Od 1 lipca 2025 r. wchodzą w życie nowe środki, które Hrvatska narodna banka (HNB) wprowadziła w celu ograniczenia nadmiernego zadłużenia gospodarstw domowych. Celem tych środków jest zmniejszenie ryzyka finansowego i zapewnienie stabilności na rynku nieruchomości, a w szczególności dotyczą one gotówkowych kredytów niefinansowych. Ale co to dokładnie oznacza dla wszystkich, którzy myślą o kupnie nieruchomości lub wzięciu kredytu? Jakie są warunki kredytowania i jak nowe środki zmienią podejście banków do udzielania kredytów?
Co dokładnie się zmienia?
O tych środkach dużo mówiło się w marcu, kiedy HNB podjął decyzję o wprowadzeniu nowych, bardziej rygorystycznych kryteriów kredytowania.
HNB ograniczy kryteria kredytowania w oparciu o dwa kluczowe parametry: stosunek miesięcznej spłaty długu do dochodu (DSTI) oraz stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem (LTV). W celu zapewnienia stabilności finansowej wprowadza się ograniczenia dla obu parametrów. DSTI (Debt Service-to-Income ratio) mierzy, ile ze swojego miesięcznego dochodu będziesz musiał przeznaczyć na spłatę kredytu. W przypadku kredytów mieszkaniowych DSTI nie może być wyższy niż 45%, a w przypadku kredytów niemieszkaniowych kwota ta nie może przekroczyć 40%. Z kolei LTV (Loan-to-Value ratio) mierzy, ile wynosi kredyt w stosunku do wartości nieruchomości, której używasz jako zabezpieczenia. W tym przypadku maksymalny LTV wynosi 90%, co oznacza, że możesz pożyczyć maksymalnie 90% wartości nieruchomości, a resztę musisz zapewnić z własnych środków.
Jak to wpływa na wysokość kredytu?
Na podstawie nowych wytycznych możliwość zaciągania kredytów będzie ograniczona, ale nie oznacza to, że nie będzie można uzyskać kredytów. Na przykład, zgodnie z nowymi środkami, w przypadku kredytu mieszkaniowego na nieruchomość o wartości 240 000 euro, na 30 lat przy stopie procentowej 4% i miesięcznym dochodzie 2000 euro, maksymalna kwota kredytu, jaką można by uzyskać, wyniosłaby 188 515 euro.
Ta kwota kredytu opiera się na DSTI (stosunek miesięcznej spłaty długu do dochodu), który nie może przekroczyć 45% Twojego miesięcznego dochodu. Ponadto maksymalna kwota kredytu jest również ograniczona w odniesieniu do LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości), który w tym przypadku nie może przekroczyć 90% wartości nieruchomości. Jeśli wartość nieruchomości byłaby wyższa, kwota kredytu byłaby kwotą maksymalnego dopuszczalnego kredytu według współczynnika DSTI.
Zatem w tym scenariuszu, dla nieruchomości o wartości 240 000 euro, maksymalna kwota kredytu, jaką można by uzyskać, zgodnie z nowymi przepisami HNB, wyniosłaby 188 515 euro.
Dlaczego HNB wprowadza te środki?
Wprowadzenie nowych środków jest wynikiem rosnącej konsumpcji i zadłużenia gospodarstw domowych. Chociaż celem jest ułatwienie dostępu do kredytów mieszkaniowych, nadmierne zadłużenie może generować długoterminowe ryzyko ekonomiczne. HNB wprowadził te środki w celu: ograniczenia nadmiernego zadłużenia gospodarstw domowych, zwłaszcza w przypadku konsumentów, którzy zaciągają kredyty na bardzo długi okres, wzmocnienia odporności finansowej gospodarstw domowych w przypadku niekorzystnych scenariuszy makroekonomicznych, takich jak wzrost stóp procentowych lub spadek na rynku nieruchomości, zmniejszenia ryzyka złych spłat kredytów, które mogłyby prowadzić do nieregularnych spłat, a tym samym negatywnie wpływać na stabilność systemu finansowego.
Chociaż początkowo zapowiadano, że środki wejdą w życie już na początku kwietnia, ze względu na wymagania rynku, zostały one przesunięte o trzy miesiące, aby każdy miał wystarczająco dużo czasu na dostosowanie swoich planów finansowych do nowych warunków.
Wyjątki i elastyczność w kredytowaniu
Pomimo nowych ograniczeń, HNB dopuszcza pewne wyjątki w kredytowaniu, które umożliwiają bankom udzielanie kredytów, które nie spełniają wszystkich zasad. Zgodnie z nowymi środkami, banki mogą zatwierdzić: do 20% kwoty kredytów mieszkaniowych poza ograniczeniami LTV i DSTI oraz do 10% kwoty pozostałych kredytów poza ograniczeniem DSTI.
Te wyjątki pozwalają bankom, na podstawie własnej oceny zdolności kredytowej, zatwierdzać część kredytu, który w innym przypadku zostałby odrzucony z powodu ograniczeń.
Wpływ na kredytowanie hipoteczne
Jednym z głównych celów tych środków jest spowolnienie wzrostu gotówkowych kredytów niefinansowych i zmniejszenie obciążenia gospodarstw domowych nadmiernym zadłużeniem. Biorąc pod uwagę, że środki te dotyczą przede wszystkim kredytów gotówkowych, które w ubiegłym roku odnotowały duży wzrost, oczekuje się, że środki te będą miały mniejszy wpływ na kredytowanie hipoteczne. Dla kupujących, którzy kupują swój pierwszy dom lub przeprowadzają się do większej nieruchomości, środki te nie zmienią znacząco dostępu do kredytów, ponieważ wciąż oferowane są korzystne warunki dla kredytów hipotecznych.
Przyszłe trendy w kredytowaniu
HNB przewiduje, że środki te doprowadzą do spowolnienia kredytowania obywateli, ale oczekuje się również wzrostu stóp procentowych w przyszłości. Oznacza to, że dostęp do kredytów może stać się droższy, dlatego zaleca się rozważenie wejścia na rynek nieruchomości teraz, gdy stopy procentowe są jeszcze stosunkowo niskie.
Te nowe środki wprowadzone przez HNB nakładają jasne ograniczenia dotyczące zadłużenia, ale także zapewniają stabilność systemu finansowego i zmniejszają ryzyko nadmiernego zadłużenia gospodarstw domowych. Chociaż mogą spowolnić dynamikę na rynku nieruchomości, zapewniają również ochronę konsumentom i umożliwiają bezpieczniejsze ramy finansowe. Jeśli szukasz kredytu mieszkaniowego lub niemieszkaniowego, koniecznie weź pod uwagę te wiadomości i sprawdź ze swoimi bankami, jak wpiszesz się w nowe warunki kredytowania.
