Wzrost cen nieruchomości w Europie: gdzie ceny najbardziej przewyższyły rzeczywistą wartość?

Niedawno pisaliśmy o wzroście cen nieruchomości na świecie, który w ciągu ostatnich pięciu lat najbardziej dotknął Bliski Wschód i południowo-wschodnią Europę. Teraz dzieje się to samo na rynku europejskim, gdzie ceny mieszkań rosną znacznie szybciej niż dochody obywateli. Nowe sprawozdanie Komisji Europejskiej „Mieszkania w Unii Europejskiej: rozwój rynku, czynniki podstawowe i polityka” ujawnia, że ceny nieruchomości w UE w latach 2014-2024 wzrosły aż o 50%, podczas gdy w niektórych państwach, takich jak Węgry, Litwa, Czechy, Portugalia, Estonia, Bułgaria i Polska, skoczyły o ponad 200 procent.

Portugalia jako najbardziej przewartościowany rynek w Europie

Według szacunków Komisji Europejskiej, Portugalia ma najbardziej przewartościowane nieruchomości w Unii Europejskiej. Ceny są tam, według modeli oceny rynku, o 35% wyższe od ich rzeczywistej wartości, co jest najwyższym odnotowanym poziomem w Europie. Przyczyna leży w kombinacji czynników: wzrost stóp procentowych, silny popyt ze strony bogatszych nabywców, inwestycje instytucjonalne oraz eksplozja krótkoterminowego wynajmu. Turystyka i platformy takie jak Airbnb dodatkowo ograniczyły podaż mieszkań na wynajem długoterminowy, co doprowadziło do presji na ceny.

Wzrost cen i spadek dostępności mieszkań

Kiedy wzrost cen porównuje się ze wzrostem dochodów, jasne jest, że mieszkanie staje się coraz trudniej dostępne. Największy wzrost stosunku ceny do dochodu odnotowano w Portugalii, Holandii, na Węgrzech, w Luksemburgu, Irlandii, Czechach i Austrii, gdzie ceny rosły o ponad 20% szybciej niż płace. Oznacza to, że nawet w krajach o wysokim standardzie, kupno nieruchomości staje się coraz większym wyzwaniem, a rynek coraz bardziej oddala się od rzeczywistych możliwości przeciętnego obywatela.

Wpływ turystyki i krótkoterminowego wynajmu

Komisja Europejska wyraźnie łączy wzrost cen nieruchomości z rozwojem turystyki. W krajach turystycznych, takich jak Portugalia, Hiszpania, Włochy i Chorwacja, wzrost liczby krótkoterminowych wynajmów bezpośrednio zmniejsza dostępność mieszkań na wynajem długoterminowy. Dotyczy to szczególnie historycznych centrów miast, gdzie duża część nieruchomości została przekształcona w obiekty turystyczne. Ten trend, choć przynosi krótkoterminowy zysk, długoterminowo zmniejsza liczbę dostępnych mieszkań dla lokalnych mieszkańców i zwiększa presję na ceny.

Puste nieruchomości jako niewykorzystany potencjał

Jednym z największych paradoksów europejskiego rynku są puste nieruchomości. Szacuje się, że jedna na sześć nieruchomości w Europie jest pusta, a kraje z największym udziałem pustych mieszkań to Portugalia, Bułgaria, Rumunia, Malta, Cypr i Węgry. Takie nieruchomości często są przechowywane jako inwestycja, bez rzeczywistego użytkowania, co zmniejsza podaż aktywnych mieszkań i dodatkowo podnosi ceny. Jest to trend, który staje się ważnym tematem również w Chorwacji, gdzie coraz częściej dyskutuje się o opodatkowaniu pustych mieszkań.

Chorwacja wśród krajów o umiarkowanym wzroście

W kontekście europejskim Chorwacja zaliczana jest do bardziej stabilnych rynków. Ceny nieruchomości u nas rosną w sposób ciągły, ale nie z takim nasileniem jak w Portugalii czy na Węgrzech. Pomimo wzrostu wynajmów turystycznych i wzrostu popytu ze strony zagranicznych nabywców, rynek krajowy wciąż wykazuje zrównoważone trendy. Niemniej jednak wyzwania takie jak powolne pozwolenia, brak nowych budynków i brak polityki mieszkaniowej mogą w przyszłości dodatkowo wpłynąć na dostępność mieszkań, zwłaszcza w Zagrzebiu i na wybrzeżu.

Europa szuka równowagi między turystyką a zrównoważonym mieszkalnictwem

Podczas gdy świat wciąż analizuje globalny wzrost cen nieruchomości, Europa mierzy się z własnymi problemami - wzrostem, który często przewyższa realną wartość i zagraża dostępności mieszkań. Portugalia jest najbardziej ekstremalnym przykładem, ale podobne trendy coraz częściej obserwuje się w innych krajach Europy Południowej, w tym w Chorwacji. Kluczowym pytaniem, na które muszą odpowiedzieć rynki europejskie, jest to, jak pogodzić turystykę, inwestycje i zrównoważone mieszkalnictwo. Bo, jeśli ceny nieruchomości na świecie są kwestią rynku, w Europie są one coraz bardziej kwestią równowagi społecznej.