Generazione dell'affitto: perché i giovani rimangono sempre più a lungo in affitto

Per le generazioni precedenti in Croazia, la casa di proprietà era quasi la regola — ma questo alto tasso di proprietà era in gran parte modellato da circostanze storiche, in primis la privatizzazione degli appartamenti durante la transizione e l'eredità immobiliare all'interno della famiglia, e non solo dal modello "risparmio e acquisto". La proprietà era sia un obiettivo finanziario che un valore culturale profondamente radicato. Per una parte crescente dei giovani di oggi, il percorso verso la proprietà immobiliare appare diverso: l'acquisto si sposta a età più avanzate, e il periodo di vita in affitto o nella casa dei genitori si prolunga in un modo che era insolito per le generazioni precedenti.

Il fenomeno è così pronunciato che nel mondo ha anche ricevuto un nome — "Generation Rent", da noi "generazione dell'affitto". È facile ridurlo a una sola frase, "gli immobili sono troppo costosi", ma la realtà è più complessa. Si tratta di un insieme di fattori economici, sociali e personali che si rafforzano a vicenda: dal rapporto tra prezzi e salari, alle difficoltà con il deposito, fino ai cambiamenti nel modo in cui i giovani lavorano, vivono e ciò che considerano desiderabile. In questo testo analizziamo questi fattori uno per uno, osserviamo le conseguenze della tendenza e ci chiediamo cosa significhi per il futuro del mercato e per i giovani stessi.

Cosa significa "generazione dell'affitto" e come appare in Croazia

Il termine descrive una coorte di giovani adulti che, a differenza delle generazioni precedenti alla stessa età, ritardano più a lungo l'acquisto della propria proprietà, e sempre più spesso trascorrono il periodo pre-acquisto in affitto. È importante contestualizzare subito il termine nel contesto croato, poiché proviene originariamente da paesi in cui l'affitto è diffuso. La Croazia è l'opposto: secondo Eurostat, quasi il 91% della popolazione vive nella propria proprietà, e solo circa il 9% in affitto, il che ci colloca ai vertici dell'UE.

Per questo motivo, da noi il ritardo nell'accesso alla proprietà si è manifestato finora meno attraverso l'affitto a lungo termine e più attraverso un soggiorno prolungato nella casa dei genitori. Secondo Eurostat, circa il 78% dei giovani di età compresa tra 18 e 34 anni vive con i genitori, e l'età media per lasciare la casa è di circa 31 anni — la più alta dell'intera Unione. La "generazione dell'affitto" in Croazia è quindi un trend emergente, più visibile nelle grandi città, dove un numero crescente di giovani decide comunque di affittare e vivere in modo indipendente.

Il fenomeno non è uguale per tutti. Per alcuni, l'affitto prolungato è una fase temporanea — un rinvio consapevole dell'acquisto fino a quando la carriera non si stabilizza e il capitale non viene risparmiato. Per altri, è più vicino a uno stato permanente in cui l'acquisto rimane fuori portata. Questa dualità — affitto per scelta contro affitto per necessità — si estende attraverso l'intera tendenza e spiega perché non può essere ridotta a una singola spiegazione.

Consiglio professionale: Quando riflettete sulla vostra posizione, chiedetevi se il vostro affitto è una fase temporanea, strategica, o una condizione forzata — perché da questa risposta dipende se vi serve un piano per l'acquisto o un piano per un affitto a lungo termine di qualità.

Prezzi, salari e l'ostacolo del deposito

Al cuore della tendenza c'è una discrepanza: i prezzi degli immobili negli ultimi anni sono cresciuti notevolmente più velocemente dei salari. Secondo l'indice Eurostat dei prezzi delle abitazioni, i prezzi in Croazia dal 2015 al 2025 sono aumentati di circa il 130%, mentre il salario netto medio nello stesso periodo, in termini reali, dopo l'inflazione, è aumentato solo di circa il 38% (dati DZS). In modo figurato: con l'importo con cui nel 2015 si poteva acquistare un appartamento di circa 115 metri quadrati, oggi se ne ottengono solo una cinquantina. Nel terzo trimestre del 2025, i prezzi, secondo Eurostat, sono cresciuti di circa il 14% su base annuale — tra i tassi più alti nell'UE.

Questo divario è particolarmente evidente nelle grandi città come Zagabria, Spalato e Fiume, dove la concentrazione di posti di lavoro e la domanda sono maggiori — e sono proprio questi i luoghi in cui i giovani si trasferiscono per lavoro. Si crea un paradosso: i giovani gravitano verso le città con più opportunità, che sono anche le città in cui l'acquisto è meno accessibile.

Anche quando i giovani possono permettersi la rata mensile del mutuo, si presenta un altro ostacolo, spesso maggiore: il capitale iniziale, prima di tutto il deposito. Le banche per un mutuo immobiliare richiedono regolarmente che l'acquirente copra con fondi propri una parte del valore dell'immobile, e oltre al deposito ci sono anche i costi di acquisto. Per chi sta costruendo una carriera e contemporaneamente paga l'affitto, risparmiare tale somma è estremamente difficile. Si crea un circolo vizioso: un affitto elevato rende difficile risparmiare per il deposito, e senza deposito non c'è acquisto che possa sostituire quell'affitto. Maggiori informazioni su deposito, LTV e altri termini di credito sono disponibili nella guida LTV, DSTI, EKS e termini di credito.

Consiglio professionale: Se il deposito è il vostro ostacolo principale, cercate specificamente se esistono programmi o incentivi per i primi acquirenti e modelli che riducano il capitale iniziale richiesto — perché per molti il problema non è il rimborso, ma proprio l'ingresso.

Carriera incerta e transizioni di vita posticipate

La natura del lavoro è cambiata rispetto alla generazione che acquistava con un unico impiego stabile a tempo indeterminato, spesso presso lo stesso datore di lavoro per decenni. Le carriere dei giovani di oggi sono caratterizzate da cambiamenti più frequenti di lavoro, contratti a tempo determinato, lavoro su progetti, lavoro part-time e autonomo (freelancing) e periodi di riqualificazione. Un percorso lavorativo così variabile si concilia male con un impegno che dura decenni, come un mutuo immobiliare. Quando non si è sicuri dove e per chi si lavorerà tra qualche anno, un mutuo trentennale sembra rischioso, anche se matematicamente fattibile.

Inoltre, la generazione dell'affitto fa parte di un cambiamento più ampio nella tempistica dell'età adulta. Oggi i giovani terminano gli studi più tardi, entrano in un impiego stabile più tardi e si sposano e hanno figli più tardi rispetto alle generazioni precedenti. Poiché l'acquisto della prima proprietà era tradizionalmente legato proprio a queste transizioni — la creazione di un nucleo familiare, la formazione di una famiglia — il loro spostamento a età più avanzate sposta automaticamente anche il momento dell'acquisto. In Croazia, questo periodo non è solitamente coperto dall'affitto, ma proprio dalla casa dei genitori, il che è confermato dal dato che i giovani lasciano casa più tardi nell'UE.

Consiglio professionale: Non legate l'acquisto all'età o al fatto che i vostri coetanei abbiano già acquistato, ma alle vostre circostanze di vita e alla stabilità del reddito — un mutuo a lungo termine si gestisce meglio con entrate ragionevolmente prevedibili, e il "momento giusto" oggi è molto più vario di prima.

Cambiamento dei valori: mobilità e rapporto con la proprietà

Oltre alle ragioni economiche, parte della tendenza si basa su un cambiamento di valori. Per molti giovani, la mobilità è diventata un vantaggio, non uno svantaggio. La possibilità di trasferirsi relativamente facilmente per un lavoro migliore, un'opportunità in un'altra città o all'estero, è qualcosa che l'affitto permette e la proprietà ostacola — vendita e acquisto sono lenti e costosi, mentre un contratto di affitto si rescinde con relativa facilità. L'aumento del lavoro a distanza ha ulteriormente rafforzato questa logica: quando il lavoro non è legato a un unico luogo, la flessibilità abitativa diventa un valore in sé.

Tutto ciò plasma anche un cambiamento più sottile nel rapporto stesso con la proprietà. Per una parte dei giovani di oggi, lo status di proprietario ha perso la sua priorità assoluta; alcuni preferiscono investire in esperienze, istruzione o uno stile di vita più mobile, e considerano l'abitazione come un servizio per cui pagano. Questo cambiamento, tuttavia, non dovrebbe essere sopravvalutato — soprattutto non in Croazia, dove la propensione culturale alla proprietà è ancora forte e profondamente radicata nella convinzione che un proprio tetto sia il miglior investimento. Lo spostamento è reale, ma moderato: la proprietà per una parte dei giovani non è più un obiettivo scontato a cui tutto è subordinato, ma una delle opzioni che viene ponderata rispetto ad altre.

Consiglio professionale: Esaminate se la proprietà è il vostro vero obiettivo o un'aspettativa ereditata — entrambe le decisioni sono legittime, ma una scelta consapevole porta a una migliore pianificazione del denaro rispetto all'acquisto "perché così si fa".

Conseguenze per il mercato degli affitti

La tendenza ha chiare conseguenze per il mercato stesso. Poiché sempre più giovani rimangono in affitto più a lungo, la domanda cresce, soprattutto nelle grandi città e nei centri universitari come Zagabria, Spalato, Fiume e Osijek. Ciò crea pressione sugli affitti e cambia la natura del mercato — l'affitto diventa sempre meno una fase breve e transitoria, e sempre più un modo di vivere a lungo termine per uno strato più ampio di persone.

Nelle città costiere agisce anche una pressione aggiuntiva, specifica croata: l'affitto turistico a breve termine. In località come Spalato, Zara, Ragusa e Rovigno, gran parte degli appartamenti è destinata ai turisti, riducendo l'offerta di affitti a lungo termine e aumentando ulteriormente gli affitti per la popolazione locale. Scriviamo dell'aspetto commerciale e legale di questa forma di affitto nella guida Affitto a breve termine: registrazione, tasse e obblighi del proprietario. Vale anche la pena menzionare che l'alto tasso nazionale di proprietà nasconde pressioni reali: secondo Eurostat, quasi un terzo dei cittadini vive in spazi sovraffollati, significativamente al di sopra della media dell'UE, in parte proprio a causa dell'abitazione multigenerazionale.

Per proprietari e investitori questo cambia i calcoli. Gli inquilini a lungo termine e stabili che considerano lo spazio affittato come una casa diventano un segmento prezioso, e cresce l'interesse per forme di alloggio adattate a questo gruppo, come l'affitto per giovani professionisti o studenti. Scriviamo su dove e come investire in un immobile da affittare nella guida Dove acquistare per affittare.

Consiglio professionale: Se state pensando di investire in un immobile da affittare, considerate che la crescente "generazione dell'affitto" significa una domanda stabile a lungo termine — ma anche inquilini che cercano qualità e sicurezza nell'abitazione a lungo termine, non solo un prezzo basso.

Cosa significa questa tendenza per i giovani

Per i giovani stessi, l'affitto prolungato comporta sia rischi che opportunità. Il rischio è che il pagamento dell'affitto per molti anni non costruisce il proprio patrimonio allo stesso modo del rimborso di un mutuo — il denaro va per l'abitazione, ma non nel proprio capitale. Inoltre, gli inquilini a lungo termine sono più esposti ai cambiamenti dell'affitto e a una minore sicurezza abitativa rispetto ai proprietari. Per questo motivo, per coloro che desiderano comunque acquistare, è importante che l'affitto prolungato non diventi uno stato passivo, ma un periodo in cui si costruisce consapevolmente un percorso verso l'acquisto.

D'altro canto, l'affitto offre vantaggi reali — flessibilità, costi iniziali inferiori e libertà da un impegno a lungo termine — che in certe fasi della vita superano i vantaggi della proprietà. La questione abitativa dei giovani è diventata anche oggetto di politiche pubbliche: lo stato annuncia investimenti dell'ordine di 1,5 miliardi di euro in alloggi a prezzi accessibili entro il 2030, con incentivi agli enti locali per una più rapida costruzione di alloggi. È fondamentale, tuttavia, che la scelta sia consapevole: capire dove ci si trova nella tendenza, pianificare in base ai propri obiettivi e non lasciare la decisione alla mera inerzia.

Consiglio professionale: Se siete in affitto a lungo termine e desiderate acquistare, stabilite un piano concreto di risparmio per il deposito e monitorate le condizioni di credito — attendere passivamente "tempi migliori" raramente avvicina all'acquisto, mentre un piano concreto lo fa.

Come l'agenzia immobiliare Regent può aiutarvi

Indipendentemente dal fatto che siate in affitto per scelta o stiate costruendo il percorso verso il primo acquisto, noi di Regent vi aiutiamo a orientarvi nel mercato — dalla ricerca di un affitto di qualità a lungo termine alla consulenza e preparazione per l'acquisto della vostra prima proprietà quando sarà il momento. Vi aiutiamo a valutare le opzioni con lucidità e in linea con la vostra fase di vita e i vostri obiettivi. Per una conversazione adattata alla vostra situazione, contattateci.

Domande frequenti (FAQ)

Cosa significa il termine "generazione dell'affitto"?
Il termine è la traduzione croata dell'espressione inglese "Generation Rent" e indica una tendenza in cui i giovani adulti, a differenza delle generazioni precedenti alla stessa età, ritardano più a lungo l'acquisto della prima proprietà e vivono più a lungo in affitto. In Croazia, questa tendenza è ancora in fase di sviluppo, e si manifesta più come un soggiorno prolungato nella casa dei genitori e un acquisto successivo piuttosto che come un affitto a lungo termine, poiché la percentuale di affitti è tradizionalmente bassa.

Perché i giovani in Croazia hanno sempre più difficoltà ad acquistare un immobile?
La ragione principale è la discrepanza tra la più rapida crescita dei prezzi degli immobili e la più lenta crescita reale dei salari, soprattutto nelle grandi città. Secondo Eurostat, i prezzi dal 2015 al 2025 sono aumentati di circa il 130%, mentre i salari reali sono cresciuti significativamente meno. A ciò si aggiunge l'ostacolo del deposito e del capitale iniziale, carriere più incerte e transizioni di vita posticipate come la formazione di una famiglia più tardi.

Qual è il maggiore ostacolo per i giovani nell'acquisto — la rata o il deposito?
Per molti, è proprio il deposito e il capitale iniziale, e non la rata mensile stessa. L'affitto mensile è spesso paragonabile a una possibile rata del mutuo, ma il problema è risparmiare l'importo iniziale e coprire i costi di acquisto mentre si paga contemporaneamente l'affitto.

Come influisce la tendenza della "generazione dell'affitto" sul mercato immobiliare?
Aumenta e prolunga la domanda di affitti, soprattutto nelle grandi città e nei centri universitari, aumentando così la pressione sugli affitti. Nelle città costiere, l'affitto turistico a breve termine crea una pressione aggiuntiva, riducendo l'offerta di affitti a lungo termine. L'affitto diventa così un modo di vivere a lungo termine, e non solo una fase di transizione.

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