Nové úverové opatrenia v Chorvátsku: Ako ovplyvnia realizáciu hypoték?

Od 1. júla 2025 vstupujú do platnosti nové opatrenia, ktoré zaviedla Chorvátska národná banka (HNB) s cieľom obmedziť nadmerné zadlžovanie domácností. Opatrenia majú za cieľ znížiť finančné riziká a zabezpečiť stabilitu trhu s nehnuteľnosťami, pričom sa osobitne vzťahujú na hotovostné nenamienkové úvery. Čo to však presne znamená pre všetkých, ktorí uvažujú o kúpe nehnuteľnosti alebo o získaní úveru? Aké sú podmienky úverovania a ako nové opatrenia zmenia prístup bánk k schvaľovaniu úverov?


Čo sa presne mení?

O týchto opatreniach sa ešte rozsiahlo hovorilo v marci, keď HNB rozhodla o nových, prísnejších kritériách úverovania.
HNB tak obmedzí kritériá úverovania na základe dvoch kľúčových parametrov: pomeru mesačnej splátky dlhu a príjmu (DSTI) a pomeru výšky úveru a hodnoty nehnuteľnosti v zálohe (LTV). Na zabezpečenie finančnej stability sa zavádza obmedzenie pre oba parametre. DSTI (Debt Service-to-Income ratio) meria, koľko zo svojho mesačného príjmu budete musieť vyčleniť na splácanie úveru. Pre hypotekárne úvery nesmie byť DSTI vyšší ako 45 %, zatiaľ čo pre nehnuteľnostné úvery táto suma nesmie presiahnuť 40 %. LTV (Loan-to-Value ratio) meria, aký je úver vo vzťahu k hodnote nehnuteľnosti, ktorú používate ako zábezpeku. Tu je maximálne LTV 90 %, čo znamená, že si môžete požičať maximálne 90 % hodnoty nehnuteľnosti a zvyšok musíte zabezpečiť vlastnými prostriedkami.


Ako to ovplyvňuje výšku úveru?

Na základe nových usmernení bude možnosť čerpania úveru obmedzená, ale to neznamená, že nebude možné úver získať. Napríklad podľa nových opatrení by pri hypotekárnom úvere na nehnuteľnosť v hodnote 240 000 eur, na 30 rokov s úrokovou sadzbou 4 % a mesačným príjmom 2000 eur bola maximálna výška úveru, ktorú by ste mohli získať, 188 515 eur.

Táto výška úveru je založená na DSTI (pomere mesačnej splátky dlhu a príjmu), ktorý nesmie presiahnuť 45 % vášho mesačného príjmu. Maximálna výška úveru je navyše obmedzená vzhľadom na LTV (pomer výšky úveru a hodnoty nehnuteľnosti), ktorý v tomto prípade nesmie presiahnuť 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Ak by bola hodnota nehnuteľnosti vyššia, táto výška úveru by bola výškou maximálneho povoleného úveru podľa pomeru DSTI.

Takže v tomto scenári by pre nehnuteľnosť v hodnote 240 000 eur bola maximálna výška úveru, ktorú by ste mohli získať v súlade s novými pravidlami HNB, 188 515 eur.

Prečo HNB zavádza tieto opatrenia?

Zavedenie nových opatrení je výsledkom rastúcej spotreby a zadlžovania domácností. Hoci cieľom je uľahčiť prístup k hypotekárnym úverom, nadmerné zadlžovanie môže vytvárať dlhodobé ekonomické riziká. HNB zaviedla tieto opatrenia s cieľom: znížiť nadmerné zadlžovanie domácností, najmä pokiaľ ide o spotrebiteľov, ktorí si berú úvery na veľmi dlhé obdobie, posilniť finančnú odolnosť domácností v prípadoch nepriaznivých makroekonomických scenárov, ako je zvýšenie úrokových sadzieb alebo pokles trhu s nehnuteľnosťami, znížiť riziko zlých splátok úverov, ktoré by mohli viesť k neusporiadaným splátkam, a tým negatívne ovplyvniť stabilitu finančného systému.

Hoci sa pôvodne oznámilo, že opatrenia vstúpia do platnosti už začiatkom apríla, pre požiadavky trhu boli opatrenia odložené o tri mesiace, aby mal každý dostatok času prispôsobiť svoje finančné plány novým podmienkam.

Výnimky a flexibilita pri úverovaní

Napriek novým obmedzeniam HNB povoľuje určité výnimky pri úverovaní, ktoré bankám umožňujú schvaľovať úvery, ktoré nespĺňajú všetky pravidlá. Podľa nových opatrení môžu banky schváliť: až 20 % z výšky hypotekárnych úverov mimo obmedzenia LTV a DSTI a až 10 % z výšky ostatných úverov mimo obmedzenia DSTI.

Tieto výnimky umožňujú bankám na základe vlastného posúdenia úverovej bonity schváliť časť úveru, ktorý by bol inak zamietnutý z dôvodu obmedzení.

Vplyv na hypotekárne úvery

Jedným z hlavných cieľov týchto opatrení je spomaliť rast hotovostných nenamienkových úverov a znížiť zaťaženie domácností nadmerným dlhom. Vzhľadom na to, že tieto opatrenia sa primárne vzťahujú na hotovostné úvery, ktoré v minulom roku zaznamenali veľký nárast, očakáva sa, že tieto opatrenia budú mať menší vplyv na hypotekárne úvery. Pre kupujúcich, ktorí si kupujú svoj prvý dom alebo sa sťahujú do väčšej nehnuteľnosti, opatrenia zásadne nezmenia prístup k úverom, pretože sa stále ponúkajú výhodné podmienky pre hypotekárne úvery.

Budúce trendy úverovania

Z HNB predpokladajú, že tieto opatrenia povedú k spomaleniu úverovania občanov, ale očakáva sa tiež, že v budúcnosti dôjde k zvýšeniu úrokových sadzieb. To znamená, že prístup k úverom by sa mohol stať drahším, preto sa odporúča, aby ste zvážili vstup na trh s nehnuteľnosťami teraz, kým sú úrokové sadzby ešte relatívne nízke.
Tieto nové opatrenia, ktoré HNB zaviedla, stanovujú jasné obmedzenia pre zadlžovanie, ale zároveň zabezpečujú stabilitu finančného systému a znižujú riziko nadmerného zadlžovania domácností. Hoci môžu spomaliť dynamiku na trhu s nehnuteľnosťami, zároveň poskytujú ochranu spotrebiteľom a umožňujú bezpečnejší finančný rámec. Ak hľadáte hypotekárny alebo nehnuteľnostný úver, určite majte na pamäti tieto novinky a overte si u svojich bánk, ako sa začleníte do nových podmienok úverovania.