Generacija najma: zašto mladi sve duže ostaju u najmu

Za ranije generacije u Hrvatskoj vlastiti dom bio je gotovo pravilo — no tu visoku stopu vlasništva velikim su dijelom oblikovale povijesne okolnosti, prije svega privatizacija stanova tijekom tranzicije i nasljeđivanje nekretnina unutar obitelji, a ne samo obrazac „štednja pa kupnja". Vlasništvo je pritom bilo i financijski cilj i duboko ukorijenjena kulturna vrijednost. Za sve veći dio današnjih mladih put do vlastite nekretnine izgleda drukčije: kupnja se pomiče u kasnije godine, a razdoblje života u najmu ili u roditeljskom domu produljuje se na način koji je ranijim generacijama bio neuobičajen.

Fenomen je toliko izražen da je u svijetu dobio i ime — „Generation Rent", u nas „generacija najma". Lako ga je svesti na jednu rečenicu, „nekretnine su preskupe", ali stvarnost je složenija. Riječ je o sklopu ekonomskih, društvenih i osobnih čimbenika koji se međusobno pojačavaju: od odnosa cijena i plaća, preko poteškoća s pologom, do promjena u tome kako mladi rade, žive i što smatraju poželjnim. U ovom tekstu razlažemo te čimbenike jedan po jedan, promatramo posljedice trenda i pitamo se što on znači za budućnost tržišta i za same mlade.

Što znači „generacija najma" i kako izgleda u Hrvatskoj

Pojam opisuje kohortu mladih odraslih koji, za razliku od prethodnih generacija u istoj dobi, dulje odgađaju kupnju vlastite nekretnine, a razdoblje prije kupnje sve češće provode u najmu. Važno je odmah smjestiti pojam u hrvatski kontekst, jer izvorno dolazi iz zemalja u kojima je najam raširen. Hrvatska je suprotnost: prema Eurostatu gotovo 91 posto stanovništva živi u vlastitoj nekretnini, a u najmu tek oko 9 posto, čime smo pri samom vrhu EU.

Zbog toga se kod nas odgoda ulaska u vlasništvo dosad manje očitovala kroz dugogodišnji najam, a više kroz produljen ostanak u roditeljskom domu. Prema Eurostatu, čak oko 78 posto mladih u dobi od 18 do 34 godine živi s roditeljima, a prosječna dob napuštanja doma iznosi oko 31 godine — najviša u cijeloj Uniji. „Generacija najma" u Hrvatskoj je stoga trend u nastajanju, najvidljiviji u velikim gradovima, gdje se sve više mladih ipak odlučuje na najam i samostalan život.

Fenomen nije jednak za sve. Za neke je produljeni najam privremena faza — svjesna odgoda kupnje dok se ne posloži karijera i uštedi kapital. Za druge je bliže trajnijem stanju u kojem kupnja ostaje izvan dohvata. Ta dvojnost — najam iz izbora nasuprot najma iz nužde — provlači se kroz cijeli trend i objašnjava zašto ga se ne može svesti na jedno objašnjenje.

Profesionalni savjet: Kad razmišljate o vlastitom položaju, zapitajte se je li Vaš najam privremena, strateška faza ili prisilno stanje — jer o tom odgovoru ovisi treba li Vam plan za kupnju ili plan za kvalitetan dugoročni najam.

Cijene, plaće i prepreka pologa

U srcu trenda leži jedan raskorak: cijene nekretnina posljednjih su godina rasle znatno brže od plaća. Prema Eurostatovu indeksu cijena stambenih nekretnina, cijene su u Hrvatskoj od 2015. do 2025. porasle oko 130 posto, dok je prosječna neto plaća u istom razdoblju realno, nakon inflacije, porasla tek oko 38 posto (podaci DZS-a). Slikovito: za iznos kojim se 2015. mogao kupiti stan od približno 115 kvadrata, danas se dobije tek pedesetak. U trećem tromjesečju 2025. cijene su, prema Eurostatu, rasle oko 14 posto na godišnjoj razini — među najvišim stopama u EU.

Taj je jaz posebno izražen u velikim gradovima poput Zagreba, Splita i Rijeke, gdje je koncentracija radnih mjesta i potražnje najveća — a upravo su to mjesta u koja se mladi sele zbog posla. Nastaje paradoks: mladi gravitiraju gradovima s najviše prilika, a to su ujedno gradovi u kojima je kupnja najmanje dostupna.

Čak i kad mladi mogu podnijeti mjesečnu ratu kredita, ispriječi se druga, često veća prepreka: početni kapital, prije svega polog. Banke pri stambenom kreditu redovito traže da kupac vlastitim sredstvima pokrije dio vrijednosti nekretnine, a uz polog dolaze i troškovi kupnje. Za nekoga tko tek gradi karijeru i istodobno plaća najam, uštedjeti takav iznos iznimno je teško. Nastaje začarani krug: visok najam otežava štednju za polog, a bez pologa nema kupnje koja bi taj najam zamijenila. O tome što su polog, LTV i drugi kreditni pojmovi više pišemo u vodiču LTV, DSTI, EKS i kreditni pojmovi.

Profesionalni savjet: Ako je polog Vaša glavna prepreka, ciljano istražite postoje li programi ili poticaji za prve kupce te modeli koji smanjuju potreban početni kapital — jer za mnoge nije problem otplata, nego upravo ulaz.

Nesigurna karijera i odgođeni životni prijelazi

Priroda rada promijenila se u odnosu na generaciju koja je kupovala uz jedno stabilno zaposlenje na neodređeno, često kod istog poslodavca desetljećima. Današnje su mlade karijere obilježene češćim mijenjanjem poslova, ugovorima na određeno, radom na projektima, honorarnim i samostalnim radom (freelancingom) te razdobljima prekvalifikacije. Takva se promjenjivija radna putanja slabo slaže s obvezom koja traje desetljećima, kakva je stambeni kredit. Kad niste sigurni gdje ćete i za koga raditi za nekoliko godina, tridesetogodišnji kredit djeluje rizično, čak i kad je matematički izvediv.

Uz to, generacija najma dio je šire promjene u vremenskom rasporedu odraslosti. Mladi danas kasnije završavaju školovanje, kasnije ulaze u stabilno zaposlenje te kasnije stupaju u brak i imaju djecu nego prethodne generacije. Budući da je kupnja prve nekretnine tradicionalno bila vezana upravo uz te prijelaze — osnivanje kućanstva, zasnivanje obitelji — njihovo pomicanje u kasnije godine automatski pomiče i trenutak kupnje. U Hrvatskoj to razdoblje najčešće ne popunjava najam, nego upravo roditeljski dom, što potvrđuje i podatak da mladi odlaze najkasnije u EU.

Profesionalni savjet: Kupnju ne vežite uz dob ni uz to što su vršnjaci već kupili, nego uz vlastite životne okolnosti i stabilnost prihoda — dugoročan kredit najbolje se nosi s razumno predvidljivim primanjima, a „pravo vrijeme" danas je mnogo raznolikije nego prije.

Promjena vrijednosti: mobilnost i odnos prema vlasništvu

Uz ekonomske razloge, dio trenda počiva na promjeni vrijednosti. Za mnoge je mlade mobilnost postala prednost, a ne nedostatak. Mogućnost da se relativno lako presele zbog boljeg posla, prilike u drugom gradu ili inozemstvu, nešto je što najam omogućuje, a vlasništvo otežava — prodaja i kupnja su spori i skupi, dok se najam raskida razmjerno lako. Porast rada na daljinu dodatno je pojačao ovu logiku: kad posao nije vezan uz jedno mjesto, fleksibilnost stanovanja postaje vrijednost sama po sebi.

Sve to oblikuje i suptilniju promjenu u samom odnosu prema vlasništvu. Za dio današnjih mladih status vlasništva oslabio je kao apsolutni prioritet; neki radije ulažu u iskustva, obrazovanje ili pokretljiviji način života, a stanovanje promatraju kao uslugu koju plaćaju. Ovu promjenu, međutim, ne treba precijeniti — osobito ne u Hrvatskoj, gdje je kulturna sklonost vlasništvu i dalje snažna i duboko ukorijenjena u uvjerenju da je vlastiti krov nad glavom najbolja investicija. Pomak je stvaran, ali umjeren: vlasništvo za dio mladih više nije samorazumljiv cilj kojem se sve podređuje, nego jedna od opcija koja se vaga naspram drugih.

Profesionalni savjet: Preispitajte je li vlasništvo Vaš stvarni cilj ili naslijeđeno očekivanje — obje su odluke legitimne, ali svjestan izbor vodi boljem planiranju novca nego kupnja „jer se tako radi".

Posljedice za tržište najma

Trend ima jasne posljedice za samo tržište. Kako sve više mladih dulje ostaje u najmu, potražnja raste, osobito u velikim gradovima i sveučilišnim središtima poput Zagreba, Splita, Rijeke i Osijeka. To stvara pritisak na najamnine i mijenja narav tržišta — najam sve manje biva kratkotrajna, prijelazna faza, a sve više dugoročan način stanovanja za širi sloj ljudi.

U priobalnim gradovima djeluje i dodatni, hrvatski specifičan pritisak: kratkoročni turistički najam. U mjestima poput Splita, Zadra, Dubrovnika i Rovinja velik dio stanova usmjeren je na turiste, čime se smanjuje ponuda dugoročnog najma i dodatno dižu najamnine za lokalno stanovništvo. O poslovnoj i pravnoj strani tog oblika najma pišemo u vodiču Kratkoročni najam: registracija, porezi i obveze vlasnika. Vrijedi spomenuti i da visoka nacionalna stopa vlasništva prikriva stvarne pritiske: prema Eurostatu, gotovo trećina građana živi u prenatrpanom prostoru, znatno iznad prosjeka EU, dijelom upravo zbog višegeneracijskog stanovanja.

Za vlasnike i investitore ovo mijenja računicu. Dugoročni, stabilni najmoprimci koji na iznajmljeni prostor gledaju kao na dom postaju vrijedan segment, a raste i zanimanje za oblike stanovanja prilagođene toj skupini, poput najma za mlade profesionalce ili studente. O tome gdje i kako ulagati u nekretninu za najam pišemo u vodiču Gdje kupiti za iznajmljivanje.

Profesionalni savjet: Ako razmišljate o ulaganju u nekretninu za najam, računajte na to da rastuća „generacija najma" znači stabilnu dugoročnu potražnju — ali i najmoprimce koji traže kvalitetu i sigurnost dugoročnog stanovanja, ne samo nisku cijenu.

Što ovaj trend znači za mlade

Za same mlade produljeni najam nosi i rizike i mogućnosti. Rizik je da dugogodišnje plaćanje najma ne gradi vlastitu imovinu na način na koji to čini otplata kredita — novac odlazi za stanovanje, ali ne u vlastiti kapital. Uz to su dugoročni najmoprimci izloženiji promjenama najamnine i manjoj sigurnosti stanovanja od vlasnika. Zbog toga je za one koji kupnju ipak žele važno da produljeni najam ne postane pasivno stanje, nego razdoblje u kojem se svjesno gradi put prema kupnji.

S druge strane, najam donosi stvarne prednosti — fleksibilnost, niži ulazni trošak i slobodu od dugoročne obveze — koje u određenim životnim fazama nadmašuju prednosti vlasništva. Stambeno pitanje mladih postalo je i tema javnih politika: država najavljuje ulaganja reda veličine 1,5 milijarde eura u priuštivo stanovanje do 2030., uz poticaj lokalnim samoupravama na bržu stanogradnju. Ključno je, međutim, da izbor bude svjestan: razumjeti gdje se u trendu nalazite, planirati u skladu s vlastitim ciljevima i ne prepustiti odluku pukoj inerciji.

Profesionalni savjet: Ako ste u dugoročnom najmu, a kupnju želite, postavite konkretan plan štednje za polog i pratite uvjete kreditiranja — pasivno čekanje „boljih vremena" rijetko približava kupnju, dok konkretan plan to čini.

Kako Vam Regent agencija za nekretnine može pomoći

Bez obzira nalazite li se u najmu iz izbora ili gradite put prema prvoj kupnji, u Regentu Vam pomažemo da se snađete na tržištu — od pronalaska kvalitetnog dugoročnog najma do savjetovanja i pripreme za kupnju prve nekretnine kad za nju dođe vrijeme. Pomažemo Vam sagledati opcije trezveno i u skladu s Vašom životnom fazom i ciljevima. Za razgovor prilagođen Vašoj situaciji, kontaktirajte nas.

Česta pitanja (FAQ)

Što znači pojam „generacija najma"?
Pojam je hrvatski prijevod engleskog izraza „Generation Rent" i označava trend u kojem mladi odrasli, za razliku od prethodnih generacija u istoj dobi, dulje odgađaju kupnju prve nekretnine i dulje žive u najmu. U Hrvatskoj se taj trend tek razvija, i to više kao produljen ostanak u roditeljskom domu i kasnija kupnja nego kao dugogodišnji najam, jer je udio najma tradicionalno malen.

Zašto mladi u Hrvatskoj sve teže kupuju nekretninu?
Glavni razlog je nesklad između bržeg rasta cijena nekretnina i sporijeg realnog rasta plaća, osobito u velikim gradovima. Prema Eurostatu, cijene su od 2015. do 2025. porasle oko 130 posto, dok su plaće realno porasle bitno manje. Uz to se ispriječi prepreka pologa i početnog kapitala, nesigurnije karijere te odgođeni životni prijelazi poput kasnijeg zasnivanja obitelji.

Koja je najveća prepreka mladima pri kupnji — rata ili polog?
Za mnoge je to upravo polog i početni kapital, a ne sama mjesečna rata. Mjesečna najamnina često je usporediva s mogućom ratom kredita, ali problem je uštedjeti početni iznos i pokriti troškove kupnje dok se istodobno plaća najam.

Kako trend „generacije najma" utječe na tržište nekretnina?
Povećava i produljuje potražnju za najmom, osobito u velikim gradovima i sveučilišnim središtima, čime raste pritisak na najamnine. U priobalnim gradovima dodatni pritisak stvara kratkoročni turistički najam, koji smanjuje ponudu dugoročnog najma. Najam tako postaje dugoročniji način stanovanja, a ne samo prijelazna faza.

Preporučeno

• Prva nekretnina: najam ili kupnja
• Najam stana u Hrvatskoj: što trebate znati prije potpisivanja ugovora
• Stambeni krediti: vrste, uvjeti, banke
• Vodič za dugoročni najam