Обращение взыскания на недвижимость: риски, процедура и права покупателя

Исполнительное производство в отношении недвижимости — это судебная процедура принудительной продажи недвижимости должника с целью удовлетворения денежного требования кредитора, поэтому покупатель приобретает не у владельца, а в рамках процедуры, проводимой судом. Начальная цена привязана к стоимости, установленной судом, но более низкая цена не является гарантией выгодности: покупатель часто не может осмотреть недвижимость, принимает ее юридическое состояние «как есть» и должен соблюдать сроки и условия продажи. Перед подачей заявки и внесением залога проверьте состояние земельной книги, условия продажи и план финансирования, проконсультировавшись с адвокатом. Право собственности регистрируется на основании вступившего в законную силу решения о присуждении и подтверждения оплаты покупной цены, поэтому покупателю не требуется заявление от предыдущего владельца, как при обычной купле-продаже.

Недвижимость, продаваемая в порядке исполнительного производства, редко выглядит как стандартное рекламное предложение. Исполнительное производство в отношении недвижимости означает принудительную продажу имущества, проводимую судом в соответствии с Законом об исполнительном производстве (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20, 114/22 и 6/24), при этом покупатель не договаривается с владельцем о цене, сроках и условиях передачи, а принимает то, что предписано правилами процедуры и условиями продажи. Поэтому покупка, которая при обычной продаже была бы простой, в исполнительном производстве требует иной подготовки.Из нашего опыта работы с покупателями, недвижимость в исполнительном производстве чаще всего привлекает внимание начальной ценой, тогда как реальные риски проявляются только после детального изучения документации и условий продажи. В этом руководстве мы объясняем, как выглядит процедура, где на самом деле находятся риски, что покупатель может ожидать при исполнительном производстве и как к нему подготовиться. Обычный ход покупки мы описываем в руководстве о процессе купли-продажи недвижимости в Хорватии, а здесь мы рассмотрим, что отличается при исполнительном производстве.

Содержание

• Что такое исполнительное производство в отношении недвижимости и чем оно отличается от обычной купли-продажи
• Как выглядит продажа недвижимости в рамках исполнительного производства
• Риски для покупателя
• Права покупателя в процессе и после присуждения
• Как подготовиться перед подачей заявки на аукцион
• Для кого подходит покупка в рамках исполнительного производства
• Как Regent может Вам помочь
• Часто задаваемые вопросы

Ключевые выводы

• Исполнительное производство в отношении недвижимости — это принудительная продажа, проводимая судом, поэтому покупатель приобретает не у предыдущего владельца.
• Обычный способ продажи — электронный публичный аукцион через FINA, при этом начальная цена не обязательно должна быть ниже рыночной.
• Размер залога, сроки и условия определяются условиями продажи, а срок для оплаты покупной цены не может превышать трех месяцев со дня продажи.
• Залоговые права, как правило, прекращаются после присуждения, в то время как вещные сервитуты, вещные обременения и право застройки остаются, а зарегистрированная аренда или лизинг могут оставаться в силе.
• Право собственности регистрируется на основании вступившего в законную силу решения о присуждении и подтверждения оплаты покупной цены, без заявления от предыдущего владельца.
• Самые большие риски — это неизвестное состояние недвижимости, сохраняющиеся обременения, пользователи в недвижимости и короткие сроки.

Что такое исполнительное производство в отношении недвижимости и чем оно отличается от обычной купли-продажи

Исполнительное производство в отношении недвижимости — это судебная процедура, в которой недвижимость должника (исполнительного должника) продается с целью удовлетворения денежного требования кредитора (истца по исполнительному производству). Процедура проводится в соответствии с Законом об исполнительном производстве, а продажу ведет суд, что существенно меняет положение покупателя по сравнению с обычной куплей-продажей.

• Нет переговоров с владельцем: цену, сроки и условия определяет суд, а покупатель подает заявку на уже объявленную продажу.
• Нет договора купли-продажи в обычном смысле: основанием приобретения является судебное решение о присуждении.
• Нет заявления предыдущего владельца для регистрации: согласие владельца, которое при обычной купле-продаже требуется через clausulu intabulandi (подробнее в руководстве о табулярном документе), здесь не требуется.
• Нет продавца в классическом смысле: поэтому обычная защита покупателя, например, права из-за скрытых дефектов по отношению к продавцу, не должна предполагаться.

Что из обычных прав покупателя действительно действует при исполнительной продаже, оцените с адвокатом до подачи заявки, а не только тогда, когда проблема проявится.

Профессиональный совет: Рассматривайте покупку в рамках исполнительного производства как покупку у суда по заранее установленным правилам, а не как возможность для переговоров. Если для вашей безопасности необходимо соглашение с продавцом, исполнительная продажа, скорее всего, не является подходящим путем.

Как выглядит продажа недвижимости в рамках исполнительного производства

Продажа недвижимости в рамках исполнительного производства осуществляется в несколько этапов, определяемых судом, и покупатель включается только на определенной части процедуры. Ход приблизительно следующий:

1. Суд определяет стоимость недвижимости, чаще всего с привлечением эксперта, и эта стоимость служит отправной точкой для цены.
2. Суд выносит постановление о продаже, а FINA публикует приглашение к участию в электронном публичном аукционе (e-Dražba) с условиями продажи, начальной ценой, размером залога и сроками.
3. Заинтересованные лица подают заявки и вносят залог в срок и способом, указанным в приглашении.
4. Следует аукцион, и преимущество имеет наиболее выгодный участник.
5. Покупатель оплачивает покупную цену в срок, указанный в условиях продажи, который не может превышать трех месяцев со дня продажи.
6. Суд выносит решение о присуждении, а после его вступления в законную силу и оплаты покупной цены следует регистрация права собственности и передача недвижимости покупателю.

Обычный способ продажи недвижимости в исполнительном производстве — это электронный публичный аукцион через FINA, в то время как Закон об исполнительном производстве при определенных условиях допускает и продажу путем прямых переговоров. Конкретные суммы и сроки различаются от дела к делу, поэтому всегда читайте их из приглашения и условий продажи, а не из опыта с другой недвижимостью.

Профессиональный совет: Пройдитесь по условиям продажи предложение за предложением и выделите все числа и даты: залог, срок подачи заявки, срок оплаты и дату аукциона. Этот список — ваш календарь обязательств, и пропущенный срок в исполнительном производстве, как правило, не может быть восстановлен.

Риски для покупателя

Покупка в исполнительном производстве не является скрытой возможностью без цены, и риски группируются вокруг нескольких повторяющихся моментов.

• Сохраняющиеся обременения: не все обременения прекращаются продажей. Зарегистрированные залоговые права, как правило, прекращаются после вступления в законную силу решения о присуждении (ст. 86), в то время как вещные сервитуты, вещные обременения и право застройки не прекращаются продажей. В случае личных сервитутов важно, когда они были зарегистрированы по отношению к праву, для удовлетворения которого проводится исполнительное производство. Точный список сохраняющихся прав проверьте в выписке из земельной книги и условиях продажи; как ее читать, мы объясняем в руководстве о свидетельстве о праве собственности, земельной книге и кадастре.
• Аренда и лизинг: особо проверьте, существует ли в отношении недвижимости договор аренды или лизинга. Зарегистрированная аренда или лизинг при определенных условиях остаются в силе и после продажи, и покупатель тогда занимает место прежнего арендодателя или лизингодателя (ст. 88), что важно, если вы покупаете квартиру как инвестицию.
• Состояние недвижимости: возможность осмотра следует проверить в условиях продажи, поскольку суд в постановлении о продаже определяет время осмотра и может обеспечить беспрепятственный доступ через судебного пристава. Однако реальный доступ может быть затруднен, если недвижимость используется должником или третьими лицами. Недостатки, неупорядоченная документация и незарегистрированные изменения могут быть обнаружены только после присуждения.
• Пользователь в недвижимости: покупка не означает, что недвижимость физически свободна. После вступления в законную силу решения о присуждении и оплаты покупной цены суд выносит постановление о передаче недвижимости покупателю, и если она не передается добровольно, передача владения может потребовать дальнейших действий. Условия продажи должны содержать информацию о том, свободна ли недвижимость от лиц и вещей, поэтому проверьте это перед торгами.
• Сроки и залог: срок для оплаты покупной цены указывается в условиях продажи и не может превышать трех месяцев со дня продажи. Если покупатель, которому присуждена недвижимость, не оплатит покупную цену в срок, суд объявляет продажу недействительной и назначает новую продажу, а из внесенного залога могут быть покрыты расходы на новую продажу и разница между ценой, достигнутой на первой и новой продаже. Об этом решает суд, поэтому залог не является автоматически потерянным депозитом, но это реальный финансовый риск.
• Продолжительность процедуры: против решения о присуждении имеется право на обжалование, поэтому окончательность приобретения и передача недвижимости могут затянуться.

Профессиональный совет: Перед подачей заявки на аукцион рассчитайте общую стоимость, а не только предложенную цену: добавьте стоимость возможного выселения, обустройства и юридической помощи. Более низкая начальная цена часто частично компенсируется этими пунктами.

Права покупателя в процессе и после присуждения

Покупатель в исполнительном производстве не остается без защиты, но его защита организована иначе, чем при обычной покупке. Центральное право — самое сильное: право собственности приобретается независимо от согласия предыдущего владельца. Вступившее в законную силу решение о присуждении является основанием для регистрации права собственности покупателя, но для проведения регистрации также необходимо, чтобы покупатель внес покупную цену. Суд по земельной книге проводит регистрацию на основании вступившего в законную силу решения о присуждении и подтверждения исполнительного суда об оплате покупной цены (ст. 108), а после этого суд выносит постановление о передаче недвижимости покупателю. Что такое регистрация и как она происходит, мы описываем в руководстве о регистрации недвижимости в Хорватии. Против решения о присуждении имеют право обжаловать стороны в процессе, то есть взыскатель и должник, а при продаже через аукцион также лица, участвовавшие в аукционе в качестве участников торгов (ст. 105). Общий срок для обжалования составляет восемь дней (ст. 11), с соблюдением правил вручения, предусмотренных Законом об исполнительном производстве: решение считается врученным лицам, которым вручается постановление о продаже, и участникам аукциона по истечении третьего дня с момента публикации на доске объявлений суда (ст. 103). Из-за такого короткого срока решение об обжаловании следует принять сразу после публикации решения. Покупатель также имеет право на проведение продажи в соответствии с условиями, опубликованными в приглашении, по равным правилам для всех участников. Для юридических шагов и судебной коммуникации вам нужен адвокат, а агентство может помочь в подготовке и проверке недвижимости.

Профессиональный совет: Задайте адвокату конкретный вопрос перед внесением залога: что именно я приобретаю по решению суда и что остается на недвижимости? Ответ должен основываться на состоянии земельной книги и материалах дела, а не на общем опыте.

Как подготовиться перед подачей заявки на аукцион

Подготовка к аукциону определяет выгодность покупки, а большинство проверок можно выполнить до внесения каких-либо денег. Рекомендуемый список проверок:

• Выписка из земельной книги: кто зарегистрирован как владелец, какие права и обременения (ипотеки, сервитуты, аренда или лизинг) существуют, а также есть ли отметки о спорах.
• Материалы дела и условия продажи: установленная стоимость, заключение эксперта, информация о том, свободна ли недвижимость от лиц и вещей, сроки и залог.
• Сравнение с рынком: фактическая стоимость недвижимости по отношению к начальной цене. Как оценивается стоимость, мы описываем в руководстве о оценке стоимости недвижимости.
• Юридическая и техническая проверка: законность строительства, регистрация фактического состояния и внешний осмотр, когда осмотр невозможен. Объем такой проверки описывается в руководстве о осмотре недвижимости перед покупкой.
• Финансирование и стоимость: средства для залога и покупной цены в срок, который не может превышать трех месяцев со дня продажи, а также дополнительные расходы на приобретение и заселение.
• Юридическая консультация: адвокат, знакомый с исполнительным производством и проверяющий условия продажи и материалы дела.

Профессиональный совет: Заранее определите верхний предел цены, до которого вы готовы торговаться, и не превышайте его. Аукцион создает давление, и решение, принятое в момент торгов, редко является тем, которое вы приняли бы после спокойного расчета.

Для кого подходит покупка в рамках исполнительного производства

Покупка в рамках исполнительного производства чаще всего подходит профессиональному покупателю, который может оценить юридический риск и адаптировать план проекта к судебным срокам. Это девелоперские компании, инвесторы и покупатели, приобретающие через ООО, поскольку для них более низкая начальная цена имеет смысл только в том случае, если предварительная юридическая проверка была проведена заранее и если временные рамки процедуры согласованы с планом, так как судебные сроки не адаптируются к инвестиционному календарю. Иностранные покупатели и иностранные юридические лица могут участвовать, но должны заранее подготовить необходимую документацию и финансирование в сроки, установленные судом. Для получения информации о покупке в качестве иностранца ознакомьтесь со страницей услуги для иностранных покупателей. Для покупателей, ищущих недвижимость для собственного проживания, исполнительное производство является более сложным: невозможность осмотра, короткие сроки и возможность того, что недвижимость потребуется передать путем выселения, трудно сочетаются с необходимостью заселиться в нее в определенный срок.

Профессиональный совет: Задайте себе вопрос, что делать, если недвижимость после присуждения не будет пригодна для заселения в нужный вам срок. Если у вас нет ответа, недвижимость в исполнительном производстве, возможно, не подходит для вашего плана.

Как Regent может Вам помочь

Regent может помочь вам в подготовке к покупке: в проверке состояния земельной книги и документации, сравнении начальной цены с рыночной стоимостью и организации необходимых экспертных проверок. Если требуется юридическая консультация или представительство в суде, мы можем направить вас к соответствующему адвокату. Если вы рассматриваете покупку в рамках исполнительного производства, свяжитесь с нами или посмотрите, как выглядит покупка с Regent.

Часто задаваемые вопросы

Что такое исполнительное производство в отношении недвижимости?

Исполнительное производство в отношении недвижимости — это судебная процедура, в которой недвижимость должника принудительно продается с целью удовлетворения денежного требования кредитора. Поэтому покупатель не заключает договор с предыдущим владельцем, а приобретает в рамках процедуры, проводимой судом, согласно правилам Закона об исполнительном производстве.

Дешевле ли недвижимость в исполнительном производстве, чем рыночная?

Необязательно. Начальная цена привязана к стоимости, установленной судом, и эта стоимость может быть ниже или выше рыночной, поэтому более низкая цена сама по себе не является доказательством выгодной покупки. Перед торгами сравните установленную стоимость с ценами на аналогичную недвижимость и общую стоимость покупки.

Как продается недвижимость в исполнительном производстве и как покупатель подает заявку?

Обычный способ продажи недвижимости в исполнительном производстве — это электронный публичный аукцион, проводимый FINA через систему e-Dražba, на основании постановления о продаже, выносимого судом. Покупатель подает заявку в срок и способом, указанным в приглашении к участию, и перед торгами вносит залог в размере, указанном в условиях продажи. Закон об исполнительном производстве при определенных условиях допускает и продажу путем прямых переговоров.Переходят ли ипотеки и другие обременения на покупателя?Не все обременения прекращаются продажей недвижимости. Зарегистрированные залоговые права, как правило, прекращаются после вступления в законную силу решения о присуждении, в то время как вещные сервитуты, вещные обременения и право застройки не прекращаются продажей, а в случае личных сервитутов важно, когда они были зарегистрированы по отношению к праву, для удовлетворения которого проводится исполнительное производство. Точный список сохраняющихся прав проверьте в выписке из земельной книги и условиях продажи перед подачей заявки.

Прекращается ли аренда или лизинг недвижимости при продаже в рамках исполнительного производства?

Не всегда. Аренда или лизинг, заключенные и зарегистрированные в земельной книге до приобретения залогового права или права на удовлетворение, не прекращаются продажей, и покупатель занимает место прежнего арендодателя или лизингодателя. Аренда или лизинг, не зарегистрированные таким образом, прекращаются после вступления в законную силу решения о присуждении.

Требуется ли покупателю заявление предыдущего владельца для регистрации права собственности?

Нет, при исполнительном производстве покупателю не требуется заявление должника (clausula intabulandi), как при обычной купле-продаже. Суд по земельной книге проводит регистрацию на основании вступившего в законную силу решения о присуждении и подтверждения исполнительного суда о том, что покупатель внес покупную цену.

Могу ли я осмотреть недвижимость до аукциона?

Возможность осмотра следует проверить в условиях продажи, поскольку суд в постановлении о продаже определяет время осмотра и может обеспечить беспрепятственный доступ через судебного пристава. Однако реальный доступ может быть затруднен, если недвижимость используется должником или третьими лицами, поэтому перед торгами оцените, какой осмотр возможен.

Остается ли бывший владелец в недвижимости после продажи?

Недвижимость не обязательно должна быть физически свободной после присуждения. После вступления в законную силу решения о присуждении и оплаты покупной цены суд выносит постановление о передаче недвижимости покупателю, и если она не передается добровольно, передача владения может потребовать дальнейших действий. Условия продажи должны содержать информацию о том, свободна ли недвижимость от лиц и вещей, поэтому проверьте это перед торгами.

Что произойдет, если покупатель не оплатит покупную цену в срок?

Если покупатель, которому присуждена недвижимость, не оплатит покупную цену в срок, суд объявляет продажу недействительной и назначает новую продажу. Из внесенного залога тогда могут быть покрыты расходы на новую продажу и разница между ценой, достигнутой на первой и новой продаже, о чем решает суд. Срок для оплаты указывается в условиях продажи и не может превышать трех месяцев со дня продажи.

Кто может подать жалобу на решение о присуждении?

Жалобу на решение о присуждении могут подать взыскатель и должник, а при продаже через аукцион — также лица, участвовавшие в аукционе в качестве участников торгов. Общий срок для обжалования составляет восемь дней, с соблюдением правил вручения, предусмотренных Законом об исполнительном производстве.

Рекомендуется

• Что такое свидетельство о праве собственности, земельная книга и кадастр, и как их читать
• Осмотр недвижимости перед покупкой: юридическая проверка, техническая оценка и передача
• Регистрация недвижимости в Хорватии: что это, как работает и что вам нужно знать
• Табулярный документ и clausula intabulandi: что это и для чего они служат