Недвижимость

Доверенность на продажу недвижимости из-за рубежа: руководство для диаспоры

20 октября 2026 г. / Regent Split

Краткое содержание

Доверенность на продажу недвижимости позволяет доверенному лицу в Хорватии от Вашего имени подписать договор купли-продажи и оформить продажу у нотариуса, пока Вы находитесь за границей. Для недвижимости всегда требуется специальная, а не общая доверенность — она должна содержать точное обозначение земельного участка и кадастрового округа, имя доверенного лица и полномочия, которые Вы ему предоставляете, а также быть нотариально удостоверенной. Если она выдана за пределами Хорватии, как правило, требуется дополнительное заверение (апостиль или заверение в хорватском консульстве), прежде чем хорватский нотариус её примет. В этом руководстве мы подробно объясняем, что должна содержать доверенность, как она заверяется и как безопасно провести продажу.

Ключевые факты

Для продажи недвижимости всегда требуется специальная, а не общая доверенность.
Доверенность должна быть нотариально заверена — без заверения поземельная книга не проводит регистрацию.
Она должна содержать точное описание недвижимости, данные сторон и точные полномочия.
Получение покупной цены должно быть четко указано, если уполномоченное лицо имеет право ее получить.
Доверенность, выданная за пределами Хорватии, требует апостиля или заверения в хорватском консульстве.
Доверенность может быть отозвана в любой момент, желательно тем же способом заверения.

Поездка в Хорватию для каждого этапа продажи недвижимости многим из диаспоры невыполнима — да и не нужна. Хорваты и потомки хорватов, которые наследуют или продают недвижимость на родине, могут провести всю сделку через доверенное лицо в Хорватии, при наличии правильно составленной и заверенной доверенности. Это руководство для продавцов, которые не могут или не хотят физически путешествовать для каждого шага.

Доверенность — это мощный инструмент, поскольку она действует так, будто вы сами подписали документ, поэтому ее содержание и заверение не должны быть оставлены на самотек. Ниже мы объясняем разницу между общей и специальной доверенностью, что должна содержать доверенность, как она заверяется, если выдана за пределами Хорватии, как происходит процедура, какие риски она несет и как ее отозвать.

Общая и специальная доверенность: разница, которую нельзя упускать из виду

Для продажи недвижимости требуется специальная доверенность — общая недостаточна. Общая доверенность уполномочивает представителя на широкий круг юридических действий, но для продажи недвижимости нотариусы и земельно-кадастровые отделы на практике ее не принимают: из самого документа должно быть ясно, что представитель уполномочен именно на продажу этой, поименно определенной, недвижимости. Специальная доверенность решает это заранее — в ней указывается конкретная недвижимость, полномочия и, если вы хотите, условия продажи, такие как нижний предел цены.

Причина кроется в правиле формы: доверенность должна быть в той форме, которую закон требует для самого действия (Закон об обязательственных отношениях, ст. 314). Поскольку договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме (ст. 377 того же закона), а для регистрации требуется заверенная подпись, то и доверенность на эту сделку должна быть нотариально заверена. Для продажи из-за границы специальная, заверенная доверенность поэтому является стандартом, а не исключением.

Профессиональный совет: Не пытайтесь осуществить продажу по общей доверенности, которую вы, возможно, уже имеете для других дел — для недвижимости она почти наверняка не пройдет у нотариуса; с самого начала требуйте специальную доверенность с поименным указанием недвижимости.

Что должна содержать доверенность на продажу

Чтобы нотариус, покупатель и земельно-кадастровый суд приняли ее без дополнительных вопросов, доверенность должна содержать следующее:

Полное имя, OIB (если есть) и данные удостоверения личности доверителя и представителя.
Точную идентификацию недвижимости — кадастровый участок, кадастровый округ и номер земельно-кадастровой записи.
Прямое разрешение на продажу, подписание договора купли-продажи и, если представитель имеет право получать оплату, получение покупной цены.
Срок действия доверенности или указание на то, что она действует до отзыва. Доверенность, выданная именно для этой сделки (продажа конкретной недвижимости), действует до отзыва, тогда как общая доверенность или доверенность для определенного вида сделок на момент заключения договора не должна быть старше одного года — в противном случае суд на ее основании разрешает только предварительную запись, а не регистрацию права собственности.
Место и дата выдачи, а также собственноручная подпись доверителя, нотариально заверенная.

Предложение о получении денег особенно важно: если представитель имеет право получать цену от вашего имени, это должно быть прямо указано. Без этого положения представитель может подписать договор, но покупатель и банк на практике не примут, чтобы он подписал и подтверждение о получении покупной цены. Полезно также знать, что заверение подписи означает только, что нотариус подтвердил вашу личность и подпись — он не гарантирует, что содержание доверенности юридически оптимально, поэтому стоит, чтобы проект подготовил специалист.

Профессиональный совет: Перед заверением убедитесь, что обозначение недвижимости (участок, кадастровый округ, запись ZK) в доверенности точно совпадает с состоянием земельной книги — малейшее расхождение может остановить регистрацию, а исправление из-за границы требует нового заверения.

Заверение доверенности, выданной за границей

Доверенность, подписанная за пределами Хорватии для хорватской юридической сделки, обычно проходит одним из двух путей. Первый — заверение в хорватском дипломатическом или консульском представительстве (посольство или консульство) в стране, где вы проживаете — в этом случае документ напрямую признается в Хорватии без дополнительной печати. Второй — заверение у местного нотариуса в стране проживания с последующим апостилем, если эта страна является подписантом Гаагской конвенции об отмене требования легализации иностранных официальных документов. Если страна не является подписантом конвенции, вместо апостиля требуется полная дипломатическая легализация, что является более длительной процедурой.

Какой из этих двух путей быстрее и дешевле, зависит от страны и текущих сроков в консульствах — это стоит проверить до того, как вы назначите встречу, а не после. Стоит также знать, что апостиль подтверждает подлинность подписи и печати иностранного нотариуса, но не содержание документа. Доверенность, составленная исключительно на иностранном языке, как правило, также требует заверенного перевода судебного переводчика на хорватский язык перед подачей нотариусу в Хорватии.

Распространенное заблуждение, что внутри Европейского Союза апостиль не требуется. Регламент ЕС 2016/1191 действительно отменил апостиль для части официальных документов, обращающихся между государствами-членами, но он относится в основном к документам о личном статусе (например, рождении, браке, месте жительства) и, как правило, не распространяется на доверенность для сделок с недвижимостью. Поэтому и для доверенности, выданной в другом государстве-члене ЕС, на практике по-прежнему требуется апостиль или заверение в хорватском консульстве — точную процедуру проверьте для своей страны перед заверением.

Профессиональный совет: Перед любым заверением позвоните в компетентное хорватское консульство и проверьте, предлагают ли они заверение доверенности и какие сроки — там, где консульство близко и доступно, этот путь часто проще, чем местный нотариус с апостилем и переводом.

Пошаговая процедура

Выберите представителя — доверенное лицо, доступное в Хорватии, часто члена семьи или адвоката.
Составьте текст специальной доверенности с данными о недвижимости и полномочиями; проект в соответствии с хорватской юридической терминологией может подготовить адвокат или агентство, даже если он подписывается за границей.
Заверьте доверенность в хорватском консульстве или у местного нотариуса с апостилем, в зависимости от того, что доступнее.
Отправьте оригинал представителю в Хорватию — ксерокопия или скан, как правило, не принимаются для подписания договора купли-продажи.
Представитель обращается к нотариусу с оригиналом доверенности и своим удостоверением личности для заключения и заверения договора купли-продажи.
Регистрация — земельно-кадастровый отдел проводит запись нового владельца на основании договора и приложенных документов, включая заверенную доверенность.

Профессиональный совет: Оригинал доверенности отправьте надежной, отслеживаемой почтой и сохраните копию и подтверждение отправки — если оригинал будет утерян, вся процедура заверения из-за границы начнется заново.

Риски и как их уменьшить

Доверенность — это мощный инструмент именно потому, что она действует так, будто вы сами подписали документ — и это причина, по которой выбор представителя и объем полномочий не должны быть оставлены на самотек. Три вещи регулярно имеют значение. Во-первых, ограничьте полномочия тем, что действительно необходимо: если представителю не нужно получать деньги, просто опустите это предложение. Во-вторых, запрашивайте регулярную отчетность перед подписанием окончательного договора, особенно если речь идет о переговорах по цене. В-третьих, проверьте, зарегистрирована ли недвижимость без обременений, прежде чем вы вообще выдадите доверенность.

Этот последний шаг часто является решающим: ипотека, спор или неразрешенное наследование могут остановить продажу, независимо от того, насколько хорошо составлена доверенность. Поэтому проверка состояния земельной книги происходит до выдачи доверенности, а в случае унаследованной недвижимости — также проверка, завершено ли наследственное дело до регистрации наследников в качестве собственников.

Профессиональный совет: Перед выдачей доверенности запросите актуальную выписку из земельной книги — если вы не зарегистрированы как собственник без обременений, сначала урегулируйте этот статус; доверенность не может продать то, что в земельной книге еще не чисто и не ваше.

Отзыв доверенности

Доверенность в любой момент может быть отозвана письменным заявлением. Если первоначальная доверенность была заверена, то и отзыв должен пройти тот же путь заверения, чтобы быть несомненно действительным для третьих сторон. Отзыв рекомендуется сообщить непосредственно представителю и, если покупатель уже известен или процедура идет, нотариусу, ведущему сделку — чтобы любое будущее подписание без вашего разрешения было явно недействительным.

Профессиональный совет: Если вы потеряли доверие к представителю или отказались от продажи, немедленно оформите отзыв в письменной форме и сообщите о нем нотариусу — устный отзыв трудно доказать, а пока доверенность действует, представитель по-прежнему законно обязывает вас.

Как Regent может вам помочь

Мы помогаем продавцам из диаспоры организовать продажу недвижимости в Хорватии, когда вы физически не присутствуете — от проверки земельно-кадастрового и правового состояния до выдачи доверенности и координации с представителем и нотариусом во время сделки. Сам проект и заверение доверенности, а также заключение договора ведут адвокат и нотариус, в то время как мы направляем вас по порядку шагов и подготовке к продаже. Для обсуждения, адаптированного к вашей ситуации, посмотрите, как выглядит продажа с Regent или свяжитесь с нами.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Должна ли доверенность на продажу недвижимости быть составлена на хорватском языке?
Не обязательно быть изначально составленной на хорватском, но нотариус в Хорватии, как правило, требует заверенный перевод судебного переводчика, если документ на иностранном языке. Проще заранее подготовить двуязычную версию или текст на хорватском.

Может ли одна доверенность охватывать как продажу, так и получение покупной цены?
Может, но только если это прямо указано в тексте доверенности. Без этого предложения представитель может подписать договор, но не может принять оплату от вашего имени, поэтому покупатель и банк на практике не примут, чтобы он подписал подтверждение о полученной цене.

Действует ли доверенность, заверенная в США, Канаде или другом государстве ЕС, в Хорватии?
Действует — с апостилем, если это страна-подписант Гаагской конвенции, или с заверением в хорватском посольстве или консульстве в этой стране. Для доверенности, выданной в другом государстве-члене ЕС, по-прежнему, как правило, требуется апостиль, поскольку Регламент ЕС 2016/1191, отменяющий апостиль для некоторых документов, не распространяется на доверенность для сделок с недвижимостью. Проверьте процедуру до подписания, так как консульские сроки и местная практика различаются от страны к стране.

Что делать, если представитель отказывается сотрудничать или злоупотребляет полномочиями?
Доверенность может быть отозвана в любой момент, а за действия, выходящие за рамки предоставленных полномочий, представитель несет ответственность в соответствии с общими правилами о доверенности и ответственности за ущерб. Поэтому выбор доверенного лица и четкое ограничение полномочий в самом тексте важнее любой последующей правовой защиты.
Нужна ли мне доверенность, если я могу приехать в Хорватию хотя бы один раз для подписания?
Если вы можете лично подписать договор купли-продажи, доверенность не нужна. Однако она может быть полезна для второстепенных шагов — передачи документов или общения с кадастром и нотариусом — пока вы физически отсутствуете.

Обязательно ли представитель должен быть членом семьи?
Не обязательно. Это может быть адвокат, агентство, ведущее продажу от вашего имени, или любое совершеннолетнее, дееспособное лицо, которому вы доверяете. Ключевым является степень доверия и четкое ограничение полномочий, а не родство.

Как долго действует доверенность на продажу недвижимости?
Доверенность, выданная именно для этой сделки — продажи конкретной, поименно указанной недвижимости — действует до отзыва. Общая доверенность или доверенность для определенного вида сделок на момент заключения договора не должна быть старше одного года, поскольку в противном случае суд на ее основании разрешает только предварительную запись, а не регистрацию права собственности. Это дополнительная причина, по которой для продажи используется специальная доверенность для конкретной сделки.