Долевая и совместная собственность: в чем разница?

Долевая собственность и общая совместная собственность — это два способа, при которых несколько лиц одновременно владеют одной и той же недвижимостью, но они существенно различаются. При долевой собственности каждый сособственник имеет точно определенную идеальную долю (например, 1/2 или 1/3), которой он может распоряжаться самостоятельно. При общей совместной собственности доли заранее численно не определены, и сособственники, как правило, принимают решения по недвижимости совместно. Долевая собственность является обычным видом, а общая совместная собственность — исключением, которое существует только тогда, когда прямо предусмотрено законом — чаще всего в случае наследственной общины. В случае сомнения закон предполагает долевую собственность.

Когда вы видите два или более имени в свидетельстве о праве собственности, первый вопрос заключается в том, о каком виде общей собственности идет речь. Долевая собственность и общая совместная собственность на первый взгляд звучат похоже, но разница между ними напрямую определяет, что каждый владелец может делать самостоятельно, а что только с другими — а значит, и то, как такую недвижимость вообще можно купить или продать. Из работы с клиентами мы видим, что эта разница чаще всего проявляется в трех ситуациях: при покупке унаследованной недвижимости, при продаже недвижимости, являющейся супружеским имуществом, и при урегулировании отношений между членами семьи, которые совместно владеют одной недвижимостью. В этом руководстве мы объясняем разницу так, как она регулируется Законом о собственности и иных вещных правах (NN 91/96 с изменениями), и что это конкретно означает для вас как покупателя или продавца.

Содержание

• Долевая собственность и общая совместная собственность — основное различие
• Когда возникает долевая собственность, а когда общая совместная собственность
• Распоряжение долей: что вы можете делать самостоятельно, а что нет
• Супружеское имущество и наследство — наиболее частые недоразумения
• Что проверить в земельной книге перед покупкой
• Часто задаваемые вопросы

Ключевые выводы

• Сособственник имеет точно определенную идеальную долю и распоряжается ею самостоятельно; участник общей совместной собственности не имеет заранее определенной доли и принимает решения совместно с остальными.
• Долевая собственность является обычным видом собственности нескольких лиц, а общая совместная собственность существует только тогда, когда закон прямо ее предусматривает.
• В случае сомнения закон предполагает долевую собственность.
• Супружеское имущество по действующему Семейному кодексу является долевой собственностью в равных частях, а не общей совместной собственностью.
• Унаследованная недвижимость до завершения наследственного дела является общей совместной собственностью наследников.

Долевая собственность и общая совместная собственность — основное различие

Основное различие заключается в том, определены ли доли. Долевая собственность — это форма, при которой каждый сособственник имеет свою идеальную долю — расчетную, численно выраженную долю во всей недвижимости, например, 1/2, 1/3 или 3/4. Эта доля не является физически отделенным пространством в квартире, а представляет собой долю в праве собственности на всю вещь. Общая совместная собственность, напротив, — это форма, при которой несколько лиц (сособственников) имеют право собственности на одну и ту же вещь, но их доли заранее численно не определены — они лишь подлежат определению и устанавливаются позднее, когда для этого наступит причина. Закон четко устанавливает отношения между этими двумя формами. Закон о собственности и иных вещных правах в статье 57 предписывает, что вещь может находиться в общей совместной собственности только в том случае, если это прямо определено каким-либо законом, тем самым придавая долевой собственности роль обычного, основного вида собственности с несколькими владельцами. Общая совместная собственность является исключением. Поэтому та же статья добавляет правило для спорных случаев: в случае сомнения, участвуют ли лица в долевой или общей совместной собственности, считается, что речь идет о долевой собственности.

Профессиональный совет: Если в объявлении или документах вы видите нескольких владельцев, спросите, указана ли идеальная доля для каждого. Если да — речь идет о долевой собственности, и каждая доля имеет своего «хозяина». Если доли не указаны, проверьте правовое основание, прежде чем вступать в переговоры.

Когда возникает долевая собственность, а когда общая совместная собственность

Долевая собственность возникает в подавляющем большинстве случаев, когда несколько лиц совместно приобретают недвижимость — например, когда два человека вместе покупают квартиру и в договоре и в земельной книге определяют, кто какой долей владеет. Она также возникает путем раздела ранее единого права собственности на идеальные доли. Поскольку это обычный вид, долевая собственность является «заданным состоянием», когда закон не предусматривает иного. Общая совместная собственность возникает только в случаях, прямо определенных законом. Самым важным и частым примером на практике является наследственная община: с момента смерти наследодателя и до вынесения окончательного решения о наследовании унаследованное имущество является общей совместной собственностью всех наследников. Только путем раздела, то есть решением о наследовании, эта община преобразуется в долевую собственность с определенными идеальными долями или в собственность на отдельные вещи. Для всего, что не урегулировано специально в отношении общей совместной собственности, закон отсылает к соответствующему применению правил о долевой собственности.

Профессиональный совет: Если вы столкнулись с недвижимостью, которая находится «в процессе наследования», не рассматривайте ее как обычную долевую собственность. До завершения наследственного дела нет одного собеседника со своей долей, а есть сообщество наследников, которое принимает решения по всему совместно.

Распоряжение долей: что вы можете делать самостоятельно, а что нет

Здесь разница наиболее ощутима. Сособственник распоряжается своей идеальной долей самостоятельно: он может продать ее, подарить, обременять ипотекой или оставить в наследство, и для этого ему, как правило, не требуется согласие остальных сособственников. Другими словами, каждый сособственник является «хозяином» своей доли, в то время как для принятия решений по всей недвижимости применяются особые правила управления общей вещью. Участник общей совместной собственности такой свободы не имеет. Согласно Закону о собственности и иных вещных правах, участник общей совместной собственности не может действительно передать свою долю в общей совместной собственности третьей стороне по сделке — он может передать ее только другому участнику общей совместной собственности той же вещи. Владельческие полномочия в отношении общей вещи участник общей совместной собственности осуществляет только совместно со всеми остальными участниками. Закон предусматривает и исключение для защиты доверия в правовом обороте: третье лицо может в исключительном порядке приобрести право на недвижимость и на основании сделки, заключенной не со всеми участниками общей совместной собственности, но только при строгих условиях, при которых защищается доверие к земельным книгам.

Профессиональный совет: Спросите себя перед подписанием — покупаю ли я долю у одного владельца или всю недвижимость у всех? При долевой собственности вы можете действительно приобрести идеальную долю у отдельного сособственника; при общей совместной собственности договор, заключенный только с одним сособственником, как правило, не передает право собственности.

Супружеское имущество и наследство — наиболее частые недоразумения

Супружеское имущество — это самая частая ситуация, в которой допускаются ошибки. Согласно статье 36 Семейного кодекса (NN 103/15 с изменениями) супруги являются в равных долях сособственниками супружеского имущества, если они не договорились иначе. Таким образом, недвижимость, приобретенная в браке трудом, как правило, является долевой собственностью в соотношении 1/2 и 1/2 — а не общей совместной собственностью, как часто предполагается. Это представление проистекает из более ранних положений, которые рассматривали имущество супругов как общее; по действующему закону это уже не так. Однако существует важное защитное положение. Если недвижимость является супружеским имуществом и одновременно семейным домом, в котором проживает другой супруг и дети, для ее продажи или обременения потребуется письменное согласие другого супруга с нотариальным удостоверением подписи. Из-за этого даже при, казалось бы, ясном владении на одно имя следует проверить, была ли недвижимость приобретена в браке. Что касается наследства, то действует уже описанное правило: до завершения наследственного дела наследники являются общими совместными собственниками, и только после этого становятся сособственниками определенных долей.

Профессиональный совет: Если продавец состоит в браке, а недвижимость была приобретена во время брачного союза, своевременно получите согласие другого супруга. Последующее получение согласия может остановить уже согласованную продажу в последний момент.

Что проверить в земельной книге перед покупкой

Перед каждой покупкой недвижимости, в которой участвуют несколько владельцев, проверьте свидетельство о праве собственности. При долевой собственности в свидетельстве о праве собственности (лист B) рядом с каждым владельцем указана его идеальная доля, поэтому вы сразу видите, кто какой долей владеет. При общей совместной собственности запись делается на нескольких лиц без определенных идеальных долей, с указанием правового основания (например, решения о наследовании). Как правильно читать эти записи, мы подробнее объясняем в руководстве о свидетельстве о праве собственности, земельной книге и кадастре и как их читать. Помимо формы собственности, проверьте обременения в листе C и возможные отметки, которые могут указывать на спор или текущий процесс. Если недвижимость только что приобретена, проверьте, надлежащим ли образом зарегистрировано право собственности — процесс регистрации мы описываем в тексте о регистрации недвижимости в Хорватии: что это, как это работает и что вам нужно знать. Эти проверки являются частью более широкой правовой и технической проверки, которую рекомендуется провести перед подписанием и которую мы объясняем в руководстве о осмотре недвижимости перед покупкой: правовая проверка, техническая оценка и передача.

Профессиональный совет: Никогда не полагайтесь на предположение «вероятно, это долевая собственность». Хотя закон в случае сомнения предполагает долевую собственность, это предположение не заменяет проверку основания записи — запросите выписку из земельной книги и установите правовое основание собственности.

Как Regent может вам помочь

В объявлениях, которые мы ведем, мы регулярно проверяем структуру собственности, прежде чем недвижимость вообще дойдет до вас — кто является владельцами, о какой форме собственности идет речь и какие согласия необходимы для действительной продажи. Если вы покупаете недвижимость с несколькими владельцами или продаете недвижимость, которая является супружеским имуществом или находится в процессе наследования, мы помогаем вам своевременно собрать правильные документы и избежать задержек. Посмотрите, как выглядит покупка с Regent и продажа с Regent или просто свяжитесь с нами.

Часто задаваемые вопросы

В чем разница между долевой собственностью и общей совместной собственностью?

Разница в том, определены ли доли. При долевой собственности каждый сособственник имеет точно определенную идеальную долю недвижимости (например, 1/2 или 1/3), которой он распоряжается самостоятельно. При общей совместной собственности доли участников заранее численно не определены, а устанавливаются лишь впоследствии, и участники, как правило, принимают решения по недвижимости совместно. Долевая собственность согласно Закону о собственности и иных вещных правах является обычным видом, а общая совместная собственность — исключением, которое существует только тогда, когда прямо предусмотрено законом.

Является ли супружеское имущество долевой собственностью или общей совместной собственностью?

Супружеское имущество является долевой собственностью. Согласно статье 36 Семейного кодекса супруги являются в равных долях сособственниками супружеского имущества, если они не договорились иначе — то есть каждому, как правило, принадлежит половина. Распространенное представление о том, что речь идет об общей совместной собственности, проистекает из более старых положений; сегодня это уже не так. Для недвижимости, являющейся супружеским имуществом и одновременно семейным домом, для продажи или обременения требуется письменное согласие другого супруга, заверенное нотариусом.

Могу ли я продать свою долю недвижимости в долевой собственности без согласия остальных?

Да. Сособственник может свободно распоряжаться своей идеальной долей — продать ее, подарить, обременять ипотекой или оставить в наследство — и для этого ему, как правило, не требуется согласие остальных сособственников. Участник общей совместной собственности этого не может: свою долю в общей совместной собственности он не может действительно передать третьей стороне, а только другому участнику той же вещи, а владельческие полномочия осуществляет совместно с остальными.

Как в земельной книге распознать долевую собственность, а как общую совместную собственность?

В свидетельстве о праве собственности (лист B) долевая собственность распознается по тому, что рядом с каждым владельцем указана его идеальная доля, например 1/2 или 1/3. Общая совместная собственность регистрируется как собственность нескольких лиц без определенных идеальных долей, с указанием правового основания. Если из записи не ясно, о какой форме идет речь, закон в случае сомнения предполагает долевую собственность, но перед покупкой всегда следует проверить основание записи.

Могу ли я купить унаследованную недвижимость до завершения наследственного процесса?

Как правило, нет без риска. До окончательного решения о наследовании наследники образуют наследственную общину, а унаследованное имущество является общей совместной собственностью — доли еще не разделены, и о распоряжении решают все наследники совместно. Безопаснее дождаться завершения наследственного дела и регистрации, после чего каждый наследник становится сособственником определенной идеальной доли, которой он может распоряжаться самостоятельно.

Что, если неизвестно, идет ли речь о долевой собственности или общей совместной собственности?

В случае сомнения закон предполагает долевую собственность. Статья 57 Закона о собственности и иных вещных правах прямо предписывает, что, когда спорно, участвуют ли лица в долевой или общей совместной собственности, считается, что речь идет о долевой собственности. Общая совместная собственность существует только если она прямо определена специальным законом, поэтому на это исключение нельзя полагаться без четкого правового основания.

Рекомендуется

• Что такое свидетельство о праве собственности, земельная книга и кадастр и как их читать
• Регистрация недвижимости в Хорватии: что это, как это работает и что вам нужно знать
• Осмотр недвижимости перед покупкой: правовая проверка, техническая оценка и передача
• Как шаг за шагом работает процесс купли-продажи недвижимости в Хорватии