Frazionamento: Cos'è, perché è importante e come si effettua?

Prodresti un immobile, ma non si dispone della proprietà orizzontale? O si è deciso di acquistare tale immobile, ma la banca non può concedere un mutuo ipotecario?
Per evitare tali e simili complicazioni legali e amministrative, scopri perché, in qualità di proprietario di un immobile, devi avere la proprietà orizzontale registrata e come eseguire la suddivisione in proprietà orizzontale e la registrazione nel catasto.

Che cos'è la suddivisione in proprietà orizzontale?

La suddivisione in proprietà orizzontale è una procedura legale in cui i proprietari di parti speciali di un immobile (come appartamenti, locali commerciali e garage) possono essere registrati ufficialmente come proprietari di tali parti nel catasto. La procedura prevede la creazione di un elaborato di suddivisione in proprietà orizzontale, che descrive tutte le parti speciali dell'edificio, le loro superfici e le quote dei comproprietari nelle parti comuni dell'edificio.
Questa procedura è essenziale perché consente ai proprietari di definire chiaramente i diritti di proprietà, facilitando la successiva cessione della proprietà, la vendita o l'eredità. Inoltre, la suddivisione in proprietà orizzontale facilita l'ottenimento di prestiti in quanto consente alla banca di registrare un'ipoteca su una parte specifica dell'edificio.

Perché la suddivisione in proprietà orizzontale è importante?

La procedura di suddivisione in proprietà orizzontale è fondamentale per qualsiasi immobile suddiviso in più unità indipendenti, che si tratti di immobili residenziali o commerciali. La suddivisione in proprietà orizzontale definisce formalmente la proprietà di ciascuna parte dell'immobile, consentendo la libera disposizione di tutte le parti. Ciò è estremamente importante per qualsiasi immobile composto da più piani o appartamenti, in quanto consente ai proprietari di riconoscere e registrare i propri diritti di proprietà nel catasto.

Come si esegue la suddivisione in proprietà orizzontale?

1. Creazione di un elaborato di suddivisione in proprietà orizzontale

Il primo passo nella procedura di suddivisione in proprietà orizzontale è la creazione di un elaborato di suddivisione in proprietà orizzontale, che è un piano dettagliato della divisione dell'immobile in singole unità. L'elaborato deve essere redatto da un professionista autorizzato come un architetto o un geometra, che definirà i confini esatti tra le unità, le loro aree e tutte le informazioni pertinenti sull'immobile. L'elaborato comprende una presentazione dettagliata di ogni appartamento, locale commerciale, garage o altre parti dell'edificio e deve essere conforme alle attuali norme edilizie e urbanistiche.

Il costo di creazione di un elaborato di suddivisione in proprietà orizzontale dipende solitamente dall'area dell'immobile, ma in media varia da 3 a 5 euro al metro quadro. L'importo esatto può variare a seconda della complessità della divisione e delle specificità di ogni edificio.

2. Stipula di un contratto tra proprietari

Una volta terminato l'elaborato di suddivisione in proprietà orizzontale, il passo successivo è la stipula di un contratto tra proprietari, che deve essere obbligatoriamente firmato da tutti i proprietari dell'immobile, poiché formalizza la divisione e definisce i diritti e gli obblighi di tutti i comproprietari.

Il contratto tra proprietari disciplina:

• I diritti e gli obblighi dei proprietari di ogni appartamento o locale,
• La divisione delle aree comuni (come corridoi, ascensori, cortili, tetti, ecc.),
• La divisione delle spese per le riparazioni e la manutenzione comuni,
• Le condizioni in base alle quali è possibile vendere o trasferire la proprietà di un singolo locale.

Per la creazione del contratto tra proprietari, è meglio assumere un avvocato, in quanto questo contratto è legalmente vincolante e deve essere formulato in modo da garantire la protezione dei diritti di tutte le parti. Il contratto deve essere autenticato da un notaio per avere valore legale.

3. Iscrizione nel catasto

L'ultimo passo nel processo di suddivisione in proprietà orizzontale è la registrazione delle nuove unità suddivise in proprietà orizzontale nel catasto, che formalizza la proprietà e consente a ciascun proprietario di disporre liberamente della propria proprietà.

Per la registrazione nel catasto, è necessario presentare una domanda di registrazione insieme a:

• L'elaborato di suddivisione in proprietà orizzontale,
• Il contratto tra proprietari,
• Una certificazione del pagamento dell'imposta sul trasferimento immobiliare (se pertinente).

La domanda di registrazione della proprietà viene presentata dal nuovo proprietario, che può presentare la domanda di persona o tramite un notaio o un avvocato. La registrazione viene eseguita presso l'ufficio del catasto del tribunale municipale e l'intera procedura di solito richiede tra i 30 e i 60 giorni, a seconda della complessità del caso e dell'attuale carico di lavoro del tribunale.

Chi sostiene i costi della suddivisione in proprietà orizzontale?

Di solito, i costi di creazione dell'elaborato di suddivisione in proprietà orizzontale e la preparazione della documentazione sono a carico di tutti i comproprietari in proporzione alle loro quote, mentre i costi di autentica del contratto tra proprietari e di registrazione nel catasto gravano anche su ogni proprietario in base all'accordo o alle quote nella proprietà comune.

Quali condizioni devono essere soddisfatte per la procedura di suddivisione in proprietà orizzontale?

Per essere registrati nel catasto e accedere al processo di suddivisione in proprietà orizzontale, è necessario soddisfare alcuni requisiti di base:

• Legalità dell'edificio: La prima e più importante condizione è che l'edificio deve essere costruito legalmente. Ciò significa che deve avere permessi di costruzione e di utilizzo validi. Se l'edificio non è stato legalizzato o non è stato costruito in conformità con le normative vigenti, la suddivisione in proprietà orizzontale non sarà possibile. Pertanto, è importante assicurarsi che tutti i documenti siano in ordine prima di intraprendere questo processo.
• Consenso dei comproprietari: La suddivisione in proprietà orizzontale non è qualcosa che puoi fare da solo se non sei l'unico proprietario dell'edificio. Tutti i comproprietari devono essere pienamente d'accordo con il processo di divisione e deve essere stipulato un contratto tra proprietari. Ogni comproprietario deve accettare la divisione dello spazio e firmare il contratto affinché l'intera procedura sia valida. Ciò significa che è importante avere un buon accordo tra i comproprietari per evitare disaccordi in seguito.
• Documentazione corretta: Affinché la suddivisione in proprietà orizzontale proceda senza problemi, è necessario disporre di tutta la documentazione necessaria. Ciò include un estratto catastale, dati catastali, permesso di costruzione e di utilizzo, ma anche altri documenti pertinenti che confermano la validità legale dell'edificio e le quote di proprietà. Senza questa documentazione, la suddivisione in proprietà orizzontale non sarà possibile.

Cosa può essere suddiviso in proprietà orizzontale?

Sono soggetti a suddivisione in proprietà orizzontale tutte le parti dell'edificio che possono funzionare come unità indipendenti. Ciò significa che è possibile suddividere in proprietà orizzontale:

• Appartamenti,
• Locali commerciali,
• Garage,
• Posti auto,
• Balconi, terrazze e altri locali, a condizione che siano chiaramente separati e definiti come parti speciali.

È importante notare che possono essere suddivise in proprietà orizzontale solo quelle parti dell'edificio che hanno uno scopo chiaro e specifico, ovvero quelle che vengono utilizzate in un modo che ne consenta la proprietà separata. Pertanto, i locali che non sono indipendenti o che non possono essere utilizzati separatamente, non possono essere suddivisi in proprietà orizzontale.

Acquisto di un immobile non suddiviso in proprietà orizzontale tramite un mutuo ipotecario

Uno dei motivi principali per la suddivisione in proprietà orizzontale è la possibilità di acquistare un immobile con l'aiuto di un mutuo ipotecario. Le banche richiedono che l'immobile sia suddiviso in proprietà orizzontale per poter iscrivere un'ipoteca su una parte specifica dell'edificio, il che significa che l'acquisto di un immobile non suddiviso in proprietà orizzontale non è possibile con un mutuo ipotecario. Tali immobili possono essere acquistati solo in contanti.

Perché è così?
Le banche non possono concedere un mutuo ipotecario per immobili che non sono suddivisi in proprietà orizzontale perché non è possibile definire una parte specifica dell'edificio che sarebbe oggetto di ipoteca. Ciò significa che i potenziali acquirenti che desiderano acquistare immobili non suddivisi in proprietà orizzontale devono assicurarsi i fondi da altre fonti.

Vantaggi della suddivisione in proprietà orizzontale

La suddivisione in proprietà orizzontale offre numerosi vantaggi ai proprietari di immobili. Alcuni dei principali vantaggi includono:

• Diritti di proprietà chiaramente definiti: Ogni comproprietario ha un diritto di proprietà chiaramente stabilito sulla propria parte dell'immobile, il che consente una gestione più semplice e spensierata di tale parte, sia che la si venda, la si affitti o la si trasferisca.
• Possibilità di vendere, affittare ed ereditare: Quando un immobile è suddiviso in proprietà orizzontale, è molto più facile per i proprietari vendere, affittare o lasciare la propria proprietà agli eredi. Una quota di proprietà chiaramente definita di un individuo consente transazioni e procedure ereditarie più semplici.
• Aumenta la possibilità di finanziamento: I proprietari di edifici suddivisi in proprietà orizzontale ottengono più facilmente un mutuo ipotecario in quanto l'ipoteca può essere direttamente registrata su una parte specifica dell'immobile. Ciò aumenta la sicurezza per gli istituti finanziari, facilitando l'approvazione di prestiti per locali suddivisi in proprietà orizzontale.

La suddivisione in proprietà orizzontale è una procedura estremamente importante per tutti i proprietari di immobili residenziali e commerciali all'interno di edifici plurifamiliari. Oltre a consentire una chiara definizione dei diritti di proprietà, offre anche numerosi vantaggi pratici, come una più facile disposizione della proprietà e l'accesso ai servizi finanziari. Se sei il proprietario di un appartamento, di un locale commerciale, di un garage o di un'altra parte di un edificio, la suddivisione in proprietà orizzontale è una procedura che ti consente di avere il pieno controllo dei tuoi diritti di proprietà.