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Mietgeneration: Warum junge Menschen immer länger zur Miete wohnen

14-08-2026 / Regent Split

Zusammenfassung

Eine wachsende Zahl junger Menschen verschiebt den Kauf ihrer ersten Immobilie und bleibt länger zur Miete wohnen als frühere Generationen, wobei die Gründe vielschichtig und miteinander verbunden sind. Schlüsselursachen sind das Missverhältnis zwischen dem Anstieg der Immobilienpreise und dem langsameren realen Lohnwachstum, die Schwierigkeit, das Anfangskapital für eine Anzahlung aufzubringen, veränderte Arbeitsgewohnheiten, die Mobilität erfordern, sowie eine andere Einstellung zum Eigentum. Die „Mietgeneration" ist dabei ein ursprünglich ausländisches Phänomen, das sich in Kroatien – einem Land mit einem ausgesprochen hohen Eigentumsanteil – erst entwickelt, und zwar eher als späterer Kauf und längerer Verbleib im Elternhaus denn als langjähriges Mietverhältnis. In diesem Text beleuchten wir die Ursachen des Trends, seine Folgen und was er für den Markt und die jungen Menschen selbst bedeutet.

Wichtige Fakten

„Die Generation Miete“ beschreibt einen Trend, bei dem junge Menschen den Kauf aufschieben und länger zur Miete wohnen bleiben; in Kroatien entwickelt sich dieser Trend erst, vor dem Hintergrund eines äußerst hohen Wohneigentums (laut Eurostat leben fast 91 Prozent der Bevölkerung in einer eigenen Immobilie und nur etwa 9 Prozent zur Miete).
In Kroatien äußert sich die Verzögerung der Selbstständigkeit eher als längerer Verbleib im Elternhaus – das Durchschnittsalter für den Auszug aus dem Elternhaus liegt bei etwa 31 Jahren, dem höchsten Wert in der EU (Eurostat).
Der Hauptgrund ist die Diskrepanz zwischen dem schnelleren Anstieg der Immobilienpreise und dem langsameren realen Lohnwachstum.
Das Ansparen einer Anzahlung ist eine der größten einzelnen Kaufhürden.
Eine unsicherere Karriere verzögert die Bereitschaft zu langfristiger Verschuldung, und junge Menschen schätzen zunehmend die Mobilität, die das Mieten ermöglicht.
Der Trend verändert auch den Mietmarkt selbst – die Nachfrage, die Mietpreise und die Art der gefragten Immobilien.

Für frühere Generationen in Kroatien war der Eigenheimbesitz fast die Regel – doch diese hohe Eigentumsquote wurde zu einem großen Teil von historischen Umständen geprägt, allen voran die Privatisierung von Wohnungen während der Transition und das Erben von Immobilien innerhalb der Familie, und nicht nur das Muster „sparen und kaufen“. Der Besitz war dabei sowohl ein finanzielles Ziel als auch ein tief verwurzelter kultureller Wert. Für einen immer größeren Teil der heutigen jungen Menschen sieht der Weg zur eigenen Immobilie anders aus: Der Kauf verschiebt sich in spätere Jahre, und die Lebensphase in Miete oder im Elternhaus verlängert sich auf eine Weise, die früheren Generationen ungewöhnlich war.

Das Phänomen ist so ausgeprägt, dass es weltweit einen Namen bekommen hat – „Generation Rent“, bei uns „Miet-Generation“. Es lässt sich leicht auf einen Satz reduzieren, „Immobilien sind zu teuer“, aber die Realität ist komplexer. Es handelt sich um ein Zusammenspiel ökonomischer, sozialer und persönlicher Faktoren, die sich gegenseitig verstärken: vom Verhältnis von Preisen und Löhnen über Schwierigkeiten mit der Kaution bis hin zu Veränderungen in der Art und Weise, wie junge Menschen arbeiten, leben und was sie als wünschenswert erachten. In diesem Text analysieren wir diese Faktoren einzeln, betrachten die Folgen des Trends und fragen uns, was er für die Zukunft des Marktes und für die jungen Menschen selbst bedeutet.

Was bedeutet „Miet-Generation“ und wie sieht sie in Kroatien aus?

Der Begriff beschreibt eine Kohorte junger Erwachsener, die, im Gegensatz zu früheren Generationen im gleichen Alter, den Kauf einer eigenen Immobilie länger aufschieben und die Zeit vor dem Kauf immer häufiger in Miete verbringen. Es ist wichtig, den Begriff sofort in den kroatischen Kontext zu setzen, da er ursprünglich aus Ländern stammt, in denen Mieten weit verbreitet ist. Kroatien ist das Gegenteil: Laut Eurostat leben fast 91 Prozent der Bevölkerung in einer eigenen Immobilie, und nur etwa 9 Prozent in Miete, womit wir an der Spitze der EU stehen.

Deshalb hat sich bei uns die Verzögerung des Eigentumserwerbs bisher weniger durch langjährige Mieten, sondern mehr durch einen verlängerten Aufenthalt im Elternhaus manifestiert. Laut Eurostat leben sogar etwa 78 Prozent der jungen Menschen im Alter von 18 bis 34 Jahren bei ihren Eltern, und das Durchschnittsalter des Auszugs aus dem Elternhaus liegt bei etwa 31 Jahren – dem höchsten in der gesamten Union. Die „Miet-Generation“ in Kroatien ist daher ein sich entwickelnder Trend, der am deutlichsten in Großstädten sichtbar ist, wo sich immer mehr junge Menschen dennoch für eine Miete und ein selbstständiges Leben entscheiden.

Das Phänomen ist nicht für alle gleich. Für einige ist die verlängerte Miete eine vorübergehende Phase – eine bewusste Verschiebung des Kaufs, bis die Karriere geregelt und Kapital angespart ist. Für andere ist es eher ein dauerhafter Zustand, in dem der Kauf außer Reichweite bleibt. Diese Dualität – Miete aus Wahl versus Miete aus Notwendigkeit – zieht sich durch den gesamten Trend und erklärt, warum er nicht auf eine einzige Erklärung reduziert werden kann.

Professioneller Tipp: Wenn Sie über Ihre eigene Situation nachdenken, fragen Sie sich, ob Ihre Miete eine vorübergehende, strategische Phase oder ein erzwungener Zustand ist – denn von dieser Antwort hängt ab, ob Sie einen Plan für den Kauf oder einen Plan für eine qualitativ hochwertige Langzeitmiete benötigen.

Preise, Löhne und die Hürde der Kaution

Im Zentrum des Trends liegt eine Diskrepanz: Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren deutlich schneller gestiegen als die Löhne. Laut dem Eurostat-Index der Wohnimmobilienpreise sind die Preise in Kroatien von 2015 bis 2025 um etwa 130 Prozent gestiegen, während das durchschnittliche Nettogehalt im gleichen Zeitraum real, nach Inflation, nur um etwa 38 Prozent gestiegen ist (Daten des DZS). Bildlich gesprochen: Für den Betrag, mit dem man 2015 eine Wohnung von etwa 115 Quadratmetern kaufen konnte, bekommt man heute nur noch etwa fünfzig. Im dritten Quartal 2025 stiegen die Preise laut Eurostat um etwa 14 Prozent im Jahresvergleich – eine der höchsten Raten in der EU.

Dieser Graben ist besonders ausgeprägt in Großstädten wie Zagreb, Split und Rijeka, wo die Konzentration von Arbeitsplätzen und Nachfrage am größten ist – und genau das sind die Orte, in die junge Menschen wegen der Arbeit ziehen. Es entsteht ein Paradox: Junge Menschen zieht es in Städte mit den meisten Möglichkeiten, und das sind gleichzeitig die Städte, in denen der Kauf am wenigsten erschwinglich ist.

Selbst wenn junge Menschen die monatliche Kreditrate tragen können, stellt sich ein weiteres, oft größeres Hindernis in den Weg: das Anfangskapital, vor allem die Kaution. Banken verlangen bei einem Wohnkredit regelmäßig, dass der Käufer einen Teil des Immobilienwertes aus eigenen Mitteln deckt, und neben der Kaution kommen auch Kaufnebenkosten hinzu. Für jemanden, der gerade eine Karriere aufbaut und gleichzeitig Miete zahlt, ist es extrem schwierig, einen solchen Betrag anzusparen. Es entsteht ein Teufelskreis: hohe Mieten erschweren das Sparen für die Kaution, und ohne Kaution gibt es keinen Kauf, der diese Miete ersetzen würde. Mehr darüber, was Kaution, LTV und andere Kreditbegriffe bedeuten, schreiben wir im Leitfaden LTV, DSTI, EKS und Kreditbegriffe.

Professioneller Tipp: Wenn die Kaution Ihr Haupthindernis ist, informieren Sie sich gezielt über Programme oder Anreize für Erstkäufer sowie Modelle, die das benötigte Startkapital reduzieren – denn für viele ist nicht die Rückzahlung, sondern genau der Einstieg das Problem.

Unsichere Karriere und aufgeschobene Lebensübergänge

Die Art der Arbeit hat sich im Vergleich zu der Generation, die mit einer stabilen, unbefristeten Anstellung, oft jahrzehntelang beim selben Arbeitgeber, kaufte, verändert. Die Karrieren junger Menschen heute sind geprägt von häufigerem Jobwechsel, befristeten Verträgen, Projektarbeit, freiberuflicher und selbstständiger Tätigkeit (Freelancing) sowie Umschulungsphasen. Eine solche wechselhaftere berufliche Laufbahn passt schlecht zu einer jahrzehntelangen Verpflichtung, wie sie ein Wohnkredit darstellt. Wenn man nicht sicher ist, wo und für wen man in ein paar Jahren arbeiten wird, erscheint ein dreißigjähriger Kredit riskant, selbst wenn er mathematisch machbar ist.

Zudem ist die Miet-Generation Teil einer breiteren Veränderung im Zeitplan des Erwachsenseins. Junge Menschen schließen heute ihre Ausbildung später ab, treten später in eine stabile Anstellung ein und heiraten und bekommen Kinder später als frühere Generationen. Da der Kauf der ersten Immobilie traditionell gerade mit diesen Übergängen – Haushaltsgründung, Familiengründung – verbunden war, verschiebt sich mit deren Verschiebung in spätere Jahre automatisch auch der Zeitpunkt des Kaufs. In Kroatien wird diese Zeit meist nicht durch Miete, sondern gerade durch das Elternhaus gefüllt, was auch die Tatsache bestätigt, dass junge Menschen in der EU am spätesten ausziehen.

Professioneller Tipp: Verknüpfen Sie den Kauf nicht mit dem Alter oder damit, dass Gleichaltrige bereits gekauft haben, sondern mit Ihren eigenen Lebensumständen und der Einkommensstabilität – ein langfristiger Kredit lässt sich am besten mit einigermaßen vorhersehbaren Einnahmen stemmen, und die „richtige Zeit“ ist heute viel vielfältiger als früher.

Werteverschiebung: Mobilität und das Verhältnis zum Eigentum

Neben ökonomischen Gründen beruht ein Teil des Trends auf einem Wertewandel. Für viele junge Menschen ist Mobilität zu einem Vorteil und nicht zu einem Nachteil geworden. Die Möglichkeit, relativ leicht wegen eines besseren Jobs, einer Gelegenheit in einer anderen Stadt oder im Ausland umzuziehen, ist etwas, das Mieten ermöglicht und Eigentum erschwert – Verkauf und Kauf sind langsam und teuer, während ein Mietvertrag vergleichsweise leicht gekündigt werden kann. Der Anstieg der Fernarbeit hat diese Logik zusätzlich verstärkt: Wenn die Arbeit nicht an einen Ort gebunden ist, wird Wohnflexibilität zu einem Wert an sich.

All dies prägt auch eine subtilere Veränderung im Verhältnis zum Eigentum selbst. Für einen Teil der heutigen jungen Menschen hat der Status des Eigentums als absolute Priorität nachgelassen; einige investieren lieber in Erlebnisse, Bildung oder einen mobileren Lebensstil und betrachten Wohnen als eine Dienstleistung, die sie bezahlen. Dieser Wandel sollte jedoch nicht überbewertet werden – insbesondere nicht in Kroatien, wo die kulturelle Neigung zum Eigentum immer noch stark und tief in der Überzeugung verwurzelt ist, dass ein eigenes Dach über dem Kopf die beste Investition ist. Die Verschiebung ist real, aber moderat: Eigentum ist für einen Teil der jungen Menschen kein selbstverständliches Ziel mehr, dem alles untergeordnet wird, sondern eine von mehreren Optionen, die gegen andere abgewogen wird.

Professioneller Tipp: Überprüfen Sie, ob Eigentum Ihr tatsächliches Ziel oder eine übernommene Erwartung ist – beide Entscheidungen sind legitim, aber eine bewusste Wahl führt zu einer besseren Finanzplanung als ein Kauf „weil man es so macht“.

Folgen für den Mietmarkt

Der Trend hat klare Folgen für den Markt selbst. Da immer mehr junge Menschen länger in Miete bleiben, steigt die Nachfrage, insbesondere in Großstädten und Universitätszentren wie Zagreb, Split, Rijeka und Osijek. Dies erzeugt Druck auf die Mieten und verändert die Natur des Marktes – Miete ist immer weniger eine kurzfristige Übergangsphase, sondern zunehmend eine langfristige Wohnform für eine breitere Bevölkerungsschicht.

In Küstenstädten wirkt auch ein zusätzlicher, kroatienspezifischer Druck: die kurzfristige touristische Vermietung. An Orten wie Split, Zadar, Dubrovnik und Rovinj ist ein großer Teil der Wohnungen auf Touristen ausgerichtet, wodurch das Angebot an Langzeitmieten reduziert und die Mieten für die lokale Bevölkerung zusätzlich erhöht werden. Über die geschäftliche und rechtliche Seite dieser Vermietungsform schreiben wir im Leitfaden Kurzzeitmiete: Registrierung, Steuern und Pflichten des Eigentümers. Es sei auch erwähnt, dass die hohe nationale Eigentumsquote die tatsächlichen Belastungen verschleiert: Laut Eurostat lebt fast ein Drittel der Bürger in überfüllten Wohnungen, deutlich über dem EU-Durchschnitt, teilweise eben wegen des Mehrgenerationenwohnens.

Für Eigentümer und Investoren ändert dies die Kalkulation. Langfristige, stabile Mieter, die den gemieteten Raum als Zuhause betrachten, werden zu einem wertvollen Segment, und das Interesse an Wohnformen, die auf diese Gruppe zugeschnitten sind, wie z.B. Mieten für junge Berufstätige oder Studenten, wächst ebenfalls. Darüber, wo und wie man in eine Mietimmobilie investiert, schreiben wir im Leitfaden Wo man für die Vermietung kaufen sollte.

Professioneller Tipp: Wenn Sie über eine Investition in eine Mietimmobilie nachdenken, bedenken Sie, dass die wachsende „Miet-Generation“ eine stabile langfristige Nachfrage bedeutet – aber auch Mieter, die Qualität und Sicherheit des langfristigen Wohnens suchen, nicht nur einen niedrigen Preis.

Was dieser Trend für junge Menschen bedeutet

Für junge Menschen selbst birgt die verlängerte Miete sowohl Risiken als auch Möglichkeiten. Das Risiko besteht darin, dass die langjährige Mietzahlung kein eigenes Vermögen aufbaut, wie es die Kreditrückzahlung tut – Geld fließt für das Wohnen ab, aber nicht ins eigene Kapital. Zudem sind Langzeitmieter stärker Mietänderungen und einer geringeren Wohnsicherheit ausgesetzt als Eigentümer. Deshalb ist es für diejenigen, die den Kauf dennoch wünschen, wichtig, dass die verlängerte Miete nicht zu einem passiven Zustand wird, sondern zu einer Periode, in der bewusst ein Weg zum Kauf aufgebaut wird.

Andererseits bietet die Miete reale Vorteile – Flexibilität, geringere Einstiegskosten und Freiheit von langfristigen Verpflichtungen – die in bestimmten Lebensphasen die Vorteile des Eigentums überwiegen. Die Wohnungsfrage junger Menschen ist auch zu einem Thema der öffentlichen Politik geworden: Der Staat kündigt Investitionen in Höhe von rund 1,5 Milliarden Euro in erschwinglichen Wohnraum bis 2030 an, zusammen mit Anreizen für lokale Selbstverwaltungen zum schnelleren Wohnungsbau. Entscheidend ist jedoch, dass die Wahl bewusst getroffen wird: zu verstehen, wo man sich im Trend befindet, entsprechend den eigenen Zielen zu planen und die Entscheidung nicht bloßer Trägheit zu überlassen.

Professioneller Tipp: Wenn Sie langfristig zur Miete wohnen und kaufen möchten, erstellen Sie einen konkreten Sparplan für die Kaution und verfolgen Sie die Kreditkonditionen – passives Warten auf „bessere Zeiten“ bringt den Kauf selten näher, während ein konkreter Plan dies tut.

Wie Ihnen die Immobilienagentur Regent helfen kann

Unabhängig davon, ob Sie sich aus freier Wahl in Miete befinden oder den Weg zum ersten Kauf aufbauen, helfen wir Ihnen bei Regent, sich auf dem Markt zurechtzufinden – von der Suche nach einer qualitativ hochwertigen Langzeit-Mietwohnung bis zur Beratung und Vorbereitung auf den Kauf Ihrer ersten Immobilie, wenn die Zeit dafür reif ist. Wir helfen Ihnen, die Optionen nüchtern und entsprechend Ihrer Lebensphase und Ziele zu betrachten. Für ein auf Ihre Situation zugeschnittenes Gespräch, kontaktieren Sie uns.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was bedeutet der Begriff „Miet-Generation“?
Der Begriff ist die deutsche Übersetzung des englischen Ausdrucks „Generation Rent“ und bezeichnet einen Trend, bei dem junge Erwachsene, im Gegensatz zu früheren Generationen im gleichen Alter, den Kauf ihrer ersten Immobilie länger aufschieben und länger in Miete leben. In Kroatien entwickelt sich dieser Trend erst, und zwar eher als verlängerter Aufenthalt im Elternhaus und späterer Kauf denn als langjährige Miete, da der Anteil der Mieten traditionell gering ist.

Warum fällt es jungen Menschen in Kroatien immer schwerer, eine Immobilie zu kaufen?
Der Hauptgrund ist die Diskrepanz zwischen dem schnelleren Anstieg der Immobilienpreise und dem langsameren realen Lohnwachstum, insbesondere in Großstädten. Laut Eurostat sind die Preise von 2015 bis 2025 um etwa 130 Prozent gestiegen, während die Löhne real deutlich weniger gestiegen sind. Hinzu kommen die Hürde der Kaution und des Startkapitals, unsicherere Karrieren und aufgeschobene Lebensübergänge wie die spätere Familiengründung.

Was ist das größte Hindernis für junge Menschen beim Kauf – die Rate oder die Kaution?
Für viele ist es genau die Kaution und das Startkapital, und nicht die monatliche Rate selbst. Die monatliche Miete ist oft mit einer möglichen Kreditrate vergleichbar, aber das Problem besteht darin, den Anfangsbetrag anzusparen und die Kaufnebenkosten zu decken, während gleichzeitig Miete gezahlt wird.

Wie beeinflusst der Trend der „Miet-Generation“ den Immobilienmarkt?
Er erhöht und verlängert die Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere in Großstädten und Universitätszentren, wodurch der Druck auf die Mieten steigt. In Küstenstädten erzeugt die kurzfristige touristische Vermietung zusätzlichen Druck, der das Angebot an Langzeitmieten reduziert. Miete wird so zu einer langfristigeren Wohnform und nicht nur zu einer Übergangsphase.