Kako pravilno sestaviti pogodbo o najemu stanovanja?

September in oktober sta tradicionalno meseca, ko se na trgu čuti največje povpraševanje po stanovanjih za najem, predvsem v Zagrebu in drugih univerzitetnih mestih. Vrnitev študentov na fakultete pomeni tudi povečano konkurenco za kakovostna in ugodna stanovanja. V takih okoliščinah najemna pogodba ni le formalnost, temveč temelj zaščite tako za najemnike kot za najemodajalce.

O obveznostih obeh strani smo že podrobno pisali v našem blogu Vodič za dolgoročni najem nepremičnine, zdaj pa vam prinašamo konkreten primer pogodbe in pojasnilo njenih ključnih delov.

Kaj predpisuje Zakon o najemu stanovanj?

Po Zakonu o najemu stanovanj (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18) mora biti najemna pogodba v pisni obliki. Če je ni, obe strani izgubita pravno varnost, saj spornih vprašanj ni mogoče jasno dokazati.


Nekatere ključne določbe:


Člen 4.: Najemodajalec mora stanovanje predati v stanju, primernem za bivanje, in najemniku zagotoviti mirno uporabo.
Člen 6.: Najemnik mora stanovanje uporabljati s skrbnostjo dobrega gospodarja in plačevati dogovorjeno najemnino.
Člen 12.: Najemna pogodba se lahko sklene za določen ali nedoločen čas. Če ni navedeno, se šteje, da je sklenjena za nedoločen čas.
Člen 19.: Najemodajalec lahko odpove pogodbo, če najemnik ne plačuje najemnine ali stroškov ali če uporablja stanovanje v nasprotju s pogodbo.
Člen 22.: Najemnik ima pravico zahtevati znižanje najemnine, če ima stanovanje pomanjkljivosti, ki bistveno zmanjšujejo njegovo uporabno vrednost.

Kaj mora vsebovati najemna pogodba?

Dobro sestavljena pogodba obema stranema daje pravno varnost in jasno opredeljuje pravice in obveznosti. Običajno je sestavljena iz naslednjih elementov:


Podatki o pogodbenih strankah – ime, priimek, EMŠO in naslov najemodajalca in najemnika.
Opis nepremičnine – naslov, nadstropje, površina in morebitni priložen popis pohištva in opreme.
Trajanje najema – določen ali nedoločen čas, z jasno določenim rokom.
Višina najemnine in stroškov – znesek mesečne najemnine, način in roki plačevanja ter kdo nosi stroške režij.
Varščina – višina pologa in pogoji za vračilo.
Pravice in obveznosti pogodbenih strank – vzdrževanje stanovanja, prijava okvar, spoštovanje hišnega reda.
Odpoved pogodbe – pogoji in odpovedni rok.


Primer najemne pogodbe za stanovanje

POGODBA O NAJEMU STANOVANJA


Sestavljena dne _______ v ________ med:
Najemodajalcem: [ime, priimek, EMŠO, naslov]
Najemnikom: [ime, priimek, EMŠO, naslov]


Člen 1. – Predmet pogodbe
Najemodajalec daje najemniku v najem stanovanje, ki se nahaja na [naslov, nadstropje, površina], v stanju, primernem za bivanje (v skladu s členom 4 Zakona o najemu stanovanj).


Člen 2. – Trajanje najema
Ta pogodba se sklepa za obdobje od [trajanje] z začetkom [datum]. Če ni drugače navedeno, se šteje, da je pogodba sklenjena za nedoločen čas (člen 12).


Člen 3. – Najemnina in stroški
Najemnina znaša [znesek] evrov na mesec, plačuje se do [datum v mesecu] na račun najemodajalca. Najemnik nosi stroške režij: [navesti režije].


Člen 4. – Varščina
Najemnik se zavezuje plačati varščino v znesku [znesek], ki se vrne ob prenehanju najema, če so izpolnjene vse pogodbene obveznosti in je stanovanje vrnjeno v dobrem stanju.


Člen 5. – Pravice in obveznosti
Najemnik mora stanovanje uporabljati s skrbnostjo dobrega gospodarja (člen 6) in prijavljati okvare. Najemodajalec je dolžan vzdrževati stanovanje in izvajati večja popravila.


Člen 6. – Odpoved pogodbe
Najemodajalec lahko odpove pogodbo, če najemnik ne plačuje najemnine ali stroškov (člen 19), najemnik pa ima pravico zahtevati znižanje najemnine v primeru večjih pomanjkljivosti (člen 22).

Odpoved pogodbe

Pogodba se odpove v pisni obliki, z obrazložitvijo in rokom izselitve iz stanovanja, ki ne sme biti krajši od 15 dni. Najemnik lahko odpove najemno pogodbo za stanovanje, sklenjeno za nedoločen čas, vendar mora o tem obvestiti najemodajalca najmanj 3 mesece pred dnem, ko se namerava izseliti iz stanovanja. Podrobneje preberite tukaj.


Če ste najemodajalec, upoštevajte, da ste lahko zavezanec:

davka od dohodka od premoženja
davka od dohodka od premoženja kot davka od dohodka od samostojne dejavnosti
prirezu k davku od dohodka
davka od dobička

Kako se obdavčuje najem in katera davčna stopnja se uporablja, preverite na straneh Davčne uprave.

Najemodajalec stanovanjskega prostora.