Miteigentum und Gesamthandseigentum: Was ist der Unterschied?

Miteigentum und Gesamthandseigentum sind zwei Arten, wie mehrere Personen gleichzeitig Eigentum an derselben Immobilie haben können, die sich jedoch wesentlich unterscheiden. Beim Miteigentum hat jeder Miteigentümer einen genau definierten ideellen Anteil (z.B. 1/2 oder 1/3), über den er selbstständig verfügen kann. Beim Gesamthandseigentum sind die Anteile nicht im Voraus zahlenmäßig bestimmt, und die Gesamthandeigentümer entscheiden über die Immobilie in der Regel gemeinsam. Miteigentum ist die regelmäßige Form, während Gesamthandseigentum eine Ausnahme ist, die nur dann besteht, wenn sie gesetzlich ausdrücklich vorgeschrieben ist – am häufigsten bei der Erbengemeinschaft. Im Zweifel geht das Gesetz von Miteigentum aus.

Wenn Sie auf einem Eigentumsblatt zwei oder mehr Namen sehen, ist die erste Frage, um welche Form des gemeinschaftlichen Eigentums es sich handelt. Miteigentum und Gesamthandseigentum klingen auf den ersten Blick ähnlich, doch der Unterschied zwischen ihnen bestimmt direkt, was jeder Eigentümer alleine darf und was nur gemeinsam mit anderen – und damit auch, wie eine solche Immobilie überhaupt gekauft oder verkauft werden kann. Aus der Arbeit mit Kunden sehen wir, dass dieser Unterschied am häufigsten in drei Situationen auftritt: beim Kauf einer geerbten Immobilie, beim Verkauf einer Immobilie, die ein Ehegut ist, und bei der Klärung von Beziehungen zwischen Familienmitgliedern, die gemeinsam eine Immobilie halten. In diesem Leitfaden erklären wir den Unterschied, wie er durch das Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte (NN 91/96 mit Änderungen) geregelt ist und was er konkret für Sie als Käufer oder Verkäufer bedeutet.

Inhalt

• Miteigentum und Gesamthandseigentum – der grundlegende Unterschied
• Wann Miteigentum und wann Gesamthandseigentum entsteht
• Verfügung über den Anteil: Was Sie alleine dürfen und was nicht
• Ehegut und Erbschaft – die häufigsten Unklarheiten
• Was im Grundbuch vor dem Kauf zu prüfen ist
• Häufig gestellte Fragen

Wichtige Erkenntnisse

• Der Miteigentümer hat einen genau definierten ideellen Anteil und verfügt selbstständig darüber; der Gesamthandeigentümer hat keinen im Voraus bestimmten Anteil und entscheidet gemeinsam mit den anderen.
• Miteigentum ist die regelmäßige Form des Eigentums mehrerer Personen, während Gesamthandseigentum nur dann besteht, wenn es das Gesetz ausdrücklich vorschreibt.
• Im Zweifel geht das Gesetz von Miteigentum aus.
• Ehegut ist nach dem geltenden Familiengesetz Miteigentum zu gleichen Teilen, nicht Gesamthandseigentum.
• Die geerbte Immobilie ist bis zum Abschluss des Nachlassverfahrens Gesamthandseigentum der Erben.

Miteigentum und Gesamthandseigentum – der grundlegende Unterschied

Der grundlegende Unterschied liegt darin, ob die Anteile bestimmt sind. Miteigentum ist eine Form, bei der jeder Miteigentümer seinen ideellen Anteil hat – einen rechnerisch, zahlenmäßig ausgedrückten Anteil an der gesamten Immobilie, wie 1/2, 1/3 oder 3/4. Dieser Anteil ist kein physisch abgetrennter Raum in der Wohnung, sondern ein Anteil am Eigentumsrecht an der gesamten Sache. Gesamthandseigentum hingegen ist eine Form, bei der mehrere Personen (Gesamthandeigentümer) Eigentum an derselben Sache haben, deren Anteile jedoch nicht im Voraus zahlenmäßig bestimmt sind – sie sind erst bestimmbar und werden nachträglich festgelegt, wenn ein Grund dafür eintritt. Das Gesetz legt das Verhältnis dieser beiden Formen klar fest. Das Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte bestimmt in Artikel 57, dass eine Sache nur dann im Gesamthandseigentum stehen kann, wenn dies durch ein Gesetz ausdrücklich festgelegt ist, wodurch dem Miteigentum die Rolle der regelmäßigen, hauptsächlichen Eigentumsform mit mehreren Inhabern zukommt. Gesamthandseigentum ist eine Ausnahme. Deshalb fügt derselbe Artikel eine Regel für strittige Fälle hinzu: Im Zweifel, ob Personen am Miteigentum oder Gesamthandseigentum beteiligt sind, wird angenommen, dass es sich um Miteigentum handelt.

Professioneller Tipp: Wenn Sie in einer Anzeige oder in Dokumenten mehrere Eigentümer sehen, fragen Sie, ob für jeden ein ideeller Anteil angegeben ist. Wenn ja – handelt es sich um Miteigentum und jeder Teil hat seinen „Herrn“. Wenn die Anteile nicht angegeben sind, prüfen Sie die Rechtsgrundlage, bevor Sie in Verhandlungen eintreten.

Wann Miteigentum und wann Gesamthandseigentum entsteht

Miteigentum entsteht in der überwiegenden Mehrzahl der Fälle, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben – zum Beispiel wenn zwei Personen gemeinsam eine Wohnung kaufen und im Vertrag sowie im Grundbuch festlegen, wer welchen Anteil hält. Es entsteht auch durch die Teilung eines ehemals einheitlichen Eigentums in ideelle Anteile. Da es die regelmäßige Form ist, ist Miteigentum der „Standardzustand“, wenn das Gesetz nichts anderes vorschreibt. Gesamthandseigentum entsteht nur in gesetzlich ausdrücklich bestimmten Situationen. Das wichtigste und häufigste Beispiel in der Praxis ist die Erbengemeinschaft: Vom Zeitpunkt des Todes des Erblassers bis zur rechtskräftigen Erbschaftsentscheidung ist das geerbte Vermögen Gesamthandseigentum aller Erben. Erst durch Teilung, bzw. durch die Erbschaftsentscheidung, wandelt sich diese Gemeinschaft in Miteigentum an bestimmten ideellen Anteilen oder in Eigentum an einzelnen Sachen. Für alles, was zum Gesamthandseigentum nicht gesondert geregelt ist, verweist das Gesetz auf die entsprechende Anwendung der Regeln über das Miteigentum.
Professioneller Tipp: Wenn Sie auf eine Immobilie stoßen, die sich „im Erbschaftsverfahren“ befindet, betrachten Sie diese nicht als gewöhnliches Miteigentum. Bis zum Abschluss des Nachlassverfahrens gibt es keinen einzelnen Gesprächspartner mit eigenem Anteil, sondern eine Gemeinschaft von Erben, die über alles gemeinsam entscheidet.Verfügung über den Anteil: Was Sie alleine dürfen und was nichtHier ist der Unterschied am greifbarsten. Ein Miteigentümer kann über seinen ideellen Anteil selbstständig verfügen: Er kann ihn verkaufen, verschenken, mit einer Hypothek belasten oder vererben, und dafür benötigt er in der Regel nicht die Zustimmung der anderen Miteigentümer. Mit anderen Worten, jeder Miteigentümer ist „Herr“ seines Teils, während für Entscheidungen über die gesamte Immobilie besondere Regeln zur Verwaltung der gemeinsamen Sache gelten. Ein Gesamthandeigentümer hat diese Freiheit nicht. Gemäß dem Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte kann ein Gesamthandeigentümer seinen Anteil am Gesamthandseigentum nicht wirksam durch Rechtsgeschäft auf eine dritte Person übertragen – er kann ihn nur auf einen anderen Gesamthandeigentümer derselben Sache übertragen. Die Eigentumsbefugnisse bezüglich der gemeinsamen Sache übt der Gesamthandeigentümer nur gemeinsam mit allen anderen Gesamthandeigentümern aus. Das Gesetz sieht auch eine Ausnahme zum Schutz des Vertrauens im Rechtsverkehr vor: Eine dritte Person kann ausnahmsweise ein Recht an der Immobilie auch aufgrund eines Geschäfts erwerben, das nicht mit allen Gesamthandeigentümern abgeschlossen wurde, jedoch nur unter strengen Voraussetzungen, unter denen das Vertrauen in die Grundbücher geschützt wird.Professioneller Tipp: Fragen Sie sich vor der Unterschrift – kaufe ich einen Teil von einem Eigentümer oder die gesamte Immobilie von allen? Bei Miteigentum können Sie einen ideellen Anteil von einem einzelnen Miteigentümer wirksam erwerben; bei Gesamthandseigentum überträgt ein Vertrag, der nur mit einem Gesamthandeigentümer geschlossen wurde, in der Regel nicht das Eigentum.
Ehegut und Erbschaft – die häufigsten UnklarheitenEhegut ist die häufigste Situation, in der Fehler gemacht werden. Gemäß Artikel 36 des Familiengesetzes (NN 103/15 mit Änderungen) sind Ehepartner Miteigentümer zu gleichen Teilen des Eheguts, es sei denn, sie haben etwas anderes vereinbart. Eine durch Arbeit während der Ehe erworbene Immobilie ist also in der Regel Miteigentum im Verhältnis 1/2 und 1/2 – und nicht Gesamthandseigentum, wie oft angenommen wird. Diese Vorstellung stammt aus früheren Vorschriften, die das Vermögen von Ehepartnern als gemeinschaftlich behandelten; nach dem geltenden Gesetz ist dies nicht mehr der Fall. Es gibt jedoch eine wichtige Schutzbestimmung. Wenn eine Immobilie Ehegut und gleichzeitig das Familienheim ist, in dem der andere Ehepartner und Kinder wohnen, erfordert der Verkauf oder die Belastung die schriftliche Zustimmung des anderen Ehepartners mit notariell beglaubigter Unterschrift. Daher sollte auch bei scheinbar klarem Eigentum auf einen Namen geprüft werden, ob die Immobilie während der Ehe erworben wurde. Bei der Erbschaft gilt jedoch die bereits beschriebene Regel: Bis zum Abschluss des Nachlassverfahrens sind die Erben Gesamthandeigentümer, und erst danach werden sie Miteigentümer bestimmter Teile.Professioneller Tipp: Wenn der Verkäufer verheiratet ist und die Immobilie während der Ehe erworben wurde, stellen Sie die Zustimmung des anderen Ehepartners rechtzeitig sicher. Das nachträgliche Einholen der Zustimmung kann einen bereits vereinbarten Verkauf im letzten Moment stoppen.Was im Grundbuch vor dem Kauf zu prüfen istVor jedem Kauf einer Immobilie mit mehreren Eigentümern prüfen Sie das Eigentumsblatt. Bei Miteigentum ist im Eigentumsblatt (Blatt B) neben jedem Eigentümer sein ideeller Anteil eingetragen, sodass Sie sofort sehen, wer welchen Anteil hält. Bei Gesamthandseigentum lautet der Eintrag auf mehrere Personen ohne bestimmte ideelle Anteile, mit Angabe der Rechtsgrundlage (z.B. Erbschaftsentscheidung). Wie diese Eintragungen richtig zu lesen sind, erklären wir detaillierter im Leitfaden zum Eigentumsblatt, Grundbuch und Kataster. Neben der Eigentumsform prüfen Sie auch die Lasten auf Blatt C und eventuelle Anmerkungen, die auf einen Streit oder ein laufendes Verfahren hinweisen könnten. Wenn die Immobilie erst kürzlich erworben wurde, prüfen Sie, ob das Eigentum ordnungsgemäß eingetragen ist – den Eintragungsprozess beschreiben wir im Text über die Eintragung einer Immobilie. Diese Prüfungen sind Teil einer umfassenderen rechtlichen und technischen Prüfung, die vor der Unterschrift ratsam ist und die wir im Leitfaden zur Immobilienbesichtigung vor dem Kauf erläutern.Professioneller Tipp: Verlassen Sie sich niemals auf die Annahme „wahrscheinlich ist es Miteigentum“. Obwohl das Gesetz im Zweifel Miteigentum annimmt, ersetzt diese Annahme nicht die Überprüfung der Eintragungsgrundlage – fordern Sie einen Grundbuchauszug an und stellen Sie die rechtliche Grundlage des Eigentums fest.Wie Regent Ihnen helfen kannIn den von uns geführten Anzeigen prüfen wir regelmäßig die Eigentümerstruktur, noch bevor die Immobilie überhaupt zu Ihnen gelangt – wer die Eigentümer sind, um welche Form des Eigentums es sich handelt und welche Zustimmungen für einen gültigen Verkauf erforderlich sind. Wenn Sie eine Immobilie mit mehreren Eigentümern kaufen oder eine Immobilie verkaufen, die Ehegut ist oder sich im Erbschaftsverfahren befindet, helfen wir Ihnen, die richtigen Dokumente rechtzeitig zu beschaffen und Verzögerungen zu vermeiden. Sehen Sie, wie der Kauf mit Regent und der Verkauf mit Regent aussieht, oder kontaktieren Sie uns einfach.Häufig gestellte FragenWas ist der Unterschied zwischen Miteigentum und Gesamthandseigentum?Der Unterschied liegt darin, ob die Anteile bestimmt sind. Beim Miteigentum hat jeder Miteigentümer einen genau definierten ideellen Anteil an der Immobilie (z.B. 1/2 oder 1/3), über den er selbstständig verfügt. Beim Gesamthandseigentum sind die Anteile der Gesamthandeigentümer nicht im Voraus zahlenmäßig bestimmt, sondern werden erst nachträglich festgelegt, und die Gesamthandeigentümer entscheiden über die Immobilie in der Regel gemeinsam. Miteigentum ist nach dem Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte die regelmäßige Form, während Gesamthandseigentum eine Ausnahme ist, die nur dann besteht, wenn sie gesetzlich ausdrücklich vorgeschrieben ist.Ist Ehegut Miteigentum oder Gesamthandseigentum?Ehegut ist Miteigentum. Gemäß Artikel 36 des Familiengesetzes sind Ehepartner Miteigentümer zu gleichen Teilen des Eheguts, es sei denn, sie haben etwas anderes vereinbart – jedem gehört also in der Regel die Hälfte. Die verbreitete Vorstellung, dass es sich um Gesamthandseigentum handelt, stammt aus älteren Vorschriften; heute ist dies nicht mehr korrekt. Für eine Immobilie, die Ehegut und zugleich Familienheim ist, ist für den Verkauf oder die Belastung eine schriftliche Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich, beglaubigt durch einen Notar.Kann ich meinen Anteil an einer Immobilie im Miteigentum ohne Zustimmung der anderen verkaufen?Ja. Ein Miteigentümer kann über seinen ideellen Anteil frei verfügen – ihn verkaufen, verschenken, mit einer Hypothek belasten oder vererben – und benötigt dafür in der Regel nicht die Zustimmung der anderen Miteigentümer. Ein Gesamthandeigentümer kann dies nicht: Er kann seinen Anteil am Gesamthandseigentum nicht wirksam auf eine dritte Person übertragen, sondern nur auf einen anderen Gesamthandeigentümer derselben Sache, und übt die Eigentumsbefugnisse gemeinsam mit den anderen aus.Wie erkennt man Miteigentum und Gesamthandseigentum im Grundbuch?Im Eigentumsblatt (Blatt B) ist Miteigentum daran zu erkennen, dass neben jedem Eigentümer sein ideeller Anteil eingetragen ist, beispielsweise 1/2 oder 1/3. Gesamthandseigentum wird als Eigentum mehrerer Personen ohne bestimmte ideelle Anteile eingetragen, mit Angabe der Rechtsgrundlage. Wenn aus der Eintragung nicht klar hervorgeht, um welche Form es sich handelt, geht das Gesetz im Zweifel von Miteigentum aus, doch vor dem Kauf sollte immer die Grundlage der Eintragung überprüft werden.Kann ich eine geerbte Immobilie vor Abschluss des Nachlassverfahrens kaufen?In der Regel nicht ohne Risiko. Bis zur rechtskräftigen Erbschaftsentscheidung bilden die Erben eine Erbengemeinschaft, und das geerbte Vermögen ist Gesamthandseigentum – die Anteile sind noch nicht aufgeteilt, und alle Erben entscheiden gemeinsam über die Verfügung. Es ist sicherer, den Abschluss des Nachlassverfahrens und die Eintragung abzuwarten, wonach jeder Erbe Miteigentümer eines bestimmten ideellen Anteils wird, über den er selbstständig verfügen kann.Was ist, wenn unklar ist, ob es sich um Miteigentum oder Gesamthandseigentum handelt?Im Zweifel geht das Gesetz von Miteigentum aus. Artikel 57 des Gesetzes über das Eigentum und andere dingliche Rechte schreibt ausdrücklich vor, dass, wenn strittig ist, ob Personen am Miteigentum oder Gesamthandseigentum beteiligt sind, davon ausgegangen wird, dass es sich um Miteigentum handelt. Gesamthandseigentum besteht nur, wenn es ein besonderes Gesetz ausdrücklich vorschreibt, sodass man sich auf diese Ausnahme nicht ohne klare Rechtsgrundlage berufen kann.EmpfohlenWas ein Eigentumsblatt, Grundbuch und Kataster sind und wie man sie liestImmobilieneintragung in Kroatien: Was es ist, wie es funktioniert und was Sie wissen müssenImmobilienprüfung vor dem Kauf: rechtliche Überprüfung, technische Bewertung und ÜbergabeWie der Kauf- und Verkaufsprozess von Immobilien in Kroatien Schritt für Schritt funktioniert