Spoluvlastníctvo a bezpodielové spoluvlastníctvo: aký je rozdiel

Spoluvlastníctvo a spoločné vlastníctvo sú dva spôsoby, ktorými viac osôb súčasne vlastní rovnakú nehnuteľnosť, no podstatne sa líšia. Pri spoluvlastníctve má každý spoluvlastník presne určený ideálny podiel (napríklad 1/2 alebo 1/3), s ktorým môže samostatne nakladať. Pri spoločnom vlastníctve nie sú podiely vopred číselne určené a spoluvlastníci o nehnuteľnosti spravidla rozhodujú spoločne. Spoluvlastníctvo je bežnou formou a spoločné vlastníctvo je výnimkou, ktorá existuje len vtedy, keď je výslovne stanovená zákonom – najčastejšie pri dedičskej komunite. V pochybnostiach zákon predpokladá spoluvlastníctvo.

Keď na liste vlastníctva vidíte dve alebo viac mien, prvá otázka je, o akú formu spoločného vlastníctva ide. Spoluvlastníctvo a spoločné vlastníctvo na prvý pohľad znejú podobne, no rozdiel medzi nimi priamo určuje, čo môže každý vlastník sám a čo len s ostatnými – a tým aj to, ako sa takáto nehnuteľnosť vôbec dá kúpiť alebo predať. Z práce s klientmi vidíme, že tento rozdiel sa najčastejšie objaví v troch situáciách: pri kúpe zdedenej nehnuteľnosti, pri predaji nehnuteľnosti, ktorá je manželským majetkom, a pri riešení vzťahov medzi členmi rodiny, ktorí spoločne držia jednu nehnuteľnosť. V tomto sprievodcovi vysvetľujeme rozdiel tak, ako ho upravuje Zákon o vlastníctve a iných vecných právach (NN 91/96 so zmenami) a čo to konkrétne znamená pre Vás ako kupujúceho alebo predávajúceho.

Obsah

• Spoluvlastníctvo a spoločné vlastníctvo — základný rozdiel
• Kedy vzniká spoluvlastníctvo a kedy spoločné vlastníctvo
• Nakladanie s podielom: čo smiete sami a čo nie
• Manželský majetok a dedičstvo — najčastejšie nejasnosti
• Čo skontrolovať v katastri nehnuteľností pred kúpou
• Časté otázky

Kľúčové poznatky

• Spoluvlastník má presne určený ideálny podiel a nakladá s ním samostatne; spoločný vlastník nemá vopred určený podiel a rozhoduje spoločne s ostatnými.
• Spoluvlastníctvo je bežnou formou vlastníctva viacerých osôb a spoločné vlastníctvo existuje len vtedy, keď ho zákon výslovne stanovuje.
• V pochybnostiach zákon predpokladá spoluvlastníctvo.
• Manželský majetok je podľa platného Rodinného zákona spoluvlastníctvom v rovnakých častiach, nie spoločným vlastníctvom.
• Zdedená nehnuteľnosť je do ukončenia dedičského konania spoločným vlastníctvom dedičov.

Spoluvlastníctvo a spoločné vlastníctvo — základný rozdiel

Základný rozdiel spočíva v tom, či sú podiely určené. Spoluvlastníctvo je forma, v ktorej má každý spoluvlastník svoj ideálny podiel — vypočítaný, číselne vyjadrený podiel na celej nehnuteľnosti, ako napríklad 1/2, 1/3 alebo 3/4. Táto časť nie je fyzicky oddelený priestor v byte, ale podiel na vlastníckom práve k celej veci. Spoločné vlastníctvo je naopak forma, v ktorej viac osôb (spoločných vlastníkov) vlastní tú istú vec, ale ich podiely nie sú vopred číselne určené — sú len určiteľné a určujú sa následne, keď na to nastane dôvod. Zákon jasne stanovuje vzťah týchto dvoch foriem. Zákon o vlastníctve a iných vecných právach v článku 57. ustanovuje, že vec môže byť v spoločnom vlastníctve len vtedy, ak je to výslovne určené nejakým zákonom, čím dáva spoluvlastníctvu úlohu bežnej, hlavnej formy vlastníctva s viacerými nositeľmi. Spoločné vlastníctvo je výnimka. Preto ten istý článok pridáva pravidlo pre sporné prípady: v pochybnostiach, či sa osoby zúčastňujú na spoluvlastníctve alebo spoločnom vlastníctve, sa považuje za spoluvlastníctvo.

Profesionálna rada: Keď na inzeráte alebo v dokumentoch vidíte viac vlastníkov, spýtajte sa, či je pri každom uvedený ideálny podiel. Ak áno — ide o spoluvlastníctvo a každá časť má svojho „pána". Ak podiely nie sú uvedené, skontrolujte právny základ predtým, ako vstúpite do rokovaní.

Kedy vzniká spoluvlastníctvo a kedy spoločné vlastníctvo

Spoluvlastníctvo vzniká vo veľkej väčšine prípadov, keď viac osôb spoločne nadobúda nehnuteľnosť — napríklad keď si dvaja ľudia spoločne kúpia byt a v zmluve a v katastri nehnuteľností určia, kto drží ktorú časť. Vzniká aj delením predtým jednotného vlastníctva na ideálne podiely. Keďže ide o bežnú formu, spoluvlastníctvo je „daný stav", keď zákon nestanovuje inak. Spoločné vlastníctvo vzniká len v zákonom výslovne určených situáciách. Najdôležitejším a najčastejším príkladom v praxi je dedičská komunita: od okamihu smrti poručiteľa až do právoplatného rozhodnutia o dedičstve je zdedený majetok spoločným vlastníctvom všetkých dedičov. Len delením, respektíve rozhodnutím o dedičstve, sa táto komunita mení na spoluvlastníctvo určených ideálnych podielov alebo na vlastníctvo jednotlivých vecí. Pre všetko, čo nie je osobitne upravené o spoločnom vlastníctve, zákon odkazuje na primerané použitie pravidiel o spoluvlastníctve.

Profesionálna rada: Ak narazíte na nehnuteľnosť, ktorá je „v dedičskom konaní", nepozerajte sa na ňu ako na bežné spoluvlastníctvo. Do ukončenia dedičského konania neexistuje jeden partner s vlastným podielom, ale komunita dedičov, ktorá o všetkom rozhoduje spoločne.

Nakladanie s podielom: čo smiete sami a čo nie

Tu je rozdiel najciteľnejší. Spoluvlastník so svojím ideálnym podielom nakladá samostatne: môže ho predať, darovať, zaťažiť hypotékou alebo zanechať v dedičstvo, a na to spravidla nepotrebuje súhlas ostatných spoluvlastníkov. Inými slovami, každý spoluvlastník je „pánom" svojej časti, zatiaľ čo pre rozhodnutia o celej nehnuteľnosti sa uplatňujú osobitné pravidlá o správe spoločnej veci. Spoločný vlastník takúto slobodu nemá. Podľa Zákona o vlastníctve a iných vecných právach, spoločný vlastník nemôže platne previesť svoj podiel na spoločnom vlastníctve právnym úkonom na tretiu osobu – môže ho previesť len na iného spoločného vlastníka tej istej veci. Vlastnícke oprávnenia týkajúce sa spoločnej veci vykonáva spoločný vlastník len spoločne so všetkými ostatnými spoločnými vlastníkmi. Zákon predpokladá aj výnimku na ochranu dôvery v právnom styku: tretia osoba môže výnimočne nadobudnúť právo na nehnuteľnosti aj na základe úkonu, ktorý nebol uzavretý so všetkými spoločnými vlastníkmi, ale len za prísnych predpokladov, za ktorých sa chráni dôvera v katastri nehnuteľností.

Profesionálna rada: Opýtajte sa pred podpisom – kupujem časť od jedného vlastníka alebo celú nehnuteľnosť od všetkých? Pri spoluvlastníctve môžete platne kúpiť ideálny podiel od jednotlivého spoluvlastníka; pri spoločnom vlastníctve zmluva uzavretá len s jedným spoločným vlastníkom spravidla neprevádza vlastníctvo.

Manželský majetok a dedičstvo — najčastejšie nejasnosti

Manželský majetok je najčastejšia situácia, pri ktorej dochádza k omylom. Podľa článku 36. Rodinného zákona (NN 103/15 so zmenami) sú manželskí partneri v rovnakých podieloch spoluvlastníkmi manželského majetku, ak sa nedohodli inak. Teda nehnuteľnosť nadobudnutá prácou počas manželstva je spravidla spoluvlastníctvom v pomere 1/2 a 1/2 — a nie spoločným vlastníctvom, ako sa často predpokladá. Táto predstava pochádza z predošlých predpisov, ktoré majetok manželských partnerov považovali za spoločný; podľa platného zákona to už tak nie je. Existuje však dôležitá ochranná klauzula. Ak je nehnuteľnosť manželským majetkom a zároveň rodinným domovom, v ktorom býva druhý manželský partner a deti, predaj alebo zaťaženie bude vyžadovať písomný súhlas druhého manželského partnera s overením podpisu u notára. Preto aj pri zdanlivo jasnom vlastníctve na jednom mene treba preveriť, či bola nehnuteľnosť nadobudnutá v manželstve. Pri dedičstve platí už popísané pravidlo: do ukončenia dedičského konania sú dedičia spoločnými vlastníkmi a až potom sa stávajú spoluvlastníkmi určených podielov.
Profesionálna rada: Ak je predávajúci v manželstve a nehnuteľnosť bola nadobudnutá počas manželskej komunity, včas si zabezpečte súhlas druhého manželského partnera. Následné získanie súhlasu môže zastaviť už dohodnutý predaj v poslednej chvíli.Čo skontrolovať v katastri nehnuteľností pred kúpouPred každou kúpou nehnuteľnosti, na ktorej sa podieľa viac vlastníkov, skontrolujte list vlastníctva. Pri spoluvlastníctve je v liste vlastníctva (list B) pri každom vlastníkovi zapísaný jeho ideálny podiel, takže hneď vidíte, kto drží aký podiel. Pri spoločnom vlastníctve je zápis na viac osôb bez určených ideálnych podielov, s uvedením právneho základu (napríklad rozhodnutia o dedičstve). Ako správne čítať tieto zápisy, podrobnejšie vysvetľujeme v sprievodcovi o liste vlastníctva, katastri nehnuteľností a katastri. Okrem formy vlastníctva skontrolujte aj ťarchy na liste C a prípadné poznámky, ktoré môžu poukazovať na spor alebo prebiehajúce konanie. Ak bola nehnuteľnosť len nedávno nadobudnutá, skontrolujte, či je vlastníctvo riadne zapísané — proces zápisu popisujeme v texte o zápise nehnuteľnosti. Tieto kontroly sú súčasťou širšej právnej a technickej kontroly, ktorú je vhodné vykonať pred podpisom a ktorú vysvetľujeme v sprievodcovi o prehliadke nehnuteľnosti pred kúpou.Profesionálna rada: Nikdy sa nespoliehajte na predpoklad „pravdepodobne ide o spoluvlastníctvo". Hoci zákon v pochybnostiach predpokladá spoluvlastníctvo, tento predpoklad nenahrádza kontrolu základu zápisu — vyžiadajte si výpis z katastra nehnuteľností a zistite právny základ vlastníctva.Ako Vám Regent môže pomôcťV inzerátoch, ktoré spravujeme, pravidelne preverujeme štruktúru vlastníctva skôr, ako sa nehnuteľnosť vôbec dostane k Vám — kto sú vlastníci, o akú formu vlastníctva ide a aké súhlasy sú potrebné pre platný predaj. Ak kupujete nehnuteľnosť s viacerými vlastníkmi alebo predávate nehnuteľnosť, ktorá je manželským majetkom alebo je v dedičskom konaní, pomáhame Vám včas zozbierať správne dokumenty a vyhnúť sa zdržaniam. Pozrite si, ako vyzerá kúpa s Regentom a predaj s Regentom alebo nás jednoducho kontaktujte.Časté otázkyAký je rozdiel medzi spoluvlastníctvom a spoločným vlastníctvom?Rozdiel je v tom, či sú podiely určené. Pri spoluvlastníctve má každý spoluvlastník presne určený ideálny podiel nehnuteľnosti (napríklad 1/2 alebo 1/3), s ktorým samostatne nakladá. Pri spoločnom vlastníctve podiely spoločných vlastníkov nie sú vopred číselne určené, ale určujú sa až následne, a spoloční vlastníci o nehnuteľnosti spravidla rozhodujú spoločne. Spoluvlastníctvo je podľa Zákona o vlastníctve a iných vecných právach bežnou formou a spoločné vlastníctvo je výnimkou, ktorá existuje len vtedy, keď je zákonom výslovne stanovená.Je manželský majetok spoluvlastníctvo alebo spoločné vlastníctvo?Manželský majetok je spoluvlastníctvo. Podľa článku 36. Rodinného zákona sú manželskí partneri v rovnakých podieloch spoluvlastníkmi manželského majetku, ak sa nedohodli inak — teda každému spravidla patrí polovica. Všeobecná predstava, že ide o spoločné vlastníctvo, pochádza zo starších predpisov; dnes to už nie je pravda. Pre nehnuteľnosť, ktorá je manželským majetkom a zároveň rodinným domovom, je na predaj alebo zaťaženie potrebný písomný súhlas druhého manželského partnera overený u notára.Môžem predať svoj podiel na nehnuteľnosti v spoluvlastníctve bez súhlasu ostatných?Áno. Spoluvlastník môže so svojím ideálnym podielom slobodne nakladať — predať ho, darovať, zaťažiť hypotékou alebo zanechať v dedičstvo — a na to spravidla nepotrebuje súhlas ostatných spoluvlastníkov. Spoločný vlastník to nemôže: svoj podiel na spoločnom vlastníctve nemôže platne previesť na tretiu osobu, ale len na iného spoločného vlastníka tej istej veci, a vlastnícke oprávnenia vykonáva spoločne s ostatnými.Ako v katastri nehnuteľností rozpoznať spoluvlastníctvo a ako spoločné vlastníctvo?V liste vlastníctva (list B) sa spoluvlastníctvo rozpozná podľa toho, že pri každom vlastníkovi je zapísaný jeho ideálny podiel, napríklad 1/2 alebo 1/3. Spoločné vlastníctvo sa zapisuje ako vlastníctvo viacerých osôb bez určených ideálnych podielov, s uvedením právneho základu. Ak zo zápisu nie je jasné, o akú formu ide, zákon v pochybnostiach predpokladá spoluvlastníctvo, no pred kúpou je vždy potrebné preveriť základ zápisu.Môžem kúpiť zdedenú nehnuteľnosť pred ukončením dedičského konania?Spravidla nie bez rizika. Do právoplatného rozhodnutia o dedičstve tvoria dedičia dedičskú komunitu a zdedený majetok je spoločné vlastníctvo — podiely ešte nie sú rozdelené a o nakladaní rozhodujú všetci dedičia spoločne. Bezpečné je počkať na ukončenie dedičského konania a zápis do katastra, po ktorom sa každý dedič stáva spoluvlastníkom určenej ideálnej časti, s ktorou môže samostatne nakladať.Čo ak sa nevie, či ide o spoluvlastníctvo alebo spoločné vlastníctvo?V pochybnostiach zákon predpokladá spoluvlastníctvo. Článok 57. Zákona o vlastníctve a iných vecných právach výslovne ustanovuje, že ak je sporné, či sa osoby zúčastňujú na spoluvlastníctve alebo spoločnom vlastníctve, považuje sa za spoluvlastníctvo. Spoločné vlastníctvo existuje len vtedy, ak ho osobitný zákon výslovne určuje, takže na túto výnimku sa nemožno spoliehať bez jasného právneho základu.OdporúčanéČo sú list vlastníctva, kataster nehnuteľností a kataster a ako ich čítaťZápis nehnuteľnosti v Chorvátsku: čo je, ako funguje a čo potrebujete vedieťPrehliadka nehnuteľnosti pred kúpou: právna kontrola, technické posúdenie a odovzdanieAko funguje proces kúpy a predaja nehnuteľnosti v Chorvátsku krok za krokom