Ab dem 1. Juli 2025 treten neue Maßnahmen in Kraft, die von der Kroatischen Nationalbank (HNB) eingeführt wurden, um eine übermäßige Verschuldung der Haushalte einzuschränken. Ziel der Maßnahmen ist es, finanzielle Risiken zu reduzieren und die Stabilität des Immobilienmarktes zu gewährleisten, insbesondere in Bezug auf ungebundene Bargeldkredite. Aber was genau bedeutet das für all diejenigen von Ihnen, die über den Kauf einer Immobilie oder die Aufnahme eines Kredits nachdenken? Welche Bedingungen gelten für die Kreditvergabe und wie werden die neuen Maßnahmen den Ansatz der Banken bei der Kreditgenehmigung verändern?
Was ändert sich genau?
Über diese Maßnahmen wurde im März viel diskutiert, als die HNB eine Entscheidung über neue, strengere Kreditvergabekriterien traf.
Die HNB wird die Kreditvergabekriterien auf der Grundlage von zwei Schlüsselparametern begrenzen: dem Verhältnis von monatlicher Tilgung zu Einkommen (DSTI) und dem Verhältnis von Kreditbetrag zu Wert der verpfändeten Immobilie (LTV). Um die finanzielle Stabilität zu gewährleisten, wird eine Begrenzung für beide Parameter eingeführt. DSTI (Debt Service-to-Income Ratio) misst, wie viel von Ihrem monatlichen Einkommen Sie für die Rückzahlung des Kredits aufwenden müssen. Bei Wohnungsbaudarlehen darf der DSTI-Wert nicht höher als 45 % sein, bei Nichtwohnungsbaudarlehen darf dieser Betrag 40 % nicht überschreiten. LTV (Loan-to-Value Ratio) hingegen misst, wie hoch der Kredit im Verhältnis zum Wert der Immobilie ist, die Sie als Sicherheit verwenden. Hier beträgt der maximale LTV 90 %, was bedeutet, dass Sie maximal 90 % des Immobilienwertes leihen können und den Rest mit eigenen Mitteln absichern müssen.
Wie wirkt sich das auf die Kredithöhe aus?
Auf der Grundlage der neuen Richtlinien wird die Möglichkeit der Kreditaufnahme eingeschränkt sein, aber das bedeutet nicht, dass es nicht möglich sein wird, Kredite zu erhalten. Gemäß den neuen Maßnahmen würde beispielsweise für einen Wohnungsbaukredit für eine Immobilie im Wert von 240.000 Euro, bei einer Laufzeit von 30 Jahren, einem Zinssatz von 4 % und einem monatlichen Einkommen von 2000 Euro der maximal mögliche Kreditbetrag 188.515 Euro betragen.
Dieser Kreditbetrag basiert auf dem DSTI (Verhältnis von monatlicher Tilgung zu Einkommen), der 45 % Ihres monatlichen Einkommens nicht überschreiten darf. Darüber hinaus ist der maximale Kreditbetrag auch in Bezug auf den LTV (Verhältnis von Kreditbetrag zum Immobilienwert) begrenzt, der in diesem Fall 90 % des Immobilienwertes nicht überschreiten darf. Wenn der Wert der Immobilie höher wäre, würde dieser Kreditbetrag dem maximal zulässigen Kreditbetrag gemäß dem DSTI-Verhältnis entsprechen.
In diesem Szenario würde der maximale Kreditbetrag, den Sie gemäß den neuen HNB-Regeln für eine Immobilie im Wert von 240.000 Euro erhalten könnten, 188.515 Euro betragen.
Warum führt die HNB diese Maßnahmen ein?
Die Einführung neuer Maßnahmen ist auf den steigenden Konsum und die Verschuldung der Haushalte zurückzuführen. Obwohl das Ziel darin besteht, den Zugang zu Wohnungsbaudarlehen zu erleichtern, kann eine übermäßige Verschuldung langfristige wirtschaftliche Risiken bergen. Die HNB hat diese Maßnahmen eingeführt, um: die übermäßige Verschuldung der Haushalte zu reduzieren, insbesondere wenn es um Verbraucher geht, die Kredite über einen sehr langen Zeitraum aufnehmen, die finanzielle Widerstandsfähigkeit der Haushalte in ungünstigen makroökonomischen Szenarien wie steigenden Zinssätzen oder sinkenden Immobilienmärkten zu stärken, das Risiko von Kreditausfällen zu reduzieren, die zu ungeordneten Rückzahlungen führen und sich damit negativ auf die Stabilität des Finanzsystems auswirken könnten.
Obwohl ursprünglich angekündigt wurde, dass die Maßnahmen bereits Anfang April in Kraft treten würden, wurden die Maßnahmen aufgrund der Marktanforderungen um drei Monate verschoben, damit alle ausreichend Zeit haben, ihre Finanzpläne an die neuen Bedingungen anzupassen.
Ausnahmen und Flexibilität bei der Kreditvergabe
Trotz der neuen Einschränkungen erlaubt die HNB bestimmte Ausnahmen bei der Kreditvergabe, die es den Banken ermöglichen, Kredite zu genehmigen, die nicht allen Regeln entsprechen. Gemäß den neuen Maßnahmen können Banken genehmigen: bis zu 20 % des Betrags der Wohnungsbaudarlehen unterhalb der LTV- und DSTI-Grenzen und bis zu 10 % des Betrags der anderen Kredite unterhalb der DSTI-Grenzen.
Diese Ausnahmen ermöglichen es den Banken, auf der Grundlage ihrer eigenen Einschätzung der Kreditwürdigkeit einen Teil der Kredite zu genehmigen, die andernfalls aufgrund von Beschränkungen abgelehnt würden.
Auswirkungen auf die Wohnungsbaufinanzierung
Eines der Hauptziele dieser Maßnahmen ist es, das Wachstum ungebundener Bargeldkredite zu verlangsamen und die Belastung der Haushalte durch übermäßige Schulden zu verringern. Da sich diese Maßnahmen in erster Linie auf Barkredite beziehen, die im vergangenen Jahr einen starken Anstieg verzeichneten, wird erwartet, dass diese Maßnahmen geringere Auswirkungen auf die Wohnungsbaufinanzierung haben werden. Für Käufer, die ihr erstes Eigenheim kaufen oder in eine größere Immobilie umziehen, werden die Maßnahmen den Zugang zu Krediten nicht wesentlich verändern, da weiterhin günstige Bedingungen für Wohnungsbaudarlehen angeboten werden.
Zukünftige Kreditvergabetrends
Die HNB geht davon aus, dass diese Maßnahmen zu einer Verlangsamung der Kreditvergabe an Bürger führen werden, aber es wird auch erwartet, dass die Zinssätze in Zukunft steigen werden. Dies bedeutet, dass der Zugang zu Krediten teurer werden könnte, daher wird empfohlen, jetzt über den Eintritt in den Immobilienmarkt nachzudenken, solange die Zinssätze noch relativ niedrig sind.
Diese neuen Maßnahmen, die die HNB eingeführt hat, legen klare Grenzen für die Verschuldung fest, gewährleisten aber auch die Stabilität des Finanzsystems und verringern das Risiko einer übermäßigen Verschuldung der Haushalte. Obwohl sie die Dynamik auf dem Immobilienmarkt verlangsamen können, bieten sie auch Schutz für die Verbraucher und ermöglichen einen sichereren finanziellen Rahmen. Wenn Sie auf der Suche nach einem Wohnungsbaukredit oder einem Nichtwohnungsbaukredit sind, sollten Sie diese Neuigkeiten unbedingt berücksichtigen und sich bei Ihren Banken erkundigen, wie Sie in die neuen Kreditbedingungen passen werden.
