně z příjmu z majetku jako daně z příjmu ze samostatné činnosti
příplatku k dani z příjmu
daně z příjmu právnických osob
Jak se pronájem zdaňuje a jaká daňová sazba se uplatňuje, zkontrolujte na stránkách Daňového úřadu.
Pronajímatel bytového prostoru.
