Novi kreditni ukrepi na Hrvaškem: Kako bodo vplivali na realizacijo stanovanjskih kreditov?

Od 1. julija 2025 stopajo v veljavo novi ukrepi, ki jih je uvedla Hrvaška narodna banka (HNB), da bi omejila prekomerno zadolževanje gospodinjstev. Namen ukrepov je zmanjšati finančna tveganja in zagotoviti stabilnost trga nepremičnin, zlasti se nanašajo na gotovinske nenamenske kredite. Kaj pa točno to pomeni za vse vas, ki razmišljate o nakupu nepremičnine ali najemu kredita? Kakšni so pogoji za kreditiranje in kako bodo novi ukrepi spremenili pristop bank pri odobravanju kreditov?


Kaj se točno spreminja?

O teh ukrepih se je še veliko govorilo marca, ko je HNB sprejel odločitev o novih, strožjih merilih kreditiranja.
HNB bo tako omejil merila kreditiranja na podlagi dveh ključnih parametrov: razmerja med mesečno odplačilom dolga in dohodkom (DSTI) ter razmerja med zneskom kredita in vrednostjo nepremičnine v zavarovanju (LTV). Za zagotovitev finančne stabilnosti se uvaja omejitev za oba parametra. DSTI (Debt Service-to-Income ratio) meri, koliko boste morali od svojega mesečnega dohodka nameniti za odplačilo kredita. Pri stanovanjskih kreditih DSTI ne sme biti višji od 45 %, pri nestanovanjskih kreditih pa ta znesek ne sme presegati 40 %. LTV (Loan-to-Value ratio) pa meri, koliko znaša kredit v primerjavi z vrednostjo nepremičnine, ki jo uporabljate kot jamstvo. Tu znaša najvišji LTV 90 %, kar pomeni, da si lahko izposodite največ 90 % vrednosti nepremičnine, preostanek pa morate zagotoviti z lastnimi sredstvi.


Kako to vpliva na višino kredita?

Na podlagi novih smernic bo možnost najema kredita omejena, vendar to ne pomeni, da kreditov ne bo mogoče dobiti. Na primer, po novih ukrepih bi bil za stanovanjski kredit za nepremičnino, katere vrednost znaša 240.000 evrov, za 30 let z obrestno mero 4 % in mesečnim dohodkom 2000 evrov, najvišji znesek kredita, ki bi ga lahko dobili, 188.515 evrov.

Ta znesek kredita temelji na DSTI (razmerju med mesečnim odplačilom dolga in dohodkom), ki ne sme presegati 45 % vašega mesečnega dohodka. Poleg tega je najvišji znesek kredita omejen tudi glede na LTV (razmerje med zneskom kredita in vrednostjo nepremičnine), ki v tem primeru ne sme presegati 90 % vrednosti nepremičnine. Če bi bila vrednost nepremičnine višja, bi ta znesek kredita predstavljal znesek najvišjega dovoljenega kredita po razmerju DSTI.

Torej bi v tem scenariju za nepremičnino, katere vrednost znaša 240.000 evrov, najvišji znesek kredita, ki bi ga lahko dobili v skladu z novimi pravili HNB, znašal 188.515 evrov.

Zakaj HNB uvaja te ukrepe?

Uvedba novih ukrepov je posledica naraščajoče potrošnje in zadolževanja gospodinjstev. Čeprav je cilj olajšati dostop do stanovanjskih kreditov, lahko prekomerno zadolževanje ustvari dolgoročna ekonomska tveganja. HNB je te ukrepe uvedla, da bi: zmanjšala prekomerno zadolževanje gospodinjstev, zlasti pri potrošnikih, ki jemljejo kredite za zelo dolgo obdobje, okrepila finančno odpornost gospodinjstev v primerih neugodnih makroekonomskih scenarijev, kot so zvišanje obrestnih mer ali znižanje trga nepremičnin, zmanjšala tveganje slabih odplačil kreditov, ki bi lahko privedla do nerednih odplačil in s tem negativno vplivala na stabilnost finančnega sistema.

Čeprav je bilo sprva napovedano, da bodo ukrepi začeli veljati že v začetku aprila, so bili zaradi zahtev trga ukrepi odloženi za tri mesece, da bi imeli vsi dovolj časa, da prilagodijo svoje finančne načrte novim pogojem.

Izjeme in fleksibilnost pri kreditiranju

Kljub novim omejitvam HNB dopušča določene izjeme pri kreditiranju, ki bankam omogočajo odobritev kreditov, ki ne izpolnjujejo vseh pravil. Po novih ukrepih lahko banke odobrijo: do 20 % zneska stanovanjskih kreditov mimo omejitve LTV in DSTI ter do 10 % zneska drugih kreditov mimo omejitve DSTI.

Te izjeme omogočajo bankam, da na podlagi lastne ocene kreditne sposobnosti odobrijo del kredita, ki bi bil sicer zavrnjen zaradi omejitev.

Vpliv na stanovanjsko kreditiranje

Eden glavnih ciljev teh ukrepov je upočasniti rast gotovinskih nenamenskih kreditov in zmanjšati obremenitev gospodinjstev s prekomernimi dolgovi. Glede na to, da se ti ukrepi primarno nanašajo na gotovinske kredite, ki so v preteklem letu beležili velik porast, se pričakuje, da bodo ti ukrepi imeli manjši vpliv na stanovanjsko kreditiranje. Za kupce, ki kupujejo svoj prvi dom ali se selijo v večjo nepremičnino, ukrepi ne bodo bistveno spremenili dostopa do kreditov, saj se še vedno ponujajo ugodni pogoji za stanovanjske kredite.

Prihodnji trendi kreditiranja

Iz HNB predvidevajo, da bodo ti ukrepi privedli do upočasnitve kreditiranja državljanov, hkrati pa se pričakuje tudi zvišanje obrestnih mer v prihodnosti. To pomeni, da bi lahko dostop do kreditov postal dražji, zato se priporoča, da razmislite o vstopu na trg nepremičnin zdaj, dokler so obrestne mere še vedno razmeroma nizke.
Ti novi ukrepi, ki jih je uvedel HNB, postavljajo jasne omejitve za zadolževanje, hkrati pa zagotavljajo stabilnost finančnega sistema in zmanjšujejo tveganje prekomernega zadolževanja gospodinjstev. Čeprav lahko upočasnijo dinamiko na trgu nepremičnin, nudijo tudi zaščito potrošnikom in omogočajo varnejši finančni okvir. Če iščete stanovanjski ali nestanovanjski kredit, imejte v mislih te novosti in preverite pri svojih bankah, kako se boste vklopili v nove pogoje kreditiranja.