Jak prawidłowo sporządzić umowę najmu mieszkania?

Wrzesień i październik to tradycyjnie miesiące, w których na rynku odczuwa się największy popyt na mieszkania na wynajem, zwłaszcza w Zagrzebiu i innych miastach uniwersyteckich. Powrót studentów na uczelnie oznacza również nasilenie konkurencji o dobrej jakości i przystępne cenowo mieszkania. W takich okolicznościach umowa najmu to nie tylko formalność, ale podstawa ochrony zarówno dla najemców, jak i wynajmujących.

O obowiązkach obu stron pisaliśmy już szczegółowo na naszym blogu Przewodnik po długoterminowym wynajmie nieruchomości, a teraz przedstawiamy konkretny przykład umowy i wyjaśnienie jej kluczowych części.

Co przewiduje ustawa o wynajmie mieszkań?

Zgodnie z Ustawą o wynajmie mieszkań (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18), umowa najmu musi być zawarta na piśmie. Jeśli jej nie ma, obie strony tracą pewność prawną, ponieważ sporne kwestie nie mogą być jasno udowodnione.


Niektóre z kluczowych postanowień:


Artykuł 4.: Wynajmujący jest zobowiązany do wydania mieszkania w stanie nadającym się do zamieszkania i zapewnienia najemcy spokojnego korzystania z niego.
Artykuł 6.: Najemca jest zobowiązany do korzystania z mieszkania z należytą starannością i do płacenia uzgodnionego czynszu.
Artykuł 12.: Umowa najmu może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. Jeśli nie zaznaczono inaczej, uważa się, że została zawarta na czas nieokreślony.
Artykuł 19.: Wynajmujący może rozwiązać umowę, jeśli najemca nie płaci czynszu lub rachunków, lub jeśli korzysta z mieszkania wbrew umowie.
Artykuł 22.: Najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu, jeśli mieszkanie ma wady, które zasadniczo zmniejszają jego wartość użytkową.

Co powinna zawierać umowa najmu?

Dobrze sporządzona umowa daje obu stronom pewność prawną i jasno określa prawa i obowiązki. Zazwyczaj składa się z następujących elementów:


Dane stron umowy – imię, nazwisko, numer identyfikacyjny i adres wynajmującego i najemcy.
Opis nieruchomości – adres, piętro, powierzchnia oraz ewentualna załączona lista mebli i wyposażenia.
Okres najmu – czas określony lub nieokreślony, z jasno zdefiniowanym terminem.
Wysokość czynszu i opłat – kwota miesięcznego czynszu, sposób i terminy płatności oraz kto ponosi koszty opłat.
Kaucja – wysokość depozytu i warunki zwrotu.
Prawa i obowiązki stron umowy – utrzymanie mieszkania, zgłaszanie usterek, przestrzeganie regulaminu domu.
Rozwiązanie umowy – warunki i okres wypowiedzenia.


Przykład umowy najmu mieszkania

UMOWA NAJMU MIESZKANIA


Sporządzona dnia _______ w ________ pomiędzy:
Wynajmujący: [imię, nazwisko, numer identyfikacyjny, adres]
Najemca: [imię, nazwisko, numer identyfikacyjny, adres]


Artykuł 1. – Przedmiot umowy
Wynajmujący oddaje najemcy w najem mieszkanie znajdujące się w [adres, piętro, powierzchnia], w stanie nadającym się do zamieszkania (zgodnie z art. 4 Ustawy o najmie mieszkań).


Artykuł 2. – Okres najmu
Niniejsza umowa zostaje zawarta na okres [czas trwania] począwszy od [data]. O ile nie określono inaczej, umowę uważa się za zawartą na czas nieokreślony (art. 12).


Artykuł 3. – Czynsz i opłaty
Czynsz wynosi [kwota] euro miesięcznie, płatne do [data w miesiącu] na konto wynajmującego. Najemca ponosi koszty opłat: [wymienić opłaty].


Artykuł 4. – Kaucja
Najemca zobowiązuje się do wpłaty kaucji w wysokości [kwota], która podlega zwrotowi po wygaśnięciu najmu, jeśli wszystkie zobowiązania umowne zostały spełnione, a mieszkanie zostało zwrócone w dobrym stanie.


Artykuł 5. – Prawa i obowiązki
Najemca jest zobowiązany do korzystania z mieszkania z należytą starannością (art. 6) i zgłaszania usterek. Wynajmujący jest zobowiązany do utrzymania mieszkania i przeprowadzania większych napraw.


Artykuł 6. – Rozwiązanie umowy
Wynajmujący może rozwiązać umowę, jeśli najemca nie płaci czynszu lub opłat (art. 19), a najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu w przypadku poważnych wad (art. 22).

Rozwiązanie umowy

Umowa jest rozwiązywana na piśmie, z uzasadnieniem i terminem wyprowadzki z mieszkania, który nie może być krótszy niż 15 dni. Najemca może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania zawartą na czas nieokreślony, ale jest zobowiązany powiadomić o tym wynajmującego co najmniej 3 miesiące przed dniem, w którym zamierza wyprowadzić się z mieszkania. Przeczytaj więcej tutaj.


Jeśli jesteś wynajmującym, pamiętaj, że możesz być zobowiązany do:

podatku dochodowego od majątku
podatku dochodowego od majątku jako podatek dochodowy z działalności gospodarczej
dodatku do podatku dochodowego
podatku od zysku

Jak opodatkowany jest wynajem i jaka stawka podatku ma zastosowanie, sprawdź na stronach Urzędu Podatkowego.

Wynajmujący mieszkania.