Nove mjere kreditiranja u Hrvatskoj: Kako će utjecati na realizaciju stambenih kredita?

Od 1. srpnja 2025., na snagu stupaju nove mjere koje je Hrvatska narodna banka (HNB) uvela kako bi ograničila prekomjerno zaduživanje kućanstava. Mjere za cilj imaju smanjiti financijske rizike i osigurati stabilnost tržišta nekretnina, a posebno se odnose na gotovinske nenamjenske kredite. No, što to točno znači za sve vas koji razmišljate o kupnji nekretnine ili podizanju kredita? Koji su uvjeti za kreditiranje i kako će nove mjere promijeniti pristup bankama pri odobravanju kredita?


Što se točno mijenja?

O ovim mjesrama još se na veliko pričalo u ožujku kada je HNB donio odluku o novim, strožim kriterijima kreditiranja.
HNB će tako ograničiti kriterije kreditiranja na temelju dva ključna parametra: omjera mjesečne otplate duga i dohotka (DSTI) te omjera iznosa kredita i vrijednosti nekretnine u zalogu (LTV). Kako bi se osigurala financijska stabilnost, uvodi se ograničenje za oba parametra. DSTI (Debt Service-to-Income ratio) mjeri koliko ćete od svog mjesečnog dohotka morati izdvojiti za otplatu kredita. Za stambene kredite, DSTI ne smije biti veći od 45%, dok za nestambene kredite taj iznos ne može prelaziti 40%. LTV (Loan-to-Value ratio) pak mjeri koliko iznosi kredit u odnosu na vrijednost nekretnine koju koristite kao jamstvo. Ovdje maksimalni LTV iznosi 90%, što znači da možete posuditi najviše 90% vrijednosti nekretnine, a ostatak morate osigurati vlastitim sredstvima.


Kako to utječe na visinu kredita?

Na temelju novih smjernica, mogućnost uzimanja kredita bit će ograničena, ali to ne znači da kredite neće biti moguće dobiti. Primjerice, prema novim mjerama, za stambeni kredit za nekretninu čija vrijednost iznosi 240.000 eura, na 30 godina uz kamatnu stopu od 4% i mjesečni prihod od 2000 eura, maksimalni iznos kredita koji biste mogli dobiti bio bi 188.515 eura.

Ovaj iznos kredita temelji se na DSTI (omjer mjesečne otplate duga i dohotka), koji ne smije prelaziti 45% vašeg mjesečnog prihoda. Uz to, maksimalni iznos kredita također je ograničen s obzirom na LTV (omjer iznosa kredita i vrijednosti nekretnine), koji u ovom slučaju ne smije prelaziti 90% vrijednosti nekretnine. Ukoliko bi vrijednost nekretnine bila viša, ovaj iznos kredita bio bi iznos maksimalnog dopuštenog kredita prema DSTI omjeru.

Dakle, u ovom scenariju, za nekretninu čija vrijednost iznosi 240.000 eura, maksimalni iznos kredita koji biste mogli dobiti, u skladu s novim HNB pravilima, iznosio bi 188.515 eura.

Zašto HNB uvodi ove mjere?

Uvođenje novih mjera rezultat je rastuće potrošnje i zaduživanja kućanstava. Iako je cilj olakšati pristup stambenim kreditima, prekomjerno zaduživanje može stvoriti dugoročne ekonomske rizike. HNB je uveo ove mjere kako bi: smanjio prekomjerno zaduživanje kućanstava, naročito kada je riječ o potrošačima koji uzimaju kredite na vrlo dugi rok, ojačao financijsku otpornost kućanstava u slučajevima nepovoljnih makroekonomskih scenarija, poput povećanja kamatnih stopa ili sniženja tržišta nekretnina, smanjio rizik od loših otplata kredita koji bi mogli dovesti do neurednih otplata i samim time negativno utjecati na stabilnost financijskog sustava.

Iako je početno najavljeno da će mjere stupiti na snagu već početkom travnja, zbog zahtjeva tržišta, mjere su bile odgođene za tri mjeseca kako bi svi imali dovoljno vremena prilagoditi svoje financijske planove na nove uvjete.

Iznimke i fleksibilnost u kreditiranju

Unatoč novim ograničenjima, HNB dopušta određene iznimke u kreditiranju koje omogućuju bankama da odobre kredite koji ne udovoljavaju svim pravilima. Prema novim mjerama, banke mogu odobriti: do 20% iznosa stambenih kredita mimo LTV i DSTI ograničenja te do 10% iznosa ostalih kredita mimo DSTI ograničenja.

Ove iznimke omogućuju bankama da na temelju vlastite procjene kreditne sposobnosti odobre dio kredita koji bi inače bio odbijen zbog ograničenja.

Utjecaj na stambeno kreditiranje

Jedan od glavnih ciljeva ovih mjera je usporiti rast gotovinskih nenamjenskih kredita i smanjiti opterećenje kućanstava s prekomjernim dugovanjima. S obzirom na to da se te mjere primarno odnose na gotovinske kredite koji su u prošloj godini bilježili veliki porast, očekuje se da će te mjere imati manji utjecaj na stambeno kreditiranje. Za kupce koji kupuju svoj prvi dom ili se sele u veću nekretninu, mjere neće značajnije promijeniti pristup kreditima, jer se i dalje nudi povoljni uvjeti za stambene kredite.

Budući trendovi kreditiranja

Iz HNB-a predviđaju da će ove mjere dovesti do usporavanja kreditiranja građana, ali se također očekuje da će uslijediti povećanje kamatnih stopa u budućnosti. To znači da bi pristup kreditima mogao postati skuplji, pa se preporučuje da razmislite o ulasku na tržište nekretnina sada, dok su kamatne stope još uvijek relativno niske.
Ove nove mjere koje je HNB uveo postavljaju jasna ograničenja za zaduživanje, ali i osiguravaju stabilnost financijskog sustava i smanjuju rizik od prekomjernog zaduživanja kućanstava. Iako mogu usporiti dinamiku na tržištu nekretnina, one također pružaju zaštitu potrošačima i omogućuju sigurniji financijski okvir. Ako ste u potrazi za stambenim ili nestambenim kreditom, svakako imajte na umu ove novosti i provjerite sa svojim bankama kako ćete se uklopiti u nove uvjete kreditiranja.