Solastništvo in skupno lastništvo: kakšna je razlika

Solastništvo in skupno lastništvo sta dva načina, na katera ima več oseb hkrati lastništvo iste nepremičnine, vendar se bistveno razlikujeta. Pri solastništvu ima vsak solastnik natančno določen idealni delež (na primer 1/2 ali 1/3), s katerim lahko samostojno razpolaga. Pri skupnem lastništvu deleži niso vnaprej številčno določeni in solastniki o nepremičnini praviloma odločajo skupaj. Solastništvo je reden oblika, skupno lastništvo pa izjema, ki obstaja le, če je izrecno določena z zakonom — najpogosteje pri dedni skupnosti. V dvomu zakon predpostavlja solastništvo.

Ko na lastniškem listu vidite dve ali več imen, je prvo vprašanje, za katero obliko skupnega lastništva gre. Solastništvo in skupno lastništvo na prvi pogled zvenita podobno, vendar razlika med njima neposredno določa, kaj sme vsak lastnik sam, in kaj le z drugimi — in s tem tudi, kako se takšna nepremičnina sploh lahko kupi ali proda.Iz dela s strankami vidimo, da se ta razlika najpogosteje pojavi v treh situacijah: pri nakupu podedovane nepremičnine, pri prodaji nepremičnine, ki je skupno premoženje zakoncev, in pri reševanju odnosov med družinskimi člani, ki skupaj posedujejo eno nepremičnino. V tem priročniku pojasnjujemo razliko, kot jo ureja Zakon o lastništvu in drugih stvarnih pravicah (NN 91/96 s spremembami) in kaj konkretno pomeni za Vas kot kupca ali prodajalca.

Vsebina

• Solastništvo in skupno lastništvo — osnovna razlika
• Kdaj nastane solastništvo in kdaj skupno lastništvo
• Razpolaganje z deležem: kaj smete sami in kaj ne
• Skupno premoženje zakoncev in dediščina — najpogostejše nejasnosti
• Kaj preveriti v zemljiški knjigi pred nakupom
• Pogosta vprašanja

Ključne ugotovitve

• Solastnik ima natančno določen idealni delež in z njim razpolaga samostojno; skupni lastnik nima vnaprej določenega deleža in odloča skupaj z ostalimi.
• Solastništvo je reden oblika lastništva več oseb, skupno lastništvo pa obstaja le, če ga zakon izrecno določa.
• V dvomu zakon predpostavlja solastništvo.
• Skupno premoženje zakoncev je po veljavnem Družinskem zakoniku solastništvo v enakih delih, in ne skupno lastništvo.
• Podedovana nepremičnina do zaključka dedovanja je skupno lastništvo dedičev.

Solastništvo in skupno lastništvo — osnovna razlika

Osnovna razlika je v tem, ali so deleži določeni. Solastništvo je oblika, pri kateri ima vsak solastnik svoj idealni delež — računsko, številčno izražen delež v celotni nepremičnini, kot je 1/2, 1/3 ali 3/4. Ta delež ni fizično ločen prostor v stanovanju, ampak delež v lastninski pravici na celotni stvari. Skupno lastništvo, nasprotno, je oblika, pri kateri ima več oseb (skupnih lastnikov) lastništvo iste stvari, vendar njihovi deleži niso vnaprej številčno določeni — so le določljivi in se ugotavljajo naknadno, ko nastopi razlog za to.Zakon jasno določa odnos med tema dvema oblikama. Zakon o lastništvu in drugih stvarnih pravicah v 57. členu določa, da je stvar lahko v skupnem lastništvu le, če je to z nekaterim zakonom izrecno določeno, s čimer solastništvu daje vlogo redne, glavne oblike lastništva z več imetniki. Skupno lastništvo je izjema. Zato isti člen dodaja pravilo za sporne primere: v dvomu, ali osebe sodelujejo v solastništvu ali skupnem lastništvu, se šteje, da gre za solastništvo.

Profesionalni nasvet: Ko na oglasu ali v dokumentih vidite več lastnikov, vprašajte, ali je ob vsakem naveden idealni delež. Če je — gre za solastništvo in vsak del ima svojega „gospodarja“. Če deleži niso navedeni, preverite pravno podlago, preden vstopite v pogajanja.

Kdaj nastane solastništvo in kdaj skupno lastništvo

Solastništvo nastane v veliki večini primerov, ko več oseb skupaj pridobi nepremičnino — na primer, ko dva človeka skupaj kupita stanovanje in v pogodbi ter v zemljiški knjigi določita, kdo ima kateri del. Nastane tudi z delitvijo prej enotnega lastništva na idealne dele. Ker je to reden oblika, je solastništvo „privzeto stanje“, ko zakon ne določa drugače.Skupno lastništvo nastane le v z zakonom izrecno določenih situacijah. Najpomembnejši in najpogostejši primer v praksi je dedna skupnost: od trenutka smrti zapustnika pa do pravnomočne odločbe o dedovanju je podedovano premoženje skupno lastništvo vseh dedičev. Šele z delitvijo, oziroma z odločbo o dedovanju, se ta skupnost pretvori v solastništvo določenih idealnih delov ali v lastništvo posameznih stvari. Za vse, kar o skupnem lastništvu ni posebej urejeno, zakon napotuje na ustrezno uporabo pravil o solastništvu.

Profesionalni nasvet: Če naletite na nepremičnino, ki je „v dedovanju“, je ne obravnavajte kot redno solastništvo. Do zaključka dedovanja ne obstaja en sogovornik z lastnim deležem, temveč skupnost dedičev, ki o vsem odloča skupaj.

Razpolaganje z deležem: kaj smete sami in kaj ne

Tukaj je razlika najbolj oprijemljiva. Solastnik s svojim idealnim deležem razpolaga samostojno: lahko ga proda, podari, obremeni s hipoteko ali zapusti v dediščino, in za to praviloma ne potrebuje soglasja ostalih solastnikov. Z drugimi besedami, vsak solastnik je „gospodar“ svojega dela, medtem ko se za odločitve o celotni nepremičnini uporabljajo posebna pravila o upravljanju skupne stvari.Skupni lastnik takšne svobode nima. Po Zakonu o lastništvu in drugih stvarnih pravicah skupni lastnik svojega deleža v skupnem lastništvu ne more veljavno prenesti s pravnim poslom na tretjo osebo — lahko ga prenese le na drugega skupnega lastnika iste stvari. Lastniške pooblastila glede skupne stvari skupni lastnik izvršuje izključno skupaj z vsemi ostalimi skupnimi lastniki. Zakon predvideva tudi izjemo zaradi zaščite zaupanja v pravnem prometu: tretja oseba izjemoma lahko pridobi pravico na nepremičnini tudi na podlagi posla, ki ni sklenjen z vsemi skupnimi lastniki, vendar le pod strogimi predpostavkami, pod katerimi se ščiti zaupanje v zemljiške knjige.

Profesionalni nasvet: Pred podpisom se vprašajte — ali kupujem del od enega lastnika ali celotno nepremičnino od vseh? Pri solastništvu lahko veljavno kupite idealni del od posameznega solastnika; pri skupnem lastništvu pogodba, sklenjena samo z enim skupnim lastnikom, praviloma ne prenaša lastništva.

Skupno premoženje zakoncev in dediščina — najpogostejše nejasnosti

Skupno premoženje zakoncev je najpogostejša situacija, pri kateri pride do napak. Po 36. členu Družinskega zakonika (NN 103/15 s spremembami) so zakonski partnerji v enakih delih solastniki skupnega premoženja, če se niso drugače dogovorili. Torej, nepremičnina, pridobljena z delom med zakonsko zvezo, je praviloma solastništvo v razmerju 1/2 in 1/2 — in ne skupno lastništvo, kot se pogosto predpostavlja. Ta predstava izvira iz prejšnjih predpisov, ki so premoženje zakonskih partnerjev obravnavali kot skupno; po veljavnem zakonu to ni več tako. Obstaja pa pomembna zaščitna določba. Ko je nepremičnina skupno premoženje zakoncev in hkrati družinski dom, v katerem stanuje drugi zakonec in otroci, bo prodaja ali obremenitev zahtevala pisno soglasje drugega zakonca z overitvijo podpisa pri notarju. Zaradi tega je tudi pri navidezno jasnem lastništvu na enem imenu treba preveriti, ali je bila nepremičnina pridobljena v zakonski zvezi. Pri dedovanju pa velja že opisano pravilo: do zaključka dedovanja so dediči skupni lastniki, šele nato pa postanejo solastniki določenih delov.

Profesionalni nasvet: Če je prodajalec v zakonski zvezi, in je bila nepremičnina pridobljena med zakonsko skupnostjo, pravočasno zagotovite soglasje drugega zakonca. Naknadno pridobivanje soglasja lahko ustavi že dogovorjeno prodajo v zadnjem trenutku.

Kaj preveriti v zemljiški knjigi pred nakupom

Pred vsakim nakupom nepremičnine, pri kateri sodeluje več lastnikov, preverite lastniški list. Pri solastništvu je v lastniškem listu (list B) ob vsakem lastniku vpisan njegov idealni delež, zato takoj vidite, kdo ima kolikšen delež. Pri skupnem lastništvu je vpis na več oseb brez določenih idealnih delov, z navedbo pravne podlage (na primer sklep o dedovanju). Kako pravilno brati te vpise, podrobneje pojasnjujemo v priročniku o lastniškem listu, zemljiški knjigi in katastru.Poleg oblike lastništva preverite tudi bremena na listu C ter morebitne zaznambe, ki lahko kažejo na spor ali postopek v teku. Če je nepremičnina šele pridobljena, preverite, ali je lastništvo urejeno vpisano — proces vknjižbe opisujemo v besedilu o vknjižbi nepremičnine. Te preverbe so del širšega pravnega in tehničnega pregleda, ki ga je priporočljivo opraviti pred podpisom in ki ga pojasnjujemo v priročniku o pregledu nepremičnine pred nakupom.

Profesionalni nasvet: Nikoli se ne zanašajte na predpostavko „verjetno je to solastništvo“. Čeprav zakon v dvomu predpostavlja solastništvo, ta predpostavka ni nadomestilo za preverbo podlage vpisa — zahtevajte izpisek iz zemljiške knjige in ugotovite pravno podlago lastništva.

Kako Vam Regent lahko pomaga

V oglasih, ki jih vodimo, redno preverjamo strukturo lastništva, preden nepremičnina sploh pride do Vas — kdo so lastniki, za katero obliko lastništva gre in katera soglasja so potrebna za veljavno prodajo. Če kupujete nepremičnino z več lastniki ali prodajate nepremičnino, ki je skupno premoženje zakoncev ali je v dedovanju, Vam pomagamo, da pravočasno zberete prave dokumente in se izognete zastojem. Oglejte si, kako poteka nakup z Regentom in prodaja z Regentom ali nas preprosto kontaktirajte.

Pogosta vprašanja

Kakšna je razlika med solastništvom in skupnim lastništvom?

Razlika je v tem, ali so deleži določeni. Pri solastništvu ima vsak solastnik natančno določen idealni delež nepremičnine (na primer 1/2 ali 1/3), s katerim samostojno razpolaga. Pri skupnem lastništvu deleži skupnih lastnikov niso vnaprej številčno določeni, ampak se šele naknadno ugotavljajo, skupni lastniki pa o nepremičnini praviloma odločajo skupaj. Solastništvo je po Zakonu o lastništvu in drugih stvarnih pravicah reden oblika, skupno lastništvo pa izjema, ki obstaja le, če je izrecno določena z zakonom.

Ali je skupno premoženje zakoncev solastništvo ali skupno lastništvo?

Skupno premoženje zakoncev je solastništvo. Po 36. členu Družinskega zakonika so zakonski partnerji v enakih delih solastniki skupnega premoženja, če se niso drugače dogovorili — torej vsakemu praviloma pripada polovica. Razširjena predstava, da gre za skupno lastništvo, izvira iz starejših predpisov; danes to ni več točno. Za nepremičnino, ki je skupno premoženje zakoncev in hkrati družinski dom, je za prodajo ali obremenitev potrebno pisno soglasje drugega zakonca, overjeno pri notarju.

Ali lahko prodam svoj del nepremičnine v solastništvu brez soglasja ostalih?

Da. Solastnik lahko s svojim idealnim deležem prosto razpolaga — ga proda, podari, obremeni s hipoteko ali zapusti v dediščino — in za to praviloma ne potrebuje soglasja ostalih solastnikov. Skupni lastnik tega ne more: svojega deleža v skupnem lastništvu ne more veljavno prenesti na tretjo osebo, ampak le na drugega skupnega lastnika iste stvari, lastniške pooblastila pa izvršuje skupaj z ostalimi.

Kako v zemljiški knjigi prepoznati solastništvo in kako skupno lastništvo?

V lastniškem listu (list B) se solastništvo prepozna po tem, da je ob vsakem lastniku vpisan njegov idealni delež, na primer 1/2 ali 1/3. Skupno lastništvo se vpiše kot lastništvo več oseb brez določenih idealnih delov, z navedbo pravne podlage. Če iz vpisa ni jasno, za katero obliko gre, zakon v dvomu predpostavlja solastništvo, vendar je pred nakupom vedno treba preveriti podlago vpisa.

Ali lahko kupim podedovano nepremičnino pred zaključkom dednega postopka?

Praviloma ne brez tveganja. Do pravnomočnega sklepa o dedovanju dediči tvorijo dedno skupnost, podedovano premoženje pa je skupno lastništvo — deleži še niso razdeljeni in o razpolaganju odločajo vsi dediči skupaj. Varno je počakati na zaključek dedovanja in vknjižbo, po kateri vsak dedič postane solastnik določenega idealnega dela, s katerim lahko samostojno razpolaga.

Kaj pa, če ni znano, ali gre za solastništvo ali skupno lastništvo?

V dvomu zakon predpostavlja solastništvo. 57. člen Zakona o lastništvu in drugih stvarnih pravicah izrecno določa, da se, kadar je sporno, ali osebe sodelujejo v solastništvu ali skupnem lastništvu, šteje, da gre za solastništvo. Skupno lastništvo obstaja le, če ga poseben zakon izrecno določa, zato se na to izjemo ne more zanašati brez jasne pravne podlage.

Priporočeno

• Kaj so lastniški list, zemljiška knjiga in kataster ter kako jih brati
• Vknjižba nepremičnine na Hrvaškem: kaj je, kako deluje in kaj morate vedeti
• Pregled nepremičnine pred nakupom: pravna preverba, tehnična ocena in primopredaja
• Kako deluje kupoprodajni proces nepremičnine na Hrvaškem korak za korakom