Spoluvlastnictví a společné vlastnictví: jaký je rozdíl?

Spoluvlastnictví a společné vlastnictví jsou dva způsoby, jakými více osob současně drží vlastnictví stejné nemovitosti, ale podstatně se liší. U spoluvlastnictví má každý spoluvlastník přesně určený ideální podíl (například 1/2 nebo 1/3), se kterým může samostatně nakládat. U společného vlastnictví podíly nejsou předem číselně určeny a spoluvlastníci o nemovitosti zpravidla rozhodují společně. Spoluvlastnictví je pravidelnou formou, zatímco společné vlastnictví je výjimkou, která existuje pouze tehdy, je-li zákonem výslovně stanovena – nejčastěji u společenství dědiců. V případě pochybností zákon předpokládá spoluvlastnictví.

Když na listu vlastnictví vidíte dvě nebo více jmen, první otázkou je, o jakou formu společného vlastnictví se jedná. Spoluvlastnictví a společné vlastnictví znějí na první pohled podobně, ale rozdíl mezi nimi přímo určuje, co smí každý vlastník sám a co jen s ostatními – a tím i to, jak lze takovou nemovitost vůbec koupit nebo prodat. Z práce s klienty vidíme, že se tento rozdíl nejčastěji objeví ve třech situacích: při koupi zděděné nemovitosti, při prodeji nemovitosti, která je manželským majetkem, a při řešení vztahů mezi členy rodiny, kteří společně drží jednu nemovitost. V tomto průvodci vysvětlujeme rozdíl tak, jak jej upravuje Zákon o vlastnictví a jiných věcných právech (Úřední věstník NN 91/96 ve znění pozdějších předpisů) a co konkrétně znamená pro Vás jako kupujícího nebo prodávajícího.

Obsah

• Spoluvlastnictví a společné vlastnictví – základní rozdíl
• Kdy vzniká spoluvlastnictví a kdy společné vlastnictví
• Nakládání s podílem: co smíte sami a co ne
• Manželské majetkové společenství a dědictví – nejčastější nejasnosti
• Co zkontrolovat v katastru nemovitostí před koupí
• Často kladené otázky

Klíčové poznatky

• Spoluvlastník má přesně určený ideální podíl a nakládá s ním samostatně; spoluvlastník s neurčeným podílem nemá předem určený podíl a rozhoduje společně s ostatními.
• Spoluvlastnictví je pravidelnou formou vlastnictví více osob, zatímco společné vlastnictví existuje pouze tehdy, je-li zákonem výslovně stanoveno.
• V případě pochybností zákon předpokládá spoluvlastnictví.
• Manželské majetkové společenství je podle platného Rodinného zákona spoluvlastnictvím v rovných dílech, nikoli společným vlastnictvím.
• Zděděná nemovitost je do dokončení dědického řízení společným vlastnictvím dědiců.

Spoluvlastnictví a společné vlastnictví – základní rozdíl

Základní rozdíl spočívá v tom, zda jsou podíly určeny. Spoluvlastnictví je forma, ve které má každý spoluvlastník svůj ideální podíl – výpočtem, číselně vyjádřený podíl na celé nemovitosti, jako je 1/2, 1/3 nebo 3/4. Tento podíl není fyzicky odděleným prostorem v bytě, nýbrž podílem na vlastnickém právu k celé věci. Společné vlastnictví je naproti tomu forma, ve které má více osob (spoluvlastníků) vlastnictví téže věci, ale jejich podíly nejsou předem číselně určeny – jsou pouze určitelné a stanovují se dodatečně, když k tomu nastane důvod. Zákon jasně stanovuje vztah těchto dvou forem. Zákon o vlastnictví a jiných věcných právech v článku 57. stanoví, že věc může být ve společném vlastnictví pouze tehdy, je-li to výslovně určeno nějakým zákonem, čímž spoluvlastnictví dává roli pravidelné, hlavní formy vlastnictví s více nositeli. Společné vlastnictví je výjimka. Proto stejný článek přidává pravidlo pro sporné případy: v případě pochybností, zda se osoby účastní spoluvlastnictví nebo společného vlastnictví, se má za to, že se jedná o spoluvlastnictví.

Profesionální rada: Když na inzerátu nebo v dokumentech vidíte více vlastníků, zeptejte se, zda je u každého uveden ideální podíl. Pokud ano – jedná se o spoluvlastnictví a každý díl má svého „pána". Pokud podíly nejsou uvedeny, zkontrolujte právní základ, než vstoupíte do jednání.

Kdy vzniká spoluvlastnictví a kdy společné vlastnictví

Spoluvlastnictví vzniká ve většině případů, když více osob společně nabývá nemovitost – například když dva lidé společně koupí byt a ve smlouvě a v katastru nemovitostí určí, kdo drží jaký díl. Vzniká také rozdělením dříve jednotného vlastnictví na ideální podíly. Jelikož je pravidelnou formou, spoluvlastnictví je „výchozí stav", když zákon nestanoví jinak. Společné vlastnictví vzniká pouze v zákonem výslovně určených situacích. Nejdůležitějším a nejčastějším příkladem v praxi je společenství dědiců: od okamžiku smrti zůstavitele až do pravomocného usnesení o dědictví je zděděný majetek společným vlastnictvím všech dědiců. Teprve rozdělením, respektive usnesením o dědictví, se toto společenství mění na spoluvlastnictví určených ideálních podílů nebo na vlastnictví jednotlivých věcí. Pro vše, co není ohledně společného vlastnictví zvlášť upraveno, zákon odkazuje na odpovídající použití pravidel o spoluvlastnictví.
Profesionální rada: Narazíte-li na nemovitost, která je „v dědickém řízení", nehleďte na ni jako na běžné spoluvlastnictví. Do dokončení dědického řízení neexistuje jeden subjekt s vlastním dílem, nýbrž společenství dědiců, které o všem rozhoduje společně.Nakládání s podílem: co smíte sami, a co neZde je rozdíl nejhmatatelnější. Spoluvlastník svým ideálním podílem nakládá samostatně: může ho prodat, darovat, zatížit hypotékou nebo zanechat v dědictví, a k tomu zpravidla nepotřebuje souhlas ostatních spoluvlastníků. Jinými slovy, každý spoluvlastník je „pánem" svého dílu, zatímco pro rozhodnutí o celé nemovitosti se uplatňují zvláštní pravidla o správě společné věci. Spoluvlastník s neurčeným podílem takovou svobodu nemá. Podle Zákona o vlastnictví a jiných věcných právech, spoluvlastník s neurčeným podílem nemůže platně převést svůj podíl ve společném vlastnictví právním úkonem na třetí osobu – může ho převést pouze na jiného spoluvlastníka téže věci. Vlastnická oprávnění ohledně společné věci vykonává spoluvlastník pouze společně se všemi ostatními spoluvlastníky. Zákon předpokládá i výjimku za účelem ochrany důvěry v právním styku: třetí osoba může výjimečně nabýt právo k nemovitosti i na základě úkonu, který nebyl uzavřen se všemi spoluvlastníky, ale pouze za přísných předpokladů, za kterých je chráněna důvěra v katastr nemovitostí.Profesionální rada: Zeptejte se před podpisem – kupuji díl od jednoho vlastníka nebo celou nemovitost od všech? U spoluvlastnictví můžete platně koupit ideální podíl od jednotlivého spoluvlastníka; u společného vlastnictví smlouva uzavřená pouze s jedním spoluvlastníkem zpravidla nepřevádí vlastnictví.
Manželské majetkové společenství a dědictví – nejčastější nejasnostiManželské majetkové společenství je nejčastější situace, ve které se chybuje. Podle článku 36. Rodinného zákona (Úřední věstník NN 103/15 ve znění pozdějších předpisů) jsou manželé v rovných dílech spoluvlastníky manželského majetkového společenství, pokud se nedohodli jinak. Tedy, nemovitost nabytá prací během manželství je zpravidla spoluvlastnictvím v poměru 1/2 a 1/2 – a nikoli společným vlastnictvím, jak se často předpokládá. Tato představa pochází z dřívějších předpisů, které majetek manželů považovaly za společný; podle platného zákona tomu tak již není. Existuje však důležité ochranné ustanovení. Když je nemovitost manželským majetkovým společenstvím a zároveň rodinným domem, ve kterém bydlí druhý manžel a děti, prodej nebo zatížení bude vyžadovat písemný souhlas druhého manžela s ověřením podpisu u notáře. Proto i u zdánlivě jasného vlastnictví na jedno jméno je třeba zkontrolovat, zda byla nemovitost získána v manželství. U dědictví pak platí již popsané pravidlo: do dokončení dědického řízení jsou dědici společnými vlastníky, a teprve poté se stávají spoluvlastníky určených podílů.Profesionální rada: Pokud je prodávající v manželství a nemovitost byla získána během manželského společenství, včas si zajistěte souhlas druhého manžela. Dodatečné získání souhlasu může zastavit již dohodnutý prodej na poslední chvíli.Co zkontrolovat v katastru nemovitostí před koupíPřed každou koupí nemovitosti, ve které se účastní více vlastníků, zkontrolujte výpis z katastru nemovitostí. U spoluvlastnictví je ve výpisu z katastru nemovitostí (část B) u každého vlastníka zapsán jeho ideální podíl, takže okamžitě vidíte, kdo drží jaký podíl. U společného vlastnictví je zápis na více osob bez určených ideálních podílů, s uvedením právního základu (například usnesení o dědictví). Jak správně číst tyto zápisy, podrobněji vysvětlujeme v průvodci o výpisu z katastru nemovitostí, katastru nemovitostí a katastru a jak je číst. Kromě formy vlastnictví zkontrolujte i břemena v části C a případné poznámky, které mohou poukazovat na spor nebo probíhající řízení. Pokud byla nemovitost teprve získána, zkontrolujte, zda je vlastnictví řádně zapsáno – proces zápisu popisujeme v textu o zápisu nemovitosti v Chorvatsku: co to je, jak funguje a co byste měli vědět. Tyto kontroly jsou součástí širší právní a technické prověrky, kterou je vhodné provést před podpisem a kterou vysvětlujeme v průvodci o prohlídce nemovitosti před koupí: právní prověrka, technické posouzení a předání.Profesionální rada: Nikdy se nespoléhejte na předpoklad „pravděpodobně se jedná o spoluvlastnictví". I když zákon v pochybnostech předpokládá spoluvlastnictví, tento předpoklad nenahrazuje prověření základu zápisu – vyžádejte si výpis z katastru nemovitostí a zjistěte právní základ vlastnictví.Jak Vám Regent může pomociV inzerátech, které spravujeme, pravidelně prověřujeme strukturu vlastnictví, než se k Vám nemovitost vůbec dostane – kdo jsou vlastníci, o jakou formu vlastnictví se jedná a jaké souhlasy jsou potřeba pro platný prodej. Pokud kupujete nemovitost s více vlastníky nebo prodáváte nemovitost, která je manželským majetkem nebo je v dědickém řízení, pomáháme Vám včas shromáždit správné dokumenty a vyhnout se zdržením. Podívejte se, jak vypadá koupě s Regentem a prodej s Regentem nebo nás jednoduše kontaktujte.Časté otázkyJaký je rozdíl mezi spoluvlastnictvím a společným vlastnictvím?Rozdíl je v tom, zda jsou podíly určeny. U spoluvlastnictví má každý spoluvlastník přesně určený ideální podíl na nemovitosti (například 1/2 nebo 1/3), se kterým samostatně nakládá. U společného vlastnictví podíly spoluvlastníků nejsou předem číselně určeny, nýbrž se teprve dodatečně stanovují, a spoluvlastníci o nemovitosti zpravidla rozhodují společně. Spoluvlastnictví je podle Zákona o vlastnictví a jiných věcných právech pravidelnou formou, zatímco společné vlastnictví je výjimkou, která existuje pouze tehdy, je-li zákonem výslovně stanovena.Je manželské majetkové společenství spoluvlastnictvím nebo společným vlastnictvím?Manželské majetkové společenství je spoluvlastnictvím. Podle článku 36. Rodinného zákona jsou manželé v rovných dílech spoluvlastníky manželského majetkového společenství, pokud se nedohodli jinak – tedy každému zpravidla náleží polovina. Vžitá představa, že se jedná o společné vlastnictví, pochází ze starších předpisů; dnes to již není pravda. U nemovitosti, která je manželským majetkovým společenstvím a zároveň rodinným domem, je pro prodej nebo zatížení potřebný písemný souhlas druhého manžela ověřený u notáře.Mohu prodat svůj díl nemovitosti ve spoluvlastnictví bez souhlasu ostatních?Ano. Spoluvlastník může svým ideálním dílem volně nakládat – prodat ho, darovat, zatížit hypotékou nebo zanechat v dědictví – a k tomu mu zpravidla není potřebný souhlas ostatních spoluvlastníků. Spoluvlastník s neurčeným podílem to nemůže: svůj podíl ve společném vlastnictví nemůže platně převést na třetí osobu, nýbrž pouze na jiného spoluvlastníka téže věci, a vlastnická oprávnění vykonává společně s ostatními.Jak v katastru nemovitostí rozpoznat spoluvlastnictví a jak společné vlastnictví?Ve výpisu z katastru nemovitostí (část B) se spoluvlastnictví rozpoznává podle toho, že je u každého vlastníka zapsán jeho ideální podíl, například 1/2 nebo 1/3. Společné vlastnictví se zapisuje jako vlastnictví více osob bez určených ideálních podílů, s uvedením právního základu. Pokud ze zápisu není jasné, o jakou formu se jedná, zákon v pochybnostech předpokládá spoluvlastnictví, ale před koupí je vždy třeba prověřit základ zápisu.Mohu koupit zděděnou nemovitost před ukončením dědického řízení?Zpravidla ne bez rizika. Do pravomocného usnesení o dědictví tvoří dědici společenství dědiců a zděděný majetek je společným vlastnictvím – podíly ještě nejsou rozděleny a o nakládání rozhodují všichni dědici společně. Bezpečné je počkat na dokončení dědického řízení a zápis, po němž se každý dědic stává spoluvlastníkem určitého ideálního podílu, se kterým může samostatně nakládat.Co když se neví, zda se jedná o spoluvlastnictví nebo společné vlastnictví?V případě pochybností zákon předpokládá spoluvlastnictví. Článek 57. Zákona o vlastnictví a jiných věcných právech výslovně stanoví, že když je sporné, zda se osoby účastní spoluvlastnictví nebo společného vlastnictví, má se za to, že se jedná o spoluvlastnictví. Společné vlastnictví existuje pouze tehdy, pokud ho zvláštní zákon výslovně určuje, takže se na tuto výjimku nelze spoléhat bez jasného právního základu.DoporučenoCo je výpis z katastru nemovitostí, katastr nemovitostí a katastr a jak je čístZápis nemovitosti v Chorvatsku: co je, jak funguje a co byste měli vědětProhlídka nemovitosti před koupí: právní prověrka, technické posouzení a předáníJak funguje proces koupě a prodeje nemovitosti v Chorvatsku krok za krokem