Поколение арендаторов: почему молодежь все дольше остается в аренде

Для более ранних поколений в Хорватии собственный дом был почти правилом — но эта высокая доля владения в значительной степени формировалась историческими обстоятельствами, прежде всего приватизацией квартир в период перехода и наследованием недвижимости внутри семьи, а не только по образцу «сбережения, а затем покупка». При этом владение было как финансовой целью, так и глубоко укоренившейся культурной ценностью. Для все большей части сегодняшней молодежи путь к собственной недвижимости выглядит иначе: покупка отодвигается на более поздний возраст, а период жизни в аренде или в родительском доме продлевается таким образом, что для предыдущих поколений это было необычно.

Феномен настолько выражен, что в мире получил название — «Generation Rent», у нас «поколение аренды». Его легко свести к одной фразе, «недвижимость слишком дорога», но реальность сложнее. Речь идет о комплексе экономических, социальных и личных факторов, которые взаимно усиливают друг друга: от соотношения цен и зарплат, через трудности с залогом, до изменений в том, как молодежь работает, живет и что считает желательным. В этом тексте мы разбираем эти факторы один за другим, рассматриваем последствия тренда и задаемся вопросом, что он означает для будущего рынка и для самой молодежи.

Что означает «поколение аренды» и как оно выглядит в Хорватии

Понятие описывает когорту молодых взрослых, которые, в отличие от предыдущих поколений в том же возрасте, дольше откладывают покупку собственной недвижимости, а период перед покупкой все чаще проводят в аренде. Важно сразу поместить это понятие в хорватский контекст, потому что оно изначально пришло из стран, где аренда распространена. Хорватия — это противоположность: по данным Евростата, почти 91 процент населения живет в собственной недвижимости, и только около 9 процентов — в аренде, что ставит нас на одно из первых мест в ЕС.

Из-за этого у нас отсрочка вступления во владение до сих пор меньше проявлялась через многолетнюю аренду, а больше через продленное пребывание в родительском доме. По данным Евростата, целых около 78 процентов молодых людей в возрасте от 18 до 34 лет живут с родителями, а средний возраст покидания дома составляет около 31 года — самый высокий во всем Союзе. «Поколение аренды» в Хорватии, таким образом, является развивающимся трендом, наиболее заметным в больших городах, где все больше молодых людей все же решаются на аренду и самостоятельную жизнь.

Феномен не одинаков для всех. Для некоторых продленная аренда — это временная фаза — сознательная отсрочка покупки, пока не наладится карьера и не накопится капитал. Для других это ближе к более постоянному состоянию, когда покупка остается недоступной. Эта двойственность — аренда по выбору против аренды по необходимости — пронизывает весь тренд и объясняет, почему его нельзя свести к одному объяснению.

Профессиональный совет: Когда вы размышляете о своем положении, спросите себя, является ли ваша аренда временной, стратегической фазой или вынужденным состоянием — потому что от этого ответа зависит, нужен ли вам план покупки или план качественной долгосрочной аренды.

Цены, зарплаты и препятствие в виде залога

В основе тренда лежит одно расхождение: цены на недвижимость в последние годы росли значительно быстрее, чем зарплаты. Согласно индексу цен на жилую недвижимость Евростата, цены в Хорватии с 2015 по 2025 год выросли примерно на 130 процентов, в то время как средняя чистая зарплата за тот же период реально, после инфляции, выросла лишь примерно на 38 процентов (данные DZS). Образно говоря: за сумму, на которую в 2015 году можно было купить квартиру площадью около 115 квадратных метров, сегодня можно получить лишь около пятидесяти. В третьем квартале 2025 года цены, по данным Евростата, росли примерно на 14 процентов в годовом исчислении — среди самых высоких показателей в ЕС.

Этот разрыв особенно выражен в больших городах, таких как Загреб, Сплит и Риека, где концентрация рабочих мест и спроса наибольшая — и именно в эти места молодежь переезжает из-за работы. Возникает парадокс: молодежь тяготеет к городам с наибольшими возможностями, а это одновременно города, где покупка наименее доступна.

Даже когда молодежь может позволить себе ежемесячный платеж по кредиту, возникает другое, часто более значительное препятствие: первоначальный капитал, прежде всего залог. Банки при жилищном кредите регулярно требуют, чтобы покупатель покрыл часть стоимости недвижимости собственными средствами, а к залогу добавляются и расходы на покупку. Для того, кто только строит карьеру и одновременно платит аренду, накопить такую сумму чрезвычайно сложно. Возникает замкнутый круг: высокая арендная плата затрудняет накопление на залог, а без залога нет покупки, которая заменила бы эту аренду. Подробнее о том, что такое залог, LTV и другие кредитные термины, мы пишем в руководстве LTV, DSTI, EKS и кредитные термины.

Профессиональный совет: Если залог является вашим основным препятствием, целенаправленно изучите, существуют ли программы или стимулы для первых покупателей, а также модели, которые уменьшают необходимый первоначальный капитал — ведь для многих проблема не в погашении, а именно во входе.

Неуверенная карьера и отложенные жизненные переходы

Природа работы изменилась по сравнению с поколением, которое покупало жилье, имея одну стабильную бессрочную работу, часто у одного и того же работодателя десятилетиями. Сегодняшние молодые карьеры характеризуются более частой сменой рабочих мест, срочными контрактами, проектной работой, внештатной и самостоятельной работой (фрилансом) и периодами переквалификации. Такой изменчивый карьерный путь плохо сочетается с обязательством, длящимся десятилетиями, каковым является жилищный кредит. Когда вы не уверены, где и на кого будете работать через несколько лет, тридцатилетний кредит кажется рискованным, даже если он математически осуществим.

Кроме того, поколение аренды является частью более широкого изменения во временном распределении взрослости. Молодые люди сегодня позже заканчивают образование, позже устраиваются на стабильную работу и позже вступают в брак и заводят детей, чем предыдущие поколения. Поскольку покупка первой недвижимости традиционно была связана именно с этими переходами — созданием домохозяйства, созданием семьи — их смещение на более поздние годы автоматически смещает и момент покупки. В Хорватии этот период чаще всего заполняет не аренда, а именно родительский дом, что подтверждается и данными о том, что молодые люди покидают его позже всех в ЕС.

Профессиональный совет: Не связывайте покупку с возрастом или тем, что ровесники уже купили, а со своими жизненными обстоятельствами и стабильностью дохода — долгосрочный кредит лучше всего сочетается с разумно предсказуемыми доходами, а «правильное время» сегодня гораздо разнообразнее, чем раньше.

Изменение ценностей: мобильность и отношение к собственности

Помимо экономических причин, часть тренда основана на изменении ценностей. Для многих молодых людей мобильность стала преимуществом, а не недостатком. Возможность относительно легко переехать ради лучшей работы, возможности в другом городе или за границей — это то, что позволяет аренда, а владение затрудняет — продажа и покупка медленные и дорогие, в то время как аренда расторгается относительно легко. Рост удаленной работы дополнительно усилил эту логику: когда работа не привязана к одному месту, гибкость жилья становится ценностью сама по себе.

Все это формирует и более тонкое изменение в самом отношении к собственности. Для части сегодняшней молодежи статус собственности ослаб как абсолютный приоритет; некоторые предпочитают инвестировать в опыт, образование или более мобильный образ жизни, а жилье рассматривают как услугу, за которую они платят. Однако это изменение не следует переоценивать — особенно в Хорватии, где культурная склонность к собственности по-прежнему сильна и глубоко укоренена в убеждении, что собственный дом — лучшая инвестиция. Сдвиг реален, но умерен: владение для части молодежи больше не является само собой разумеющимся целью, которой все подчиняется, а одной из опций, которая взвешивается наряду с другими.

Профессиональный совет: Пересмотрите, является ли владение вашей истинной целью или унаследованным ожиданием — оба решения легитимны, но осознанный выбор ведет к лучшему планированию денег, чем покупка «потому что так принято».

Последствия для рынка аренды

Тенденция имеет четкие последствия для самого рынка. Поскольку все больше молодых людей дольше остаются в аренде, спрос растет, особенно в больших городах и университетских центрах, таких как Загреб, Сплит, Риека и Осиек. Это создает давление на арендную плату и меняет характер рынка — аренда все меньше является краткосрочной, переходной фазой, а все больше долгосрочным способом проживания для более широкого круга людей.

В прибрежных городах действует и дополнительное, специфическое для Хорватии давление: краткосрочная туристическая аренда. В таких местах, как Сплит, Задар, Дубровник и Ровинь, большая часть квартир ориентирована на туристов, что уменьшает предложение долгосрочной аренды и дополнительно повышает арендную плату для местного населения. О деловой и правовой стороне этой формы аренды мы пишем в руководстве Краткосрочная аренда: регистрация, налоги и обязанности владельца. Стоит также отметить, что высокий национальный показатель владения недвижимостью скрывает реальные проблемы: по данным Евростата, почти треть граждан живет в перенаселенном жилье, что значительно выше среднего показателя по ЕС, отчасти именно из-за многопоколенческого проживания.

Для владельцев и инвесторов это меняет расчет. Долгосрочные, стабильные арендаторы, которые рассматривают арендованное жилье как дом, становятся ценным сегментом, и растет интерес к формам жилья, адаптированным для этой группы, таким как аренда для молодых профессионалов или студентов. О том, где и как инвестировать в недвижимость для аренды, мы пишем в руководстве Где купить для сдачи в аренду.

Профессиональный совет: Если вы рассматриваете инвестиции в недвижимость для аренды, учитывайте, что растущее «поколение аренды» означает стабильный долгосрочный спрос — но и арендаторов, которые ищут качество и безопасность долгосрочного проживания, а не только низкую цену.

Что этот тренд означает для молодежи

Для самой молодежи продленная аренда несет как риски, так и возможности. Риск заключается в том, что многолетняя оплата аренды не создает собственное имущество так, как это делает погашение кредита — деньги уходят на жилье, но не в собственный капитал. Кроме того, долгосрочные арендаторы более подвержены изменениям арендной платы и меньшей безопасности жилья, чем собственники. Поэтому для тех, кто все же хочет купить, важно, чтобы продленная аренда не стала пассивным состоянием, а периодом, в течение которого сознательно строится путь к покупке.

С другой стороны, аренда приносит реальные преимущества — гибкость, низкие входные затраты и свободу от долгосрочных обязательств, — которые на определенных этапах жизни превосходят преимущества владения. Жилищный вопрос молодежи также стал темой государственной политики: государство объявляет об инвестициях в размере около 1,5 миллиарда евро в доступное жилье к 2030 году, а также о поощрении местных органов власти к более быстрому жилищному строительству. Однако ключевым является осознанный выбор: понять, где вы находитесь в тренде, планировать в соответствии со своими целями и не оставлять решение на чистую инерцию.

Профессиональный совет: Если вы находитесь в долгосрочной аренде, но хотите купить, составьте конкретный план сбережений на залог и следите за условиями кредитования — пассивное ожидание «лучших времен» редко приближает покупку, тогда как конкретный план это делает.

Как агентство недвижимости Regent может вам помочь

Независимо от того, находитесь ли вы в аренде по выбору или прокладываете путь к первой покупке, в Regent мы поможем вам ориентироваться на рынке — от поиска качественной долгосрочной аренды до консультаций и подготовки к покупке первой недвижимости, когда придет время. Мы помогаем вам трезво оценить варианты в соответствии с вашим жизненным этапом и целями. Для беседы, адаптированной к вашей ситуации, свяжитесь с нами.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Что означает понятие «поколение аренды»?
Понятие является русским переводом английского выражения «Generation Rent» и обозначает тенденцию, при которой молодые взрослые, в отличие от предыдущих поколений того же возраста, дольше откладывают покупку первой недвижимости и дольше живут в аренде. В Хорватии эта тенденция только развивается, и проявляется скорее как продленное пребывание в родительском доме и более поздняя покупка, чем как многолетняя аренда, поскольку доля аренды традиционно невелика.

Почему молодым людям в Хорватии все труднее купить недвижимость?
Основная причина — несоответствие между более быстрым ростом цен на недвижимость и более медленным реальным ростом зарплат, особенно в больших городах. По данным Евростата, цены с 2015 по 2025 год выросли примерно на 130 процентов, в то время как зарплаты реально выросли значительно меньше. Кроме того, препятствием является залог и первоначальный капитал, менее стабильные карьеры и отложенные жизненные переходы, такие как более позднее создание семьи.

Какое самое большое препятствие для молодежи при покупке — платеж по кредиту или залог?
Для многих это именно залог и первоначальный капитал, а не сам ежемесячный платеж. Ежемесячная арендная плата часто сопоставима с возможным платежом по кредиту, но проблема заключается в том, чтобы накопить первоначальную сумму и покрыть расходы на покупку, одновременно оплачивая аренду.

Как тенденция «поколения аренды» влияет на рынок недвижимости?
Она увеличивает и продлевает спрос на аренду, особенно в больших городах и университетских центрах, что увеличивает давление на арендную плату. В прибрежных городах дополнительное давление создает краткосрочная туристическая аренда, которая сокращает предложение долгосрочной аренды. Таким образом, аренда становится более долгосрочным способом проживания, а не просто переходной фазой.

Рекомендуется

• Первая недвижимость: аренда или покупка
• Аренда квартиры в Хорватии: что нужно знать перед подписанием договора
• Жилищные кредиты: виды, условия, банки
• Руководство по долгосрочной аренде