Nová úvěrová opatření v Chorvatsku: Jak ovlivní realizaci hypotečních úvěrů?

Od 1. července 2025 vstupují v platnost nová opatření, která Chorvatská národní banka (HNB) zavedla s cílem omezit nadměrné zadlužování domácností. Cílem opatření je snížit finanční rizika a zajistit stabilitu trhu s nemovitostmi, a to se týká zejména hotovostních bezúčelových úvěrů. Co to ale přesně znamená pro vás, kteří uvažujete o koupi nemovitosti nebo o čerpání úvěru? Jaké jsou podmínky pro poskytování úvěrů a jak nová opatření změní přístup bank při schvalování úvěrů?


Co se přesně mění?

O těchto opatřeních se hodně mluvilo v březnu, kdy HNB přijala rozhodnutí o nových, přísnějších kritériích pro poskytování úvěrů.
HNB tak omezí kritéria pro poskytování úvěrů na základě dvou klíčových parametrů: poměru měsíční splátky dluhu k příjmu (DSTI) a poměru výše úvěru k hodnotě nemovitosti v zástavě (LTV). Pro zajištění finanční stability se zavádí omezení pro oba parametry. DSTI (Debt Service-to-Income ratio) měří, kolik ze svého měsíčního příjmu budete muset vyčlenit na splácení úvěru. U hypotečních úvěrů nesmí DSTI přesáhnout 45 %, zatímco u nebytových úvěrů nesmí tato částka přesáhnout 40 %. LTV (Loan-to-Value ratio) pak měří, kolik činí úvěr ve vztahu k hodnotě nemovitosti, kterou používáte jako záruku. Zde maximální LTV činí 90 %, což znamená, že si můžete půjčit nejvýše 90 % hodnoty nemovitosti, zbytek si musíte zajistit vlastními prostředky.


Jak to ovlivňuje výši úvěru?

Na základě nových směrnic bude možnost získání úvěru omezena, ale to neznamená, že nebude možné úvěry získat. Například podle nových opatření by u hypotečního úvěru na nemovitost v hodnotě 240 000 eur, na 30 let s úrokovou sazbou 4 % a měsíčním příjmem 2000 eur, byla maximální výše úvěru, kterou byste mohli získat, 188 515 eur.

Tato výše úvěru je založena na DSTI (poměr měsíční splátky dluhu k příjmu), který nesmí přesáhnout 45 % vašeho měsíčního příjmu. Maximální výše úvěru je navíc omezena vzhledem k LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti), který v tomto případě nesmí přesáhnout 90 % hodnoty nemovitosti. Pokud by byla hodnota nemovitosti vyšší, byla by tato výše úvěru výší maximálního povoleného úvěru podle poměru DSTI.

V tomto scénáři by tedy u nemovitosti v hodnotě 240 000 eur činila maximální výše úvěru, kterou byste mohli získat, v souladu s novými pravidly HNB, 188 515 eur.

Proč HNB zavádí tato opatření?

Zavedení nových opatření je výsledkem rostoucí spotřeby a zadlužování domácností. I když je cílem usnadnit přístup k hypotečním úvěrům, nadměrné zadlužování může vytvářet dlouhodobá ekonomická rizika. HNB zavedla tato opatření, aby: snížila nadměrné zadlužování domácností, zejména pokud jde o spotřebitele, kteří si berou úvěry na velmi dlouhou dobu, posílila finanční odolnost domácností v případech nepříznivých makroekonomických scénářů, jako je zvýšení úrokových sazeb nebo pokles trhu s nemovitostmi, snížila riziko špatných splátek úvěrů, které by mohly vést k neuspořádaným splátkám, a tím negativně ovlivnit stabilitu finančního systému.

I když bylo původně oznámeno, že opatření vstoupí v platnost již začátkem dubna, kvůli požadavkům trhu byla opatření odložena o tři měsíce, aby měli všichni dostatek času přizpůsobit své finanční plány novým podmínkám.

Výjimky a flexibilita při poskytování úvěrů

Navzdory novým omezením HNB umožňuje určité výjimky při poskytování úvěrů, které umožňují bankám schvalovat úvěry, které nesplňují všechna pravidla. Podle nových opatření mohou banky schvalovat: až 20 % výše hypotečních úvěrů nad rámec omezení LTV a DSTI a až 10 % výše ostatních úvěrů nad rámec omezení DSTI.

Tyto výjimky umožňují bankám na základě vlastního posouzení úvěruschopnosti schválit část úvěru, který by byl jinak zamítnut kvůli omezením.

Vliv na hypoteční úvěry

Jedním z hlavních cílů těchto opatření je zpomalit růst hotovostních bezúčelových úvěrů a snížit zatížení domácností nadměrnými dluhy. Vzhledem k tomu, že se tato opatření primárně týkají hotovostních úvěrů, které v loňském roce zaznamenaly velký nárůst, se očekává, že tato opatření budou mít menší dopad na hypoteční úvěry. Pro kupce, kteří kupují svůj první domov nebo se stěhují do větší nemovitosti, opatření významně nezmění přístup k úvěrům, protože se stále nabízejí příznivé podmínky pro hypoteční úvěry.

Budoucí trendy při poskytování úvěrů

Z HNB předpokládají, že tato opatření povedou ke zpomalení poskytování úvěrů občanům, ale také se očekává, že v budoucnu dojde ke zvýšení úrokových sazeb. To znamená, že přístup k úvěrům by se mohl stát dražším, proto se doporučuje, abyste zvážili vstup na trh s nemovitostmi nyní, dokud jsou úrokové sazby ještě relativně nízké.
Tato nová opatření, která HNB zavedla, stanovují jasná omezení pro zadlužování, ale také zajišťují stabilitu finančního systému a snižují riziko nadměrného zadlužování domácností. I když mohou zpomalit dynamiku na trhu s nemovitostmi, poskytují také ochranu spotřebitelům a umožňují bezpečnější finanční rámec. Pokud hledáte hypoteční nebo nebytový úvěr, určitě mějte na paměti tyto novinky a ověřte si u svých bank, jak se zapojíte do nových podmínek pro poskytování úvěrů.