Współwłasność i wspólność łączna: jaka jest różnica

Współwłasność i wspólne posiadanie to dwa sposoby, w jakie kilka osób jednocześnie posiada tę samą nieruchomość, ale różnią się one zasadniczo. W przypadku współwłasności każdy współwłaściciel ma dokładnie określoną część idealną (na przykład 1/2 lub 1/3), którą może samodzielnie rozporządzać. W przypadku wspólnego posiadania udziały nie są z góry liczbowo określone, a współposiadacze z reguły decydują o nieruchomości wspólnie. Współwłasność jest formą regularną, a wspólne posiadanie jest wyjątkiem, który istnieje tylko wtedy, gdy jest wyraźnie przewidziany w ustawie — najczęściej w przypadku wspólnoty spadkowej. W przypadku wątpliwości ustawa zakłada współwłasność.

Gdy na akcie własności widnieją dwa lub więcej nazwisk, pierwsze pytanie dotyczy formy wspólnego posiadania. Współwłasność i wspólne posiadanie na pierwszy rzut oka brzmią podobnie, jednak różnica między nimi bezpośrednio określa, co każdy właściciel może zrobić sam, a co tylko z innymi — a tym samym, jak taka nieruchomość w ogóle może być kupiona lub sprzedana.Z pracy z klientami widzimy, że ta różnica najczęściej pojawia się w trzech sytuacjach: przy zakupie odziedziczonej nieruchomości, przy sprzedaży nieruchomości będącej majątkiem małżeńskim oraz przy rozwiązywaniu relacji między członkami rodziny, którzy wspólnie posiadają jedną nieruchomość. W tym przewodniku wyjaśniamy różnicę, tak jak reguluje ją Ustawa o własności i innych prawach rzeczowych (Dz.U. 91/96 ze zmianami) i co konkretnie oznacza ona dla Państwa jako kupującego lub sprzedającego.

Spis treści

• Współwłasność i wspólne posiadanie — podstawowa różnica
• Kiedy powstaje współwłasność, a kiedy wspólne posiadanie
• Rozporządzanie udziałem: co wolno samemu, a co nie
• Majątek małżeński i dziedziczenie — najczęstsze wątpliwości
• Co sprawdzić w księdze wieczystej przed zakupem
• Często zadawane pytania

Kluczowe wnioski

• Współwłaściciel ma dokładnie określoną część idealną i rozporządza nią samodzielnie; współposiadacz nie ma z góry określonego udziału i decyduje wspólnie z pozostałymi.
• Współwłasność jest regularną formą własności kilku osób, a wspólne posiadanie istnieje tylko wtedy, gdy ustawa wyraźnie to przewiduje.
• W przypadku wątpliwości ustawa zakłada współwłasność.
• Majątek małżeński, zgodnie z obowiązującą Ustawą o rodzinie, jest współwłasnością w równych częściach, a nie wspólnym posiadaniem.
• Odziedziczona nieruchomość do czasu zakończenia postępowania spadkowego jest wspólnym posiadaniem spadkobierców.

Współwłasność i wspólne posiadanie — podstawowa różnica

Podstawowa różnica polega na tym, czy udziały są określone. Współwłasność to forma, w której każdy współwłaściciel ma swoją część idealną — obliczeniowo, liczbowo wyrażony udział w całej nieruchomości, na przykład 1/2, 1/3 lub 3/4. Ta część nie jest fizycznie wydzieloną przestrzenią w mieszkaniu, lecz udziałem w prawie własności do całej rzeczy. Wspólne posiadanie, w przeciwieństwie do tego, to forma, w której kilka osób (współposiadaczy) ma własność tej samej rzeczy, ale ich udziały nie są z góry liczbowo określone — są one jedynie możliwe do określenia i ustalane są później, gdy pojawi się ku temu powód.Ustawa wyraźnie określa relację między tymi dwiema formami. Ustawa o własności i innych prawach rzeczowych w artykule 57. stanowi, że rzecz może być we wspólnym posiadaniu tylko wtedy, gdy jest to wyraźnie określone w jakiejś ustawie, co nadaje współwłasności rolę regularnej, głównej formy własności z kilkoma posiadaczami. Wspólne posiadanie jest wyjątkiem. Z tego powodu ten sam artykuł dodaje zasadę dla spornych przypadków: w przypadku wątpliwości, czy osoby uczestniczą we współwłasności czy wspólnym posiadaniu, uważa się, że jest to współwłasność.

Profesjonalna wskazówka: Gdy w ogłoszeniu lub dokumentach widzą Państwo kilku właścicieli, proszę zapytać, czy przy każdym z nich podany jest udział idealny. Jeśli tak — jest to współwłasność, a każda część ma swojego „pana". Jeśli udziały nie są podane, proszę sprawdzić podstawę prawną przed rozpoczęciem negocjacji.

Kiedy powstaje współwłasność, a kiedy wspólne posiadanie

Współwłasność powstaje w zdecydowanej większości przypadków, gdy kilka osób wspólnie nabywa nieruchomość — na przykład, gdy dwie osoby wspólnie kupują mieszkanie i w umowie oraz w księdze wieczystej określają, kto posiada jaką część. Powstaje również przez podział wcześniej jednolitej własności na części idealne. Ponieważ jest to forma regularna, współwłasność jest „stanem domyślnym", gdy ustawa nie stanowi inaczej.Wspólne posiadanie powstaje tylko w sytuacjach wyraźnie określonych w ustawie. Najważniejszym i najczęstszym przykładem w praktyce jest wspólnota spadkobierców: od momentu śmierci spadkodawcy do prawomocnego orzeczenia o dziedziczeniu, odziedziczony majątek jest wspólnym posiadaniem wszystkich spadkobierców. Dopiero przez podział, czyli orzeczenie o dziedziczeniu, ta wspólnota przekształca się we współwłasność określonych części idealnych lub w własność poszczególnych rzeczy. We wszystkich kwestiach dotyczących wspólnego posiadania, które nie są specjalnie uregulowane, ustawa odwołuje się do odpowiedniego stosowania zasad współwłasności.

Profesjonalna wskazówka: Jeśli natkną się Państwo na nieruchomość będącą „w trakcie dziedziczenia", proszę nie traktować jej jako zwykłej współwłasności. Do czasu zakończenia postępowania spadkowego nie istnieje jeden rozmówca z własnym udziałem, lecz wspólnota spadkobierców, która o wszystkim decyduje wspólnie.

Rozporządzanie udziałem: co wolno samemu, a co nie

Tutaj różnica jest najbardziej odczuwalna. Współwłaściciel rozporządza swoją częścią idealną samodzielnie: może ją sprzedać, darować, obciążyć hipoteką lub pozostawić w spadku, i z reguły nie potrzebuje do tego zgody pozostałych współwłaścicieli. Innymi słowy, każdy współwłaściciel jest „panem" swojej części, natomiast w przypadku decyzji dotyczących całej nieruchomości stosuje się szczególne zasady zarządzania wspólną rzeczą.Współposiadacz takiej swobody nie ma. Zgodnie z Ustawą o własności i innych prawach rzeczowych, współposiadacz nie może skutecznie przenieść swojego udziału we wspólnym posiadaniu na osobę trzecią — może go przenieść jedynie na innego współposiadacza tej samej rzeczy. Uprawnienia właścicielskie dotyczące wspólnej rzeczy współposiadacz wykonuje wyłącznie wspólnie z pozostałymi współposiadaczami. Ustawa przewiduje również wyjątek w celu ochrony zaufania w obrocie prawnym: osoba trzecia wyjątkowo może nabyć prawo do nieruchomości również na podstawie czynności, która nie została zawarta ze wszystkimi współposiadaczami, ale tylko pod ścisłymi warunkami, pod którymi chronione jest zaufanie do ksiąg wieczystych.

Profesjonalna wskazówka: Proszę zadać sobie pytanie przed podpisaniem — czy kupuję część od jednego właściciela, czy całą nieruchomość od wszystkich? W przypadku współwłasności można skutecznie kupić udział idealny od poszczególnego współwłaściciela; w przypadku wspólnego posiadania umowa zawarta tylko z jednym współposiadaczem z reguły nie przenosi własności.

Majątek małżeński i dziedziczenie — najczęstsze wątpliwości

Majątek małżeński jest najczęstszą sytuacją, w której popełnia się błędy. Zgodnie z artykułem 36. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (Dz.U. 103/15 ze zmianami) małżonkowie są w równych częściach współwłaścicielami majątku małżeńskiego, chyba że umówili się inaczej. Zatem nieruchomość nabyta w trakcie małżeństwa jest z reguły współwłasnością w stosunku 1/2 i 1/2 — a nie wspólnym posiadaniem, jak się często zakłada. To przekonanie wywodzi się z wcześniejszych przepisów, które traktowały majątek małżonków jako wspólny; zgodnie z obowiązującym prawem tak już nie jest. Istnieje jednak ważna klauzula ochronna. Gdy nieruchomość jest majątkiem małżeńskim, a jednocześnie domem rodzinnym, w którym mieszka drugi małżonek i dzieci, sprzedaż lub obciążenie będzie wymagać pisemnej zgody drugiego małżonka z poświadczeniem podpisu przez notariusza. Z tego powodu, nawet w przypadku pozornie jasnej własności na jedno nazwisko, należy sprawdzić, czy nieruchomość została nabyta w małżeństwie. W przypadku dziedziczenia obowiązuje już opisana zasada: do czasu zakończenia postępowania spadkowego spadkobiercy są wspólnymi właścicielami, a dopiero potem stają się współwłaścicielami określonych części.

Profesjonalna wskazówka: Jeśli sprzedający jest w związku małżeńskim, a nieruchomość została nabyta w trakcie trwania wspólnoty majątkowej, proszę zawczasu zapewnić zgodę drugiego małżonka. Późniejsze uzyskanie zgody może wstrzymać już uzgodnioną sprzedaż w ostatniej chwili.

Co sprawdzić w księdze wieczystej przed zakupem

Przed każdym zakupem nieruchomości, w której uczestniczy kilku właścicieli, proszę sprawdzić akt własności. W przypadku współwłasności w akcie własności (sekcja B) przy każdym właścicielu wpisany jest jego udział idealny, więc od razu widać, kto posiada jaką część. W przypadku wspólnego posiadania wpis dotyczy kilku osób bez określonych udziałów idealnych, z wskazaniem podstawy prawnej (na przykład postanowienia o dziedziczeniu). Jak prawidłowo czytać te wpisy, szczegółowo wyjaśniamy w przewodniku o akcie własności, księdze wieczystej i katastrze.Oprócz formy własności, proszę sprawdzić również obciążenia w sekcji C oraz ewentualne wzmianki, które mogą wskazywać na spór lub toczące się postępowanie. Jeśli nieruchomość została niedawno nabyta, proszę sprawdzić, czy własność jest prawidłowo wpisana — proces wpisu opisujemy w tekście o wpisie nieruchomości. Te sprawdzenia są częścią szerszej prawnej i technicznej weryfikacji, którą zaleca się przeprowadzić przed podpisaniem umowy, a którą wyjaśniamy w przewodniku o przeglądzie nieruchomości przed zakupem.

Profesjonalna wskazówka: Nigdy nie polegaj na założeniu „prawdopodobnie jest to współwłasność". Chociaż ustawa w przypadku wątpliwości zakłada współwłasność, to założenie nie zastępuje weryfikacji podstawy wpisu — proszę zażądać wyciągu z księgi wieczystej i ustalić podstawę prawną własności.

Jak Regent może Państwu pomóc

W ogłoszeniach, które prowadzimy, regularnie sprawdzamy strukturę własności, zanim nieruchomość w ogóle do Państwa trafi — kim są właściciele, jaka jest forma własności i jakie zgody są potrzebne do ważnej sprzedaży. Jeśli kupują Państwo nieruchomość z kilkoma właścicielami lub sprzedają nieruchomość, która jest majątkiem małżeńskim lub jest w trakcie dziedziczenia, pomagamy Państwu w terminowym zebraniu odpowiednich dokumentów i uniknięciu opóźnień. Proszę zobaczyć, jak wygląda zakup z Regentem i sprzedaż z Regentem lub po prostu skontaktować się z nami.

Często zadawane pytania

Jaka jest różnica między współwłasnością a wspólnym posiadaniem?

Różnica polega na tym, czy udziały są określone. W przypadku współwłasności każdy współwłaściciel ma dokładnie określoną część idealną nieruchomości (na przykład 1/2 lub 1/3), którą samodzielnie rozporządza. W przypadku wspólnego posiadania udziały współposiadaczy nie są z góry liczbowo określone, lecz są ustalane dopiero później, a współposiadacze z reguły decydują o nieruchomości wspólnie. Współwłasność, zgodnie z Ustawą o własności i innych prawach rzeczowych, jest formą regularną, a wspólne posiadanie jest wyjątkiem, który istnieje tylko wtedy, gdy jest wyraźnie przewidziany w ustawie.

Czy majątek małżeński to współwłasność czy wspólne posiadanie?

Majątek małżeński to współwłasność. Zgodnie z artykułem 36. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego małżonkowie są w równych częściach współwłaścicielami majątku małżeńskiego, chyba że umówili się inaczej — zatem każdemu z reguły przypada połowa. Powszechne przekonanie, że jest to wspólne posiadanie, wywodzi się ze starszych przepisów; dziś to już nie jest prawdą. Dla nieruchomości będącej majątkiem małżeńskim, a jednocześnie domem rodzinnym, sprzedaż lub obciążenie wymaga pisemnej zgody drugiego małżonka, poświadczonej przez notariusza.

Czy mogę sprzedać swoją część nieruchomości we współwłasności bez zgody pozostałych?

Tak. Współwłaściciel może swobodnie rozporządzać swoją częścią idealną — sprzedać ją, darować, obciążyć hipoteką lub pozostawić w spadku — i z reguły nie potrzebuje do tego zgody pozostałych współwłaścicieli. Współposiadacz nie może tego zrobić: swojego udziału we wspólnym posiadaniu nie może skutecznie przenieść na osobę trzecią, a jedynie na innego współposiadacza tej samej rzeczy, a uprawnienia właścicielskie wykonuje wspólnie z pozostałymi.

Jak rozpoznać współwłasność, a jak wspólne posiadanie w księdze wieczystej?

W akcie własności (sekcja B) współwłasność rozpoznaje się po tym, że przy każdym właścicielu wpisany jest jego udział idealny, na przykład 1/2 lub 1/3. Wspólne posiadanie wpisywane jest jako własność kilku osób bez określonych udziałów idealnych, z wskazaniem podstawy prawnej. Jeśli z wpisu nie wynika jasno, o jaką formę chodzi, ustawa w przypadku wątpliwości zakłada współwłasność, ale przed zakupem zawsze należy sprawdzić podstawę wpisu.

Czy mogę kupić odziedziczoną nieruchomość przed zakończeniem postępowania spadkowego?

Z reguły nie bez ryzyka. Do prawomocnego orzeczenia o dziedziczeniu spadkobiercy tworzą wspólnotę spadkobierców, a odziedziczony majątek jest wspólnym posiadaniem — udziały nie są jeszcze podzielone i wszyscy spadkobiercy decydują o rozporządzaniu nim wspólnie. Bezpieczniej jest poczekać na zakończenie postępowania spadkowego i wpis do księgi wieczystej, po czym każdy spadkobierca staje się współwłaścicielem określonej części idealnej, którą może samodzielnie rozporządzać.

Co jeśli nie wiadomo, czy jest to współwłasność czy wspólne posiadanie?

W przypadku wątpliwości ustawa zakłada współwłasność. Artykuł 57. Ustawy o własności i innych prawach rzeczowych wyraźnie stanowi, że gdy jest sporne, czy osoby uczestniczą we współwłasności czy wspólnym posiadaniu, uważa się, że jest to współwłasność. Wspólne posiadanie istnieje tylko wtedy, gdy specjalna ustawa wyraźnie to określa, więc na ten wyjątek nie można polegać bez jasnej podstawy prawnej.

Rekomendowane

• Czym są akt własności, księga wieczysta i kataster oraz jak je czytać
• Rejestracja nieruchomości w Chorwacji: czym jest, jak działa i co trzeba wiedzieć
• Przegląd nieruchomości przed zakupem: weryfikacja prawna, ocena techniczna i przekazanie
• Jak krok po kroku działa proces kupna-sprzedaży nieruchomości w Chorwacji