Génération locataire : pourquoi les jeunes restent de plus en plus longtemps en location

Pour les générations précédentes en Croatie, posséder sa propre maison était presque la règle — mais ce taux élevé de propriété a été largement façonné par des circonstances historiques, principalement la privatisation des appartements pendant la transition et l'héritage de biens immobiliers au sein des familles, et pas seulement par le modèle « épargner puis acheter ». La propriété était à la fois un objectif financier et une valeur culturelle profondément enracinée. Pour une part croissante de la jeunesse d'aujourd'hui, le chemin vers la propriété immobilière est différent : l'achat est repoussé à un âge plus avancé, et la période de vie en location ou au domicile parental se prolonge d'une manière inhabituelle pour les générations précédentes.

Le phénomène est si prononcé qu'il a reçu un nom dans le monde entier — « Generation Rent », chez nous « génération locataire ». Il est facile de le résumer en une phrase, « l'immobilier est trop cher », mais la réalité est plus complexe. Il s'agit d'un ensemble de facteurs économiques, sociaux et personnels qui se renforcent mutuellement : du rapport entre les prix et les salaires, aux difficultés liées au dépôt de garantie, en passant par les changements dans la façon dont les jeunes travaillent, vivent et ce qu'ils considèrent comme souhaitable. Dans ce texte, nous analysons ces facteurs un par un, examinons les conséquences de cette tendance et nous interrogeons sur ce que cela signifie pour l'avenir du marché et pour les jeunes eux-mêmes.

Que signifie la « génération locataire » et à quoi ressemble-t-elle en Croatie

Ce terme décrit une cohorte de jeunes adultes qui, contrairement aux générations précédentes au même âge, retardent plus longtemps l'achat de leur propre bien immobilier, et passent de plus en plus souvent la période précédant l'achat en location. Il est important de situer immédiatement ce concept dans le contexte croate, car il provient à l'origine de pays où la location est répandue. La Croatie est à l'opposé : selon Eurostat, près de 91 % de la population vit dans son propre logement, et seulement environ 9 % en location, ce qui nous place parmi les premiers de l'UE.

C'est pourquoi chez nous, le retard dans l'accès à la propriété s'est jusqu'à présent moins manifesté par une location de longue durée que par un maintien prolongé au domicile parental. Selon Eurostat, pas moins de 78 % des jeunes âgés de 18 à 34 ans vivent avec leurs parents, et l'âge moyen de départ du domicile est d'environ 31 ans — le plus élevé de toute l'Union. La « génération locataire » en Croatie est donc une tendance émergente, la plus visible dans les grandes villes, où de plus en plus de jeunes optent néanmoins pour la location et une vie indépendante.

Le phénomène n'est pas le même pour tous. Pour certains, la location prolongée est une phase temporaire — un report conscient de l'achat jusqu'à ce que la carrière soit établie et que le capital soit épargné. Pour d'autres, c'est plus proche d'un état permanent où l'achat reste hors de portée. Cette dualité — la location par choix versus la location par nécessité — traverse toute la tendance et explique pourquoi elle ne peut être réduite à une seule explication.

Conseil de professionnel : Lorsque vous réfléchissez à votre propre situation, demandez-vous si votre location est une phase temporaire et stratégique ou une situation contrainte — car de cette réponse dépend si vous avez besoin d'un plan pour acheter ou d'un plan pour une location de qualité à long terme.

Prix, salaires et l'obstacle de l'acompte

Au cœur de cette tendance réside un décalage : les prix de l'immobilier ont augmenté ces dernières années beaucoup plus rapidement que les salaires. Selon l'indice des prix des logements d'Eurostat, les prix en Croatie ont augmenté d'environ 130 % entre 2015 et 2025, tandis que le salaire net moyen, après inflation, n'a augmenté que d'environ 38 % sur la même période (données du Bureau Central de Statistique). Pour imager : avec le montant qui permettait d'acheter un appartement d'environ 115 mètres carrés en 2015, on n'en obtient aujourd'hui qu'une cinquantaine. Au troisième trimestre 2025, les prix, selon Eurostat, ont augmenté d'environ 14 % sur une base annuelle — parmi les taux les plus élevés de l'UE.

Cet écart est particulièrement prononcé dans les grandes villes comme Zagreb, Split et Rijeka, où la concentration d'emplois et la demande sont les plus fortes — et ce sont précisément les lieux où les jeunes s'installent pour le travail. Un paradoxe apparaît : les jeunes sont attirés par les villes offrant le plus d'opportunités, mais ce sont aussi les villes où l'achat est le moins accessible.

Même lorsque les jeunes peuvent se permettre la mensualité d'un crédit, un autre obstacle, souvent plus important, se dresse : le capital initial, et avant tout l'acompte. Les banques demandent régulièrement, pour un crédit immobilier, que l'acheteur couvre une partie de la valeur du bien avec ses propres fonds, et aux côtés de l'acompte s'ajoutent les frais d'achat. Pour quelqu'un qui est en début de carrière et qui paie simultanément un loyer, épargner un tel montant est extrêmement difficile. Il en résulte un cercle vicieux : un loyer élevé rend difficile l'épargne pour l'acompte, et sans acompte, il n'y a pas d'achat pour remplacer ce loyer. Pour en savoir plus sur ce que sont l'acompte, le LTV et d'autres termes de crédit, consultez notre guide LTV, DSTI, TAEG et termes de crédit.

Conseil de professionnel : Si l'acompte est votre principal obstacle, explorez spécifiquement s'il existe des programmes ou des incitations pour les primo-accédants et des modèles réduisant le capital initial requis — car pour beaucoup, le problème n'est pas le remboursement, mais précisément l'apport.

Carrière incertaine et transitions de vie retardées

La nature du travail a changé par rapport à la génération qui achetait avec un emploi stable et à durée indéterminée, souvent chez le même employeur pendant des décennies. Les carrières des jeunes d'aujourd'hui sont marquées par des changements d'emploi plus fréquents, des contrats à durée déterminée, du travail sur projet, du travail indépendant (freelancing) et des périodes de reconversion. Un parcours professionnel aussi variable s'accorde mal avec un engagement qui dure des décennies, comme un crédit immobilier. Lorsque vous n'êtes pas sûr où ni pour qui vous travaillerez dans quelques années, un crédit de trente ans semble risqué, même s'il est mathématiquement réalisable.

De plus, la génération locataire fait partie d'un changement plus large dans le calendrier de l'âge adulte. Les jeunes d'aujourd'hui terminent leurs études plus tard, accèdent à un emploi stable plus tard, se marient et ont des enfants plus tard que les générations précédentes. Étant donné que l'achat d'une première propriété était traditionnellement lié précisément à ces transitions — la fondation d'un foyer, la création d'une famille — leur report à des années ultérieures décale automatiquement le moment de l'achat. En Croatie, cette période n'est le plus souvent pas remplie par la location, mais par le domicile parental, ce que confirme le fait que les jeunes quittent le foyer le plus tardivement de l'UE.

Conseil de professionnel : N'associez pas l'achat à l'âge ni au fait que vos pairs ont déjà acheté, mais à vos propres circonstances de vie et à la stabilité de vos revenus — un crédit à long terme est mieux géré avec des revenus raisonnablement prévisibles, et le « bon moment » est aujourd'hui beaucoup plus varié qu'auparavant.

Changement de valeurs : mobilité et relation à la propriété

Outre les raisons économiques, une partie de cette tendance repose sur un changement de valeurs. Pour de nombreux jeunes, la mobilité est devenue un avantage, et non un inconvénient. La possibilité de déménager relativement facilement pour un meilleur emploi, une opportunité dans une autre ville ou à l'étranger, est quelque chose que la location permet et que la propriété rend plus difficile — la vente et l'achat sont lents et coûteux, tandis qu'un bail se résilie relativement facilement. L'augmentation du travail à distance a encore renforcé cette logique : lorsque le travail n'est pas lié à un lieu unique, la flexibilité du logement devient une valeur en soi.

Tout cela façonne également un changement plus subtil dans la relation même à la propriété. Pour une partie de la jeunesse actuelle, le statut de propriétaire a perdu son caractère de priorité absolue ; certains préfèrent investir dans des expériences, l'éducation ou un mode de vie plus mobile, et considèrent le logement comme un service qu'ils paient. Ce changement, cependant, ne doit pas être surestimé — surtout pas en Croatie, où la propension culturelle à la propriété reste forte et profondément enracinée dans la conviction que posséder son propre toit est le meilleur investissement. Le changement est réel, mais modéré : la propriété, pour une partie des jeunes, n'est plus un objectif évident auquel tout est subordonné, mais l'une des options à peser parmi d'autres.

Conseil de professionnel : Demandez-vous si la propriété est votre véritable objectif ou une attente héritée — les deux décisions sont légitimes, mais un choix conscient mène à une meilleure planification financière qu'un achat « parce que c'est ce qu'il faut faire ».

Conséquences pour le marché locatif

Cette tendance a des conséquences claires pour le marché lui-même. Alors que de plus en plus de jeunes restent plus longtemps en location, la demande augmente, surtout dans les grandes villes et les centres universitaires comme Zagreb, Split, Rijeka et Osijek. Cela crée une pression sur les loyers et modifie la nature du marché — la location devient de moins en moins une phase transitoire de courte durée, et de plus en plus un mode de logement à long terme pour une plus large part de la population.

Dans les villes côtières, une pression supplémentaire et spécifique à la Croatie est à l'œuvre : la location touristique à court terme. Dans des villes comme Split, Zadar, Dubrovnik et Rovinj, une grande partie des appartements est destinée aux touristes, ce qui réduit l'offre de locations à long terme et augmente encore les loyers pour la population locale. Nous abordons les aspects commerciaux et juridiques de ce type de location dans le guide Location à court terme : enregistrement, taxes et obligations des propriétaires. Il convient également de mentionner que le taux élevé de propriété nationale masque des pressions réelles : selon Eurostat, près d'un tiers des citoyens vivent dans des logements surpeuplés, un chiffre nettement supérieur à la moyenne de l'UE, en partie à cause du logement multigénérationnel.

Pour les propriétaires et les investisseurs, cela change le calcul. Les locataires stables à long terme qui considèrent l'espace loué comme leur foyer deviennent un segment précieux, et l'intérêt pour des formes de logement adaptées à ce groupe, comme la location pour jeunes professionnels ou étudiants, augmente. Nous écrivons sur où et comment investir dans un bien immobilier locatif dans le guide Où acheter pour louer.

Conseil de professionnel : Si vous envisagez d'investir dans un bien immobilier locatif, sachez que la « génération locataire » croissante signifie une demande stable à long terme — mais aussi des locataires qui recherchent la qualité et la sécurité d'un logement à long terme, et pas seulement un prix bas.

Ce que cette tendance signifie pour les jeunes

Pour les jeunes eux-mêmes, la location prolongée comporte à la fois des risques et des opportunités. Le risque est que le paiement du loyer pendant de nombreuses années ne permette pas de construire son propre patrimoine de la même manière que le remboursement d'un crédit — l'argent est dépensé pour le logement, mais ne contribue pas à son propre capital. De plus, les locataires à long terme sont plus exposés aux variations de loyer et à une moindre sécurité de logement que les propriétaires. C'est pourquoi, pour ceux qui souhaitent tout de même acheter, il est important que la location prolongée ne devienne pas un état passif, mais une période durant laquelle on construit consciemment le chemin vers l'achat.

D'un autre côté, la location offre de réels avantages — flexibilité, coût d'entrée plus faible et liberté par rapport à un engagement à long terme — qui, à certaines étapes de la vie, surpassent les avantages de la propriété. La question du logement des jeunes est également devenue un sujet de politiques publiques : l'État annonce des investissements de l'ordre de 1,5 milliard d'euros dans le logement abordable d'ici 2030, avec des incitations aux collectivités locales pour une construction de logements plus rapide. Il est crucial, cependant, que le choix soit conscient : comprendre où l'on se situe dans la tendance, planifier en fonction de ses propres objectifs et ne pas laisser la décision à la simple inertie.

Conseil de professionnel : Si vous êtes en location à long terme et que vous souhaitez acheter, établissez un plan d'épargne concret pour l'acompte et suivez les conditions de crédit — attendre passivement des « temps meilleurs » rapproche rarement de l'achat, tandis qu'un plan concret le fait.

Comment l'agence immobilière Regent peut vous aider

Que vous soyez en location par choix ou que vous construisiez votre chemin vers un premier achat, chez Regent, nous vous aidons à vous orienter sur le marché — de la recherche d'une location de qualité à long terme aux conseils et à la préparation pour l'achat de votre première propriété le moment venu. Nous vous aidons à considérer les options de manière lucide et en accord avec votre étape de vie et vos objectifs. Pour une discussion adaptée à votre situation, contactez-nous.

Foire aux questions (FAQ)

Que signifie le terme « génération locataire » ?
Ce terme est la traduction croate de l'expression anglaise « Generation Rent » et désigne une tendance selon laquelle les jeunes adultes, contrairement aux générations précédentes au même âge, retardent plus longtemps l'achat de leur première propriété et vivent plus longtemps en location. En Croatie, cette tendance est encore en développement et se manifeste davantage par un maintien prolongé au domicile parental et un achat plus tardif, plutôt que par une location de longue durée, car la part de la location est traditionnellement faible.

Pourquoi les jeunes en Croatie ont-ils de plus en plus de mal à acheter un bien immobilier ?
La raison principale est le décalage entre la croissance plus rapide des prix de l'immobilier et la croissance réelle plus lente des salaires, en particulier dans les grandes villes. Selon Eurostat, les prix ont augmenté d'environ 130 % entre 2015 et 2025, tandis que les salaires ont augmenté bien moins en termes réels. À cela s'ajoutent l'obstacle de l'acompte et du capital initial, des carrières plus incertaines et des transitions de vie retardées, comme la fondation plus tardive d'une famille.

Quel est le plus grand obstacle pour les jeunes qui souhaitent acheter — la mensualité ou l'acompte ?
Pour beaucoup, c'est précisément l'acompte et le capital initial, et non la mensualité elle-même. Le loyer mensuel est souvent comparable à une éventuelle mensualité de crédit, mais le problème est d'épargner le montant initial et de couvrir les frais d'achat tout en payant un loyer.

Comment la tendance de la « génération locataire » affecte-t-elle le marché immobilier ?
Elle augmente et prolonge la demande de location, en particulier dans les grandes villes et les centres universitaires, ce qui exerce une pression croissante sur les loyers. Dans les villes côtières, une pression supplémentaire est créée par la location touristique à court terme, qui réduit l'offre de locations à long terme. La location devient ainsi un mode de logement plus durable, et pas seulement une phase transitoire.

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