Nehnuteľnosti

Generácia nájmu: prečo mladí zostávajú v nájme čoraz dlhšie

14-08-2026 / Regent Split

Zhrnutie

Stále viac mladých ľudí odkladá kúpu prvej nehnuteľnosti a zostáva v nájme dlhšie ako predchádzajúce generácie, pričom dôvody sú komplexné a vzájomne prepojené. Kľúčové sú nesúlad medzi rastom cien nehnuteľností a pomalším reálnym rastom platov, ťažkosti so zhromažďovaním počiatočného kapitálu na zálohu, zmenené pracovné návyky vyžadujúce mobilitu a odlišný vzťah k vlastníctvu. „Generácia nájomníkov“ je pritom pôvodne zahraničný fenomén, ktorý sa v Chorvátsku – krajine s mimoriadne vysokou mierou vlastníctva nehnuteľností – len rozvíja, a to skôr ako neskoršia kúpa a dlhší pobyt v rodičovskom dome než ako dlhoročný nájom. V tomto texte rozoberáme príčiny tohto trendu, jeho dôsledky a čo to znamená pre trh a pre samotných mladých ľudí.

Kľúčové fakty

„Generácia nájmu" opisuje trend, v ktorom mladí odkladajú kúpu a dlhšie zostávajú v nájme; v Chorvátsku sa len rozvíja, na pozadí mimoriadne vysokého vlastníctva (podľa Eurostatu takmer 91 percent obyvateľstva žije vo vlastnej nehnuteľnosti a len asi 9 percent v nájme).
V Chorvátsku sa odkladanie samostatnosti viac prejavuje ako dlhší pobyt v rodičovskom dome — priemerný vek osamostatnenia je približne 31 rokov, čo je najviac v EÚ (Eurostat).
Hlavným hnacím motorom je nesúlad medzi rýchlejším rastom cien nehnuteľností a pomalším reálnym rastom platov.
Získanie zálohy je jednou z najväčších individuálnych prekážok kúpy.
Neistejšia kariéra odkladá ochotu k dlhodobému zadlženiu a mladí čoraz viac oceňujú mobilitu, ktorú nájom umožňuje.
Trend mení aj samotný trh nájmov — dopyt, nájomné a typ hľadaných nehnuteľností.

Pre predošlé generácie v Chorvátsku bol vlastný dom takmer pravidlom — túto vysokú mieru vlastníctva však do veľkej miery formovali historické okolnosti, predovšetkým privatizácia bytov počas tranzície a dedenie nehnuteľností v rámci rodiny, a nielen model „šetrenie a potom kúpa". Vlastníctvo bolo pritom finančným cieľom aj hlboko zakorenenou kultúrnou hodnotou. Pre čoraz väčšiu časť dnešných mladých ľudí vyzerá cesta k vlastnej nehnuteľnosti inak: kúpa sa presúva do neskoršieho veku a obdobie života v nájme alebo v rodičovskom dome sa predlžuje spôsobom, ktorý bol pre predošlé generácie neobvyklý.

Tento jav je taký výrazný, že vo svete dostal aj meno — „Generation Rent", u nás „generácia nájmu". Ľahko ho možno zhrnúť do jednej vety, „nehnuteľnosti sú príliš drahé", ale realita je zložitejšia. Ide o súbor ekonomických, sociálnych a osobných faktorov, ktoré sa navzájom posilňujú: od vzťahu cien a platov, cez problémy s vkladom, až po zmeny v tom, ako mladí pracujú, žijú a čo považujú za žiaduce. V tomto texte rozoberáme tieto faktory jeden po druhom, pozorujeme dôsledky trendu a pýtame sa, čo to znamená pre budúcnosť trhu a pre samotných mladých.

Čo znamená „generácia nájmu" a ako vyzerá v Chorvátsku

Pojem opisuje kohortu mladých dospelých, ktorí, na rozdiel od predchádzajúcich generácií v rovnakom veku, dlhšie odkladajú kúpu vlastnej nehnuteľnosti a obdobie pred kúpou čoraz častejšie trávia v nájme. Je dôležité hneď umiestniť pojem do chorvátskeho kontextu, pretože pôvodne pochádza z krajín, kde je nájom rozšírený. Chorvátsko je opakom: podľa Eurostatu takmer 91 percent obyvateľstva žije vo vlastnej nehnuteľnosti a v nájme len asi 9 percent, čím sme na samom vrchole EÚ.

Preto sa u nás odklad vstupu do vlastníctva doteraz menej prejavoval dlhoročným nájmom a viac predĺženým pobytom v rodičovskom dome. Podľa Eurostatu až asi 78 percent mladých ľudí vo veku od 18 do 34 rokov žije s rodičmi a priemerný vek opustenia domova je asi 31 rokov — najvyšší v celej Únii. „Generácia nájmu" v Chorvátsku je preto trend vo vývoji, najviditeľnejší vo veľkých mestách, kde sa čoraz viac mladých ľudí predsa len rozhoduje pre nájom a samostatný život.

Jav nie je rovnaký pre všetkých. Pre niektorých je predĺžený nájom dočasnou fázou — vedomé odloženie kúpy, kým sa neustáli kariéra a neušetria prostriedky. Pre iných je to bližšie k trvalému stavu, v ktorom kúpa zostáva mimo dosahu. Táto dualita — nájom z voľby oproti nájmu z nevyhnutnosti — sa prelína celým trendom a vysvetľuje, prečo ho nemožno zredukovať na jedno vysvetlenie.

Profesionálny tip: Keď premýšľate o svojej situácii, spýtajte sa sami seba, či je váš nájom dočasná, strategická fáza alebo nútený stav – pretože od tejto odpovede závisí, či potrebujete plán na kúpu alebo plán na kvalitný dlhodobý nájom.

Ceny, mzdy a prekážka vkladu

V centre trendu leží jeden rozpor: ceny nehnuteľností v posledných rokoch rástli podstatne rýchlejšie ako mzdy. Podľa indexu cien nehnuteľností Eurostatu vzrástli ceny v Chorvátsku od roku 2015 do roku 2025 o približne 130 percent, zatiaľ čo priemerná čistá mzda v rovnakom období reálne, po inflácii, vzrástla len o približne 38 percent (údaje DZS). Obrazne: za sumu, za ktorú sa v roku 2015 dal kúpiť byt o rozlohe približne 115 metrov štvorcových, sa dnes dostane len asi päťdesiat. V treťom štvrťroku 2025 ceny, podľa Eurostatu, rástli o približne 14 percent na ročnej báze — medzi najvyššími mierami v EÚ.

Tento rozdiel je obzvlášť výrazný vo veľkých mestách ako Záhreb, Split a Rijeka, kde je koncentrácia pracovných miest a dopytu najväčšia — a práve to sú miesta, kam sa mladí sťahujú za prácou. Vzniká paradox: mladí gravitujú do miest s najväčším počtom príležitostí, a to sú zároveň mestá, v ktorých je kúpa najmenej dostupná.

Aj keď mladí dokážu splácať mesačnú splátku úveru, objaví sa iná, často väčšia prekážka: počiatočný kapitál, predovšetkým vklad. Banky pri hypotekárnom úvere pravidelne požadujú, aby kupujúci vlastnými prostriedkami pokryl časť hodnoty nehnuteľnosti, a k vkladu sa pripájajú aj náklady na kúpu. Pre niekoho, kto si práve buduje kariéru a zároveň platí nájom, je úspora takejto sumy mimoriadne ťažká. Vzniká začarovaný kruh: vysoký nájom sťažuje sporenie na vklad, a bez vkladu nie je kúpa, ktorá by tento nájom nahradila. O tom, čo sú vklad, LTV a iné úverové pojmy, píšeme viac v sprievodcovi LTV, DSTI, EKS a úverové pojmy.

Profesionálny tip: Ak je vklad vašou hlavnou prekážkou, cielene si zistite, či existujú programy alebo stimuly pre prvých kupujúcich a modely, ktoré znižujú potrebný počiatočný kapitál – pretože pre mnohých nie je problémom splácanie, ale práve vstup.

Neistá kariéra a odložené životné prechody

Povaha práce sa zmenila v porovnaní s generáciou, ktorá kupovala s jedným stabilným zamestnaním na dobu neurčitú, často u rovnakého zamestnávateľa po desaťročia. Dnešné mladé kariéry sú poznačené častejšími zmenami zamestnaní, zmluvami na dobu určitú, prácou na projektoch, honorárnou a samostatnou prácou (freelancingom) a obdobiami rekvalifikácie. Takáto premenlivejšia pracovná dráha sa zle zhoduje so záväzkom, ktorý trvá desaťročia, akým je hypotekárny úver. Keď si nie ste istí, kde a pre koho budete pracovať o niekoľko rokov, tridsaťročný úver pôsobí riskantne, aj keď je matematicky realizovateľný.

Navyše, generácia nájmu je súčasťou širšej zmeny v časovom rozvrhu dospelosti. Mladí dnes neskôr ukončujú vzdelanie, neskôr vstupujú do stabilného zamestnania a neskôr vstupujú do manželstva a majú deti ako predchádzajúce generácie. Keďže kúpa prvej nehnuteľnosti bola tradične viazaná práve na tieto prechody — založenie domácnosti, založenie rodiny — ich posunutie do neskorších rokov automaticky posúva aj okamih kúpy. V Chorvátsku toto obdobie najčastejšie nespĺňa nájom, ale práve rodičovský dom, čo potvrdzuje aj údaj, že mladí odchádzajú najneskôr v EÚ.

Profesionálny tip: Kúpu nespájajte s vekom ani s tým, že rovesníci už kúpili, ale s vlastnými životnými okolnosťami a stabilitou príjmu – dlhodobý úver sa najlepšie vyrovná s rozumne predvídateľnými príjmami a „správny čas“ je dnes oveľa rozmanitejší ako predtým.

Zmena hodnôt: mobilita a vzťah k vlastníctvu

Okrem ekonomických dôvodov spočíva časť trendu aj v zmene hodnôt. Pre mnohých mladých sa mobilita stala výhodou, nie nedostatkom. Možnosť relatívne ľahko sa presťahovať kvôli lepšej práci, príležitosti v inom meste alebo v zahraničí, je niečo, čo nájom umožňuje a vlastníctvo sťažuje — predaj a kúpa sú pomalé a drahé, zatiaľ čo nájom sa ruší pomerne ľahko. Nárast práce na diaľku túto logiku ešte viac posilnil: keď práca nie je viazaná na jedno miesto, flexibilita bývania sa stáva hodnotou samou o sebe.

To všetko formuje aj subtílnejšiu zmenu v samotnom vzťahu k vlastníctvu. Pre časť dnešných mladých oslabil status vlastníctva ako absolútna priorita; niektorí radšej investujú do zážitkov, vzdelania alebo mobilnejšieho spôsobu života a bývanie vnímajú ako službu, za ktorú platia. Túto zmenu však netreba preceňovať — najmä nie v Chorvátsku, kde je kultúrna náklonnosť k vlastníctvu stále silná a hlboko zakorenená v presvedčení, že vlastná strecha nad hlavou je najlepšou investíciou. Posun je reálny, ale mierny: vlastníctvo pre časť mladých už nie je samozrejmým cieľom, ktorému sa všetko podriaďuje, ale jednou z možností, ktorá sa váži oproti iným.

Profesionálny tip: Prehodnoťte, či je vlastníctvo vaším skutočným cieľom alebo zdedeným očakávaním – obe rozhodnutia sú legitímne, ale vedomá voľba vedie k lepšiemu plánovaniu peňazí ako kúpa „pretože sa to tak robí“.

Dôsledky pre trh nájmov

Trend má jasné dôsledky pre samotný trh. Keďže čoraz viac mladých ľudí zostáva dlhšie v nájme, dopyt rastie, najmä vo veľkých mestách a univerzitných centrách ako Záhreb, Split, Rijeka a Osijek. To vytvára tlak na nájomné a mení povahu trhu — nájom sa čoraz menej stáva krátkodobou, prechodnou fázou a čoraz viac dlhodobým spôsobom bývania pre širšiu vrstvu ľudí.

V pobrežných mestách pôsobí aj dodatočný, chorvátsky špecifický tlak: krátkodobý turistický nájom. V mestách ako Split, Zadar, Dubrovník a Rovinj je veľká časť bytov zameraná na turistov, čím sa znižuje ponuka dlhodobého nájmu a dodatočne sa zvyšujú nájomné pre miestne obyvateľstvo. O obchodnej a právnej stránke tohto typu nájmu píšeme v sprievodcovi Krátkodobý prenájom: registrácia, dane a povinnosti vlastníka. Je potrebné spomenúť aj to, že vysoká národná miera vlastníctva zakrýva skutočné tlaky: podľa Eurostatu takmer tretina občanov žije v preplnenom priestore, výrazne nad priemerom EÚ, čiastočne práve kvôli viacgeneračnému bývaniu.

Pre majiteľov a investorov to mení kalkuláciu. Dlhodobí, stabilní nájomníci, ktorí na prenajatý priestor pozerajú ako na domov, sa stávajú cenným segmentom, a rastie aj záujem o formy bývania prispôsobené tejto skupine, ako je nájom pre mladých profesionálov alebo študentov. O tom, kde a ako investovať do nehnuteľnosti na prenájom píšeme v sprievodcovi Kde kúpiť na prenájom.

Profesionálny tip: Ak uvažujete o investícii do nehnuteľnosti na prenájom, počítajte s tým, že rastúca „generácia nájmu“ znamená stabilný dlhodobý dopyt – ale aj nájomcov, ktorí hľadajú kvalitu a bezpečnosť dlhodobého bývania, nielen nízku cenu.

Čo tento trend znamená pre mladých

Pre samotných mladých predĺžený nájom prináša riziká aj možnosti. Rizikom je, že dlhoročné platenie nájmu nebuduje vlastný majetok spôsobom, akým to robí splácanie úveru — peniaze idú na bývanie, ale nie do vlastného kapitálu. Okrem toho sú dlhodobí nájomníci viac vystavení zmenám nájomného a menšej istote bývania ako vlastníci. Preto je pre tých, ktorí kúpu predsa len chcú, dôležité, aby sa predĺžený nájom nestal pasívnym stavom, ale obdobím, v ktorom sa vedome buduje cesta ku kúpe.

Na druhej strane, nájom prináša skutočné výhody — flexibilitu, nižšie vstupné náklady a slobodu od dlhodobého záväzku — ktoré v určitých životných fázach prekonávajú výhody vlastníctva. Bytová otázka mladých sa stala aj témou verejných politík: štát ohlasuje investície rádovo 1,5 miliardy eur do cenovo dostupného bývania do roku 2030, spolu s podporou miestnych samospráv pre rýchlejšiu bytovú výstavbu. Kľúčové je však, aby voľba bola vedomá: pochopiť, kde sa v trende nachádzate, plánovať v súlade s vlastnými cieľmi a nenechať rozhodnutie na obyčajnú zotrvačnosť.

Profesionálny tip: Ak ste v dlhodobom nájme a chcete kúpiť, stanovte si konkrétny plán sporenia na zálohu a sledujte podmienky úverovania – pasívne čakanie na „lepšie časy“ zriedka približuje kúpu, zatiaľ čo konkrétny plán to robí.

Ako vám môže pomôcť realitná kancelária Regent

Bez ohľadu na to, či ste v nájme z vlastnej voľby alebo si budujete cestu k prvej kúpe, v Regente vám pomôžeme zorientovať sa na trhu — od nájdenia kvalitného dlhodobého nájmu až po poradenstvo a prípravu na kúpu prvej nehnuteľnosti, keď na ňu príde čas. Pomáhame vám zvážiť možnosti triezvo a v súlade s vašou životnou fázou a cieľmi. Pre rozhovor prispôsobený vašej situácii, kontaktujte nás.

Časté otázky (FAQ)

Čo znamená pojem „generácia nájmu“?
Pojem je slovenský preklad anglického výrazu „Generation Rent“ a označuje trend, v ktorom mladí dospelí, na rozdiel od predchádzajúcich generácií v rovnakom veku, dlhšie odkladajú kúpu prvej nehnuteľnosti a dlhšie žijú v nájme. V Chorvátsku sa tento trend len vyvíja, a to skôr ako predĺžený pobyt v rodičovskom dome a neskoršia kúpa než ako dlhoročný nájom, pretože podiel nájmu je tradične malý.

Prečo mladí v Chorvátsku čoraz ťažšie kupujú nehnuteľnosť?
Hlavným dôvodom je nesúlad medzi rýchlejším rastom cien nehnuteľností a pomalším reálnym rastom platov, najmä vo veľkých mestách. Podľa Eurostatu ceny od roku 2015 do roku 2025 vzrástli o približne 130 percent, zatiaľ čo platy reálne vzrástli podstatne menej. K tomu sa pripája prekážka vkladu a počiatočného kapitálu, neistejšie kariéry a odložené životné prechody, ako je neskoršie založenie rodiny.

Aká je najväčšia prekážka pre mladých pri kúpe – splátka alebo záloha?
Pre mnohých je to práve záloha a počiatočný kapitál, a nie samotná mesačná splátka. Mesačné nájomné je často porovnateľné s možnou splátkou úveru, ale problémom je ušetriť počiatočnú sumu a pokryť náklady na kúpu, zatiaľ čo sa súčasne platí nájom.

Ako trend „generácie nájmu“ ovplyvňuje trh s nehnuteľnosťami?
Zvyšuje a predlžuje dopyt po nájme, najmä vo veľkých mestách a univerzitných centrách, čím rastie tlak na nájomné. V pobrežných mestách dodatočný tlak vytvára krátkodobý turistický nájom, ktorý znižuje ponuku dlhodobého nájmu. Nájom sa tak stáva dlhodobejším spôsobom bývania, a nie len prechodnou fázou.