À partir du 1er juillet 2025, de nouvelles mesures entrent en vigueur, introduites par la Banque nationale croate (HNB) pour limiter l'endettement excessif des ménages. Les mesures visent à réduire les risques financiers et à assurer la stabilité du marché immobilier, et concernent notamment les prêts personnels en espèces. Mais qu'est-ce que cela signifie exactement pour vous qui envisagez d'acheter un bien immobilier ou de contracter un prêt ? Quelles sont les conditions de crédit et comment les nouvelles mesures vont-elles modifier l'approche des banques en matière d'octroi de prêts ?
Qu'est-ce qui change exactement ?
On a beaucoup parlé de ces mesures en mars, lorsque la HNB a pris la décision d'appliquer de nouveaux critères de crédit plus stricts.
La HNB va ainsi limiter les critères de crédit sur la base de deux paramètres clés : le ratio mensualité de remboursement de la dette/revenu (DSTI) et le ratio montant du prêt/valeur du bien immobilier en garantie (LTV). Afin d'assurer la stabilité financière, une limite est introduite pour les deux paramètres. Le DSTI (Debt Service-to-Income ratio) mesure le pourcentage de votre revenu mensuel que vous devrez consacrer au remboursement du prêt. Pour les prêts immobiliers, le DSTI ne doit pas dépasser 45 %, tandis que pour les prêts non immobiliers, ce montant ne peut pas dépasser 40 %. Le LTV (Loan-to-Value ratio) mesure quant à lui le montant du prêt par rapport à la valeur du bien immobilier que vous utilisez en garantie. Ici, le LTV maximal est de 90 %, ce qui signifie que vous pouvez emprunter au maximum 90 % de la valeur du bien immobilier, et vous devez assurer le reste avec vos propres fonds.
Comment cela affecte-t-il le montant du prêt ?
Sur la base des nouvelles directives, la possibilité de contracter un prêt sera limitée, mais cela ne signifie pas qu'il ne sera pas possible d'obtenir des prêts. Par exemple, selon les nouvelles mesures, pour un prêt immobilier pour un bien immobilier d'une valeur de 240 000 euros, sur 30 ans avec un taux d'intérêt de 4 % et un revenu mensuel de 2 000 euros, le montant maximal du prêt que vous pourriez obtenir serait de 188 515 euros.
Ce montant de prêt est basé sur le DSTI (ratio mensualité de remboursement de la dette/revenu), qui ne doit pas dépasser 45 % de votre revenu mensuel. De plus, le montant maximal du prêt est également limité en ce qui concerne le LTV (ratio montant du prêt/valeur du bien immobilier), qui, dans ce cas, ne doit pas dépasser 90 % de la valeur du bien immobilier. Si la valeur du bien immobilier était plus élevée, ce montant de prêt serait le montant maximal de prêt autorisé selon le ratio DSTI.
Par conséquent, dans ce scénario, pour un bien immobilier d'une valeur de 240 000 euros, le montant maximal du prêt que vous pourriez obtenir, conformément aux nouvelles règles de la HNB, serait de 188 515 euros.
Pourquoi la HNB introduit-elle ces mesures ?
L'introduction de nouvelles mesures est le résultat de la croissance de la consommation et de l'endettement des ménages. Bien que l'objectif soit de faciliter l'accès aux prêts immobiliers, un endettement excessif peut créer des risques économiques à long terme. La HNB a introduit ces mesures pour : réduire l'endettement excessif des ménages, en particulier lorsqu'il s'agit de consommateurs qui contractent des prêts sur une très longue période, renforcer la résilience financière des ménages en cas de scénarios macroéconomiques défavorables, tels que l'augmentation des taux d'intérêt ou la baisse du marché immobilier, réduire le risque de mauvais remboursements de prêts qui pourraient entraîner des remboursements irréguliers et ainsi avoir un impact négatif sur la stabilité du système financier.
Bien qu'il ait été initialement annoncé que les mesures entreraient en vigueur dès le début du mois d'avril, en raison des exigences du marché, les mesures ont été reportées de trois mois afin que tout le monde ait suffisamment de temps pour adapter ses plans financiers aux nouvelles conditions.
Exceptions et flexibilité en matière de crédit
Malgré les nouvelles restrictions, la HNB autorise certaines exceptions en matière de crédit qui permettent aux banques d'approuver des prêts qui ne respectent pas toutes les règles. Selon les nouvelles mesures, les banques peuvent approuver : jusqu'à 20 % du montant des prêts immobiliers en dehors des restrictions LTV et DSTI, et jusqu'à 10 % du montant des autres prêts en dehors des restrictions DSTI.
Ces exceptions permettent aux banques, sur la base de leur propre évaluation de la solvabilité, d'approuver une partie des prêts qui auraient autrement été refusés en raison de restrictions.
Impact sur les prêts immobiliers
L'un des principaux objectifs de ces mesures est de ralentir la croissance des prêts personnels en espèces et de réduire la charge des ménages avec un endettement excessif. Étant donné que ces mesures concernent principalement les prêts en espèces qui ont enregistré une forte augmentation l'année dernière, on s'attend à ce qu'elles aient un impact moindre sur les prêts immobiliers. Pour les acheteurs qui achètent leur premier logement ou qui déménagent dans un bien immobilier plus grand, les mesures ne modifieront pas de manière significative l'accès aux prêts, car des conditions favorables sont toujours offertes pour les prêts immobiliers.
Tendances futures en matière de crédit
La HNB prévoit que ces mesures entraîneront un ralentissement des prêts aux citoyens, mais on s'attend également à une augmentation des taux d'intérêt à l'avenir. Cela signifie que l'accès au crédit pourrait devenir plus coûteux, il est donc recommandé d'envisager de se lancer sur le marché immobilier maintenant, tant que les taux d'intérêt sont encore relativement bas.
Ces nouvelles mesures introduites par la HNB fixent des limites claires à l'endettement, mais garantissent également la stabilité du système financier et réduisent le risque d'endettement excessif des ménages. Bien qu'elles puissent ralentir la dynamique du marché immobilier, elles offrent également une protection aux consommateurs et permettent un cadre financier plus sûr. Si vous recherchez un prêt immobilier ou non immobilier, gardez certainement ces actualités à l'esprit et vérifiez auprès de vos banques comment vous vous intégrerez aux nouvelles conditions de crédit.
