Новые меры кредитования в Хорватии: Как они повлияют на реализацию жилищных кредитов?

С 1 июля 2025 года вступают в силу новые меры, введенные Хорватским народным банком (HNB) для ограничения чрезмерного заимствования домохозяйств. Меры направлены на снижение финансовых рисков и обеспечение стабильности рынка недвижимости, и особенно касаются необеспеченных кредитов наличными. Но что это конкретно значит для всех вас, кто думает о покупке недвижимости или взятии кредита? Каковы условия кредитования и как новые меры изменят подход банков к одобрению кредитов?


Что именно меняется?

Об этих мерах еще много говорили в марте, когда HNB принял решение о новых, более строгих критериях кредитования.
Таким образом, HNB ограничит критерии кредитования на основе двух ключевых параметров: соотношения ежемесячных выплат по долгу к доходу (DSTI) и соотношения суммы кредита к стоимости залога недвижимости (LTV). Чтобы обеспечить финансовую стабильность, вводятся ограничения для обоих параметров. DSTI (Debt Service-to-Income ratio) измеряет, сколько вам придется выделять из своего ежемесячного дохода на погашение кредита. Для жилищных кредитов DSTI не должен превышать 45%, а для нежилищных кредитов эта сумма не может превышать 40%. LTV (Loan-to-Value ratio) измеряет, сколько составляет кредит по отношению к стоимости недвижимости, которую вы используете в качестве залога. Здесь максимальный LTV составляет 90%, что означает, что вы можете занять не более 90% стоимости недвижимости, а остальное вы должны обеспечить собственными средствами.


Как это влияет на размер кредита?

На основе новых рекомендаций возможность получения кредита будет ограничена, но это не значит, что получить кредит будет невозможно. Например, согласно новым мерам, для жилищного кредита на недвижимость стоимостью 240 000 евро, сроком на 30 лет с процентной ставкой 4% и ежемесячным доходом 2000 евро, максимальная сумма кредита, которую вы могли бы получить, составила бы 188 515 евро.

Эта сумма кредита основана на DSTI (соотношение ежемесячных выплат по долгу к доходу), которое не должно превышать 45% вашего ежемесячного дохода. Кроме того, максимальная сумма кредита также ограничена с учетом LTV (соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости), которое в этом случае не должно превышать 90% стоимости недвижимости. Если бы стоимость недвижимости была выше, эта сумма кредита была бы суммой максимального разрешенного кредита в соответствии с соотношением DSTI.

Таким образом, в этом сценарии, для недвижимости стоимостью 240 000 евро, максимальная сумма кредита, которую вы могли бы получить, в соответствии с новыми правилами HNB, составила бы 188 515 евро.

Почему HNB вводит эти меры?

Введение новых мер является результатом растущих расходов и заимствований домохозяйств. Хотя цель состоит в том, чтобы облегчить доступ к жилищным кредитам, чрезмерное заимствование может создать долгосрочные экономические риски. HNB ввел эти меры, чтобы: снизить чрезмерное заимствование домохозяйств, особенно когда речь идет о потребителях, берущих кредиты на очень длительный срок, укрепить финансовую устойчивость домохозяйств в случаях неблагоприятных макроэкономических сценариев, таких как повышение процентных ставок или снижение рынка недвижимости, снизить риск невыплаты кредитов, которые могут привести к неаккуратным выплатам и, следовательно, негативно повлиять на стабильность финансовой системы.

Хотя изначально было объявлено, что меры вступят в силу уже в начале апреля, из-за требований рынка, меры были отложены на три месяца, чтобы у всех было достаточно времени, чтобы скорректировать свои финансовые планы в соответствии с новыми условиями.

Исключения и гибкость в кредитовании

Несмотря на новые ограничения, HNB допускает определенные исключения в кредитовании, которые позволяют банкам одобрять кредиты, не соответствующие всем правилам. Согласно новым мерам, банки могут одобрить: до 20% суммы жилищных кредитов помимо ограничений LTV и DSTI и до 10% суммы остальных кредитов помимо ограничений DSTI.

Эти исключения позволяют банкам на основе собственной оценки кредитоспособности одобрять часть кредитов, которые в противном случае были бы отклонены из-за ограничений.

Влияние на жилищное кредитование

Одна из главных целей этих мер – замедлить рост необеспеченных кредитов наличными и снизить нагрузку на домохозяйства с чрезмерной задолженностью. Учитывая, что эти меры в первую очередь относятся к кредитам наличными, которые в прошлом году показали большой рост, ожидается, что эти меры окажут меньшее влияние на жилищное кредитование. Для покупателей, покупающих свой первый дом или переезжающих в большую недвижимость, меры не существенно изменят подход к кредитам, поскольку по-прежнему предлагаются выгодные условия для жилищных кредитов.

Будущие тенденции кредитования

В HNB предсказывают, что эти меры приведут к замедлению кредитования граждан, но также ожидается, что в будущем произойдет повышение процентных ставок. Это означает, что доступ к кредитам может стать дороже, поэтому рекомендуется подумать о выходе на рынок недвижимости сейчас, пока процентные ставки все еще относительно низкие.
Эти новые меры, введенные HNB, устанавливают четкие ограничения на заимствования, но также обеспечивают стабильность финансовой системы и снижают риск чрезмерного заимствования домохозяйств. Хотя они могут замедлить динамику на рынке недвижимости, они также обеспечивают защиту потребителей и обеспечивают более безопасные финансовые рамки. Если вы ищете жилищный или нежилищный кредит, обязательно примите во внимание эти новости и уточните в своих банках, как вы будете соответствовать новым условиям кредитования.