Copropriété et propriété commune : quelle est la différence

La copropriété et la propriété commune sont deux façons pour plusieurs personnes de posséder simultanément le même bien immobilier, mais elles diffèrent considérablement. En copropriété, chaque copropriétaire dispose d'une part idéale précisément définie (par exemple 1/2 ou 1/3) dont il peut disposer de manière autonome. En propriété commune, les parts ne sont pas numériquement déterminées à l'avance et les copropriétaires décident généralement ensemble du bien immobilier. La copropriété est la forme régulière, tandis que la propriété commune est une exception qui n'existe que lorsqu'elle est expressément prévue par la loi — le plus souvent dans le cas de la communauté successorale. En cas de doute, la loi présume la copropriété.

Lorsque vous voyez deux noms ou plus sur le titre de propriété, la première question est de savoir de quelle forme de propriété commune il s'agit. La copropriété et la propriété commune semblent similaires à première vue, mais la différence entre elles détermine directement ce que chaque propriétaire peut faire seul et ce qu'il ne peut faire qu'avec les autres — et par conséquent, comment un tel bien immobilier peut être acheté ou vendu. D'après notre travail avec les clients, nous constatons que cette différence se manifeste le plus souvent dans trois situations : lors de l'achat d'un bien immobilier hérité, lors de la vente d'un bien immobilier qui est un bien acquis en mariage, et lors du règlement des relations entre les membres d'une famille qui détiennent un bien immobilier ensemble. Dans ce guide, nous expliquons la différence telle qu'elle est réglementée par la Loi sur la propriété et les autres droits réels (NN 91/96 avec modifications) et ce qu'elle signifie concrètement pour vous en tant qu'acheteur ou vendeur.

Sommaire

• Copropriété et propriété commune — la différence fondamentale
• Quand la copropriété naît-elle, et quand la propriété commune
• Disposition de la part : ce que vous pouvez faire seul, et ce que vous ne pouvez pas
• Biens matrimoniaux et succession — les confusions les plus courantes
• Ce qu'il faut vérifier au registre foncier avant d'acheter
• Foire aux questions

Points clés

• Le copropriétaire dispose d'une part idéale précisément définie et en dispose de manière autonome ; le propriétaire commun n'a pas de part prédéfinie et décide avec les autres.
• La copropriété est la forme régulière de propriété de plusieurs personnes, et la propriété commune n'existe que lorsque la loi le stipule expressément.
• En cas de doute, la loi présume la copropriété.
• Selon la loi sur la famille en vigueur, les biens matrimoniaux sont une copropriété en parts égales, et non une propriété commune.
• Un bien immobilier hérité, jusqu'à la finalisation de la succession, est la propriété commune des héritiers.

Copropriété et propriété commune — la différence fondamentale

La différence fondamentale réside dans la détermination des parts. La copropriété est une forme où chaque copropriétaire dispose de sa part idéale — une part calculée, exprimée numériquement dans l'ensemble du bien immobilier, comme 1/2, 1/3 ou 3/4. Cette part n'est pas un espace physiquement séparé dans l'appartement, mais une part du droit de propriété sur l'ensemble du bien. La propriété commune, en revanche, est une forme où plusieurs personnes (propriétaires communs) possèdent la même chose, mais leurs parts ne sont pas numériquement déterminées à l'avance — elles ne sont que déterminables et sont établies ultérieurement, lorsque la raison se présente. La loi établit clairement la relation entre ces deux formes. L'article 57 de la Loi sur la propriété et les autres droits réels stipule qu'un bien ne peut être en propriété commune que si cela est expressément déterminé par une autre loi, conférant ainsi à la copropriété le rôle de forme régulière et principale de propriété avec plusieurs titulaires. La propriété commune est une exception. C'est pourquoi le même article ajoute une règle pour les cas litigieux : en cas de doute quant à savoir si les personnes participent à une copropriété ou à une propriété commune, il est considéré qu'il s'agit d'une copropriété.

Conseil de professionnel : Lorsque vous voyez plusieurs propriétaires sur une annonce ou dans des documents, demandez si la part idéale est indiquée pour chacun. Si c'est le cas — il s'agit d'une copropriété et chaque part a son "maître". Si les parts ne sont pas indiquées, vérifiez la base légale avant d'entrer en négociation.

Quand la copropriété naît-elle, et quand la propriété commune

La copropriété naît dans la grande majorité des cas lorsque plusieurs personnes acquièrent un bien immobilier ensemble — par exemple, lorsque deux personnes achètent un appartement ensemble et définissent dans le contrat et au registre foncier qui détient quelle part. Elle naît également par la division d'une propriété auparavant unique en parts idéales. Puisqu'il s'agit de la forme régulière, la copropriété est l'« état par défaut » lorsque la loi ne stipule pas le contraire. La propriété commune ne naît que dans des situations expressément déterminées par la loi. L'exemple le plus important et le plus fréquent en pratique est la communauté successorale : du moment du décès du testateur jusqu'à la décision de succession définitive, le patrimoine hérité est la propriété commune de tous les héritiers. Ce n'est qu'par la division, c'est-à-dire par la décision de succession, que cette communauté se transforme en copropriété de parts idéales déterminées ou en propriété de biens individuels. Pour tout ce qui n'est pas spécifiquement réglementé concernant la propriété commune, la loi renvoie à l'application appropriée des règles de la copropriété.

Conseil de professionnel : Si vous rencontrez un bien immobilier "en succession", ne le considérez pas comme une copropriété ordinaire. Jusqu'à la finalisation de la succession, il n'y a pas un interlocuteur unique avec sa propre part, mais une communauté d'héritiers qui décide de tout ensemble.

Disposition de la part : ce que vous pouvez faire seul, et ce que vous ne pouvez pas

C'est ici que la différence est la plus tangible. Le copropriétaire dispose de sa part idéale autonomement : il peut la vendre, en faire don, l'hypothéquer ou la laisser en héritage, et pour cela, il n'a généralement pas besoin du consentement des autres copropriétaires. En d'autres termes, chaque copropriétaire est "maître" de sa part, tandis que pour les décisions concernant l'ensemble du bien immobilier, des règles spécifiques s'appliquent à la gestion du bien commun. Le propriétaire commun n'a pas cette liberté. Selon la Loi sur la propriété et les autres droits réels, un propriétaire commun ne peut pas valablement transférer sa part de propriété commune par un acte juridique à un tiers — il ne peut la transférer qu'à un autre propriétaire commun du même bien. Le propriétaire commun exerce ses pouvoirs de propriétaire concernant le bien commun uniquement avec tous les autres propriétaires communs. La loi prévoit également une exception pour protéger la confiance dans les transactions juridiques : un tiers peut exceptionnellement acquérir un droit sur un bien immobilier même sur la base d'un acte non conclu avec tous les propriétaires communs, mais seulement sous des conditions strictes qui protègent la confiance dans les registres fonciers.

Conseil de professionnel : Posez-vous la question avant de signer — est-ce que j'achète une part à un seul propriétaire ou l'intégralité du bien à tous ? En copropriété, vous pouvez valablement acheter une part idéale à un copropriétaire ; en propriété commune, un contrat conclu avec un seul propriétaire commun ne transfère généralement pas la propriété.

Biens matrimoniaux et succession — les confusions les plus courantes

Les biens matrimoniaux sont la situation la plus courante où l'on se trompe. Selon l'article 36 de la Loi sur la famille (NN 103/15 avec modifications), les époux sont copropriétaires en parts égales des biens matrimoniaux, sauf convention contraire. Ainsi, un bien immobilier acquis par le travail pendant le mariage est généralement une copropriété à parts égales de 1/2 et 1/2 — et non une propriété commune, comme on le suppose souvent. Cette conception provient de réglementations antérieures qui traitaient les biens des époux comme des biens communs ; selon la loi en vigueur, ce n'est plus le cas. Il existe cependant une importante disposition protectrice. Lorsqu'un bien immobilier est un bien matrimonial et également le foyer familial où résident l'autre conjoint et les enfants, la vente ou la constitution d'une charge nécessitera le consentement écrit de l'autre conjoint avec signature authentifiée par un notaire public. C'est pourquoi, même en présence d'une propriété apparemment claire au nom d'une seule personne, il convient de vérifier si le bien a été acquis pendant le mariage. En ce qui concerne la succession, la règle déjà décrite s'applique : jusqu'à la finalisation de la succession, les héritiers sont des propriétaires communs, et ce n'est qu'après qu'ils deviennent copropriétaires de certaines parts.

Conseil de professionnel : Si le vendeur est marié et que le bien immobilier a été acquis pendant l'union matrimoniale, assurez-vous d'obtenir à temps le consentement de l'autre conjoint. L'obtention tardive du consentement peut bloquer une vente déjà convenue au dernier moment.

Ce qu'il faut vérifier au registre foncier avant d'acheter

Avant chaque achat d'un bien immobilier impliquant plusieurs propriétaires, vérifiez le titre de propriété. En copropriété, le titre de propriété (feuille B) indique la part idéale de chaque propriétaire, vous permettant de voir immédiatement qui détient quelle part. En propriété commune, l'inscription mentionne plusieurs personnes sans parts idéales déterminées, avec l'indication de la base légale (par exemple, une décision de succession). Nous expliquons plus en détail comment lire correctement ces inscriptions dans le guide sur le titre de propriété, le registre foncier et le cadastre. Outre la forme de propriété, vérifiez également les charges sur la feuille C et les éventuelles mentions qui pourraient indiquer un litige ou une procédure en cours. Si le bien immobilier vient d'être acquis, vérifiez si la propriété est correctement inscrite — nous décrivons le processus d'inscription dans le texte sur l'inscription d'un bien immobilier. Ces vérifications font partie d'un examen juridique et technique plus large qu'il est conseillé d'effectuer avant de signer et que nous expliquons dans le guide sur l'examen d'un bien immobilier avant l'achat.

Conseil de professionnel : Ne vous fiez jamais à l'hypothèse "c'est probablement une copropriété". Bien que la loi présume la copropriété en cas de doute, cette présomption ne remplace pas la vérification du fondement de l'inscription — demandez un extrait du registre foncier et déterminez le fondement juridique de la propriété.

Comment Regent peut vous aider

Dans les annonces que nous gérons, nous vérifions régulièrement la structure de la propriété avant même que le bien immobilier ne vous parvienne — qui sont les propriétaires, de quelle forme de propriété il s'agit et quels consentements sont nécessaires pour une vente valide. Si vous achetez un bien immobilier avec plusieurs propriétaires ou vendez un bien qui est un bien matrimonial ou en succession, nous vous aidons à rassembler les bons documents à temps et à éviter les blocages. Découvrez comment se déroule l'achat avec Regent et la vente avec Regent ou contactez-nous simplement.

Foire aux questions

Quelle est la différence entre copropriété et propriété commune ?

La différence réside dans la détermination des parts. En copropriété, chaque copropriétaire dispose d'une part idéale précisément définie du bien immobilier (par exemple 1/2 ou 1/3) dont il dispose de manière autonome. En propriété commune, les parts des propriétaires communs ne sont pas numériquement déterminées à l'avance, mais sont établies ultérieurement, et les propriétaires communs décident généralement ensemble du bien immobilier. La copropriété est, selon la Loi sur la propriété et les autres droits réels, la forme régulière, et la propriété commune est une exception qui n'existe que lorsqu'elle est expressément prévue par la loi.

Les biens matrimoniaux sont-ils une copropriété ou une propriété commune ?

Les biens matrimoniaux sont une copropriété. Selon l'article 36 de la Loi sur la famille, les époux sont copropriétaires en parts égales des biens matrimoniaux, sauf convention contraire — ainsi, chacun dispose généralement de la moitié. La perception courante qu'il s'agit d'une propriété commune provient d'anciennes réglementations ; ce n'est plus le cas aujourd'hui. Pour un bien immobilier qui est un bien matrimonial et également le foyer familial, la vente ou la constitution d'une charge nécessite le consentement écrit de l'autre conjoint authentifié par un notaire public.

Puis-je vendre ma part d'un bien immobilier en copropriété sans le consentement des autres ?

Oui. Un copropriétaire peut disposer librement de sa part idéale — la vendre, en faire don, l'hypothéquer ou la laisser en héritage — et pour cela, il n'a généralement pas besoin du consentement des autres copropriétaires. Un propriétaire commun ne le peut pas : il ne peut pas valablement transférer sa part de propriété commune à un tiers, mais seulement à un autre propriétaire commun du même bien, et il exerce les pouvoirs de propriétaire conjointement avec les autres.

Comment distinguer la copropriété de la propriété commune au registre foncier ?

Dans le titre de propriété (feuille B), la copropriété est reconnaissable car la part idéale de chaque propriétaire est inscrite, par exemple 1/2 ou 1/3. La propriété commune est inscrite comme la propriété de plusieurs personnes sans parts idéales déterminées, avec l'indication de la base légale. Si l'inscription ne clarifie pas la forme de propriété, la loi présume la copropriété en cas de doute, mais avant d'acheter, il faut toujours vérifier la base de l'inscription.

Puis-je acheter un bien immobilier hérité avant la fin de la procédure de succession ?

En principe, non sans risque. Jusqu'à la décision de succession définitive, les héritiers forment une communauté successorale, et les biens hérités sont une propriété commune — les parts n'ont pas encore été divisées et tous les héritiers décident ensemble de la disposition. Il est plus sûr d'attendre la finalisation de la succession et l'inscription, après quoi chaque héritier devient copropriétaire d'une part idéale déterminée dont il peut disposer de manière autonome.

Que faire si l'on ne sait pas s'il s'agit de copropriété ou de propriété commune ?

En cas de doute, la loi présume la copropriété. L'article 57 de la Loi sur la propriété et les autres droits réels stipule expressément que, lorsqu'il est contesté de savoir si des personnes participent à une copropriété ou à une propriété commune, il est considéré qu'il s'agit d'une copropriété. La propriété commune n'existe que si une loi spéciale la détermine expressément, de sorte que l'on ne peut pas s'appuyer sur cette exception sans une base juridique claire.

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