Suvlasništvo i zajedničko vlasništvo: koja je razlika

Suvlasništvo i zajedničko vlasništvo dva su načina na koja više osoba istodobno ima vlasništvo iste nekretnine, ali se bitno razlikuju. Kod suvlasništva svaki suvlasnik ima točno određen idealni dio (primjerice 1/2 ili 1/3) kojim može samostalno raspolagati. Kod zajedničkog vlasništva udjeli nisu unaprijed brojčano određeni i zajedničari o nekretnini u pravilu odlučuju zajedno. Suvlasništvo je redovit oblik, a zajedničko vlasništvo iznimka koja postoji samo kad je zakonom izrijekom propisana — najčešće kod nasljedničke zajednice. U dvojbi zakon pretpostavlja suvlasništvo.

Kad na vlasničkom listu vidite dva ili više imena, prvo je pitanje o kojem je obliku zajedničkog vlasništva riječ. Suvlasništvo i zajedničko vlasništvo na prvi pogled zvuče slično, no razlika između njih izravno određuje što svaki vlasnik smije sam, a što samo uz druge — a time i kako se takva nekretnina uopće može kupiti ili prodati.Iz rada s klijentima vidimo da se ta razlika najčešće pojavi u tri situacije: pri kupnji naslijeđene nekretnine, pri prodaji nekretnine koja je bračna stečevina i pri razrješenju odnosa među članovima obitelji koji zajedno drže jednu nekretninu. U ovom vodiču objašnjavamo razliku onako kako je uređuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96 s izmjenama) i što ona konkretno znači za Vas kao kupca ili prodavatelja.

Sadržaj

• Suvlasništvo i zajedničko vlasništvo — osnovna razlika
• Kada nastaje suvlasništvo, a kada zajedničko vlasništvo
• Raspolaganje udjelom: što smijete sami, a što ne
• Bračna stečevina i nasljedstvo — najčešće nedoumice
• Što provjeriti u zemljišnoj knjizi prije kupnje
• Česta pitanja

Ključne spoznaje

• Suvlasnik ima točno određen idealni dio i njime raspolaže samostalno; zajedničar nema unaprijed određen udio i odlučuje zajedno s ostalima.
• Suvlasništvo je redovit oblik vlasništva više osoba, a zajedničko vlasništvo postoji samo kad ga zakon izrijekom propisuje.
• U dvojbi zakon pretpostavlja suvlasništvo.
• Bračna stečevina je po važećem Obiteljskom zakonu suvlasništvo u jednakim dijelovima, a ne zajedničko vlasništvo.
• Naslijeđena nekretnina do dovršetka ostavine je zajedničko vlasništvo nasljednika.

Suvlasništvo i zajedničko vlasništvo — osnovna razlika

Osnovna razlika leži u tome jesu li udjeli određeni. Suvlasništvo je oblik u kojem svaki suvlasnik ima svoj idealni dio — računski, brojčano izražen udio u cijeloj nekretnini, poput 1/2, 1/3 ili 3/4. Taj dio nije fizički odvojen prostor u stanu, nego udio u pravu vlasništva na cijeloj stvari. Zajedničko vlasništvo, nasuprot tome, oblik je u kojem više osoba (zajedničara) ima vlasništvo iste stvari, ali njihovi udjeli nisu unaprijed brojčano određeni — oni su tek odredivi i utvrđuju se naknadno, kad za to nastupi razlog.Zakon jasno postavlja odnos ta dva oblika. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u članku 57. propisuje da stvar može biti u zajedničkom vlasništvu samo ako je to nekim zakonom izrijekom određeno, čime suvlasništvu daje ulogu redovitog, glavnog oblika vlasništva s više nositelja. Zajedničko vlasništvo je iznimka. Zbog toga isti članak dodaje pravilo za sporne slučajeve: u dvojbi sudjeluju li osobe u suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu, smatra se da je riječ o suvlasništvu.

Profesionalni savjet: Kad na oglasu ili u dokumentima vidite više vlasnika, pitajte je li uz svakog naveden idealni dio. Ako jest — riječ je o suvlasništvu i svaki dio ima svog „gospodara". Ako udjeli nisu navedeni, provjerite pravni temelj prije nego uđete u pregovore.

Kada nastaje suvlasništvo, a kada zajedničko vlasništvo

Suvlasništvo nastaje u velikoj većini slučajeva kad više osoba zajedno stječe nekretninu — primjerice kad dvoje ljudi zajedno kupi stan i u ugovoru te u zemljišnoj knjizi odrede tko drži koji dio. Nastaje i diobom ranije jedinstvenog vlasništva na idealne dijelove. Budući da je redovit oblik, suvlasništvo je „zadano stanje" kad zakon ne propisuje drukčije.Zajedničko vlasništvo nastaje samo u zakonom izrijekom određenim situacijama. Najvažniji i najčešći primjer u praksi je nasljednička zajednica: od trenutka smrti ostavitelja pa do pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju naslijeđena imovina zajedničko je vlasništvo svih nasljednika. Tek diobom, odnosno rješenjem o nasljeđivanju, ta se zajednica pretvara u suvlasništvo određenih idealnih dijelova ili u vlasništvo pojedinačnih stvari. Za sve što o zajedničkom vlasništvu nije posebno uređeno zakon upućuje na odgovarajuću primjenu pravila o suvlasništvu.

Profesionalni savjet: Naiđete li na nekretninu koja je „u nasljeđivanju", nemojte je promatrati kao redovito suvlasništvo. Do dovršetka ostavine ne postoji jedan sugovornik s vlastitim dijelom, nego zajednica nasljednika koja o svemu odlučuje zajedno.

Raspolaganje udjelom: što smijete sami, a što ne

Ovdje je razlika najopipljivija. Suvlasnik svojim idealnim dijelom raspolaže samostalno: može ga prodati, darovati, opteretiti hipotekom ili ostaviti u nasljedstvo, i za to mu u pravilu nije potreban pristanak ostalih suvlasnika. Drugim riječima, svaki suvlasnik je „gospodar" svoga dijela, dok se za odluke o cijeloj nekretnini primjenjuju posebna pravila o upravljanju zajedničkom stvari.Zajedničar takvu slobodu nema. Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, zajedničar svoj udio u zajedničkom vlasništvu ne može valjano prenijeti pravnim poslom trećoj osobi — može ga prenijeti samo na drugog zajedničara iste stvari. Vlasničke ovlasti glede zajedničke stvari zajedničar izvršava jedino zajedno sa svim ostalim zajedničarima. Zakon predviđa i iznimku radi zaštite povjerenja u pravnom prometu: treća osoba iznimno može steći pravo na nekretnini i na temelju posla koji nije sklopljen sa svim zajedničarima, ali samo pod strogim pretpostavkama pod kojima se štiti povjerenje u zemljišne knjige.

Profesionalni savjet: Pitajte se prije potpisa — kupujem li dio od jednog vlasnika ili cijelu nekretninu od svih? Kod suvlasništva možete valjano kupiti idealni dio od pojedinog suvlasnika; kod zajedničkog vlasništva ugovor sklopljen samo s jednim zajedničarom u pravilu ne prenosi vlasništvo.

Bračna stečevina i nasljedstvo — najčešće nedoumice

Bračna stečevina najčešća je situacija u kojoj se griješi. Prema članku 36. Obiteljskog zakona (NN 103/15 s izmjenama) bračni su partneri u jednakim dijelovima suvlasnici bračne stečevine, ako nisu drukčije ugovorili. Dakle, nekretnina stečena radom tijekom braka u pravilu je suvlasništvo u omjeru 1/2 i 1/2 — a ne zajedničko vlasništvo, kako se često pretpostavlja. Ta predodžba potječe iz ranijih propisa koji su imovinu bračnih partnera tretirali kao zajedničku; po važećem zakonu to više nije tako. Postoji, međutim, važna zaštitna odredba. Kad je nekretnina bračna stečevina i ujedno obiteljski dom u kojem stanuje drugi bračni drug i djeca, prodaja ili opterećenje tražit će pisanu suglasnost drugog bračnog druga s ovjerom potpisa kod javnog bilježnika. Zbog toga i kod naizgled jasnog vlasništva na jednom imenu treba provjeriti je li nekretnina stečena u braku. Kod nasljedstva pak vrijedi već opisano pravilo: do dovršetka ostavine nasljednici su zajednički vlasnici, a tek nakon toga postaju suvlasnici određenih dijelova.

Profesionalni savjet: Ako je prodavatelj u braku, a nekretnina je stečena tijekom bračne zajednice, na vrijeme osigurajte suglasnost drugog bračnog druga. Naknadno pribavljanje suglasnosti zna zaustaviti već dogovorenu prodaju u posljednji čas.

Što provjeriti u zemljišnoj knjizi prije kupnje

Prije svake kupnje nekretnine u kojoj sudjeluje više vlasnika provjerite vlasnički list. Kod suvlasništva u vlasničkom listu (list B) uz svakog je vlasnika upisan njegov idealni dio, pa odmah vidite tko drži koliki udio. Kod zajedničkog vlasništva upis glasi na više osoba bez određenih idealnih dijelova, uz naznaku pravnog temelja (primjerice rješenja o nasljeđivanju). Kako pravilno čitati te upise, detaljnije objašnjavamo u vodiču o vlasničkom listu, zemljišnoj knjizi i katastru.Uz oblik vlasništva provjerite i teret na listu C te eventualne zabilježbe koje mogu upućivati na spor ili postupak u tijeku. Ako je nekretnina tek stečena, provjerite je li vlasništvo uredno upisano — proces uknjižbe opisujemo u tekstu o uknjižbi nekretnine. Ove provjere dio su šire pravne i tehničke provjere koju je uputno napraviti prije potpisa i koju objašnjavamo u vodiču o pregledu nekretnine prije kupnje.

Profesionalni savjet: Nikad se ne oslanjajte na pretpostavku „vjerojatno je to suvlasništvo". Iako zakon u dvojbi pretpostavlja suvlasništvo, ta pretpostavka nije zamjena za provjeru temelja upisa — zatražite izvadak iz zemljišne knjige i utvrdite pravni temelj vlasništva.

Kako Vam Regent može pomoći

U oglasima koje vodimo redovito provjeravamo strukturu vlasništva prije nego što nekretnina uopće dođe do Vas — tko su vlasnici, o kojem je obliku vlasništva riječ i koje suglasnosti trebaju za valjanu prodaju. Ako kupujete nekretninu s više vlasnika ili prodajete nekretninu koja je bračna stečevina ili je u nasljeđivanju, pomažemo Vam da na vrijeme prikupite prave dokumente i izbjegnete zastoje. Pogledajte kako izgleda kupnja uz Regent i prodaja uz Regent ili nas jednostavno kontaktirajte.

Česta pitanja

Koja je razlika između suvlasništva i zajedničkog vlasništva?

Razlika je u tome jesu li udjeli određeni. Kod suvlasništva svaki suvlasnik ima točno određen idealni dio nekretnine (primjerice 1/2 ili 1/3) kojim samostalno raspolaže. Kod zajedničkog vlasništva udjeli zajedničara nisu unaprijed brojčano određeni, nego se tek naknadno utvrđuju, a zajedničari o nekretnini u pravilu odlučuju zajedno. Suvlasništvo je prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima redovit oblik, a zajedničko vlasništvo iznimka koja postoji samo kad je zakonom izrijekom propisana.

Je li bračna stečevina suvlasništvo ili zajedničko vlasništvo?

Bračna stečevina je suvlasništvo. Prema članku 36. Obiteljskog zakona bračni su drugovi u jednakim dijelovima suvlasnici bračne stečevine, ako nisu drukčije ugovorili — dakle svakom u pravilu pripada polovica. Uvriježena predodžba da je riječ o zajedničkom vlasništvu potječe iz starijih propisa; danas to više nije točno. Za nekretninu koja je bračna stečevina i ujedno obiteljski dom, za prodaju ili opterećenje potrebna je pisana suglasnost drugog bračnog druga ovjerena kod javnog bilježnika.

Mogu li prodati svoj dio nekretnine u suvlasništvu bez pristanka ostalih?

Da. Suvlasnik može svojim idealnim dijelom slobodno raspolagati — prodati ga, darovati, opteretiti hipotekom ili ostaviti u nasljedstvo — i za to mu u pravilu nije potreban pristanak ostalih suvlasnika. Zajedničar to ne može: svoj udio u zajedničkom vlasništvu ne može valjano prenijeti trećoj osobi, nego samo drugom zajedničaru iste stvari, a vlasničke ovlasti izvršava zajedno s ostalima.

Kako u zemljišnoj knjizi prepoznati suvlasništvo, a kako zajedničko vlasništvo?

U vlasničkom listu (list B) suvlasništvo se prepoznaje po tome što je uz svakog vlasnika upisan njegov idealni dio, primjerice 1/2 ili 1/3. Zajedničko vlasništvo upisuje se kao vlasništvo više osoba bez određenih idealnih dijelova, uz naznaku pravnog temelja. Ako iz upisa nije jasno o kojem se obliku radi, zakon u dvojbi pretpostavlja suvlasništvo, no prije kupnje uvijek treba provjeriti temelj upisa.

Mogu li kupiti naslijeđenu nekretninu prije završetka ostavinskog postupka?

U pravilu ne bez rizika. Do pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju nasljednici čine nasljedničku zajednicu, a naslijeđena imovina je zajedničko vlasništvo — udjeli još nisu razdijeljeni i o raspolaganju odlučuju svi nasljednici zajedno. Sigurno je pričekati dovršetak ostavine i uknjižbu, nakon čega svaki nasljednik postaje suvlasnik određenog idealnog dijela kojim može samostalno raspolagati.

Što ako se ne zna radi li se o suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu?

U dvojbi zakon pretpostavlja suvlasništvo. Članak 57. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima izrijekom propisuje da se, kada je sporno sudjeluju li osobe u suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu, smatra da je riječ o suvlasništvu. Zajedničko vlasništvo postoji samo ako ga poseban zakon izrijekom određuje, pa se na tu iznimku ne može oslanjati bez jasnog pravnog temelja.

Preporučeno

• Što su vlasnički list, zemljišna knjiga i katastar i kako ih čitati
• Uknjižba nekretnine u Hrvatskoj: što je, kako funkcionira i što trebate znati
• Pregled nekretnine prije kupnje: pravna provjera, tehnička procjena i primopredaja
• Kako funkcionira kupoprodajni proces nekretnine u Hrvatskoj korak po korak