Come redigere correttamente un contratto di affitto di un appartamento?

Settembre e ottobre sono tradizionalmente i mesi in cui si registra la maggiore domanda di appartamenti in affitto, soprattutto a Zagabria e in altre città universitarie. Il ritorno degli studenti alle facoltà significa anche una maggiore concorrenza per appartamenti di qualità e convenienti. In tali circostanze, un contratto di locazione non è solo una formalità, ma la base della protezione sia per gli inquilini che per i locatori.

Abbiamo già scritto in dettaglio sugli obblighi di entrambe le parti nel nostro blog Guida all'affitto a lungo termine di immobili, e ora vi offriamo un esempio concreto di contratto e una spiegazione delle sue parti chiave.

Cosa prevede la Legge sull'affitto di appartamenti?

Secondo la Legge sull'affitto di appartamenti (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18), il contratto di locazione deve essere in forma scritta. In mancanza, entrambe le parti perdono la sicurezza giuridica perché le questioni controverse non possono essere chiaramente provate.


Alcune delle disposizioni chiave:


Articolo 4.: Il locatore è tenuto a consegnare l'appartamento in condizioni adatte all'abitazione e a garantire un uso pacifico all'inquilino.
Articolo 6.: L'inquilino è tenuto a utilizzare l'appartamento con la dovuta cura e a pagare l'affitto concordato.
Articolo 12.: Il contratto di locazione può essere stipulato a tempo determinato o indeterminato. Se non specificato, si considera stipulato a tempo indeterminato.
Articolo 19.: Il locatore può risolvere il contratto se l'inquilino non paga l'affitto o le utenze, o se utilizza l'appartamento in violazione del contratto.
Articolo 22.: L'inquilino ha il diritto di chiedere una riduzione dell'affitto se l'appartamento presenta difetti che riducono significativamente il suo valore d'uso.

Cosa dovrebbe contenere un contratto di locazione?

Un contratto ben redatto fornisce sicurezza giuridica a entrambe le parti e definisce chiaramente i diritti e gli obblighi. Di solito è composto dai seguenti elementi:


Informazioni sulle parti contraenti - nome, cognome, OIB e indirizzo del locatore e dell'inquilino.
Descrizione della proprietà - indirizzo, piano, superficie e un eventuale elenco allegato di mobili ed attrezzature.
Durata dell'affitto - tempo determinato o indeterminato, con un termine chiaramente definito.
Importo dell'affitto e delle utenze - importo dell'affitto mensile, metodo e termini di pagamento e chi si assume i costi delle utenze.
Deposito - importo del deposito e condizioni per la restituzione.
Diritti e obblighi delle parti contrattuali - manutenzione dell'appartamento, segnalazione dei guasti, rispetto delle regole della casa.
Risoluzione del contratto - condizioni e termine di preavviso.


Esempio di contratto di locazione di un appartamento

CONTRATTO DI LOCAZIONE DI UN APPARTAMENTO


Redatto il _______ a ________ tra:
Locatore: [nome, cognome, OIB, indirizzo]
Inquilino: [nome, cognome, OIB, indirizzo]


Articolo 1. - Oggetto del contratto
Il locatore affitta all'inquilino l'appartamento situato in [indirizzo, piano, superficie], in condizioni adatte all'abitazione (ai sensi dell'art. 4 della Legge sull'affitto di appartamenti).


Articolo 2. - Durata dell'affitto
Questo contratto è stipulato per un periodo di [durata] a partire dal [data]. Se non diversamente specificato, il contratto è considerato stipulato a tempo indeterminato (art. 12).


Articolo 3. - Affitto e utenze
L'affitto è di [importo] euro al mese, da pagare entro il [data del mese] sul conto del locatore. L'inquilino si fa carico delle utenze: [elencare le utenze].


Articolo 4. - Deposito
L'inquilino si impegna a versare un deposito di [importo], che sarà restituito alla scadenza della locazione se sono stati adempiuti tutti gli obblighi contrattuali e l'appartamento è stato restituito in buone condizioni.


Articolo 5. - Diritti e obblighi
L'inquilino è tenuto a utilizzare l'appartamento con la dovuta cura (art. 6) e a segnalare i guasti. Il locatore è tenuto a mantenere l'appartamento ed eseguire riparazioni maggiori.


Articolo 6. - Risoluzione del contratto
Il locatore può risolvere il contratto se l'inquilino non paga l'affitto o le utenze (art. 19), e l'inquilino ha il diritto di chiedere una riduzione dell'affitto in caso di difetti maggiori (art. 22).

Risoluzione del contratto

Il contratto viene risolto per iscritto, con una motivazione e un termine per lo sgombero dell'appartamento che non può essere inferiore a 15 giorni. L'inquilino può recedere dal contratto di locazione stipulato a tempo indeterminato, ma è tenuto a informare il locatore con almeno 3 mesi di anticipo rispetto alla data in cui intende lasciare l'appartamento. Per maggiori dettagli, leggere qui.


Se sei un locatore, tieni presente che potresti essere soggetto a:

imposta sul reddito da proprietà
imposta sul reddito da proprietà come imposta sul reddito da lavoro autonomo
soprattassa sull'imposta sul reddito
imposta sugli utili

Come viene tassato l'affitto e quale aliquota fiscale si applica, controlla sul sito dell'Amministrazione Fiscale.

Locatore di un alloggio.