Недвижимость

Стоимость недвижимости в Сплите для иностранных покупателей: налоги при покупке и годовые обязательства

21 октября 2026 г. / Regent Split

Краткое содержание

Самая предсказуемая стоимость владения в Сплите для иностранного покупателя — это не кофе на набережной, а сама недвижимость — как она оплачивается при покупке, сколько платится каждый год, пока вы ею владеете, и сколько стоит аренда в качестве альтернативы. При покупке уплачивается налог на передачу недвижимости в размере 3% или, в случае новостройки от застройщика, НДС в размере 25% (никогда оба). Ежегодный налог на недвижимость в Сплите составляет 5,00 €/м², но не уплачивается за недвижимость, в которой вы постоянно проживаете. Повседневные расходы на проживание слишком сильно варьируются, чтобы гид мог их честно оценить, поэтому мы направляем вас туда, где их можно проверить.

Ключевые факты

При покупке уплачивается налог на оборот недвижимости 3% или НДС 25% (новостройка), но никогда не оба сразу.
Ставка налога на оборот одинакова для местных и иностранных покупателей.
Ежегодный налог на недвижимость в Сплите составляет 5,00 евро/м² полезной площади, с освобождением для основного места жительства и долгосрочной аренды.
Долгосрочная аренда облагается налогом как доход от имущества, эффективно около 8,4% от валовой арендной платы.
Ежедневные расходы на жизнь слишком сильно варьируются и не оцениваются в данном руководстве.
Иностранному покупателю также следует проверить налоговую ситуацию в своей родной стране.

Для иностранного покупателя, рассматривающего Сплит, расходы, связанные с самой недвижимостью, являются единственной частью бюджета, которую можно выразить конкретными цифрами — поскольку они вытекают из правил и реальных сделок, а не из образа жизни. Именно поэтому данное руководство рассказывает о налоге при покупке, ежегодном налоге на недвижимость и налогообложении аренды, а повседневные расходы (еда, транспорт, развлечения) намеренно оставляет в стороне, с указанием, где их искать.

Налоговые ставки и пороговые значения в данном тексте приведены в соответствии с правилами, действующими на момент написания; поскольку они могут меняться, а ежегодный налог на недвижимость определяется каждым городом отдельно, конкретные суммы стоит проверять для своего местоположения и на день покупки.

Налог при покупке: налог с продаж и НДС на новостройки

При покупке подержанной (существующей) недвижимости покупатель платит налог с продаж недвижимости по ставке 3% от рыночной стоимости. Эта сумма уплачивается однократно, при приобретении, и одинакова независимо от того, покупает ли гражданин Хорватии или иностранец. При покупке новостройки напрямую у застройщика, являющегося плательщиком НДС, механизм иной: вместо налога с продаж в цену включен НДС по ставке 25%, поэтому отдельный счет после подписания не выставляется. Таким образом, по одной и той же сделке уплачивается либо одно, либо другое — никогда оба.

Для покупателя это означает, что сравнение «что дешевле: новостройка или старый фонд» зависит не только от налоговой ставки, но и от самой цены недвижимости, поэтому честное сравнение можно провести только с конкретным объектом недвижимости. Поскольку значительная часть предложений в районе Сплита приходится на новостройки, многие иностранные покупатели столкнутся именно с механизмом НДС, а не с классическим налогом с продаж.

Профессиональный совет: Прежде чем сравнивать два объекта недвижимости по цене, проверьте, какой налог к какому применяется — у новостроек от застройщика НДС уже включен в цену, тогда как у подержанных объектов налог с продаж уплачивается впоследствии по решению Налоговой инспекции, поэтому «одна и та же цена» не всегда означает одинаковую общую стоимость.

Ежегодный налог на недвижимость в Сплите и окрестностях

После покупки ежегодный налог на недвижимость является повторяющимся расходом, который определяет город, а не государство — это местный, а не национальный налог, регулируемый Законом о местных налогах (Narodne novine, № 115/16, 101/17, 114/22, 114/23 и 152/24). Ставка отличается от места к месту в пределах законодательного диапазона от 0,60 до 8,00 € за м² полезной площади в год, а если город не принимает собственного решения, применяется самая низкая ставка 0,60 €/м². В Сплите ставка составляет 5,00 €/м². Для иллюстрации, квартира полезной площадью 60 м² в Сплите обходится в 300 € в год, а квартира площадью 100 м² — около 500 € в год. В районе Сплита ставки различаются, поэтому для конкретного местоположения стоит проверить действующее решение города или муниципалитета.

Ключевым моментом, особенно для иностранных покупателей, является знание того, что этот налог уплачивается не за каждый объект недвижимости. Освобождена недвижимость, в которой владелец или члены семьи постоянно проживают (место жительства), а также недвижимость, сданная в долгосрочную аренду, поэтому ежегодный налог на практике относится прежде всего к недвижимости для отдыха и временного использования. Если вы планируете Сплит как свой дом и зарегистрируете место жительства, недвижимость, как правило, не облагается этим налогом; если вы покупаете ее как вторую недвижимость для временного проживания, налог необходимо включить в годовой бюджет.

Профессиональный совет: Перед покупкой уточните, будет ли ваша недвижимость местом жительства или домом для отдыха — от этого напрямую зависит, платите ли вы ежегодный налог на недвижимость; одна и та же квартира для того, кто в ней живет, может быть освобождена от налога, а для владельца, приезжающего время от времени, нет.

Налогообложение аренды для собственников

Не все иностранные покупатели сразу решают стать собственниками, и не каждый собственник проживает в недвижимости — некоторые сдают ее в аренду. Долгосрочная аренда облагается налогом как доход от имущества: от согласованной арендной платы признаются 30% паушальных расходов, а на оставшиеся 70% уплачивается налог по ставке 12%. Это означает эффективную налоговую нагрузку примерно в 8,4% от валовой арендной платы. Этот расход ложится на собственника, а не на арендатора, а договор регистрируется в Налоговой инспекции, которая на его основании выдает решение.

Краткосрочная (туристическая) аренда облагается налогом иначе — паушально, в зависимости от количества спальных мест и местоположения — и влечет за собой собственные обязательства по регистрации. Иностранному владельцу из ЕС, США или другой страны стоит также учитывать налоговое положение в своей родной стране: доход от недвижимости в Хорватии, как правило, облагается налогом в Хорватии, но окончательный порядок зависит от договора об избежании двойного налогообложения и законодательства родной страны, поэтому это вопрос для налогового консультанта.

Профессиональный совет: Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, с самого начала включите в расчет доходности примерно 8,4% налога на долгосрочную аренду (или паушальную ставку для туристической), резервный фонд и расходы на обслуживание — валовая арендная плата и чистый доход значительно различаются, поэтому «доходность из объявления» редко соответствует тому, что вам остается.

Рост стоимости и доходность: реалистичные ожидания

Часть иностранных покупателей в Сплите и окрестностях ищет не только место для жизни, но и недвижимость, приносящую доход. Здесь стоит быть точным, а не оптимистичным. По данным Государственного статистического управления и Евростата, цены на недвижимость в Хорватии в последние годы росли одними из самых быстрых в Европейском союзе, поэтому до сих пор основным источником доходности был рост стоимости, а не доход от аренды, который, как правило, скромный. Однако прошлый рост не является гарантией будущего, и актуальные данные о движении цен стоит проверять для конкретного периода и местоположения перед принятием решения.

Каждая конкретная проекция доходности зависит от цены, местоположения, способа использования и рыночных условий, поэтому мы не приводим ее как обещание результата. Regent не является лицензированным финансовым консультантом; решение о соотношении доходности и риска вы принимаете с финансовым консультантом, тогда как мы помогаем вам оценить саму недвижимость и применяемый к ней налоговый механизм. О способах определения стоимости недвижимости мы пишем в руководстве оценка стоимости недвижимости.

Профессиональный совет: Если вы покупаете также в качестве инвестиции, ищите конкретные цифры для конкретной недвижимости, а не общие утверждения о «востребованном месте» — и разделяйте рост стоимости (неопределенный, зависящий от рынка) от дохода от аренды (скромный, но измеримый), потому что это не одни и те же источники дохода.

Что не оценивается в этом руководстве и где это проверить

Продукты, топливо, коммунальные услуги, развлечения и плата за обучение составляют реальную часть стоимости жизни в Сплите, но серьезно варьируются в зависимости от домохозяйства, сезона и привычек. Эти категории намеренно не оцениваются, так как они не являются частью проверенных данных, которыми располагает агентство, а одна неверная цифра в таком руководстве дороже десяти пропущенных. Для них надежнее консультироваться с Государственным статистическим управлением или независимым калькулятором стоимости переезда.

Что мы можем точно сказать, так это статью расходов, связанную с самой недвижимостью — покупку, ежегодный налог и, если применимо, аренду — поскольку это цифры, которые вытекают из правил и реальных сделок. По всем остальным вопросам, включая личное налоговое положение в родной стране, мы направим вас к нужным специалистам.

Профессиональный совет: Составляйте бюджет переезда в два слоя — проверяемые расходы на недвижимость (налоги, ежегодный налог, резервный фонд) и переменные расходы на жизнь; первые принимайте как твердые цифры, а вторые оценивайте по собственным привычкам на основе статистики, а не по чужим средним показателям.

Как Regent может вам помочь

Иностранным покупателям в Сплите и окрестностях мы помогаем понять именно ту часть расходов, которую можно конкретно рассчитать — налоговый механизм, применяемый к определенной недвижимости, ежегодные обязательства и, если применимо, рамки налогообложения аренды — а также проверить правовой и земельно-кадастровый статус перед покупкой. Личное налоговое положение и инвестиционное решение мы оставляем налоговому и финансовому консультанту, а общение ведем на удобном для вас языке, чтобы процесс не затягивался из-за языкового барьера.

Для получения совета, адаптированного к вашей ситуации, посмотрите, как выглядит покупка с Regent, поддержка для иностранных покупателей или свяжитесь с нами.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Платит ли иностранный покупатель больший налог с продаж недвижимости, чем местный?
Нет. Налог с продаж недвижимости по ставке 3% применяется одинаково, независимо от гражданства покупателя. Что может отличаться, так это обязательство по декларированию и налогообложению в родной стране покупателя, и это вопрос для налогового консультанта в этой стране, а не для хорватского агентства.

Каков ежегодный налог на недвижимость в Сплите?
В Сплите ставка составляет 5,00 евро за квадратный метр полезной площади в год, но это местная ставка, которую каждый город устанавливает в пределах законодательного диапазона от 0,60 до 8,00 €/м², поэтому проверьте ее для конкретного местоположения. Налог не уплачивается за недвижимость, в которой владелец постоянно проживает (место жительства), а также за недвижимость, сданную в долгосрочную аренду сроком не менее 10 месяцев, поэтому на практике он относится прежде всего к недвижимости для отдыха и временного использования.

Уплачивается ли при покупке и налог с продаж, и НДС?
Нет — применяется либо одно, либо другое, никогда оба. При покупке подержанной недвижимости уплачивается налог с продаж недвижимости в размере 3%, а при покупке новостройки у застройщика, являющегося плательщиком НДС, в цену включен НДС в размере 25% вместо налога с продаж.

Каков налог на доход от долгосрочной аренды?
Долгосрочная аренда облагается налогом как доход от имущества: признаются 30% паушальных расходов, а на оставшиеся 70% арендной платы уплачивается налог по ставке 12%, что означает эффективную ставку примерно 8,4% от валовой арендной платы. Договор регистрируется в Налоговой инспекции, а расходы ложатся на собственника, а не на арендатора.

Оценивает ли это руководство повседневные расходы на жизнь в Сплите?
Нет. Продукты, транспорт, коммунальные услуги и подобные расходы слишком сильно варьируются в зависимости от домохозяйства и привычек, чтобы руководство могло честно их оценить. Для получения таких данных консультируйтесь с Государственным статистическим управлением или независимым калькулятором расходов, а не с агентством недвижимости.

Должен ли я платить налог и в своей родной стране?
Это зависит от вашей родной страны и договора об избежании двойного налогообложения, который она имеет с Хорватией. Доход от недвижимости в Хорватии, как правило, может облагаться налогом в Хорватии, но окончательное положение зависит от законодательства родной страны — это вопрос для налогового консультанта.