Comment rédiger correctement un contrat de location d'appartement ?

Septembre et octobre sont traditionnellement les mois où la demande de location d'appartements est la plus forte sur le marché, notamment à Zagreb et dans les autres villes universitaires. Le retour des étudiants à la faculté signifie également une concurrence accrue pour des appartements de qualité et abordables. Dans de telles circonstances, le contrat de location n'est pas qu'une simple formalité, mais la base de la protection des locataires et des bailleurs.

Nous avons déjà écrit en détail sur les obligations des deux parties dans notre blog Guide de la location immobilière à long terme, et maintenant nous vous apportons un exemple concret de contrat et une explication de ses parties clés.

Que prescrit la loi sur la location d'appartements ?

Selon la loi sur la location d'appartements (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18), le contrat de location doit être écrit. En son absence, les deux parties perdent la sécurité juridique, car les questions litigieuses ne peuvent être prouvées clairement.


Certaines des dispositions clés :


Article 4 : Le bailleur est tenu de remettre l'appartement en état d'habitation et d'assurer la jouissance paisible du locataire.
Article 6 : Le locataire est tenu d'utiliser l'appartement avec la diligence d'un bon propriétaire et de payer le loyer convenu.
Article 12 : Le contrat de location peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Sauf indication contraire, il est considéré comme conclu pour une durée indéterminée.
Article 19 : Le bailleur peut résilier le contrat si le locataire ne paie pas le loyer ou les charges, ou s'il utilise l'appartement contrairement au contrat.
Article 22 : Le locataire a le droit de demander une réduction de loyer si l'appartement présente des défauts qui réduisent considérablement sa valeur d'utilisation.

Que doit contenir un contrat de location ?

Un contrat bien rédigé offre une sécurité juridique aux deux parties et définit clairement les droits et obligations. Il se compose généralement des éléments suivants :


Coordonnées des parties contractantes – nom, prénom, OIB et adresse du bailleur et du locataire.
Description du bien immobilier – adresse, étage, superficie et éventuellement une liste des meubles et équipements fournis.
Durée de la location – durée déterminée ou indéterminée, avec une date limite clairement définie.
Montant du loyer et des charges – montant du loyer mensuel, mode et délais de paiement et qui prend en charge les frais de charges.
Dépôt – montant du dépôt et conditions de remboursement.
Droits et obligations des parties contractantes – entretien de l'appartement, déclaration des défauts, respect du règlement intérieur.
Résiliation du contrat – conditions et délai de préavis.


Exemple de contrat de location d'appartement

CONTRAT DE LOCATION D'APPARTEMENT


Établi le _______ à ________ entre :
Bailleur : [nom, prénom, OIB, adresse]
Locataire : [nom, prénom, OIB, adresse]


Article 1. – Objet du contrat
Le bailleur donne en location au locataire l'appartement situé à [adresse, étage, superficie], en état d'habitation (conformément à l'art. 4 de la loi sur la location d'appartements).


Article 2. – Durée de la location
Ce contrat est conclu pour une durée de [durée] à compter du [date]. Sauf indication contraire, le contrat est considéré comme conclu pour une durée indéterminée (art. 12).


Article 3. – Loyer et charges
Le loyer est de [montant] euros par mois, payable au plus tard le [date du mois] sur le compte du bailleur. Le locataire prend en charge les frais : [énumérer les frais].


Article 4. – Dépôt
Le locataire est tenu de verser un dépôt de [montant], qui est remboursé à la fin de la location si toutes les obligations contractuelles ont été remplies et que l'appartement est restitué en bon état.


Article 5. – Droits et obligations
Le locataire est tenu d'utiliser l'appartement avec la diligence d'un bon propriétaire (art. 6) et de signaler les défauts. Le bailleur est tenu d'entretenir l'appartement et d'effectuer des réparations importantes.


Article 6. – Résiliation du contrat
Le bailleur peut résilier le contrat si le locataire ne paie pas le loyer ou les charges (art. 19), et le locataire a le droit de demander une réduction de loyer en cas de défauts importants (art. 22).

Résiliation du contrat

Le contrat est résilié par écrit, avec une explication et une date limite d'expulsion de l'appartement qui ne peut être inférieure à 15 jours. Le locataire peut résilier le contrat de location d'un appartement conclu pour une durée indéterminée, mais il est tenu d'en informer le bailleur au moins 3 mois avant la date à laquelle il a l'intention de quitter l'appartement. Pour en savoir plus, lisez ici.


Si vous êtes bailleur, sachez que vous pouvez être tenu de :

l'impôt sur le revenu des biens
l'impôt sur le revenu des biens en tant qu'impôt sur le revenu des activités indépendantes
supplément d'impôt sur le revenu
l'impôt sur les sociétés

Comment la location est-elle imposée et quel taux d'imposition s'applique, consultez les pages de l'administration fiscale.