Nieruchomości

Pokolenie najmu: dlaczego młodzi coraz dłużej mieszkają na wynajmie?

14-08-2026 / Regent Split

Podsumowanie

Coraz więcej młodych ludzi odkłada zakup pierwszej nieruchomości i dłużej pozostaje w wynajmie niż poprzednie pokolenia, a powody są złożone i wzajemnie ze sobą powiązane. Kluczowe to dysproporcja między wzrostem cen nieruchomości a wolniejszym realnym wzrostem płac, trudności w zgromadzeniu kapitału początkowego na wkład własny, zmienione nawyki pracy wymagające mobilności oraz inne podejście do własności. „Pokolenie najmu" jest przy tym pierwotnie obcym zjawiskiem, które w Chorwacji — kraju o wyjątkowo wysokim odsetku własności — dopiero się rozwija, i to bardziej jako późniejszy zakup i dłuższy pobyt w domu rodzinnym niż jako wieloletni najem. W tym tekście analizujemy przyczyny trendu, jego konsekwencje oraz co oznacza dla rynku i dla samych młodych ludzi.

Kluczowe fakty

„Pokolenie wynajmu” opisuje trend, w którym młodzi ludzie odkładają zakup i dłużej pozostają w wynajmie; w Chorwacji trend ten dopiero się rozwija, na tle wyjątkowo wysokiego odsetka własności (według Eurostatu prawie 91 procent ludności mieszka we własnej nieruchomości, a tylko około 9 procent wynajmuje).
W Chorwacji opóźnienie w usamodzielnianiu się objawia się bardziej jako dłuższy pobyt w domu rodzinnym — średni wiek usamodzielniania się to około 31 lat, najwyższy w UE (Eurostat).
Główną przyczyną jest dysproporcja między szybszym wzrostem cen nieruchomości a wolniejszym realnym wzrostem płac.
Zebranie wkładu własnego jest jedną z największych pojedynczych przeszkód w zakupie.
Bardziej niepewna kariera opóźnia gotowość do zaciągnięcia długoterminowego kredytu, a młodzi ludzie coraz bardziej cenią mobilność, którą wynajem umożliwia.
Trend zmienia również sam rynek najmu — popyt, czynsze i rodzaj poszukiwanych nieruchomości.

Dla wcześniejszych pokoleń w Chorwacji posiadanie własnego domu było niemal regułą — jednak tę wysoką stopę własności w dużej mierze kształtowały okoliczności historyczne, przede wszystkim prywatyzacja mieszkań w okresie transformacji oraz dziedziczenie nieruchomości w obrębie rodziny, a nie tylko schemat „oszczędzanie i kupno”. Własność była przy tym zarówno celem finansowym, jak i głęboko zakorzenioną wartością kulturową. Dla coraz większej części dzisiejszej młodzieży droga do własnej nieruchomości wygląda inaczej: kupno przesuwa się na późniejsze lata, a okres życia na wynajmie lub w domu rodzinnym wydłuża się w sposób, który dla wcześniejszych pokoleń był niezwykły.

Zjawisko jest tak wyraźne, że na świecie otrzymało nawet nazwę — „Generation Rent”, u nas „pokolenie najmu”. Łatwo je sprowadzić do jednego zdania, „nieruchomości są za drogie”, ale rzeczywistość jest bardziej złożona. Jest to splot czynników ekonomicznych, społecznych i osobistych, które wzajemnie się wzmacniają: od stosunku cen do płac, przez trudności z kaucją, po zmiany w sposobie, w jaki młodzi ludzie pracują, żyją i co uważają za pożądane. W tym tekście analizujemy te czynniki jeden po drugim, obserwujemy konsekwencje trendu i zastanawiamy się, co on oznacza dla przyszłości rynku i dla samej młodzieży.

Co oznacza „pokolenie najmu” i jak wygląda w Chorwacji

Pojęcie opisuje kohortę młodych dorosłych, którzy, w przeciwieństwie do poprzednich pokoleń w tym samym wieku, dłużej odkładają zakup własnej nieruchomości, a okres przed zakupem coraz częściej spędzają na wynajmie. Ważne jest, aby od razu umieścić to pojęcie w kontekście chorwackim, ponieważ pierwotnie pochodzi z krajów, w których najem jest szeroko rozpowszechniony. Chorwacja jest przeciwieństwem: według Eurostatu prawie 91 procent ludności mieszka we własnej nieruchomości, a na wynajmie tylko około 9 procent, co stawia nas na samym szczycie UE.

Z tego powodu u nas odroczenie wejścia w posiadanie dotychczas mniej objawiało się długoletnim najmem, a bardziej przedłużonym pobytem w domu rodzinnym. Według Eurostatu, aż około 78 procent młodych ludzi w wieku od 18 do 34 lat mieszka z rodzicami, a średni wiek opuszczania domu wynosi około 31 lat — najwięcej w całej Unii. „Pokolenie najmu” w Chorwacji jest zatem trendem w fazie powstawania, najbardziej widocznym w dużych miastach, gdzie coraz więcej młodych ludzi decyduje się jednak na wynajem i samodzielne życie.

Zjawisko nie jest jednakowe dla wszystkich. Dla niektórych przedłużony najem to faza przejściowa — świadome odłożenie zakupu do czasu ułożenia kariery i zaoszczędzenia kapitału. Dla innych jest to bliższe trwałemu stanowi, w którym zakup pozostaje poza zasięgiem. Ta dwoistość — najem z wyboru kontra najem z konieczności — przewija się przez cały trend i wyjaśnia, dlaczego nie można go sprowadzić do jednego wyjaśnienia.

Profesjonalna porada: Kiedy zastanawiasz się nad swoją sytuacją, zadaj sobie pytanie, czy Twój najem to faza tymczasowa, strategiczna, czy stan przymusowy — ponieważ od tej odpowiedzi zależy, czy potrzebujesz planu na zakup, czy planu na wysokiej jakości długoterminowy najem.

Ceny, płace i bariera kaucji

W sercu trendu leży jedna rozbieżność: ceny nieruchomości w ostatnich latach rosły znacznie szybciej niż płace. Według indeksu cen nieruchomości mieszkalnych Eurostatu, ceny w Chorwacji w latach 2015-2025 wzrosły o około 130 procent, podczas gdy średnia płaca netto w tym samym okresie realnie, po uwzględnieniu inflacji, wzrosła tylko o około 38 procent (dane DZS). Obrazowo: za kwotę, za którą w 2015 roku można było kupić mieszkanie o powierzchni około 115 metrów kwadratowych, dziś otrzymuje się zaledwie około pięćdziesięciu. W trzecim kwartale 2025 roku ceny, według Eurostatu, rosły o około 14 procent w ujęciu rocznym — co było jedną z najwyższych stawek w UE.

Ta luka jest szczególnie wyraźna w dużych miastach, takich jak Zagrzeb, Split i Rijeka, gdzie koncentracja miejsc pracy i popyt są największe — a to właśnie są miejsca, do których młodzi ludzie przenoszą się w poszukiwaniu pracy. Powstaje paradoks: młodzi ludzie grawitują do miast z największymi możliwościami, a są to jednocześnie miasta, w których zakup jest najmniej dostępny.

Nawet jeśli młodzi ludzie mogą sobie pozwolić na miesięczną ratę kredytu, pojawia się inna, często większa przeszkoda: kapitał początkowy, przede wszystkim kaucja. Banki przy kredycie mieszkaniowym regularnie wymagają, aby kupujący pokrył część wartości nieruchomości własnymi środkami, a oprócz kaucji dochodzą także koszty zakupu. Dla kogoś, kto dopiero buduje karierę i jednocześnie płaci za wynajem, zaoszczędzenie takiej kwoty jest niezwykle trudne. Powstaje błędne koło: wysoki najem utrudnia oszczędzanie na kaucję, a bez kaucji nie ma zakupu, który zastąpiłby ten najem. O tym, czym są kaucja, LTV i inne pojęcia kredytowe, piszemy więcej w poradniku LTV, DSTI, EKS i pojęcia kredytowe.

Profesjonalna porada: Jeśli kaucja jest Twoją główną przeszkodą, celowo zbadaj, czy istnieją programy lub zachęty dla pierwszych kupujących oraz modele, które zmniejszają wymagany kapitał początkowy — ponieważ dla wielu problemem nie jest spłata, lecz właśnie wejście.

Niepewna kariera i odłożone przełomowe momenty w życiu

Charakter pracy zmienił się w porównaniu do pokolenia, które kupowało mieszkanie, mając jedno stabilne zatrudnienie na czas nieokreślony, często u tego samego pracodawcy przez dziesięciolecia. Dzisiejsze kariery młodych ludzi charakteryzują się częstszymi zmianami pracy, umowami na czas określony, pracą projektową, pracą dorywczą i samodzielną (freelancingiem) oraz okresami przekwalifikowania. Taka bardziej zmienna ścieżka zawodowa słabo pasuje do zobowiązania trwającego dziesiątki lat, jakim jest kredyt mieszkaniowy. Kiedy nie jesteś pewien, gdzie i dla kogo będziesz pracować za kilka lat, trzydziestoletni kredyt wydaje się ryzykowny, nawet jeśli jest matematycznie wykonalny.

Ponadto, pokolenie najmu jest częścią szerszej zmiany w harmonogramie dorosłości. Młodzi ludzie kończą dziś edukację później, później wchodzą w stabilne zatrudnienie oraz później zawierają związki małżeńskie i mają dzieci niż poprzednie pokolenia. Ponieważ zakup pierwszej nieruchomości był tradycyjnie związany właśnie z tymi przejściami — zakładaniem gospodarstwa domowego, zakładaniem rodziny — ich przesunięcie na późniejsze lata automatycznie przesuwa również moment zakupu. W Chorwacji ten okres najczęściej nie jest wypełniony najmem, lecz właśnie domem rodzinnym, co potwierdza również fakt, że młodzi ludzie opuszczają dom najpóźniej w UE.

Profesjonalna porada: Nie wiąż zakupu z wiekiem ani z tym, że rówieśnicy już kupili, lecz z własnymi okolicznościami życiowymi i stabilnością dochodów — długoterminowy kredyt najlepiej radzi sobie z rozsądnie przewidywalnymi dochodami, a „właściwy czas” jest dziś znacznie bardziej zróżnicowany niż kiedyś.

Zmiana wartości: mobilność i stosunek do własności

Oprócz powodów ekonomicznych, część trendu opiera się na zmianie wartości. Dla wielu młodych ludzi mobilność stała się zaletą, a nie wadą. Możliwość stosunkowo łatwej przeprowadzki z powodu lepszej pracy, okazji w innym mieście lub za granicą, to coś, co najem umożliwia, a własność utrudnia — sprzedaż i kupno są powolne i kosztowne, podczas gdy najem rozwiązuje się stosunkowo łatwo. Wzrost pracy zdalnej dodatkowo wzmocnił tę logikę: gdy praca nie jest związana z jednym miejscem, elastyczność mieszkaniowa staje się wartością samą w sobie.

Wszystko to kształtuje również subtelniejszą zmianę w samym stosunku do własności. Dla części dzisiejszej młodzieży status własności osłabł jako absolutny priorytet; niektórzy wolą inwestować w doświadczenia, edukację lub bardziej mobilny styl życia, a mieszkanie traktują jako usługę, za którą płacą. Tej zmiany nie należy jednak przeceniać — zwłaszcza nie w Chorwacji, gdzie kulturowa skłonność do posiadania jest nadal silna i głęboko zakorzeniona w przekonaniu, że własny dach nad głową to najlepsza inwestycja. Zmiana jest realna, ale umiarkowana: własność dla części młodych ludzi nie jest już oczywistym celem, któremu wszystko się podporządkowuje, lecz jedną z opcji, którą waży się w stosunku do innych.

Profesjonalna porada: Zastanów się, czy własność jest Twoim prawdziwym celem, czy odziedziczonym oczekiwaniem — obie decyzje są uzasadnione, ale świadomy wybór prowadzi do lepszego planowania finansowego niż kupno „bo tak się robi”.

Konsekwencje dla rynku najmu

Trend ma wyraźne konsekwencje dla samego rynku. Ponieważ coraz więcej młodych ludzi dłużej pozostaje na wynajmie, popyt rośnie, zwłaszcza w dużych miastach i ośrodkach uniwersyteckich, takich jak Zagrzeb, Split, Rijeka i Osijek. To wywiera presję na czynsze i zmienia charakter rynku — najem coraz rzadziej jest krótkotrwałą, przejściową fazą, a coraz częściej długoterminowym sposobem zamieszkania dla szerszej grupy ludzi.

W miastach przybrzeżnych działa również dodatkowy, specyficzny dla Chorwacji nacisk: krótkoterminowy najem turystyczny. W miejscowościach takich jak Split, Zadar, Dubrownik i Rovinj duża część mieszkań jest przeznaczona dla turystów, co zmniejsza ofertę najmu długoterminowego i dodatkowo podnosi czynsze dla lokalnej ludności. O biznesowej i prawnej stronie tej formy najmu piszemy w poradniku Najem krótkoterminowy: rejestracja, podatki i obowiązki właściciela. Warto również wspomnieć, że wysoka krajowa stopa własności ukrywa rzeczywiste presje: według Eurostatu, prawie jedna trzecia obywateli mieszka w przeludnionych przestrzeniach, znacznie powyżej średniej UE, częściowo właśnie z powodu wielopokoleniowego zamieszkania.

Dla właścicieli i inwestorów zmienia to kalkulacje. Długoterminowi, stabilni najemcy, którzy traktują wynajmowaną przestrzeń jako dom, stają się cennym segmentem, a rośnie również zainteresowanie formami zakwaterowania dostosowanymi do tej grupy, takimi jak najem dla młodych profesjonalistów czy studentów. O tym, gdzie i jak inwestować w nieruchomości na wynajem, piszemy w poradniku Gdzie kupić na wynajem.

Profesjonalna porada: Jeśli rozważasz inwestowanie w nieruchomość na wynajem, licz się z tym, że rosnące „pokolenie najmu” oznacza stabilny długoterminowy popyt — ale także najemców, którzy szukają jakości i bezpieczeństwa długoterminowego zamieszkania, a nie tylko niskiej ceny.

Co ten trend oznacza dla młodych ludzi

Dla samych młodych ludzi przedłużony najem niesie zarówno ryzyka, jak i możliwości. Ryzyko polega na tym, że wieloletnie płacenie czynszu nie buduje własnego majątku w taki sposób, jak spłata kredytu — pieniądze idą na mieszkanie, ale nie na własny kapitał. Ponadto, długoterminowi najemcy są bardziej narażeni na zmiany czynszu i mniejsze bezpieczeństwo zamieszkania niż właściciele. Dlatego dla tych, którzy mimo wszystko chcą kupić, ważne jest, aby przedłużony najem nie stał się stanem pasywnym, lecz okresem, w którym świadomie buduje się drogę do zakupu.

Z drugiej strony, najem niesie ze sobą realne korzyści — elastyczność, niższe koszty początkowe i wolność od długoterminowych zobowiązań — które w pewnych fazach życia przewyższają zalety posiadania. Kwestia mieszkaniowa młodych stała się również tematem polityki publicznej: państwo zapowiada inwestycje rzędu 1,5 miliarda euro w przystępne cenowo mieszkania do 2030 roku, wraz z zachętami dla samorządów lokalnych do szybszego budownictwa mieszkaniowego. Kluczowe jest jednak, aby wybór był świadomy: zrozumieć, gdzie w trendzie się znajdujesz, planować zgodnie z własnymi celami i nie pozostawiać decyzji czystej inercji.

Profesjonalna porada: Jeśli jesteś w długoterminowym najmie, a chcesz kupić, stwórz konkretny plan oszczędzania na kaucję i monitoruj warunki kredytowania — pasywne czekanie na „lepsze czasy” rzadko przybliża do zakupu, podczas gdy konkretny plan to robi.

Jak agencja nieruchomości Regent może Ci pomóc

Niezależnie od tego, czy jesteś na wynajmie z wyboru, czy budujesz drogę do pierwszego zakupu, w Regencie pomagamy Ci odnaleźć się na rynku — od znalezienia wysokiej jakości długoterminowego najmu po doradztwo i przygotowanie do zakupu pierwszej nieruchomości, gdy nadejdzie na to czas. Pomagamy Ci trzeźwo spojrzeć na opcje i zgodnie z Twoim etapem życia i celami. Aby porozmawiać o Twojej sytuacji, skontaktuj się z nami.

Często zadawane pytania (FAQ)

Co oznacza pojęcie „pokolenie najmu”?
Pojęcie to polskie tłumaczenie angielskiego wyrażenia „Generation Rent” i oznacza trend, w którym młodzi dorośli, w przeciwieństwie do poprzednich pokoleń w tym samym wieku, dłużej odkładają zakup pierwszej nieruchomości i dłużej mieszkają na wynajmie. W Chorwacji ten trend dopiero się rozwija, i to bardziej jako przedłużony pobyt w domu rodzinnym i późniejszy zakup niż jako długoletni najem, ponieważ udział najmu jest tradycyjnie niewielki.

Dlaczego młodzi ludzie w Chorwacji coraz trudniej kupują nieruchomości?
Głównym powodem jest dysproporcja między szybszym wzrostem cen nieruchomości a wolniejszym realnym wzrostem płac, zwłaszcza w dużych miastach. Według Eurostatu, ceny w latach 2015-2025 wzrosły o około 130 procent, podczas gdy płace realnie wzrosły znacznie mniej. Do tego dochodzi bariera kaucji i kapitału początkowego, bardziej niepewne kariery oraz odłożone przełomowe momenty w życiu, takie jak późniejsze zakładanie rodziny.

Jaka jest największa przeszkoda dla młodych ludzi przy zakupie — rata czy kaucja?
Dla wielu jest to właśnie kaucja i kapitał początkowy, a nie sama miesięczna rata. Miesięczny czynsz często jest porównywalny z możliwą ratą kredytu, ale problemem jest zaoszczędzenie początkowej kwoty i pokrycie kosztów zakupu, jednocześnie płacąc za wynajem.

Jak trend „pokolenia najmu” wpływa na rynek nieruchomości?
Zwiększa i przedłuża popyt na najem, zwłaszcza w dużych miastach i ośrodkach uniwersyteckich, co zwiększa presję na czynsze. W miastach przybrzeżnych dodatkową presję tworzy krótkoterminowy najem turystyczny, który zmniejsza ofertę najmu długoterminowego. Najem staje się w ten sposób bardziej długoterminowym sposobem zamieszkania, a nie tylko fazą przejściową.