Ako správne zostaviť zmluvu o prenájme bytu?

September a október sú tradične mesiace, kedy je na trhu najväčší dopyt po bytoch na prenájom, najmä v Záhrebe a ďalších univerzitných mestách. Návrat študentov na fakulty znamená aj zvýšenú konkurenciu o kvalitné a cenovo výhodné byty. Za takýchto okolností nie je nájomná zmluva len formalitou, ale základom ochrany pre nájomcov aj prenajímateľov.

O povinnostiach oboch strán sme už podrobne písali na našom blogu Sprievodca dlhodobým prenájmom nehnuteľností, a teraz vám prinášame konkrétny príklad zmluvy a vysvetlenie jej kľúčových častí.

Čo predpisuje Zákon o prenájme bytov?

Podľa Zákona o prenájme bytov (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18), nájomná zmluva musí byť v písomnej forme. Ak nie je, obe strany strácajú právnu istotu, pretože sporné otázky nemožno jasne dokázať.


Niektoré z kľúčových ustanovení:


Článok 4.: Prenajímateľ je povinný odovzdať byt v stave vhodnom na bývanie a zabezpečiť pokojné užívanie nájomcovi.
Článok 6.: Nájomca je povinný užívať byt s pozornosťou riadneho hospodára a platiť dohodnuté nájomné.
Článok 12.: Nájomná zmluva môže byť uzavretá na dobu určitú alebo neurčitú. Ak nie je uvedené, považuje sa za uzavretú na dobu neurčitú.
Článok 19.: Prenajímateľ môže zmluvu vypovedať, ak nájomca neplatí nájomné alebo réžie, alebo ak užíva byt v rozpore so zmluvou.
Článok 22.: Nájomca má právo požadovať zníženie nájomného, ak má byt nedostatky, ktoré podstatne znižujú jeho užívaciu hodnotu.

Čo by mala obsahovať nájomná zmluva?

Dobre zostavená zmluva dáva obom stranám právnu istotu a jasne definuje práva a povinnosti. Zvyčajne pozostáva z nasledujúcich prvkov:


Údaje o zmluvných stranách – meno, priezvisko, OIB a adresa prenajímateľa a nájomcu.
Popis nehnuteľnosti – adresa, poschodie, rozloha a prípadný priložený zoznam nábytku a vybavenia.
Trvanie prenájmu – doba určitá alebo neurčitá, s jasne definovanou lehotou.
Výška nájomného a réžií – výška mesačného nájomného, spôsob a lehoty platenia a kto znáša náklady na réžie.
Depozit – výška zálohy a podmienky vrátenia.
Práva a povinnosti zmluvných strán – údržba bytu, hlásenie porúch, dodržiavanie domového poriadku.
Vypovedanie zmluvy – podmienky a výpovedná lehota.


Príklad nájomnej zmluvy na byt

ZMLUVA O NÁJME BYTU


Spracovaná dňa _______ v ________ medzi:
Prenajímateľ: [meno, priezvisko, OIB, adresa]
Nájomca: [meno, priezvisko, OIB, adresa]


Článok 1. – Predmet zmluvy
Prenajímateľ dáva nájomcovi do prenájmu byt, ktorý sa nachádza v [adresa, poschodie, rozloha], v stave vhodnom na bývanie (v súlade s čl. 4. Zákona o prenájme bytov).


Článok 2. – Trvanie prenájmu
Táto zmluva sa uzatvára na obdobie od [trvanie] počnúc [dátum]. Ak nie je uvedené inak, zmluva sa považuje za uzatvorenú na dobu neurčitú (čl. 12.).


Článok 3. – Nájomné a réžie
Nájomné je [výška] eur mesačne, platí sa do [dátum v mesiaci] na účet prenajímateľa. Nájomca znáša náklady na réžie: [uviesť réžie].


Článok 4. – Depozit
Nájomca sa zaväzuje zaplatiť depozit vo výške [výška], ktorý sa vracia po skončení nájmu, ak boli splnené všetky zmluvné povinnosti a byt je vrátený v dobrom stave.


Článok 5. – Práva a povinnosti
Nájomca je povinný užívať byt s pozornosťou riadneho hospodára (čl. 6.) a hlásiť poruchy. Prenajímateľ je povinný udržiavať byt a vykonávať väčšie opravy.


Článok 6. – Vypovedanie zmluvy
Prenajímateľ môže zmluvu vypovedať, ak nájomca neplatí nájomné alebo réžie (čl. 19.), a nájomca má právo požadovať zníženie nájomného v prípade väčších nedostatkov (čl. 22.).

Vypovedanie zmluvy

Zmluva sa vypovedá písomne, s odôvodnením a lehotou na vysťahovanie z bytu, ktorá nemôže byť kratšia ako 15 dní. Nájomca môže vypovedať nájomnú zmluvu na byt uzavretú na dobu neurčitú, ale je povinný o tom informovať prenajímateľa najmenej 3 mesiace pred dňom, kedy sa chystá z bytu vysťahovať. Viac si prečítajte tu.


Ak ste prenajímateľ, vezmite do úvahy, že môžete byť platiteľom:

dane z príjmu z majetku
dane z príjmu z majetku ako dane z príjmu zo samostatnej zárobkovej činnosti
príplatku k dani z príjmu
dane z príjmu právnických osôb

Ako sa zdaňuje nájom a aká daňová sadzba sa uplatňuje, si overte na stránkach Daňového úradu.

Prenajímateľ bytového priestoru.